關於 中環歷史最高股價 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

即日專欄：新界北長線潛力大

香港連續15日本地零確診，但是股市沒有特別興奮，投資者依然擔心，突然之間，另一波疫情隨時出現，甚至，大圍柏傲莊III近日樓盤收到3.06萬張申請本票，比1997年樓市最瘋狂時灝景灣收到申請更多，但是發展商新世界（017）股價仍未能創新高，而1997年所有的本地地產股幾乎全部創歷史新高。

目前的情況的確與當年不一樣了，不是所有的新盤都能得到如此熱烈的反應，畢竟，大圍站在地利上是非常優越的，是東鐵綫、屯馬綫的交接處，不必多久，東鐵綫就變沙中綫，大圍直達港島的時間就短得多，買樓，始終地點最重要。

至今為止，全香港所有買樓的人，都認為好的地點就是方便前往中環的地點，越方便越值錢，當然傳統超級富豪居住的山頂、深水灣、淺水灣是例外，超級富豪不需要趕上班，交通是否方便不是最重要的因素。

但是，長遠的看，香港與深圳遲早合為一體，因此，新界北在長遠的將來會是等待開發的處女地，這是長線投資者應該留意的事。

新樓盤熱賣，另一個原因是地產商在新樓盤的投入大大的增加，地價越來越貴，相對之下，就越值得增加投資於建築成本，增加建築成本把樓房建的更豪華，就可以賣更高的價錢，增加10%的建築費，建出來的樓房就有如超級豪宅、五星大酒店，售價肯定比同區同時期的新盤高20%。
......

原文：https://bit.ly/3d5doiK
網上圖片：https://bit.ly/2SNGT1L
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#蘋果日報 #曾淵滄專欄 #曾淵滄 #柏傲莊 #新樓 #新盤 #新世界

哈佛知識分享: 做生意，七大困難選擇!

七條策略問題 Seven Strategy Questions《第四: 你公司要有邊「十誡」? 有什麼是不可做? 》

Steve Jobs 講過，"People think focus means saying yes to the thing you've got to focus on. But that's not what it means at all. It means saying no to the hundred other good ideas that there are. You have to pick carefully. I'm actually as proud of the things we haven't done as the things I have done. Innovation is saying no to 1000 things."

我完全贊成。Business is about making tough choices. 上三集就講咗 Who is your primary customer? ... 公司股東、顧客、員工，邊個行先? 追數，應追邊三條數?

今集我會同你探討第四個策略問題: What Strategic Boundaries Have You Set? 十誡都有講唔好殺人、唔好姦淫擄掠。 你公司又有邊「十誡」呢?

根據哈佛教授 Bob Simons 呢本書 Seven Strategy Questions，say No 嘅 boundary 有兩種。
1. 避免公司同事們做啲嘢會影響公司嘅聲譽
2. 避免浪費資源去做一啲嘢， 係同公司現有發展策略有衝突

先講一， 唔做影響聲譽嘅嘢!

例如，全球最大嘅零售商 Walmart， 由於佢專注樣樣嘢 來貨價一定要做到最平，行政人員係絕對唔可以接受任何供應商提供嘅禮物或 favors，not even a cup of coffee。 公司曾經試過炒咗個副總裁，因為佢接受咗個供應商請佢食飯 free meal. 同供應商唔建立 任何感情， 做到冷血，咁每個員工先至能夠摙供應商價摙到最盡。

又例如國際著名嘅顧問公司 McKinsey ，覺得大企業客戶嘅信任最重要。佢就講到明客戶嘅資料， 見唔見得光都好，一定唔可以同任何人披露，包括老公老婆。 由於呢個保密條款， 員工犯規? McKinsey 都炒過唔少人。

我自己做商舖基金， 好多人想同我合作買舖。 我全部答案係 No, 我無合作， 因為太多利益衝。 如果最好嘅自己先買，第二好嘅就同你合作，最差嘅先放落個基金，呢個基金就唔使玩。 因此我成日都同人講，我無合作。一係就買我基金，二係就買我基金沽出來間舖。我自己都無買舖，again 我無合作! 你聽日試打嚟搵我， 話有100億同我合作買舖? 你就知我點答你。

第二個 boundary，避免浪費資源去做一啲嘢， 係同公司現有發展策略唔同嘅。Opportunities to avoid!

例如，一開始 Steve Jobs 個 quote， 如果佢乜都做，就冇資源發明 iPod, iPad, iPhone!

美國著名嘅一間payroll-processing company, ADP, stands for Automatic Data Processing Inc., 純粹幫人出人工咁簡單，ADP 就講到明做生意， 如果下面五樣嘢做唔到，就唔做:
(1) Generate US$100 million recurring annual revenue 每年持續收入要高於1億美金
(2) Sustain a 15% growth rate 持續每年15%的增長
(3) Be number one or two in the market, with the potential to be number one in five years 市場內排名第一或第二， 及五年內有機會做到第一
(4) Offer standardized noncustomized products ans services 標準化嘅產品或服務， 唔會嘥時間重新建立就個客
(5) Have a clear exit plan 萬一唔夾，有個好清晰嘅退出計計劃。

以上五點，是但一點唔得? 就唔做。當然唔係永遠都唔變，公司高層每三年可能會因應時世更改一下 what to say No。 但最重要嘅係公司內外同事們都好清晰有乜嘢係唔做， 咁就更加有資源去做應該要做的事。 純粹做 payroll processimg 咁簡單，宜家ADP市值係超過800億美金，等如兩間新鴻基地產， 肺炎後股價都繼續創緊歷史新高。Crazy!

你公司又有乜嘢唔做嘢? 「十誡」都有講唔準殺人、唔準姦淫擄掠，你又有邊「十誡」?

我自己的商舖基金，除咗五六千萬以下嘅香港街鋪，我乜都唔買。 我唔買商場舖、唔買樓上舖、唔買住宅、唔買工廈、唔買商廈、唔買農地、唔買車位、唔買骨灰龕位、唔買日本民宿、唔買英國樓、 唔買法國酒莊，送畀我都唔要。 因為我唔相信咁大隻蛤乸會隨街跳。 我只相信我乜都say no，才有時間專注睇五六千萬以下嘅香港街舖。回報做到最好，咁長遠就能達致目標，擁有1%香港街舖，即約300億港幣。要專注，所有其他嘢都 say No!

你呢? 無論你做緊間茶餐廳、補習社、IT 公司、定開賭場，公司有乜嘢係 off limit? 影響公司聲譽或係同你嘅公司發展策略不一致? What not to do and what opportunities to avoid?

例如，你開間茶餐廳，唔入有荷爾蒙激素嘅貨? 唔用過期食材? 唔會喺有起碼住咗過萬人嘅屋村以外開舖? 唔會賣出品需時超過15分鐘嘅菜種， 以免減低流轉量? Whatever it is! 是否全公司上下同事們都知道?

有興趣聽多啲，就來我五六月份星期六嘅早餐會啦! 下一集同你分享下，How Are You Generating Creative Tension? 點令到同事們在適當 壓力下更有創意?

。。。。。

五／六月份早餐分享會 Topic: The Seven Strategy Questions by Harvard Professor Robert Simons

哈佛分享: 七條做生意策略問題

2012至2014間，我連續三年在哈佛上了 Robert Simons 的堂，畢生受用。我自己成間商舖基金公司都是建基於這本書。

有興趣 sign up la 😃 每次限四位 (包括我)。 人多傾唔到計。

5月1日或8日或15日或22日或29日或6月5日或12日，星期六早上9時開始，約三小時。地點中環。

對象: 管理層/生意經營者/創業者，連我限4位。

有興趣參加的話，請 whatsapp 你的名片給 Suki (我助手) (+852) 5566 1335。

大家交流做生意最重要的幾條問題。

我唔係靠呢行搵食，免費，我請食早餐 😉 Be friends ..... 有機會到時見你。李根興 Edwin

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聯絡李根興 whatsapp (+852) 90361143

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《豬年舖市十大預測》

好多人問我舖市來年掂唔掂， 我話真係睇你間舖喺邊度喎。 睇襯報紙，一邊就話銅鑼灣邊道邊道劈租一半， 零售市道點差點差咁，但另一邊政府嘅差餉物業估價署嘅私人零售物業售價指數， 依家香港整體舖價其實係不斷創緊歷史新高㗎喎。 

咁其實來年咪舖會跑贏，咪舖會跑輸呢? 以下係我嚟緊豬年對舖市嘅十大預測。

(1) 北邊跑贏，南邊跑輸。 好似我依企係呢道香港最南面嘅赤柱，呢道出名鬼佬多， 但依家個個expat無錢洗，housing budget cut 晒，嗰頭近廿年又無新嘅大型屋苑落成， 舖價嚟緊㗎梗係跑輸啦。 飲食段都好啲，零售段，租金都跌咗一半呀!

我後面呢間香港最南嘅赤柱大街19至21號最近有間双舖成交咗1600萬，門闊近三十呎， 一開二即係每間800萬，夠曬平。點解咁平? 因為個個商戶係嗰度叫苦連天， 自由行、高鐵、港珠澳大橋，全部益唔到嗰度。 

依家香港始終消費北移， 新基建、新市鎮、新增人口全部集中喺北邊。 規劃署嘅人口分佈推算報告書都有寫， 2018年至2026年期間， 新界人口會增加超過四十四萬， 佔全港人口55%。 反而港島人口會減少十萬， 將會只佔15%。 加上大陸嘅來港中低檔消費增加， 下下過海又太遠， 香港北邊，即係屯門，元朗，荃灣梗係睇高一線啦。每年加租5-10％啦。

(2) 飲食跑贏，零售跑輸。前排葵涌廣場一樓有兩間舖同一時間賣出， 大家都差不多同一時間買入。一間賺錢，另一間就蝕大本，同一廣場，同一層樓，同一時間，大家都係舖，點解天同地呢? 望真啲，前者60B舖，2012年以960萬買入，持貨5年後，1100萬沽出，賺百四萬。該舖係間小食店。後者1086號舖，則2012年曾經以545萬易手，一樣5年後沽出，不過只係賣咗360萬，蝕咗百二萬。間舖係賣衫賣褲嗰啲零售店。 嚟緊豬年舖市趨勢都會係咁，飲食嘅，服務型嘅，體驗式嘅繼續會旺，因為互聯網代替唔到。其他零售， 難免 繼續會俾網店捱打， 後生仔女依家始終行街買嘢少咗。

(3) 舊舖跑贏，新舖跑輸。 價舖就好似一條 J Curve 咁， 新落成嘅舖值錢啲， 由於風火水電煤都比較齊， 手尾又唔使跟咁多，發展商一般叫價都高啲。 但隨著間舖越來越舊，最唔值錢嘅時候就係三十零年嘅舖， 設備開始殘舊，但重建又太早。 隨時間舖越嚟越舊，超過50年的話，就好似一條J Curve 嘅尾一樣價錢標咗上去， 因為重建潛力大增。

好似我呢度紅磡山谷道17-21號咁， 鬼影都冇隻，但後面每間舖上年就畀發展商收咗三千幾萬， 如果唔係因為收購? 市值最多一千萬，無人要! 相反， 佐敦上海街62最近有個新盤落成, AVA 62, 下面間舖第一手係2015年以2308萬買入， 只係持貨3年， 啱啱竟然以1400萬沽出， 連手續費蝕過千萬。 因此嚟緊豬年我相信都係繼續舊舖跑贏，新舖跑輸。

(4) 濕貨跑贏，乾貨跑輸。 濕貨一般係比較消耗性嘅， 賣菜賣魚賣肉賣水果， 地方通常都係濕糴糴， 但日日都要買，貪新鮮。 我後面屯門啟民徑呢間菜檔就前排賣咗八千九百萬，今時今日呢啲舖頭全部跑贏， 次次續租都加十幾廿個％。 乾貨就難搞啲，佢哋一般都係比較耐用性嘅， 鐘錶珠寶衫褲鞋襪手機相機家電梳化， 依家啲嘢太襟啦， 除非啲客要好貼潮流， 一般流轉量都減少咗。 我後面呢間中環皇后大道中29號嘅Swatch, 幾年前本來租金係每月250萬， 依家就無咗接近一半。

(5) 民生位跑贏，核心位跑輸。 民生即係樓上樓下、附近居民幫襯， 半山、北角、觀塘、荃灣、大埔等， 核心即係遠到非洲啲人嚟香港都會經過， 即係銅鑼灣、尖沙咀、中環、旺角等。 民生會跑贏， 唔係因為核心唔好。而係因為核心區喺2013/14年間，自由行消費巔峰嘅時候升過龍， 依家仲要多一兩年時間回復現實。 上帝要你滅亡，必先令你瘋狂! 滅亡咗，都要時間復活啦!

好似係我後面呢道羅素街同波斯富街大單邊嘅太子珠寶鐘錶， 2013年續約嘅時候曾經租金由80萬大幅跳到上去290萬， 全港加租幅度有史以嚟最大，但係2017年就減租四成至180萬， 180萬比起80萬仲係高一大截，嚟緊我相信仲有得減。

相反， 民生位近年一直都係追落後， 每次續租都陰下陰下加十零廿個percent。 唔怪得知，民生舖嘅大業主領展，佢嘅股價差唔多日日創新高啦。

其他預測? 仲有 (6) 細碼舖跑贏大碼舖， (7) 大眾化舖跑贏奢侈品舖，(8) 內街闊巷舖跑贏大街大道舖，(9) 建材舖跑贏傢俬舖，(10) 街舖跑贏樓上舖等等等等， 數唔曬。

當然，價錢可以解決所有問題。 即使間舖以上十樣全部唔中，唔通平到差唔多送俾你，你都唔要咩。 總之，豬年跟足以上十大預測去買舖租舖， 行多啲，睇多啲， 我相信你隻豬會行運，好快識飛天啦。