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「你好，歡迎每天聽本書，今天為你解讀的書叫《貨幣野史》。如果用一句話來概括這本書的主題，我會說是「找回丟失的貨幣常識」。
什麼是貨幣常識呢？我相信很多人都聽過，貨幣是一種特殊商品，它是在經濟發展中由物物交換演變出來的，充當一般等價物的交換媒介。比如說，在原始社會里，有人種田，有人打獵，有人採摘，他們一開始是直接交換彼此的產品，但很麻煩，於是慢慢約定，用某種貴金屬作為交換的中介，形成了貨幣。這就是一般經濟學告訴我們的常識。
但這本書告訴你，這個常識是錯的。書中說到，按人類學家的考察，歷史上不存在物物交換的經濟，更不用說由物物交換演變來的貨幣；相反，有很多證據表明，貨幣最初的形態是關於欠債的記錄，它不是一種物品，而是一項技術。比如，五千多年前蘇美爾人的債務記錄，近代英國使用的木條借據，太平洋的雅浦島上使用的石頭貨幣，乃至今天銀行系統中流動的電子數據，都能證明貨幣是一種信用債務記錄，而不是我們常說的交易媒介。
這裡需要提醒的是：信用和債務是同一件事的兩個方面，債務表示負擔，信用強調償還，它們都代表欠債，因此在很多時候可以互換，比如信用卡就是債務卡，信用記錄就是債務記錄，信用擴張就是債務擴張，等等。
那麼關於貨幣是信用的觀點是怎麼弄丟的呢？作者指出，在17世紀的英國，發生過一場關於貨幣鑄造的大辯論，當時德高望重的思想家洛克認為，貨幣作為商業活動的工具，價值要固定，標準要統一，他不認可貨幣是信用，而相信貨幣是金銀，這種觀點贏得了辯論，並影響了後來的經濟學家。經濟學的創始人亞當·斯密把它寫在經濟學的奠基之作《國富論》中，一直流傳到今天，成為經濟學的常識，也成為經濟學的一個失誤。
這本書的作者菲利克斯•馬汀，有經濟學、古典學以及國際關係等多個學位，所以這本書不像一般經濟學著作那麼嚴肅，而是很有戲劇性。比如上面提到的貨幣常識的丟失，書中稱之為「謀殺案」，不過作者認為，洛克否定正確的貨幣常識是無心之舉，所以將它定性為「意外死亡」，充滿了故事色彩。這本書的英文標題叫「Money：The Unauthorised Biography」，被翻譯為「貨幣野史」，充分反映了這一點。
按這本書的觀點，貨幣常識的死亡和丟失，是經濟學的重大失誤，我們要把丟失的貨幣常識找回來，才能更好地理解經濟現象。這有什麼用呢？用一位讀者的話說，魚恐怕永遠也不能操縱水的流向，但它明白了自己曾經逆流而動的徒勞，才會去嘗試改變那些可以改變的東西，讓事情變得更好。這就是認知的價值。
接下來，我就分三個部分為你解讀這本書：第一，為什麼說貨幣的本質是債務記錄，而不是交易媒介；第二，關於貨幣是欠債的觀點，是如何被經濟學遺忘的；第三，關於貨幣是欠債的觀點，如何幫我們更好地認識世界。
第一部分
先來看第一個問題， 貨幣的本質是什麼？說起這個問題，很多人憑借在書本上學過的知識，也能說出個一二三來，故事大概是這樣的：
在原始經濟中，貨幣是不存在的，只有物物交換，效率很低。因為你必須找到一個交換對象，他有你想要的東西，你有他想要的東西，兩方面湊齊才行。這個困難讓人們產生了對交易媒介的需要，比如貝殼、金銀、銅錢等等，你可以賣出商品賺取它，又可以用它來購買一切物品，並且可以囤積起來，作為今後的財富。這就是貨幣的由來。它的本質是交易媒介。
這套理論流傳廣泛、深入人心，因為它符合我們的邏輯想象，並有權威認證。早在兩千多年前，亞里士多德就提出這種觀點，17世紀著名的思想家洛克也堅持這種觀點，最重要的是亞當·斯密在1776年出版的經濟學奠基之作《國富論》中發展了這套理論，被後來的經濟學著作沿用，成了經濟學的標準常識。
當然，它有時也會受到懷疑，比如經濟史上有個著名的「拿石頭當錢」的案例，就對這種常識構成了挑戰。案例說的是在太平洋西部，接近菲律賓的地方有一個島叫雅浦島，當地人過著田園牧歌式的生活。島上只有三種產品——魚、椰子和海參，沒有農作物，幾乎沒有藝術品和手工製品，很少跟外界貿易，可以說是現代人眼中的原始社會。
按理說，這種地方最可能看到物物交換的景象，但恰恰相反，雅浦島有一套高度發達、與眾不同的貨幣，學術上叫「費幣」（中文是浪費的費）。這是一種又大又厚的石輪，直徑從1英尺到12英尺不等，中間有一個洞，可以插進木棒進行運輸。一開始人們認為，當地人選擇這種貨幣形式是為了防盜，因為它不易攜帶，就不會成為偷盜的目標。
但後來發現，事情沒那麼簡單。在雅浦島上，交易計算的是彼此的債務，用債務抵消，餘額在以後的交易中再結算。即便到最後結算的時候，如果需要轉移的費幣太大，不容易搬動，它還是會留在原處。這個案例引起了人類學家和經濟學家的注意，它不僅對貨幣起源的常見理論提出了挑戰，還引發了貨幣到底是什麼的懷疑。
一般理論認為，貨幣是一件「東西」——是從眾多商品中選出來的，充當中介起到方便交易作用的特殊商品。但雅浦島的費幣並非如此，通常這些石頭比交易的物品更難移動，在大多數交易中根本沒有被交換過，因此它不是嚴格意義上的商品交換媒介，更像是一種信用記錄和債務清算手段。
那麼，雅浦島的狀況是不是特例呢？隨著更多的研究和證據出現，人們發現它不是特例，而是普遍現象。
比如，在距今五千多年前的中東兩河流域，就有了記錄債務的貨幣技術。考古發現當時的帳簿上有一種叫謝克爾的記賬單位，它記錄了商品、勞動和法律懲罰等各種事物的價格，比如每個月的勞動價值是1個謝克爾，租一輛牛車每天要支付1/3謝克爾，扇別人的耳光要罰款10個謝克爾，等等。這種經濟既不是物物交換，也不靠鑄幣支持，而是靠虛擬的債務和收入記賬系統來運作。這時候貨幣充當的是計量單位和債務記錄，而不是一種商品。
又比如在公元12世紀，英國出現了用木條作憑證的支付系統，人們在木條上鑿出凹口，以記錄貨幣單位的數量，將它一分為二，債權人和債務人各拿一根。債權人那一根可以作為支付憑證流通，當有人把代表債權的木條拿到債務人跟前要求償付時，兩根木條上的切口必須匹配。這種獨特的支付系統，在英國持續了幾百年之久。
今天的銀行體系，更能體現貨幣是信用和債務的特點。這一點我在《現代貨幣理論》這本書的解讀中談過，這裡就不展開說，只做簡單的概括，那就是：銀行通過批准對企業或個人的貸款，能夠憑空創造出新的貨幣，這些貨幣的本質，就是企業或個人的信用（債務）記錄。
總之，這本書通過引用一系列證據和研究，否定了傳統經濟學提出的，貨幣是物物交換演變出來的充當交易媒介的商品的觀點，比如美國學者喬治·道爾頓認為，如果將「以物易物」定義為沒有貨幣的市場交換，那麼從來沒有證據表明它是重要或主流的交易模式；劍橋大學的一位人類學家更是直截了當的說：「從來就沒有關於以物易物經濟的直接記錄，更不要說從這種體系中誕生貨幣了。」
那麼貨幣是什麼呢？這本書認為，貨幣是由債務記錄和清算系統構成的社會技術，它的核心是信用。傳統經濟學認為，有形的貨幣才是錢，信用和債務是以此為基礎衍生的虛擬現象；而這本書認為，信用和債務才是貨幣的本質，硬幣、鈔票、存款等等這些具體的貨幣，只是表徵，是用來跟蹤記錄經濟中債權債務關係的工具；打個比方，認為貨幣產生信用，就像說太陽圍著地球轉，那是錯誤的直覺，而認為信用產生貨幣，就像認為地球圍著太陽轉，這才是貨幣的常識和真相。
第二部分
那麼，這種常識和真相是如何被經濟學遺忘的呢？這要從一場辯論說起。因為17世紀的英國，出現了貨幣短缺，因此要重鑄貨幣，人們對此產生了分歧。
當時的英國，主要流通的是銀幣，它在使用中會磨損，還有人把邊角銼下來，鑄成新的硬幣牟利，這些殘缺的硬幣重量或成色不足，卻以法定面值在流通，於是就產生了「劣幣驅逐良幣」的現象。也就是說，當人們發現成色不同的硬幣都以相同的面值流通，就會把沒有毀損的貨幣貯藏起來，只用那些不合格的劣幣進行交易，這樣就把良幣從市場中排擠出去。
結果就是，在17世紀60至90年代，硬幣磨損、偷銼剪切的現象在英國愈演愈烈，劣幣充斥於市場。到了1695年，大多數流通硬幣所包含的銀的成分，只有出廠時的一半左右，相同材質的銀塊的價格，比鑄成硬幣要高出近25%。另外由於當時的金、銀兌價不合理，英國的銀幣外流，導致貨幣短缺，嚴重影響了英國的商貿秩序和經濟發展。
於是，英國政府和議會開始醖釀重鑄貨幣，但對於如何重鑄，爭議很大，其中有兩位重要人物，一位是財政大臣威廉·朗茲，另一位是當時著名的哲學家約翰·洛克，提出了針鋒相對的意見。
財政大臣朗茲建議，把所有銀幣的面值都提高25％，新幣和舊幣同時流通。舊的劣質硬幣雖然重量和成色不足，但可以按面值流通，而新鑄成的優質貨幣，要麼將法定面值提高25%，要麼將實際含量降低20%。總之就是提高銀幣的法定面值，降低鑄幣的金屬含量，這樣可以讓人們願意把白銀送到鑄幣廠被收購，同時那些被私藏的優質銀幣也會重新進入流通，使銀幣短缺的狀況得到改善。
但另一方面，當時著名的思想家洛克反對朗茲的意見。他認為白銀才是真正的價值來源，才能充當法定貨幣，貨幣必須保持固有的含銀量，才能維護貨幣的信譽，因此他反對降低鑄幣的含銀量。他主張按原來的重量和成色標準重鑄新幣，取代殘損的舊幣，而在新幣取代舊幣的過程中，由政府承擔損失。
他們的意見代表了兩種不同的貨幣觀。洛克認為貨幣是一種商品，貨幣的價值是由充當貨幣材料的金屬含量所決定的，因此不能隨意變動標準，這叫金屬主義；而朗茲認為貨幣的金屬含量不重要，重要的是貨幣標識，因為貨幣只是國家規定的計量符號，這個標準是可以變動的，這叫名目主義。換句話說，洛克認為錢是金銀，信用只是硬幣的延展；而朗茲認為錢就是信用，硬幣只是信用的物理表徵。這就是商品本位和信用本位的區別。
最後，這場辯論的結果是洛克的主張獲得了政府認可。1696年1月，英國議會下令，從當年6月起殘缺的硬幣不能再用。在此之前，它們可以用來繳納稅款或購買政府債券，仍然按法定面值計算，從7月起，就只能按貨幣中真實的含銀量以市場價回收。這樣，缺損的貨幣被收集起來，加上政府投入的白銀，按照標準的重量重鑄貨幣，整個過程持續了三年。
按照作者的觀點，朗茲的建議是正確的，而洛克的主張把事情弄糟了，但是沒辦法，他們的權威和影響力相差太遠。洛克不僅被後世認為是啓蒙時代最重要的思想家，被稱為「自由主義之父」，並且在當時也被看作英國議會制度的首席理論家，是名副其實的意見領袖。他不僅決定了英國鑄幣大討論的政策結果，也對經濟學的發展產生了重大影響。
在接下來誕生的古典經濟學理論中，從亞當·斯密的《國富論》開始，洛克的貨幣觀就佔據了主導，按原書的話說，「在斯密和他的古典經濟學追隨者的作品中，出沒著一個幽靈：這就是約翰·洛克以及他那套貨幣自然主義。古典經濟學家對洛克的忠誠不可動搖：貨幣就應該是黃金或白銀。」正像亞當·斯密在《國富論》中說到：「和其他商品比起來，金屬損耗較少，沒有任何東西比它們更抗侵蝕。此外，金屬還可以按任意數量分割成小塊……正是這種特性，讓金屬變成了最適合商貿和流通的工具。」
不僅如此，洛克對價值的認識，也就是「價值是物品的自然屬性」的觀點，對古典經濟學的分析方法影響深遠，它極大地簡化了理解經濟的任務。因為如果把價值看作天然的東西，那麼經濟學分析根本不用關心貨幣。貨幣只不過是為瞭解決交易不便的媒介，人們想要的不是它，而是可以用貨幣買到的商品。這樣一來，經濟學的分析最好是從忘掉貨幣開始，而去關注生產、分配、消費等「真實」的經濟問題，就像另一位經濟學家穆勒總結的那樣，「簡而言之，從本質上說，在社會經濟範疇中，不可能有比貨幣更不重要的東西了。」
就這樣，經濟學從創立開始，就把貨幣打入了冷宮，因為主流經濟學家認為，貨幣只是商品交換的媒介，不對經濟產生實質影響，這種觀點一直流傳到今天。而在《貨幣野史》這本書看來，這恰恰是貨幣常識的死亡和丟失，是經濟學的一個失誤。我們要把丟失的貨幣常識找回來，才能更好地理解經濟現象，解決經濟問題。
第三部分
那麼，運用新的貨幣常識，可以分析哪些現象、解決什麼問題呢？按照這本書的觀點，要想正確認識金融危機，保持社會穩定，就需要運用新的貨幣常識。
就拿過去幾十年來說，金融危機在世界各地層出不窮，從1997年的亞洲金融危機，到2000年的互聯網泡沫，再到2002年阿根廷主權債務危機，直到2008年全球金融危機，這種動蕩並不是偶然出現，而是反復發生的。這種金融系統的不穩定，是什麼原因造成的呢？
這本書的作者認為，貨幣本身就有不穩定的特質，因為它總是傾向於產生不可持續的債務負擔，當債務積累到一定程度，就會造成金融危機。
比如，在經濟景氣時，資產價格會上漲，導致投機增多，很多人將資產抵押成貸款，進一步買入資產，造成資產價格不斷上漲。而大量投機產生的債務，會讓投資者資金緊張，也就是收入不夠支付利息。當債權人開始要求償還時，負債累累的投資者必須賣掉資產來維持現金流，而這時候，已經沒有交易對手可以支付如此高昂的資產價格，因此出現拋售，導致資產價格跳水以及流動性緊張，最終造成金融危機。
更麻煩的是，金融危機會造成社會不穩定，因為它會帶來收入下降和失業。2008年之後發生的「佔領華爾街」還算是溫和的，往前追溯問題更嚴重，比如2002年阿根廷債務違約引發的金融危機，造成社會騷亂和政局動蕩。1990年日本經濟泡沫破裂，導致房價、股價的大幅下跌，企業大面積破產，造成日本經濟「失去的二十年」。
對此，作者的建議是什麼呢，他在書中說到：
「許多國家目前的金融不平等到了無以為繼的地步——或者說它們的債務太多了。而且我也認為，目前嘗試逐漸減輕這些巨額債務的策略……在政治上是不可行的，在經濟上也不令人滿意。而如果參考梭倫書中的建議，我們就能提前處理這個問題，或者通過設計幾年的高通脹，或者通過直接重組債務的方式。」
你看，這裡提到了梭倫的建議，也就是梭倫的改革。公元前594年，梭倫被選為雅典的執政官，展開了一系列被後世稱為「甩包袱」的社會改革，其中首要的一條是取消債務。而所謂通過高通脹或重組債務來處理問題，就是作者認為，為了減少金融危機和社會動蕩的隱患，需要通過技術手段來減輕社會負債群體的負擔，甚至是大規模地赦免債務。
這種建議是異想天開嗎？不是，它有一定的歷史依據和現實基礎。
書中說到，古代中東地區就有這樣的傳統，在整個社會不能支撐債務負擔的時候，國王會宣佈，所有債務一筆勾銷。《聖經》中也有類似記載，在宗教歷史上，每四十九年的最後一個贖罪日結束後，叫「禧年」，這一年每個奴隸都可以重獲自由，每一塊土地都可以物歸原主，每一筆債務可以一筆勾銷，每個人都有機會重新開始。
正是按這個思路，1997年有人發起了「禧年債務運動」，要求取消貧困國家的債務，特別是那些發生飢荒、戰爭和瘟疫的國家，因為這些國家無力償還債務和支付利息，陷入了依賴債務的惡性循環，唯一的辦法是減免或者完全取消債務。
按照中國人的傳統觀念，欠債還錢是天經地義的事，在市場經濟中，遵守契約也是非常重要的原則，這本書的作者為什麼還主張赦免債務呢？
這就要回到對貨幣的認識上來。傳統貨幣觀點認為，經濟價值是自然界中存在的事實，貨幣的職責就是衡量它，但不能影響它。貨幣本位是政治公平的支點，就像物理天平的支點一樣，它必須固定在一個位置，才能保證測量準確。因此，遵守債務契約和尊重貨幣本位是一件順應規律、理所當然的事，不能違背它。
但是這本書認為，沒必要把經濟價值看作天然的事實，而應該看作是為了實現公正繁榮的社會而發明的概念。貨幣政策的終極目標不是貨幣穩定，而是實現一個公正繁榮的社會，既然如此，債務重組或通貨膨脹導致的違約或偏離貨幣本位，只要有利於社會穩定，都是可以理解和接受的。
在《羊群的共識》這本書中有一個案例，似乎印證了作者的觀點。2008年全球金融危機後，冰島整個國家陷入了困境，因為之前他們大量擴張信貸，欠下了巨額債務，危機爆發後冰島三家最大的銀行破產，三十萬冰島人背負了上千億美元的外債，加上資本市場的虧損，平均每個人背負了上百萬美元的債務。於是，冰島政府決定重啓經濟，將危機時期產生的居民負債一筆勾銷，用三大銀行的稅款來補，受到舉國上下的熱烈支持。
結語
說到這兒，關於這本書的內容就快介紹完了，我幫你回顧一下它要回答的幾個重要問題。
首先是貨幣的本質是什麼？傳統經濟學認為，貨幣是由物物交換演變出來的，充當交易媒介的特殊商品。這也是我們大多數人所認為的常識，因為從小到大，幾乎每個級別的經濟學教科書，都是這麼說的。但是這本書告訴我們，這個常識是錯的。因為根據人類學家的考察，沒有發現大規模的物物交換的堅實證據，反而有大量的歷史研究表明，貨幣最初是以債務記錄的方式誕生的，它的核心是信用。它不是一種物品，而是一項技術。現代銀行通過借貸創造貨幣的機制，更是清晰無誤地展示了這一點。
其次是貨幣的這種常識，是怎麼在經濟學中被遺忘和顛倒的？這本書的作者認為，歷史的偶然造成了這個結果，因為17世紀著名的哲學家洛克，在一場重要的貨幣辯論中贏得勝利，並影響了後來的經濟學家。作者認為經濟學把貨幣看作交易媒介，把經濟看作是去掉貨幣之後的物物交換，進而認為貨幣在經濟中無關緊要，對我們看待經濟問題產生了極大的誤導。 只有把貨幣看作信用或債務，才能明白它對促進經濟發展至關重要，對造成經濟波動影響巨大，這才是貼近現實的觀點。
第三，關於貨幣是欠債的觀點，如何幫我們更好地認識世界？作者在書中談到了金融危機，他認為貨幣總是傾向於積累不可持續的債務負擔，是金融危機反復出現的根本原因，而要維護社會穩定，我們只能採用一些非常規的手段，比如赦免窮人的債務，這在西方有歷史和宗教的傳統，卻對「欠債還錢」的中國古訓構成了挑戰。
不過我認為，讀完了這本書，如果理解了貨幣是債務、同時也是信用的觀點，會對中國的另一句古訓「人無信不立」有更深的感悟。
過去我們通常認為，「人無信不立」是一種道德要求，跟人的物質利益沒有太大關係。而當我們知道貨幣就是信用之後，「講信用」似乎多了一層理由。它不僅是一種可貴的精神品質，並且會在某個時候給我們帶來實實在在的經濟利益，這就是講信用的巨大價值。」
凹子底房價 在 陳美雅 Facebook 的最佳解答
美雅今早在議會工務部門，針對土地標售、都更及危樓實施成效、共融式特色公園、工業用管線圖資建置、道路挖掘品質管理、亞洲新灣區開發等議題提出質詢。
📌市地標售問題，市府財政困難，以標售土地方式解決財政問題，但得標對象大都是財團或建商，建商大量囤地，高雄房價節節飆漲，許多年輕朋友如果要買房，變得非常辛苦，這種情形對市民非常不公平，美雅要求地政局應再研議改善賣地政策。
📌建議市府整建閒置空間，增加社會住宅數量造福市民，提供優質與平價的環境，減輕市民負擔且優先給弱勢族群，這方面美雅會正視並持續推動。
📌亞洲新灣區是高雄市招商非常好的環境條件，但都發局卻要調高住宅比例，這種情況恐有圖利財團之嫌；亞洲新灣區是經貿特區，不應淪為炒房的特區，美雅要求市府應落實招商，打造更多優質就業機會而非本末倒置。
📌都更、危樓議題方面，市府編列1100萬元補助民眾自行重建、整建或維護方式實施都更；另又編列了275萬元補助危樓老舊建築物重建申請；美雅要求必須以市民最大利益考量受惠於民。
📌有關道路挖掘品質管理及策略規劃方面，市府於110年預算中新增3550多萬元，新增這麼多的預算，美雅建議有關道路聯合挖掘應整合，不應反覆挖路，造成民怨，工務局應嚴格把關道路開挖並營造友善道路環境！
📌另內政部於108、109年度分別編列700萬、750萬元，110年編列700萬元，補助高雄市政府工業用管線圖資建置，美雅要求市府落實完整的全市工業用管線圖資建置，以維護市民安全。
📌長期以來美雅重視共融式特色公園議題，雙北市有四十座以上共融式特色公園，但高雄市目前還是有許多公園需要好好改善規劃。美雅同時也爭取了農16凹子底共融式特色公園，要求除符合森林公園意象，獨特唯一，且要如期完成。
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凹子底房價 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
150411中天 自由行夯 重慶南路變商旅一條街
影片網址→https://youtu.be/savPxB0__Bw
感謝記者 邱子玲、林東銘 的採訪。
1.大同區、華陰街、京站一帶，一直以來都是房價的凹陷區，因為台灣人/台北人/在地人，都比較不願意在那邊設立辦公室或者自住，畢竟都是C級辦公室，絕大部份都是老舊公寓，所以房價相對便宜許多。
2.可是地理位置又極優，在台北市中心，又有轉運站，台北車位等等。
3.自由行夯，陸客、其他國家的觀光客越來越多，短租、日租型的需求爆增。
4.導致許多業者基於入手價便宜(房價成本)、加上交通方便、同時短租的租金投報率特別高，造就商圈翻轉，資產活化。
以下是新聞報導……↓
記者 邱子玲：台北火車站附近，從忠孝西路一路到衡陽路之間的重慶南路，短短500公尺就有超過10家商旅正在營運，也有4家正在趕工當中。
工人上上下下釘木板，從外觀往建物裡面瞧，清楚看到原本大空間商辦被隔成一間間套房，以前的台灣商務印書館走路歷史，現在改裝成商旅，對面的速食店也在趕工變飯店，短短幾百公尺內，就有好幾家新的商務旅店。
原來機場捷運線年底將開通，台北火車站變觀光客進台北城第一站，成商旅業者插旗一級戰區。
加上去年來台觀光客大幅成長，高達991萬人次，大陸、日本、港澳、韓國，都出現二位數成長，其中陸客達近400萬人，自由行占3成，年成長超過一倍。去年來台觀光增加263萬人，換算下來一天等於有7000千多人來台，需要3600間房，如果停留3晚，至少有1萬間房需求；而近4年，台北市旅館總共增加7200間房，一般旅館貢獻5700間，遠高於四、五星級旅館，為了提高報酬率，C級辦公室成了業者目標。
房仲業者 陳泰源 表示：你買的那些C及商辦很便宜的前提之下，又有這麼多自由行觀光客來住，所以租金投報率拉得非常高，10~20%跑不掉。
看準C級辦公室取得成本低，如果還位在蛋黃區，租金報酬率相當驚人，也讓原本書店一條街的重慶南路，變成商旅、飯店一級戰區。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/89222277
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凹子底房價 在 Re: [閒聊]高雄車站預售屋單坪上看50萬- 看板Kaohsiung 的推薦與評價
※ 引述《jeter17 (揚雞)》之銘言：
: 剛剛某T台看到的
: https://youtu.be/2IWg_rT65KY
: 大車站特區未來房市前景看好
: 現在你覺得「蛤？那邊怎麼可能一坪50萬？」
: 可能再過不用十年同一句話你會加一個「才」...
: 好比10年前也很多人覺得左營「炒」到一坪15,20萬好貴！
: 結果今天回頭來看才在後悔早知道
: 至於高雄其它區房市趨勢就要請高雄王來幫大家解惑了
:
建商借到得風是.
先借無限QE,聚集龐大的資金熱錢.
之後再搭大通膨列車.
最後最大的問題是.
中小型建商被政府搞死.
所以土地落在少數人手上....XD
這個問題其實最嚴重.
當東西落在少數人手上,價格就會飛到宇宙去.
如果真的要打房,絕對不能打"不安定籌碼",而是要打"實力派玩家"
也就是那些體質很差的,槓桿過高的,你不要打他,你要獎勵他賭大一點.
並且獎勵更多人跳進來賭博.
然後打擊那些現金很多得,資源龐大的...
PS.通常方式就是增加他的成本...
例如針對養地和屯屋的打,然後瘋狂放款給那些投機者.讓他們炒短線.
這樣可以在後面這些不安定籌碼開始死亡的時候,讓房價因為他們崩潰而回降.
不過當然,我們政府從來都沒要打房.
我們政府希望房價緩漲,不希望房價跌.
所以他...打擊不安定籌碼,打高風險投資客,打小建商.
因此市場上主導者都變成實力派玩家.
所以台灣房價一項都是能漲很難跌,並且很難回檔
因為會造成跌和回檔的不安定籌碼,一開始就被政府盯著打.
玩家都實力派的,你要他怎麼震盪...XD
很多人沒看懂政府想要甚麼和她在幹甚麼.
整天腦補政府想幹嘛.
阿活該被資本市場教訓...XD
你以為政府在做A,局面會向A的方向走.
但實際上政府在做B,局面往B的方向走.
你大方向看錯了,那牽扯幾百萬幾千萬的事情.
你不是韭菜誰是韭菜?
尤其是那種意氣用事,或是心中有"理念"的人..XD
認為政府一定在這樣做,政府一定是這樣.
然後被市場打臉千百次,都不會醒.
那種屹立不搖的信心,都震驚了我們這些奸商.
(我們奸商最沒有譯立了,市場或是風向一改變,我就改變...我們永遠都順風而行)
目前因為地價被定錨在那個價位.
外加營造成本漲得很誇張.
所以建商以後蓋房子,成交價40會在兩年後成為常態.
我是指整個"舊市區"範圍,3x會在兩三年後絕種.
並且無解,並且一輩子不用期待他會回去.
就向台北你不用期待你可以買到50萬以下一坪的新屋.
而人民....會隨著時間慢慢接受.
就像當年,中山路邊透天店面才200萬,現在都要3xxx萬.
你是不是也接受了?
當年公寓一間不用20萬,今天都麻要500萬,你是不適接受了...XD
這還是高雄,我外公台北透天店面漲了200倍給你們參考..
因此..時間久你就會吞下去得拉.
不過當然在美國降息之前,也就是到明年至少年中,運氣不好就是到年底.
會是冷盤,交易量很低迷,價格會很死魚盤.
而下一波大漲會在美國開始降息是關鍵.
另外,火車站並不是強勢區.
後譯大概在二線,跟文化中心和中央公園差不多.
火車站前站大概三線.
強勢區北高還是農16美術館...最近高鐵因為台積電熱而也變得很強,當然還是輸蛋黃一點.
南高則是新灣區.
不過這一波因為台積電,所以南高比較弱勢.
上一波炒新彎區,所以新彎區超強,強過農16.
另外成交4x...鹽埕區港灣一號院也成交4x.
另外單挑成交高得看的話.
我們不要講遠雄the one,HH,京城京城.
美術館的皇苑成交都6x,平均成交價5x...
當然整體來講,以"一般等級產品"(排除豪宅和豪華品牌)
美術館單一建案目前還沒踩穩5x...目前成交均價應該在47~48左右.
(包含農16和巨蛋)
還要在推一點力量才會上整個案子平均50....
明年城揚東六路案想要挑戰這個成就(南三的協勝發他自認豪華品牌就排除,他要拚6字頭)
因此市區建案高價的成交4x不是甚麼特別的事情.
另外,火車站特區對房價推升其實影響沒那麼大..XD
地下化這件事情對火車站前站有不少拉抬作用,不然他差點淪落到四線去.
(差點被大昌商圈給幹掉)
不過後譯還是穩如老狗....高醫威能很強.
(你都無法理解,老人多愛醫學中心)
但是地下化後,車站得打造,目前對這兩區的價格影響很低.
車站你隨便蓋,蓋得很醜,蓋到被一堆人笑,今天這兩區大概也是這個價格.
這邊真得要有影響,還是看71期重劃區的表現.
如果他可以弄成高雄的信義計畫區101商圈等級.
那就確實會有影響.
如果單純就是一個商圈...那影響很低.
最多就是讓後譯二線的地位更穩固,其他人更難挑戰他的位置罷了.
但因為71期完全沒資料...所以沒有資料的東西就無法預測.無法預測就先當沒有.
而如果你想要布局火車站,也可以等71期有規劃再說.
一個規劃到實現要很多年...這麼長的時間你慢慢切入就好.
不要太早切入,空等沒好處..XD
and..71期,到今天我都還沒看到政府的任何規劃內容釋出...
不知道無所不知的鄉民有沒有甚麼最新八卦可以補充?
PS...目前原高雄市區,我手上只差沒有前金區的房子.
其他每一區我都有房子..
所以我並沒有必要獨愛哪一區或是特別希望哪一區漲多一點..XD
另外,火車站前站和後站我也都有房子.
(還有一間自由路店面,還沒跟復興路打通就買了,自由路店面養著養著也十年了)
鐵路地下化我是看著他一路走過來的..
有沒有漲,漲多少....恩....都看在眼裡的拉.
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.122.184 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Kaohsiung/M.1669557937.A.0C6.html
老透天(2x年以上~100年)目前市場會跟2x年大樓漲價時間連動.
漲幅也差不多.
後譯大多使用分區都是住四,所以很久時間內不太會被收.
除非你是九如路商五的那些店面.
建商目前整併以商五商四為主...
※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/27/2022 22:17:34
農16房價一直都比巨蛋高一點點.
美術館也是.
熱鬧已經不是高房價的同義字.
住商分而不離的型態正在流行.
台中七期,竹北,台北信義計畫區,大直水岸.
都是這樣.
※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/27/2022 22:23:51
現在主流走向會是.
一個純住宅區,旁邊會有一個很強的商圈.
這是最好的組成.
至於百貨公司,理論上要在商圈內.
但是像天母有個大葉高島屋的概念.
也會延伸出住宅區內型態的百貨.
中都那邊,唐榮有一個商場計畫,就是想要複製這個型態.
不過後續不清楚.
農16旁邊會有富邦商場+聯上停車場.
這會是七期的型態,裡面有新光三越.
但因為我怕塞車.
所以後來居住地區,我不選擇農16而是美術館.
當然有些人喜歡出家門口走路去百貨公司喝咖啡的,那就選農16吧.
※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/27/2022 22:26:22
目前看起來應該不太需要期待他有甚麼震盪.
斷頭投資客目前看起來比率太低.
不過有機率在下一波大漲的時候,復甦會略慢一點.
因此通常我會建議下一波大漲優先布局農16美術館.
反映速度會略快一點.
是剛好沒有持有.
愛河邊和民生路那邊價格很囂張的.
※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/27/2022 22:32:24
那邊快沒空地了.
空地是燃料.
不過農16和美術館目前是綑綁狀況.
因此一邊價格拉升,另一邊就跟著拉升.
所以沒空地問題對農16影響也沒想像中大.
※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/27/2022 22:40:27
養地要有技巧.
一個精華區,你土地要在最好的時間點釋出後轉去下一個未來強勢點佈局.
你養太久,區域都老化了.
你的土地增值會變很差.
並且建商來收購的時候,會砍你砍的亂七八糟.
反正你的區域已經老化了,建商不買也不會怎樣.
所以亂養地有時候是很愚蠢的.
※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/27/2022 22:45:41
農21那個要很久了.
很久基本單位是十年,字頭可能不是1...XD
政府要教訓那些貪婪無厭的地主.
讓它們這輩子享受不到重劃的利潤.
很故意.
反而東三民工業區.
也就是慈濟靜思堂/光陽總廠那一區.
會比較快.
市府送內政部審後我就沒特別追進度.
但理論上來講"高雄市"的政策,程序上應該都沒啥問題.
※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/27/2022 22:55:20
那邊是離台積電最近的區域.
價格很硬很正常.
不過會跟高鐵一樣.
主要就是,不安定籌碼比較多+七奈米延期的變化.
造成有不少投資客神經緊張.
這種氛圍會造成那一區在下一次大漲的時候,需要更多的能量去調整這些不安定籌碼.
所以反映會比蛋黃區還要慢一點.
新案都沒機會.
你只能找看看預售屋轉單.
有沒有人買很早,價格買很低,轉單的時候不太賺錢就要跑.
撿那種才有機會.
不用期待建商會降價給你..
建商要一路拉抬到美國降息後繼續大炒特炒.
它們計畫是一路往上,賣不掉也會往上拉.
※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/27/2022 23:22:30
不是.
一個地方沒空地,就會死去.
例如鹽埕區,例如台中火車站前面,例如萬華.
不動產市場上漲的帶頭者是建商,沒空地就沒建商.
而中古屋炒作是我們投資客,但我們投資客通常是跟在建商後面跑的.
建商炒到2000萬,那我們就會把2x年屋炒到1600萬,把40年屋炒到1200萬.
建商2000萬不往上繼續拉,那我們就很難把2x年屋炒到1800萬.
至於自住戶,它們買賣是看我們做出來的市場行情去買賣的.
自住戶永遠都不是影響市場因子..它們永遠都是被動的吞下市場餵食給他的行情.
賣房子的看別人賣多少他決定賣多少,買房子的看別人買多少所以他買多少..XD
而建商除了創造新價格外.
他們還包含行銷廣告帶風向.因為單一建商的規模夠大.
我們投資克沒有這一環的能力...
所以他們才有辦法把一個地區推升出一個強勢的型態出來.
所以建商影響力才是最大的.
那..
沒有空地哪來建商?
沒有空地的區域,誰要幫你打廣告幫你行銷幫你炒做?
所以沒有空地的地方就會老化之後殞落.
另外一點.
當你重劃區,全都是低屋齡的房子.
長的漂亮規劃好...
那價格當然就比一整片老屋貴嚕.
除非這個區域離市區太遠或是基本條件太差.
and...為啥要住火車站喔.
後譯是透天的天堂,透天聚落最多大樓最少的市中心區塊.看起來其實很整齊.
外加有高醫這個扛霸子,吸收大量的老人和醫院相關人士.
所以後譯強在這邊.
規劃方面路也是棋盤方格,沒啥囉嗦.
商圈就集中熱河吉林泰安...
火車站前站確實比較阿雜.
所以他一度要淪為四線.
不過交通方面還是強勢,火車客運捷運,上國道走省道,並且位於高雄正中間.
之後則是,建商在這邊做了大量的透天和店面整併.
所以推了不少的新案.
因此又把價格拉回三線的位置.
並且之後還有一個日勝生12棟大樓+一個商場的大爆發炒做.
所以確實有一定的戰鬥力.
(所謂的戰鬥力是位階上的上拉效應,四線變三線就是上拉,上拉你房子就是漲得比別人多
無關乎絕對強弱...例如文化中心是二線,但他沒有往上拉,隨大環境跑.
因此,二線穩穩的區域,漲幅會輸給四線拉到三線的區域...雖然你二線比三線還是強
這就是中期投資重要的利潤由來,位階上拉變化,這個上拉就是利潤)
※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/28/2022 00:03:51
博愛路正後面巷子第一排喔.
那商五的.
建商收購記得.
你"非賣不可"
除非你的房子是他非買不可的狀態.
例如我家台北的透天店面.
我媽和我舅舅和我外婆的店面占地80坪,面寬我忘了反正很寬.
並且非邊間,在正中間.
所以建商不收,他根本無法蓋.
因此我媽他們就成了最強釘子戶,釘下去建商就沒輒,只能來談條件或是放棄.
但是如果你今天是邊間.
或是那一排透天整排很長,建商不收你那棟他另一邊收的面積和寬度也夠.
那建商就可以考慮把你放生.
而只要你一但被放生,建商在你旁邊蓋大樓,你就糟了.
你的房價不但大幅貶值外,你以後任何違建都會被檢舉到炸掉.
就算你透天拆掉重蓋就需要照建築法規法控比容積率這樣蓋.
(老透天大多都增建滿....XD)
任何違規,都會被旁邊新大樓的住戶檢舉到炸掉.
而你想賣掉會宇宙無敵難賣....就算你是正店面也一樣.
(店面的買家基本上都是老狐狸,幾乎沒有外行人...買透天店面就是商校+養地兩邊下注
商校沒起來就賺土地增值,商校起來就賺商校.
透天店面的價格,是"商校"或"土地價值"....取期高..一邊高就可以了,另一邊就不重要)
因此被建商放生的透天店面,人家就算要買,也是拿樓店的價格跟你出....
對面都賣3000萬,你這棟人家最多就出道1400...不爽人家就跑了...XD
所以記得,建商整併,你應該沒有不答應的道理.
當然有些建商一開始談價格都壓的滿低的.
這時候通常都是串連附近所有鄰居一起去談.
然後談一個統一價.
像是一坪土地要算多少收購...大家都一樣.
談不妥建商也整併不起來無法蓋大樓.
so....透天屋主們抱團去跟建商談是你們應該要做的事情.
千萬不要搞到自己被放生.
無論這個地方未來發展是怎樣...
被放生你都是最大的輸家.
另外建商收購價通常都夠你跑到對面再買一棟之外還有找.
所以你也不用怕這邊未來好棒棒,現在被建商收購會不會太早賣掉的問題.
你跑到對面去買就好了.
建商為啥不收對面?
阿建商要整併一個地方要花很多年,他錢和時間有限,又不可能到處整併.
因此建商沒整併到的區塊,自然你去買的價位就低很多嚕.
※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/28/2022 00:29:57
談新屋的時候.單坪價
是不含車位的.
少子化效應
被都市化效應+小家庭化給完全輾壓.
連玉山山上都沒有少子化效應產生.
就不用思考市區哪時候會受少子化衝擊.
少子化效應大概是.
你先看到玉山山上有影響.
然後再去看田寮的山區有沒有影響.
再去看阿蓮影響到了沒有.
之後再去看燕巢梓官...
最後才開始看外圍甚麼大社,大寮.
而當你看到玉山山上受到少子化影響之後.
你光要影響力擴張到阿蓮好了,可能就要個一二十年.
阿蓮受到影響要擴張到大社大寮,那可能要二三十年.
一來一回五十年就過去了...XD
所以...很多事情,你要直接拿市場來看.
市場沒反應的,你就不要列入算盤當中.
市場沒反應很多事情,通常是因為有其他影響因子把他給蓋過去.
你不可以只看一個變因就做投資.
而忽略了其他變因.
※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/28/2022 00:34:05
範例太多了.
你講的應該是興富發CBD放生的那四棟.
那四棟給興富發開2億,興富發果斷放生它們...XD
本來CBD那塊地要蓋超越國王一號院的案子.
但也因為沒有收到民族路,所以改作辦公室.
以後應該會有9成貸款+50年房貸.
還是可以買的起的.
想當年,台灣早期貸款一般人根本借不到錢'.
後來變6年期利率18%.
後來12年期利率12%.
後來20年期6%.
後來20年期2%.
後來30年...
像現在30年快要超越20年成為主流.
現在首購40年期房貸都有了,高雄銀行不是40年房貸還滿有名的.
這就是房貸的歷史.
當房價上去怎麼辦?那就是放款那邊放鬆就好了.
PS.瑞典還有120年房貸....XD
另外少子化這個問題以前別的地方講過.
他壓垮房價之前.
就會先壓垮經濟規模+產業規模+勞動力.
+政府稅金+勞保+健保+社會福利.
所以要死,上面這些東西會幫房價頂著..
而政府要解這個問題.
你看今年,火速通過移工變移民.
而移工變移民在不夠力,就降低移民門檻.
在不夠力,就在開放更多移民紅利.
台灣經濟現在在世界上可是非常的強大.
而且還在持續變強當中.
當社會需要人,你不要說對岸...
你光馬來西亞,印度,越南柬埔寨緬甸等等.
(馬來西亞的人均被對岸幹掉...有點冏)
你隨便開放,要幾百萬有幾百萬,要千萬給你塞上億.
因為台灣無論薪資還是生活環境都非常的好.
所以真的需要人,不怕沒人來.
單純就是政府會看情況做調整....
太早開放來一大堆人,會衝擊到底層工作(競爭問題),並且會造成治安和種族問題.
(但是你看,一堆東南亞拿觀光簽來台灣搞失蹤的..)
so...少子化這個問題基本上不太會發酵在鄉鎮以上的區塊.
不用期待了,那個後面干涉變因太多了.
並且少子化這個問題影響非常嚴重...遠超乎各位的想像.
國安局在1x年前就研擬了一大堆少子化對策.
現在是看走到哪一步用哪一招而已.
※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/28/2022 00:52:47
不動產基本面.
出租投報 VS 持有成本+資金成本.
當出租投報率低於兩個成本總和,這邊就會泡沫.
但當出租投報高於另外兩個總和,這邊就是長期看漲.
我們不用投資講.
你自住好了,一棟房子例如500萬,你全額貸款,利率抓整數2%好了.
這代表你一年要花10萬在利息上面,再加上房屋稅和地價稅算兩萬好了.
那你借錢買這棟房子,一個月要支出1萬塊.
但如果你是租屋,你要支付租金.
如果租金是9000塊....那你蠢了才去買..當然租來住阿.
(中國目前就是這樣...所以中國的不動產就算現在跌了,我們都完全不會考慮要投資
上海出租投報大概1~1.5%,利率大概3.x~4%...稅金比台灣還低到可以忽略
所以上海就算房價腰斬我也不會買,除非他租金大幅成長或式利率大幅降低)
反過來如果你租屋租金是1萬2...
那等同你每個月都多花2000塊給房東當零用錢...你租屋是虧損,能買快點買.
so...不動產基本面很重要.
雖然平時你判斷一個區塊漲幅不用看這個基本面.
但是你要知道價格最多漲到多少,以及是否有泡沫的陰影.
不要再山頂上玩高空彈跳....
(就像2014年以後中國都還在緩漲,但是我們都不會去玩..那個錢不要去賺,很危險)
你要在一個基本面很好長期看漲的地方玩增值..
※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/28/2022 01:09:10
不.
在資本主義世界裡.
低利率年代你要習慣一件事情就是.
欠錢沒有在還的.
你只要還利息就好.
其實.
財團,有錢人,甚至連我們政府都天天做給各位看.
只是各位有看沒看進去..XD
頂新魏家透過資產和企業以及收益擔保,買帝寶全額貸款.
廖老大買台中西屯土地全額貸款.
鴻海統一等等有頭有臉的公司,負債永遠越來越多.
我們政府舉債不是也越欠越多.
這其實才是一個正常該有的"理財觀念"
低利率,尤其利率已經低於通膨.
你一定要欠錢,只要維持還利息就好.
欠越多賺越多...當然另一點就是你錢要放在會滾動滾大的地方.
所以習慣欠錢,適應欠錢,操控債務.
是未來人民要學的社會生存基本功課.
不學的人,你的財富會被別人拋到看不到車尾燈.
※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/28/2022 01:14:30
貶值你買哪邊都不會貶值.
所以是增值的強弱度問題.
但牽扯到你要住.
這就是另外一個故事.
如果你要擺很久喔,國道七號會帶動林園和大寮的交通.
尤其林園.
身為一個前林園屋主,我只能講.
林園那個地方最大的問題就是交通,交通麻煩到我們有錢賺都懶的過去賺.
但如果國道七號一通,市區到林園交通時間幾乎壓縮到一半甚至1/3.
那會有更多的資金願意跑去林園炒做.
林園可是有龐大的工業區+龐大的工作人口.那是一個很不錯的基礎.
so....你擺林園ok.
大寮則是未來高雄很多產業園區都會往那邊找土地坐落.
所以製造業工作會上升.
而同時政府會在大寮那邊擴張重劃區.
(現在不就有一個)
所以大寮也會在未來上升.
然後這兩個地方基期很低,蹲的低跳起來的幅度就會很驚人...
當然林園和大寮這是"很久"的布局才會這樣考慮是另外一回事.
但你要自住...恩...你應該不會想住..XD
另外,2000萬以上的電梯大樓我在房版剛寫過美術館這邊的情況.
美術館的2xxx的電梯大樓增值目前都不強.
so...你單論投資,你最好優先考慮車庫別墅.
如果你真的就是只想買電梯大樓.
那可以考慮有景觀的.
剛好舉個例.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12404440.html
這間我規劃明年換屋,所以有因此去看過.
但我還是要室內空間45坪以上,40平對我太小.
但論投資,這東西會比我需要的物件還更有競爭力.
so..找類似這種景觀第一排產品.
※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/28/2022 02:04:29
71期有兩個大地主(小地主的地很少可以忽略)
一個是市政府,拿最大塊.
一個是鐵路局.
鐵路局當時開地方座談我有去.
不過鐵路局的意思就是,上面只想把土地快點處裡掉就好..XD
並不考慮跟市府有任何聯合開發的意願.
因此就無腦土地招標,日勝生得標.
日勝生取得的土地是鐵路局的,跟市府無關.
而市府的其他土地開發,就完全沒消息也不知道..XD
不過我反過來猜,日勝生應該很想要等市府開發訊息出來,他才開始動.
畢竟這樣他的房子才好賣,價格才漂亮.
※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/28/2022 02:28:30
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