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❤️談到不動產REITs一般投資人會以為是投資一籃子不動產， 但其實不動產REITs分兩類:
1.權益型REITs:資金投資一籃子不動產，收入來自於租金，目前台灣掛牌不動產投資信託都屬於權益型REITs
2.抵押型房貸REITs(Mortgage Reits ): 簡稱為mREITs，其獲利模式-槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差
抵押型房貸REITs主要是投資房貸債券而非不動產建築物本身，以政府機構發行的不動產抵押貸款證券做為主要投資標的，由於政府機構發行的不動產抵押貸款證券違約風險較低，收益率也僅略高於政府公債，這類不動產抵押型REITs會透過藉由將房債債券抵押給金融機構取得額外資金，並利用借入資金再投資的再融資操作，槓桿5-8倍以上賺取倍數利差，簡單來說:mREITs獲利來自於槓桿投資房貸債券扣除短期利率後的利差，並乘上倍數，目前台股唯一檔掛牌抵押型REITs: FH富時不動產ETF(台股代碼00712)

❤️甚麼是美國不動產抵押債券?
美國不動產抵押債券以投資標的區分為商用不動產抵押證券和住房不動產抵押證券
 商用不動產抵押證券顧名思義抵押品為商業大樓/商場/辦公室等非住宅用的商業不動產，其債券配息來源為商場租金/辦公室租金
 住房不動產抵押證券，其債券配息來源為房貸借款人的償還的利息與本金，住房不動產抵押證券以發行機構來分，可分為政府機構發行房貸證券Agency MBS 跟民間機構發行房貸證券Non-Agency MBS(說明 房貸債券Mortgage-Backed Security 簡稱MBS) ，其中 Agency MBS有美國政府隱性擔保所以違約風險低，目前大部分的抵押型房貸REITs，旗下資產組合標的都是以Agency-MBS為主，也就是美國政府機構發行的房貸債券
政府機構發行房貸證券Agency MBS，美國政府發行機構有三家: 吉利美（Ginnie Mae)、房地美 （Freddie Mac）、房利美（Fannie Mae），在2008年之前僅有吉利美（Ginnie Mae)為美國政府所有，但2008年後另外兩家也被美國政府接管，目前Agency MBS信用評等都接近於美國政府信評，機構房貸抵押證券可視為經美國政府擔保的債券，另外美國政府接管後放貸標準及相關審查機制均參照美國政府，因此只有優質的借款人才能取得貸款，另一方面大幅降低了違約風險
❤️抵押型房貸REITs價格漲跌因素
投資人要怎麼觀察抵押型房貸REITs未來的價格走勢? 有兩個觀察指標
1.長短天期利差:
由於抵押型房貸REITs獲利模式是槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差，所以若投資的長期房貸債券利率越高/借款成本越低，獲利就越高
2.不動產房貸證券違約率:
因為抵押資產為房貸證券，若房貸證券違約率提升或是價格暴跌，將會被迫追繳保證金，降低槓桿或被迫斷頭清算

❤️2021年抵押型房貸REITs三大有利市場因素:
抵押型房貸REITs目前市場存在三大有利因素為
1.聯準會持續每月持續購買400 億美元MBS
根據2021年4月聯準會會議內容: 聯準會承諾每個月將持續購買至少 800 億美元美國公債、和至少 400 億美元房貸擔保證券 (Agency MBS) ，這對房貸擔保證券市場價格提供支撐，也對抵押型房貸REITs資產價格提供支撐
2.美金長短天期利差擴大
目前由於聯準會維持零利率，故目前短期借款利率很低，但長期殖利率隨近期經濟重啟通膨走升，長短天期利差擴大，所以抵押型房貸REITs受惠長期利率走升，利差擴大、獲利越大
觀察短天期利率指標美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor與長天期利率指標美國10年期美債殖利率
• 2020年4月美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率1.41%/美國10年期美債殖利率0.65%,長短利率差距為負利差0.76%
• 2021年5月18日美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率0.16%/美債殖利率1.64%,長利率差距為正利差1.48%
• 2020年5月前長短利差為負利差/2020年5月後為正利差且正利差持續擴大

3.不動產景氣熱絡
標準普爾 Case-Shiller 房價指數顯示，2021年 1 月全美主要大城市平均住房房價年增長為 11.2%，創 2006 年 2 月以來的最高漲幅，至於商業不動產隨著各州在夏季逐漸重啟經濟活動，預期商業不動產價格也會跟著回升

❤️抵押型房貸REITs: 高配息+ 參與美國房貸證券低違約風險收息上漲潛力
FH富時不動產(台股代碼00712)為台灣唯一一檔抵押型房貸REITs，從2020年5月美國大力購買公債及房貸擔保證券 (Agency MBS) ，股價由:2020年5月29日股價10.17元,至2021年5月18日股價14.24元上漲40%
FH富時不動產為季配息，發放的配息在扣除繳給美國政府的股息預扣稅額30%後，過去1年的配息率為4.86%-11.76% 之間，而各期間報酬率可參考下表。配息率降低有一部分因素為股價持續上漲，但其最新的配息率4.86%仍高於一般債券ETF及股票型ETF，在目前低利環境下，抵押型房貸REITs以低違約風險，不動產抵押債券+槓桿投資賺利差的投資模式，適合追求高配息與潛在價格上漲空間的投資人可以考慮FH富時不動產
*配息率計算方式：以各季度每單位配息金額除以各季度最後除息前交易日。
各期間報酬率(含息)
三個月 六個月 一年 二年 三年
18.25% 42.13% 63.85% -10.78% 1.25%
資料日期：2017/08/09–2021/04/30
資料來源：投信月報 MissQ整理
以上內為純粹個人投資組合經驗&研究之分享，內容範例僅供教學使用，閱讀本文時每位讀者應行量自身投資知識/經驗程度/資金應用，金融市場過去績效不代表未來績效
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💡1:04 MissQ觀察這檔ETF/投資時機
💡3:21富時不動產ETF (00712) 基本介紹
💡3:55配息率高的原因
💡5:06 影響富時不動產ETF 漲跌的因素
💡7:06如何配息? 哪一季配的比較多? 相關稅賦
💡8:29 2020 疫情下重挫的原因
💡9:56 索羅斯基金2020年也投入不動產抵押債券大賺
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我們在操作或觀察台北股市之前，無論是電視的財經頻道或是報章雜誌，都會去看看美股表現如何，可見美股的漲跌影響台北股市甚大，其實不只台北股市，美股的漲跌影響了全球的股市，所以美國股市的四大指數(道瓊、那斯達克、費城半導體與標準普爾500)的漲跌，變成觀察台北股市之前的一大重點，那麼，既然美國股市這麼偉大，什麼會影響美國股市呢? 找到影響美國股市的「聖經」，是不是就可以超前佈署，順勢獲利?

這個「聖經」對專業法人機構(投信、壽險、證券商、銀行、政府基金與外資)來講，一直以來都是個重要的議題，那麼這個「聖經」是什麼，就是「總體經濟」，或是簡單一點，就是研究「經濟循環」，如果經濟處於上升階段，人們對產品的需求增加，製造產品的廠商銷售額增加(營收上升)，獲利提高，股價就上漲，公司賺錢，員工的薪資也提高，錢多了，也就想買多一點的東西，這就刺激了消費，更想要買多一點的產品，如此的正向循環，公司獲利更多，股價就更會上漲了。

也就是這樣，研究「經濟循環」是專業法人機構的必備武器，我過去所工作的公司，我知道所有的專業大法人機構，都有這個研究部門或人員，抓到經濟循環開始往上/下的那個關鍵點，股市操作就是事半功倍了。

在此，我將分享經濟循環的看法，以及我們現在處於那個階段(經濟還是往上? 還是開始下來了?)，相信對股市操作會有相當大的助益，另外，也提供投資朋友們，在這個經濟階段，那個ETF是可以投資的，比如，原物料的ETF，近期漲幅可是非常驚人的!!

經濟循環與商品(股票、債券、ETF…)之間關係，尤如武俠小說中的內功與招式，內功強勁則打出來的招式就會有形和漂亮。這套內功心法，一直都在我們生活之中，只是很少人去體會它的存在，只要掌握這部內功心法，則什麼時候應該出什麼招式，基本上已經解決一大半投資問題，剩下來只是選擇標地問題，這套內功心法即為「太極內功心法」。

為什麼說這心法是「太極內功心法」，因為經濟循環如同太極，「太極生兩儀、兩儀生四象、四像生八卦」。太極生兩儀，想想看我們生活之中，分“白天、晚上”、“左邊、右邊”、“男人、女人”等等如同陰、陽兩極，所以經濟循環也分收縮與擴張，如同陰、陽兩極，都存在我們生活之中，陰、陽隔一段時間就會互相交替變化，這就是經濟(景氣)循環。

經濟循環以台灣國發會(國際發展委員會)的定義來看，是一種國家總體性經濟活動的波動。循環是指許多經濟活動大約同時發生擴張，隨後發生收縮、衰退，然後又開始復甦呈現「周而復始」生生不息。經濟在擴張的時候，股市上漲的機率高，多數股票都會漲，選股獲利的機率也高，「事半功倍」。經濟在收縮的時候，股市下跌的機率高，多數股票都會跌，選股獲利的機率也會降低，「事倍功半」。

以國發會的資料來看，台灣自1954〜2016年經濟擴張期最長96個月，最短12個月，平均38個月。而景氣收縮期最長37個月，最短10個月，平均15個月。如表1與圖1所示經濟循環與股價之間的關係。但台灣是淺碟經濟，經濟主要是依靠外貿導向，近幾年平均貿易依存度(出口+進口/GDP)高達115%，相對應美國貿易依存度平均僅3成左右，所以台股市場不僅受到國內政策影響，也比較容易受到其他市場的影響，例如，2011年美國債務上限之爭，造成國際信評機構標普(Standard and Poor's)調降美國長期主權信用評級，促使美股標普500指數下挫約16%，但同時台股下挫2成多，事後國發會把這一段期間所發生的變動，定義台灣經濟此時呈現收縮，雖然也造成美股的動盪，但由於該事件，對美國經濟影響不大，所以美國經濟仍處於擴張期，因為當時並沒有造成美國公債殖利率曲線的逆轉，也沒有造成金融市場的緊縮。

同樣情況也發生在2004〜2005、2014〜2016年間，雖然台灣經濟此時被定義為收縮，但美國經濟卻持續擴張，很快地台灣經濟受全球市場持續擴張的影響而回升，同時台股也呈現反彈。但若美國經濟落入收縮期(衰退)，連帶台灣對美國出口下滑，造成台灣經濟也落入衰退，美、台股市將同時呈現重挫。以2008年美國次貸危機為例，美、台經濟成長落入衰退，且當時美、台股市也呈現重挫，高低點大約5成多。

所以像2010年歐債危機、2011年美債信評被調降、2015年人民幣大幅貶值等黑天鵝事件，對美國經濟造成收縮的機率不高，但對台灣經濟則不一定，而美國經濟真正衰退的時間點是落在2000年的科技泡沫、2008年次貸危機與2020年新冠疫情，此時都有一個共同的特徵，就是經濟過熱、聯準會連續升息，造成美國公債殖利率曲線的逆轉，同時金融市場也產生緊縮現象。目前不僅市場關注聯準會政策，自2017年以來美國前總統川普發動美中貿易戰，造成市場大幅波動，而中國的崛起，美中之間落入「修昔底德陷阱」，使未來政治風險也不斷在提高中。總之，經濟循環處於什麼位置先定介定清楚，則基本上已經解決一大半投資問題，未來我們將持續關注全球政經情勢與ETF市場的變化。

這一集的老王給你問讓老王來告訴你原油大漲預告通膨來臨？高配息股好機會？美債殖利率飆升為何還賣股轉債？最後老王的髮型票選中喔！

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01:07 1.嗨老王我想知道....為何大家都在講美債殖利率上升會賣股轉債，好像哪裡邏輯怪怪的......不是拋售美債才上升殖利率...這樣拋售美債的錢去哪裡了？賣股轉債殖利率還上升說不通吧？說有一波利空要來銀行轉現金我還比較相信，韭菜求解答！

02:32 2.老王的分析，真的收穫(益)很多，真的是好棒棒！沒買賣的日子會手癢，想問問現在投資高配息股是好機會嗎？

03:50 3.謝謝老王常分享有用的分析！那們我也要來分享一些市場感應。金、銀的價格似乎短期見頂，美元的弱勢亦未使金／銀創高，但同時油價卻穩步的走高，這樣的局面，是否預告全球股市仍會走高（因為通貨膨脹和債息走高）？而美國新任團隊的政策，是否不利科技股和台灣的股市？請老王有空解釋。謝謝

06:43 4.祝老王牛年行大運。老王每天整理頭髮要花多久時間啊？？？？？

07:05 5.髮型~不行。人帥氣！

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※王倚隆（老王）為浦惠證券投顧分析師，本影片僅為心得分享且不收費，本資料僅提供參考，投資時應審慎評估！不對非特定人推薦買賣任何指數或股票