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往年我看煙火就被塞的要死要活的交通和人擠人的環境給逼到受不了
所以打算用輕鬆一點的方式來看煙火秀
所以跑到親戚家的頂樓(黃金海岸附近的國宅)來看
https://youtu.be/-Z9eyoc7YpA
果不然，輕鬆舒服愜意多了，不過就算離這麼遠，還是有塞車的狀況
(真可怕的人潮)
不過距離太遠也有不少缺點
先看到煙火才聽到爆炸聲
低空煙火全部被樹木擋住
不過整體感覺比衝人擠人舒服多了(還是因為人老了XD)
#李婉鈺政見 #海砂屋立即改建
#我在士林北投聽海 #聽海砂屋住戶哭泣的聲音
婉鈺努力進修、取得建築博士學位，最大心願就是，能將所知所學、回饋社會，改革不合理現況，因此我參選第10屆立法委員主要政見之一，就是 #海砂屋必須立即改建。
對於已經確認建物結構不安全、遭逢一定級數地震就會垮損的海砂屋，即使沒人居住，以現代的高密度住宅，周邊民居還是時刻活在恐懼中，不知道哪一天風比較大或是地殼稍有震動，海砂屋是不是就會落下一整個陽台，或是外牆磁磚、水泥塊。
以台北市為例，統計至本（11）月5日為止，全市仍有58處（213棟、3,407戶）列管海砂屋，經過鑑定、被判為「應拆除重建者」共計49處（182棟、3,040戶），僅有其它少數幾處、可以結構補強方式處理。
更讓我心驚的是，台北市有十二個行政區，但這58處列管海砂屋，有將近一半都在我的選區內，士林、北投兩區相加，共計27處（962戶）。
這些海砂屋具體分佈範圍包括：士林的天母東路、中山北路七段、延平北路五段、文林路、福林路、士東路、天玉街、前港街、德行西路、芝玉路、小西街；北投的中央北路、自強街、育仁路、明德路、知行路等。
上述這些大街小巷，就是我們平常會路過、常經過的地方。換句話說，#士林北投居民的日常，竟是 #跟海砂屋緊密相依、朝夕相處。
說得誇張一點，你的孩子、你的車子、你的爸媽、你的小狗，還有你自己，可能隨時會被這些海砂屋的各種掉落物傷害。
關於這種不合理現況，士林北投居民不該習以為常，我們不是台北市的二等居民，必須想辦法突破！
因此，Dr.LEE 要來開處方囉！也歡迎各位朋友留言建議指教。
《Dr.LEE 開處方》
針對海砂屋，婉鈺提出棒子與胡蘿蔔兩種解方。
✅棒子、強制手段：海砂屋是危屋，不能跟一般建物改建，混為一談。因此必須跟「危老條例」的百分之百所有權人同意比例脫軌。
台北市列管海沙屋型態多為集合住宅，少數人不同意，改建就走不下去。我認為所有權人達到八至八成五左右的同意比，政府單位就該進場斷水斷電、強制拆除。而海砂屋原住戶，則是安置到就近的中繼住宅，盡可能維持正常生活。
台北市與新北市政府，近年都曾透過「建築法」第77、81、91條，針對傾頹或朽敗而有危害公共安全之建物，執行強制拆除，包括台北市的大同區舊大龍國宅、士林區鳳凰華廈、內湖區合家歡社區，而新北市近期最為人所知的案例，就是淡水東來大廈。
但以「建築法」強拆海砂屋，最大缺點就是，法律條文不夠明確，行政裁量空間很大，地方政府可以大有作為、也可毫無作為。最具體佐證就是，為什麼台北市截至目前為止，只強拆了3處海沙屋，剩下58處遲遲未處理。
✅而在獎勵改建的紅蘿蔔部分，婉鈺主張，必須確保海砂屋住戶，改建之後、扣除公設仍可分回原來的室內實坪。
海砂屋，一坪換一坪，且是實坪、非虛坪。這樣才具獎勵改建誘因。
危老相關 (危老小學堂)
#危老 #重建 #老舊公寓 #電梯 #換新房
#堅持做對的事情 #讓這個城市更美好
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【一枝草一點露】
兩年前，我在高雄看房，想替年邁的爸媽買間一樓的房子，讓他們省去爬樓梯之苦。
考量到老人家不愛換環境，我只看老家附近的一樓，我看上兩個物件，一間在我們所住的國宅，爸媽可以不用適應環境，一間在附近的大廈，環境也更好，價格也較高，缺點就是雖然跟老家近，但離了三條街，環境還是變了。
我把選擇權留給老爸，畢竟是他跟媽媽要住的，他想了想後說：「買那間比較貴的好了，環境比較好，我們住的國宅是窮人區，怎樣都不太會漲價，就像美國的黑人區一樣，另外那一間比較漂亮體面，你如果能力夠，我們買那間好了。」
我聽著爸爸的分析，想著，對啊！這個老國宅我們住了三十年，多數鄰居的收入都很普通，很多做工的人，但老鄰居們感情很好，過去小孩還在長大開銷重時，月底到了，大家互相借各兩千、三千，等領薪水再還是每個月都會發生的事情，標會應急，更是常有的互助。
大家都收入普普，住起來就也不自卑，你家窮、我家也窮，就沒有階級之分，我覺得挺好的，而當年爸爸光憑自己一個人的收入，要養大三個小孩，還能買下一間房子，已經很偉大了，這間國宅就是我們的童年、我們的回憶，我們的天堂，它不舊它是我家。
搬家那天，清出好多東西，我一趟又一趟徒手拿去丟，有個中年人走過來，比了比我們家不要的紙箱，我會意過來後說：「都給你，你可以拿。」中年人搬走了一堆紙箱，也把推車借我繼續搬雜貨，大家互相互相。
上樓後，媽媽說那個人是啞巴，很孝順，媽媽八十幾歲了中風，都他在顧。
他靠幫人清潔樓梯跟收破爛維生，根據媽媽的說法，他非常勤儉，在高雄買了幾間房子，出租給人，早些年想娶太太，只要有人願意嫁他，他願意給一間房產，即便如此，每次的相親，總因為他的無法言語而被打槍。
聽到他的人生，讓我情緒很複雜，多辛苦的人生啊！又多安份且奮鬥的生命啊，居然可以靠收回收跟清樓梯存到錢買樓來出租，我深深覺得汗顏。
搬家兩年後，這趟回高雄，媽媽提起啞巴鄰居的近況，媽媽說他把一間房子賣了，獲利幾百萬，就不再出來收破爛跟做清潔，專心照顧中風的媽媽。
聽到這個後續，覺得很暖心，啞巴孝子有了財富，可以安穩過餘生，真的很替他開心，如果天生受限的人，都可以活出自己的亮光，我們也應該學習他的精神，繼續在人生的這條路上奮鬥，讓自己能夠發光發亮。
攝影老師：林佳慧
160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI
【好市多促進中壢房市分析】
答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。
【現在的時間點，買什麼划算？】
答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。
第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。
舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。
舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。
【砍價絕招】
A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。
答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。
2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。
2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。
2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤
答：
【車位砍價法】
不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。
【扣管理費】
豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。
【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】
答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。
答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。
【斡旋絕招不藏步】
1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。
2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！
所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。
(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914
