【又一間家樂福要熄燈了 ...】
繼高醫家樂福熄燈,昨日傳出愛河家樂福店,也即將熄燈 …
愛河家樂福是我從大學時代,社團聚餐、登山採買的記憶,相信很多高雄人也在愛河家樂福有各種家庭、親友聚會、與另一半的生活回憶;
不過,家樂福的用地,是跟南和興產承租的,2年後租約即將到期,而在昨天,南和興產以以單坪119萬元,總價42億元售出給建商豐邑機構。
未來,家樂福預期將消失,取代的是河景第一排建案。
對我來說,這真的不是好消息;因為新建案我應該是買不起,但是,消費得起的家樂福,要消失了。
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最近高雄房市到了一個近似瘋狂的狀態,最近的問候語是:「台積電要來,附近房可以投資!」我昨日聽聞房仲描述的情況是,前一周900萬交易的房子,在隔一周交易轉手,1100萬成交;親友間互相提醒,有錢趕快買,某些地段原本待售的房屋,瞬間下架。
這樣瘋狂的房地產交易,對於崩世代的人類來說,真的不曉得世界怎麼跟想像的不一樣 … 房子變成投資商品,不會奇怪,但是對於僅是傳聞中的台GG,高雄產業轉型還沒發生,房產的轉手熱度已經炒上天。
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包含過去的高醫商圈家樂福、美奇萊,在近幾年陸續熄燈,也很多高雄人反映:高雄的 #夜生活好像逐漸消失中,晚上經過那一帶,原本閃亮的招牌,如今已下架,夜間一片寧靜,看著已逝去的高醫商圈風華,心中不免一陣難過,出售土地及投資在資本主義掛帥的社會中,不是新鮮事,但若牽扯到 #公共利益,就是我們需要關心的事了。
這些土地的持有者:高雄的最大地主「南和興產」,原本南和興土地在創辦人陳啟川堅持下 #只租不賣,但近年來,陳家子孫對於當初的祖訓,有了不同想法,開始將手上持有土地大量出售,光是曾經公開報導的資料,從2014年起,南和興產在高雄的土地交易總額,將近300億元。
其中的「眉角」在哪裡呢?
⚠南和興如何利用 #土地交易證券化 繞過土地法規範?
簡單說,透過土地交易證券化,表面上,土地所有權還是在南和興手上,但實際上,土地處分的決定權,已被外資股東介入
⚠土地資本證券化,用證券交易的方式,把南和興58%股權賣給香港 #亞太置地集團(APL)在台灣成立的公司 #德高置地。
德高置地共成立三家公司,再轉投資成立達原、願興、致力、期昌、程凱、致德六家子公司,用這六家子公司,取得南和興董事會及監察人過半席次,實質掌握南和興產的運作。
但,因為名義上還是南和興的地(本國法人),所以台灣 #土地法 中,對於外國人買賣台灣土地的規範,在這邊不適用*
亞太置地透過子公司代表,入主南和興之後,先是拋售大量股票,先拿回20億元;再來又一次減資,將減資股款都退回股東(最大的股東就是自己),又拿回20億現金,入主南和興第一年,就拿回40億元現金。
🔺會造成什麼後果呢?
在大筆交易中,應該繳的稅完全被豁免,有關土地交易的稅收如土地增值稅完全收不到,只能收點皮毛如證券交易稅。外資賣地賺贏,高雄商圈凋零,這就是高雄商圈式微的進行式。
*根據《土地法》第17、19、20條,外國人取得台灣土地,必須經過直轄市或縣市政府核准,並且在 #移轉、#設定負擔或租賃 上有限制,但,外資藉由取得台灣公司股權,操作被認定是本國法人的土地交易,而避開外國人在台買賣租賃土地之限制。
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偏門研究員 KUN 表示:「愛河環境隨著近代的整治下,沿岸的住宅大樓如雨後春筍般建起,無敵水景造就極高的房市價值。家樂福愛河店土地賣出後,未來應該也是以住宅大樓為主要發展,不過眾多高大量體的座落,是否會影響愛河的景觀品質仍需慎重思量,畢竟愛河是高雄重要的文化觀光資產,期待未來有更全面性的都市設計準則,針對愛河周遭的新建建築詳細規範其量體配置、材質顏色、開放空間等,把美好的城市河岸風景延續至下一世代。」
未來的愛河畔,在土地變賣之後,應該還是難免成為河畔高樓,除非,建商有讓我們跌破眼鏡的選擇,否則只能看著房價成為年輕人越來越不可及的夢幻數字,而大多數的高雄人,再一次失去逛賣場的小確幸,河景第一排,將成為少數人及投資客的專利。
面對愛河家樂福即將熄燈,你的感覺是:
高雄房價起飛👍
我最喜歡逛家樂福了🥲
可惡,以後要去哪裡尬推車😡
期待新屋落成❤️
#你的事就是阿凱的事
#愛河商圈式微進行式
同時也有6部Youtube影片,追蹤數超過18萬的網紅公視新聞網,也在其Youtube影片中提到,高端疫苗二期解盲後,昨天正式向食藥署申請緊急授權,不過近期高端股價劇烈變化,檢調單位接獲民眾檢舉。士林地檢署表示,已分案調查,是否涉嫌違反《證券交易法》。金管會證期局表示,會高度監控價量變化。 詳細新聞內容請見【公視新聞網】 https://news.pts.org.tw/article/5310...
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土地交易證券化 在 林于凱 高雄市議員 Facebook 的精選貼文
涉及外資圈地的南和興產調查專案,今天下午在大會審查未通過,
對此,我感到遺憾。高雄市土地買賣遭受外資操控的問題,不能小看,高市府應表態要求中央就制度面,處理這樣的問題。
上個會期,我在議會提案成立「南和興案專案調小組」,針對南和興產在高雄土地買賣證券化過程中,是否有涉及不當的漏稅,以及通過證券交易,規避《土地法》中對於外資購買台灣土地的限制,由市議會組成專案小組進行調查。
不過本案今天在議會遭到否決。
🏘 號稱高雄市最大地主的南和興產
2014年,南和興產為了處理龐大的土地資產,用 #證券交易 的方式,把南和興58%股權賣給香港「亞太置地集團(APL)」在台灣成立的公司「德高置地」,德高置地共成立三家公司,再轉投資成立達原、願興、致力、期昌、程凱、致德六家子公司,用這六家子公司,取得南和興董事會及監察人過半席次,實質掌握南和興產的運作。
根據《土地法》第17、19、20條,外國人取得台灣土地,必須 #經過直轄市或縣市政府核准,並且在移轉、設定負擔或租賃 上有限制,但是南和興產巧妙透過 #土地交易證券化 的方式,讓外資實質掌握過半股份,介入南和興產的土地交易。
🏛 監察院2019年提出過檢討
前監察委員高涌誠對於南和興產案,曾經在2019年提出調查報告,指出「#外資藉由購買本國公司過半比例股權,取得經營權後,再處分入股公司原所持有土地之方式,以 #規避土地法就外國人地權規定限制,容不無檢討必要。」之見解,認為要避免外國公司炒作我國土地,應積極檢討。
🦽外資圈地,對高雄造成的影響
從2014年起,南和興在高雄的土地交易總額,就超過250億元。其中包含高醫旁家樂福在2018年1月結束營業,以及去年底美奇萊影城的關門,都是南和興處理土地易主後,導致原本業者無法繼續營業,周邊商圈受到極大影響,我實際走訪,在附近30年的業者表示,家樂福熄燈後,整體夜間的營業額直接掉了五成。
這樣的繞道讓外資取得土地方式,對於許多土地位於高雄市中心的土地利用,產生巨大影響,因為是外資,人在國外不曉得高雄都市發展紋理,只想賣地換錢的心態,欠區對於整體社區發展的考量,也造成當地市民的憂慮。
更重要的是,這些程序都迴避 #土地法中對於外資圈地的監督,長期以往,對於高雄整體發展事關重大,甚至影響國土安全。
⚠國內第一個土地證券交易化的案例
南和興案,是國內第一個土地證券交易化的案例,如果在外資審查及地產公司的管理上,未對這種行為予以明確的規範,未來將可能有更多外資繞道取得台灣土地的可能。
今天提案被否決,我除了深感遺憾,也呼籲高雄市政府能主動要求中央金管會及內政部,要從制度檢討這種外資圈
土地交易證券化 在 林于凱 高雄市議員 Facebook 的精選貼文
前天提到高醫商圈在家樂福結束營業後,接下來 #自由游泳池 也關門,再來是年底即將結束的 #美奇萊影城,整個高雄人青春時代的 老地方,一一消失中 …
這些 老地方消失的原因,都是 #土地轉賣。家樂福、自由游泳池、美奇萊 ... ,都沒有土地所有權,土地所有權,原本都在高雄最大地主 #南和興產股份有限公司 手上。
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先介紹一下南和興產,這個高雄市區最大地主。
南和興產,由曾經擔任蔣中正時期高雄市長的陳啟川成立。陳啟川持有大量的高雄市土地(被譽為台糖之外的高雄最大地主),為了不讓後代子孫為土地財產爭產,他成立「南和興產」,並且告誡後代,南和興土地 #只租不賣
不過經過50年之後,陳家子孫對於當初的祖訓,有了不同想法。
近年來,南和興改變過去祖宗家傳的 #只租不售 的原則,將手上持有土地大量出售。光是曾經公開報導的資料,從2014年起,南和興 在高雄的土地交易總額,就超過250億元。
至於,為何南和興開始大量販售土地?這跟南和興家族─高醫陳家的家族紛爭有關。不過,家族紛爭真的是他家的事,不太需要我們關心,要談的是,這些交易背後,涉及的公共利益問題。
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簡單說,其中一部分的陳家子孫,為了能夠順利賣地,在2014年,把 ⚠土地資本證券化,用證券交易的方式,把南和興58%股權賣給香港 #亞太置地集團(APL)在台灣成立的公司 #德高置地。
德高置地共成立三家公司,再轉投資成立達原、願興、致力、期昌、程凱、致德六家子公司,用這六家子公司,取得南和興董事會及監察人過半席次,實質掌握南和興產的運作。
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⚠南和興如何利用 #土地交易證券化 繞過土地法規範?
簡單說,透過土地交易證券化,表面上,土地所有權還是在南和興手上,但實際上,土地處分的決定權,已被外資股東介入
但,因為名義上還是南和興的地(本國法人),所以台灣 #土地法 中,對於外國人買賣台灣土地的規範,在這邊不適用*
亞太置地透過子公司代表,入主南和興之後,先是拋售大量股票,先拿回20億元;再來又一次減資,將減資股款都退回股東(最大的股東就是自己),又拿回20億現金,入主南和興第一年,就拿回40億元現金。
當然,他家的地要怎麼賣,是他家的事;問題是,他家的地,已經變成外資在賣,而這樣的外資資金來源,其實並不清楚。
這個涉及高雄發展重要的大地主,將大量土地轉賣給其他建商的結果就是:原本跟南和興承租的家樂福等店家的租賃契約,也就終止,只好宣布結束營業。
土地變成證券,再換成現金;反正,大股東們都不住在台灣(高雄),只要有錢賺,管你高雄發展如何。
外資賣地賺贏,高雄商圈凋零,這就是現在進行式。
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*根據《土地法》第17、19、20條,外國人取得台灣土地,必須經過直轄市或縣市政府核准,並且在 #移轉、#設定負擔或租賃 上有限制,但,外資藉由取得台灣公司股權,操作被認定是本國法人的土地交易,而避開外國人在台買賣租賃土地之限制。
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土地交易證券化 在 SHIN LI Youtube 的精選貼文
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投資圈談錢,通常是談財富自由,但自由一共有三個層面。
第一層叫原始自由,又叫做野蠻自由,講得是原始的人性,不爽可以講,想罵領導人就可以罵。第二層是封建自由,指的是特權,像中世紀的歐洲,擁有對自己土地的使用特權,可以世代傳承,形成自己的利益集團。第三層才是我們常談的財富自由,追求資本擴大,並可以在市場上交易的自由。
現代社會,由這三種自由共存的,但並不是所有階層使用的自由權利都一樣,下層階級習慣行使的野蠻自由,放縱原始的人性,比如毒品吸食的自由,甚至是色情、暴力、娛樂文化,許多人以為這是自由,的確這也算,但其實喪失更多自身利益,讓自己陷在下層階級。
上層階級追求封建自由和財富自由,用錢來操種政治、權力、政府和立法,建立龐大且壟斷的利益集團,包括像菸草、製藥和槍枝,或者說校友政策、可以利用捐款進入好的私校,來增加自己錄取的概率。
如果你更深入閱讀這本書,就可以明白,我們所理解的財富自由,含義是由不同社會文化組合而成,你以為的自由,真的是好的自由嗎?
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每天早晨8:30 讓我們一起解讀財經時事
主持人:游庭皓(經濟日報專欄作家、小一輩財經人話翻譯機)
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土地交易證券化 在 #土地交易證券化 - अन्वेषण गर्नुहोस् | Facebook 的推薦與評價
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土地交易證券化 在 Re: [請益] 把土地看成是一種股票可行嗎? - 看板Stock 的推薦與評價
※ 引述《lovepork (我愛豬肉不愛牛肉)》之銘言:
: 台灣的國土面積算小型
: 如果把股市的基本操作面和經驗用來做土地買賣
: 比方說 高雄三民區某個位置的土地要賣
: 和台北內湖的某塊地
: 價錢一定不同 而這就好像不同公司股票面值也不同一樣
: 能不能把土地量化 變成不同地段很像一張上市的公司股票一樣
: 土地買賣面積則很像股票張數多寡
: 用股票買賣的角度來類比土地交易
: 有人這樣做過了嗎? 可不可行呢? 會不會有一些需要被修正的地方?
: 能否請教一下大家的意見呢??
: 感謝!!
要把土地交易做成證券化不是不可以,但你先得搞清楚他們二者的區別
首先,在法律上,土地屬不動產,是對物的絕對支配權
可以排除其他人對於特定標的物絕對使用權
如果你有一塊土地,你可把它拿來蓋大樓,種農作物或是荒廢都好
沒有人可以管你
這就是土地的支配價值
但股票不一樣,它是表彰股東對於公司資產的所有權
依據公司法所有權與經營權分離原則
原則上,除了重大營業處分必須經由股東大會表決外
其他的資產處分都授權由董事會決議行之
而無須經過股東會的同意
這就是二者最大的不同
而土地當作股票來買賣
就是針對土地的交換價值與非支配價值來處理
這在法律上就是一般所謂的市地重劃會,新市鎮開發公司,都市更新公司或者以土地為
信託標的的信託契約或信託投資公司(SPT or SPC,統稱SPV)
集合所有地主對土地的所有權,進行土地開發的行為
此時地主已喪失對於土地的支配權
只擁有開發公司的股權或信託財產的受託憑證
可以在公開市場上買賣交易
這與不動產證券化是不太一樣的
因為依據我國現行不動產證券化條例的規定
不動證券化的標的原則上必須以已有穩定收入來源的不動產為標的
譬如說商辦大樓,可以其出租的租金收益作為證券化的權益分配來源
但是如果只是單純的素地,因為並沒有固定的收益來源
還必須先投入資金的開發
不能作為不動產證券化的標的
當然也就不可能達成你所謂的土地股票化的目的了
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