有心栽花花不開，無心插柳柳成蔭？
政府盤算的 #東九龍CBD2轉型失敗，但有地區的業主和發展商就自覺一同起動，#WinWin雙贏！
//新界南的葵涌青衣荃灣，向來給人的印象就是貨櫃碼頭和工廠區，隨著香港製造業式微，新界南也跟著轉型，土地供應大辯論不少人就希望在貨櫃碼頭發展住宅用途，重置碼頭以至加上蓋建住宅都有人提出，畢竟這是維港沿岸最後一塊大型土地，更是由九龍進入新界不用進隧道的咽喉位置。
荃灣是新界第一個衛星城市，早在設立貨櫃碼頭之前已經是工業區，以及公營房屋集中地，因為地鐵荃灣線通車，先在鐵路上蓋興建多個私人屋苑，後來透過重建工廠及市區重建計劃，漸漸多了商業活動，特別是東涌線通車，以及西鐵接駁到紅磡之後，令到青衣站和荃灣西站形成現有的商圈，而高鐵開通後亦可受惠，因為從高鐵站可以轉乘東涌線或西鐵，到達這些商圈是半小時之內的事情。
特區政府曾推出政府推出的活化工廈，令到很多工廈改裝成為工貿、酒店等用途，葵涌和荃灣均有不少成功的個案，然則較少人留意的是政府根據《2014年全港工業用地分區研究報告》。報告表示當時香港工業和商貿用地空置率降至5%，由於部分工業用地用途改變，總面積亦降至223公頃，文件提及工業用地有實質需要，3年後需要多6成樓面面積、26年後要較現在增加一倍，因此政策上不會再大力支持工業用地改變用途的申請。
規劃署在2015後不建議再將工業地改劃為住宅或其他用途，最受影響的是沙田小瀝源及火炭，但卻建議擴大粉嶺安樂村一帶，至於荃灣柴灣角及南區西鴨脷洲的土地用途，建議可由工業改作商貿用途。下圖（見網站內文）是2009年報告的中規劃署在新界南附近規劃圖，可看到黃色部份轉為其他指定用途（商業）(OU(B))，餘下紅色的是工業用途(I)，在2015年的報告得以保留，換句話說，新界南就趕搭了尾班車。
其中葵興站對面的大連排道，除了由巴士廠重建而成的九龍貿易中心(KCC)，以及由聯泰工業大廈改建而成的銀座式商場外，還有有名店商場佛羅倫斯小鎮的KC100，正在興建的KC88以及由新地發展的葵涌道與葵安道交界的商貿項目。還有成業街的West Castle，以及沿著青山道葵涌段的各個項目。
正如前文所述，政府有心搞個CBD2卻成效不彰，希望在小瀝源和火炭搞工業轉型又未能成事，偏偏新界南一帶的業主和發展商就自動自覺一同起動。那些研究會作為政策上的參考，但不會令到事情自動發生，發展商只會因應市場的需求，進行改變規劃的申請，對於無利可圖的規劃，也不會主動去進行，不會因為規劃改變了就會發生，可見地緣條件遠比政策給力。//
脫苦海
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