#房地合一新制懶人包 2021年又過了一半,時光飛逝,竟然來到7月,今天是「房地合一2.0」、「實價登錄2.0」新制上路的第一天。
很多人還是搞不懂「房地合一稅2.0」到底是什麼,幫大家整理一個懶人包,簡而言之,要杜絕投機客短期炒作課重稅,原本2年內課稅獲利35%~45%,新制拉長到5年。
另外之前有很多投資客,成立人頭公司炒房,新制法人比照「個人」課稅標準。
對自住客的我們來說,基本上新制對我們沒有任何影響,但如果要「換屋」怎麼辦?記得要用「重購退稅」喔!
📌「重購退稅」三大要件要符合:
第一:是出售前一年沒有做為租賃、營業或執行業務使用。
第二:個人或配偶、未成年子女設有戶籍並居住。
第三:出售舊房地與重購新房地的移轉登記日要在兩年內。
注意:如果選用重購退稅,5年內所購房屋不得改作其他用途或再行移轉。
📌【房地合一2.0懶人包】7月1日新制上路
適用對象:個人出售房地而獲利者
預售屋換約也要課徵房地合一稅喔!
Step 1.【先算課稅所得有多少?】
成交價-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得
※自住房地持有並設籍滿6年出售:免稅額400萬元,超過部分稅率10%
Step 2.【再算要繳多少所得稅?】
課稅所得x稅率(10~45%)=所得稅
※非自願因素(如調職、房地產強制執行)交易 、自有土地與建商合建分回後出售、都更危老重建取得房地後第一次移轉:稅率20%
📌【案例說明比較清楚】
Alex購買一間房1000萬,持有1年半轉售,賣了1460萬,另外支付仲介及代書費用約45萬,這段持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約15萬。
請問Alex持有1年半,出售房地產,房地合一稅要繳多少?
1460萬-1000萬-45萬-15萬=400萬
400萬X45%=180萬
答案:繳稅180萬
但Alex如果不轉手,若持有6年後符合自住優惠並以相同條件出售,可享有400萬免稅額,超過部分再以稅率10%計算,Alex這次不用繳稅 #提醒6年並非一生只能一次
資料圖片來源/財政部網站
#地產秘密客
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過1,920的網紅艾蛙媽 VS. 達樂哥Aiwa Hu,也在其Youtube影片中提到,「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊!房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎?! Ft. 台中商仲達人小紀 - #房地合一稅 #短期交易 #投資客 - 本篇影片是我們聚餐時的訪談,背景雜音多,敬請包含!以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高!而且非常實用,所以將影片分享給大家! - 訪...
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房地合一稅400萬免稅額 在 呂翊榮的財經讀書會 Facebook 的最讚貼文
優秀的學員詢問,有人標榜「法人投資可享房地合一優惠」……
還是要留意,當心偷雞不著蝕把米。
《請勿掉進房地合一稅的市場迷思》
【迷思一、成立一人公司不用繳房地合一稅 】
公司法人買賣房地產不課房地合一稅,原本就這樣,是以17%的營所稅課稅,相較於前者最高要課到45%,似乎省很大,但這只是表面上的節稅,實際上精算後不見得省呢!因為公司法人賣房地產獲利除了營所稅17%之外,還要負擔盈餘未分配加徵的10%稅負,以實際獲利計算,其實仍須繳交到25.3%的稅率。
【迷思二、房地合一稅不利預售屋】
很多人都說實施新稅制後對預售屋最不利,因為完工時程一定落在明年,未來一旦再賣掉,絕對適用新稅制,要繳交較高的稅負,很多業者也相信,所以在年底之前鋒頭都被成屋給搶走,預售屋銷售業者有一籌莫展的情形。
從景氣走勢來看,現在是景氣高點,確實不宜購買預售屋,因為等預售屋完工交屋後房價鐵定是下跌的。但是房地合一稅是有所得才課稅,一兩年後賣該房子要賺錢的機會很低,頂多是平盤,根本不會有所得稅的問題,所以不是「房地合一稅不利預售屋」,是目前的時機點不利於預售屋。
但再回到房地合一稅本身來看,如果你購買預售屋的目的不是為了賺取短期增值價差,而是要長期自住使用,交屋日落在明年,對這些自用住宅持有者,新制的售屋利得稅負反而會較舊制略輕呢。
特別是新制保障自用住宅獲利低於400萬元,可以全數免稅,舊制則無此優惠;即使獲利超過400萬元,新制亦只按10%稅率課徵利得稅。被課稅者若再經由換屋,不論「大換小」或「小換大」,透過重購退稅,亦可完全或部分消除利得稅負。
因此,已購進預售屋並決定做為自用住宅使用的民眾,可以不必急於解約,亦毋須擔心明年新制合一課稅施行時,會受到重稅衝擊。
【迷思三、房地合一稅上路後將造成房價下跌 】
這是一些反對房地合一稅人士的很重要說詞,但卻很明顯的是個大迷思,就以很多早就實施房地合一實價課稅的國家來看(如英美國家),當地的房價是有漲有跌,並不是說實施房地合一稅就會造成房價下跌。
房價上漲或下跌有很多外部的因素,稅制改變是其中之一,實際上今年來房價就有鬆動的情形,這跟整體景氣循環、資金、市場供需、購買力等等因素都有關,即使政府沒有推動稅改房地合一稅,國內房價還是會修正的。
【迷思四、「399吃到飽」自住免稅啦 】
房地合一稅為鼓勵民眾長期持有房子自住,而不是短線炒作,所以有自住持續六年400萬免稅額的設計,於是就有投資客宣稱將來可以在自住的前提下,讓房價的增值空間控制在400萬以內,如此就不會被課到房地合一稅,如此來炒作房地產。
這是個天大的迷思,實務上誰可能去操控房價的漲跌幅呢?
唯一可能性是透過虛報實價登錄的價格,但這可是違法的。而且要符合自住條件須持續自住長達六年,六年間的房市景氣更是充滿了變數,投資客能忍受這麼長的不確定環境嗎?大筆資金被綁住長達六年符合投資效益嗎?
【迷思五、房地合一稅時代老房子得要繳更多稅】
雖然房地合一稅定有日出條款,明年元旦起買進再賣出的房子才會被課到稅,可是還是有不少持有多年老房子的人擔心,特別是高總價或是商用不動產產品,擔心未來賣掉房子會被課到較高名目的稅負(即使不是房地合一稅),因此已經開始預做準備,在年底之前做出一個左手賣給右手的動作,藉此來墊高房子的持有成本,免得多年的增值價差被稅給吃掉!
原文網址: 請勿掉進房地合一稅的市場迷思 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/hsinmin/article/179672104450
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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一、房地合一是什麼?
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制,與作為「持有稅」的房屋稅不同,性質屬交易稅,出售房地才須申報,有獲利得進一步繳稅,凡2016年後取得房地,出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於,需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅,為更健全的稅制設計,並自有一套適用稅率規定,並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何?
房地合一1.0版上路5年多,因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市,2.0版預計今年7月1日上路,前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期:由持有1年內出售課45%,延長至2年內,並將持有逾1年、未滿2年課35%規定,拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率:由原本出售房地一律課20%,改為需適用「短期交易」重稅,持有逾5年以上出售,稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋:持有5年內出售都得適用重稅,在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下,效果等於一網打盡,只要轉賣預售屋獲利,就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞:新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時,交易額度若超過總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成,也得納入2.0版課稅,防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限,及明訂未能提供費用證明文件情形,只能以成交價3%作為費用,上限新台幣30萬,避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程?
2.0版適用範圍與1.0版一致,為2016年後取得房地,不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件,才須以2.0版課稅,若在7月前賣屋,仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件,完全不受2.0版上路影響,不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何?對自住族是否有影響?
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者,一般買房後長期持有的自住族,不受影響;若為自住房地持有並設籍超過6年出售,稅率僅10%,並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋,只要沒獲利,也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形,可排除適用「短期交易」重稅?
為避免傷及無辜,設有多項排除條款,例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地,或以自有土地與營利事業合作興建房屋,5年內出售,均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」,現行僅就個人訂有6種排除情形,如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等,後續財政部將針對企業、預售屋特性,訂定排除情形並對外公告。
此外,為避免影響房屋供給、都更進程,放寬建商興建房屋完成後首次出售房地,以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地,在5年內第一次移轉登記,也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後,是否會產生稅損?
財政部評估,上路初期,交易量將下滑,造成所得稅淨稅損4.74億元,其中企業部分因稅率提高,營所稅將微增0.71億元,個人綜所稅則有稅損5.45億元;但以中長期觀察,稅收將緩步回升。
資料來源:
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx
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房地合一稅400萬免稅額 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
150514TVBS 自住客也遭殃 獲利逾400萬課10%
影片網址→https://youtu.be/v2cwH88pP_w
記者:黃宇潔、周育鋒
財政部的房地合一稅制公布後引發大爭論,就是因為內容限制自用住宅獲利超過400萬,就得課10%稅負,比起日本有810萬的門檻限制,甚至法國規定一戶自用住宅免稅的規定而言,台灣相對相對台嚴苛,房仲說這就像把自住客全面都成了投資客,尤其持有期間的土增稅、房屋稅等不能扣抵,如果稅制真的過關上路,對自住客來說賣屋壓力也成了課稅壓力。......↓房仲業務員陳泰源:「過去這5年來平均的漲幅1年就有1成的漲幅。」
20年老大樓地點好,所以漲幅驚人,但套上財政部房地合一稅制版本,未來如果要賣屋,連自住客都得多繳稅。
房仲業務員陳泰源:「如果以過去5年這樣正常的漲幅(估算),持有1年就已經賺了將近400萬了,好像連自住客都是投資客一樣,變相的就是誤傷了,你連一般的自住客、長期持有的你(政府)全部都打到了。」
因為舊版本規劃交易總金額在4000萬以下就不課稅,現在改成以獲利400萬當基準,超過的都要課10%,以這間中古屋來說,就算是自住沒有出租,持有超過6年,照樣得掏出10%稅負。
房產專家田大權:「賦稅署是用一個2千萬的房子為例,每年漲3%,也就是60萬,連續持有6年,是不是360萬,算一個整數400萬這樣子算出來的,這一個計算的方式,它是以房價持續上漲為前提,但是財政部認為房價不會上漲了,這時候可能出現一個邏輯上的問題,就是說如果房價不會上漲,房地合一實價課稅又是所得稅的話,那收得到稅嗎?」
稅制結果與立法初衷不只出現大矛盾,更大爭議是太過嚴苛,因為在法國出售住宅,可以享有1戶免稅優惠,至於在德國,持有3年以上的自用住宅也不用繳稅,日本自用住宅的免稅額是訂在台幣810萬。
房產專家田大權:「400萬這種絕對數字一出來之後,其實它已經無所謂高低的問題,反而市場會找到另外一個空隙,也許會炒作中低總價或是低總價,因為我們看到其實像現在南部或者其他非大台北地區之外,從800萬漲到1200萬的房子非常非常多,如果1千萬賣到1500萬,獲利是5成耶,5千萬的房子賣了5500萬,獲利只有1成,獲利率完全天差地別,但是稅制是一樣,這到底哪裏有問題。」
不同的獲利率卻課同樣的稅,讓專家看了都納悶,再加上對自住客而言,好不容易攢錢買了房,想不到在財政部眼中也是炒房投資客。
房仲業董事長王應傑:「現在房子賣了要繳土增稅,一定要繳土地增值稅,還有持有年限裡面,繳的房屋稅和地價稅,甚至你銀行貸款利息都應該列入你的成本扣除,這樣再來課,譬如說10%,那我會覺得說很合理,我所有的成本政府(如果)不承認,你要怎麼說什麼是房地合一制。」
雖然財政部版本還得經過立院三讀通過,但課稅的不確定性肯定讓房市交易更慘淡。
新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/entry/580096
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/91615827
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