Netflix的「AI顧客科學」
2021-03-04 14:33 聯合新聞網 / 能力雜誌
【文/廖志德 圖片提供/達志影像】
直接與消費者進行互動是企業的重要工作,唯有如此,我們才能深入理解顧客的需求、渴望、不安、疑慮與痛苦,並且從中尋求開發新產品及新服務的正確切入點,進而提昇顧客整體的消費體驗。因此,「直面顧客」是品牌創新的關鍵要點,絕對不能假手他人,一定要親力親為才能挖掘出隱藏於市場深處的成功祕笈。
過去,想要直接與顧客進行溝通與互動相對困難,企業不可能一一拜會或致電顧客,因為需要動員的人力及成本太高,往往只能退而求其次,採取間接的方式來與消費者進行互動。或是經由代理商、經營商、零售通路來負責銷售服務;或是由外包客服中心幫忙接聽顧客來電;又或者採取抽樣市場調查來理解顧客的基本圖像,這使得企業洞察顧客需求宛如瞎子摸象,往往只能知道市場部分的情況,不能全盤且深入的掌握市場全貌。
現在,隨著數位科技的快速推進,企業擁有越來越多元的訊息溝通管道與消費者直接互動,加上人工智慧(Artificial Intelligence, AI)從旁協助,市場的顧客圖像變得越來越清晰,越來越可視化,消費者的行為模式不再撲朔迷離且難以掌握。
根據微軟預測,到了2025年將有95%的顧客互動管道是通過AI來完成,如果預測成真,表示企業對於消費者旅程的理解能力將大幅度增強,無論是在搜尋、方案、選擇、下單、取貨、服務、維修、客訴的階段,顧客圖像都能夠取得更高的解析度,經營市場不用像過去一樣,在迷霧當中踽步前行。
市場藝術家vs.科學家
擁有清晰的顧客圖像,能幫助企業規劃出更加貼心的消費者旅程,屆時經理人評估經營績效時,不會再局限於單一層面,例如:訂單轉換率,而是可以更加細緻地從不同的角度與階段來剖析消費者的行為偏好。過去由於市場資訊嚴重不足,企業只能從銷售數字來評量市場成果,或者憑藉行業經驗與直覺來預估消費者的行為動向;現在由於人們對於數位科技的廣泛運用,使得企業更容易掌握顧客在實體與虛擬世界的數位足跡,無論是在實體商店、網站、APP、LINE、Facebook、Instagram、Youtube等線上線下互動點,我們都可以取得比過去更多元的消費數據。消費者瀏覽過那些商品資訊?關注的要點是什麼?考察過哪些「關鍵意見領袖」(Key Opinion Leader, KOL)的看法?分享的使用體驗是正面還是負面?是否進行重複採購?
實測驗證需求
唯有「直面顧客」才能了解顧客,然後做出正確的服務體驗設計。啟動永無止境的追蹤使用者的偏好與習慣,並且經由實地測試來驗證顧客洞察的結果,是影音串流龍頭Netflix能夠在市場異軍突起的關鍵要素。正確使用數位科技使得Netflix在殺成一片紅海的影音市場開創出新藍海,這是Netflix創辦人哈斯廷斯(Reed Hastings)刻意培養出來的企業傳承。如果說賈伯斯(Steve Jobs)是「市場藝術家」,那麼哈斯廷斯就是「市場科學家」。賈伯斯所帶領的Apple基本上不做市場調查與分析,而是著重於創建起獨特的美學風格及培養敏銳的顧客感知能力;哈斯廷斯認為自己並不具備與賈伯斯同等的市場洞察力,因此,在其掌舵下的Netflix另闢「顧客科學」(Consumer Science)的新航向以抵達賈伯斯的美麗境界。
同樣是「直面顧客」,Apple與Netflix的做法南轅北轍,不過條條道路通羅馬,只要能夠取得顧客歡心就是正確的道路,並沒有優劣之分,就像我們無法比較莫札特(Wolfgang Amadeus Mozart)與貝多芬(Ludwig Van Beethoven)的好壞;無法論斷李白與杜甫的高低,重點是找到適合自己的成長路徑,感性成分比較多的經理人可以考慮培養賈伯斯般的直覺感知;如果思維模式偏向於邏輯與數理思考,哈斯廷斯就是最佳的學習典範。學習不是全然的模仿,而是啟發自己內在本來就具備的潛能,至於採取何種直面顧客的演化路徑,最終還是要經營者不斷的在現場探索才能進行實證。
相對而言,賈伯斯的做法是比較難模仿的,除了認真、用心、努力外,多少要具備某種與生俱來的天賦。因此,我們鼓勵大部分的經理人採取類似Netflix「顧客科學」的做法來設計服務體驗,畢竟不需要感性天賦的標準作業流程比較容易學習、理解與模仿,包含蒐集資訊、形成假設、定性定量、市場調查、A/B測試等階段的「顧客科學」方法是有一定的邏輯可以掌握,可以不斷的進行複製並且形成相同結果,想要效法賈伯斯以心印心的感性思維模式,恐怕要有相當高的悟性,沒有一定的感性天賦很難求成。
迷戀顧客的5種途徑
哈斯廷斯希望Netflix的產品經理能夠建立起大量實驗的組織文化,進而發展出令人驚嘆的顧客洞察力,從Netflix不斷的推進A/B測試就可以看出端倪。Netflix的產品團隊會由不同的市場定位與品牌展現方式發展出不同的行銷方案,並且每2個星期就要針對非會員拜訪的網頁進行A/B測試,借助消費者進行評價與判斷的反覆驗證,Netflix設法調整出有效的內容呈現方式,前Netflix產品副總裁吉布森(Gibson Biddle)表示,Netflix希望藉此持續不斷的提昇以下2項衡量指標:
1. 試用比率
非會員網頁的訪客中,約有2%選擇免費試用Netflix。
2. 付費轉換率
當免費試用結束,約有90%顧客會轉變成Netflix付費會員。
對於Netflix而言,提昇試用及轉換比率的做法不能僅止於「聚焦顧客」(Customer Focus),而是要發展到「迷戀顧客」(Customer Obsession)的更高經營標準,此時落實策略佈局的重點不單是傾聽顧客怎麼說,不再是停滯於顧客現在的渴望與需求,不再是只追求顧客滿意。吉布森表示,「迷戀顧客」是要善用「組合式的研究技巧」(Mix of Research Techniques),將顧客安放在你做的每一件事情上,並且開始透過顧客的視角來看產品。吉布森發現利用科學方法來形成及測試假設,正是建立「迷戀顧客」文化的最佳途徑,這項努力使得Netflix在取悅顧客的做法上很難被競爭者複製。想要發展出「迷戀顧客」的組織文化,企業可以參酌吉布森所提出的建議,採用5種不同的途徑來超越過去聚焦於顧客的做法:
1. 經由顧客科學的方法來進行測試與學習
2. 創造並落實非預期以及未來的市場需求
3. 追求長期的顧客喜悅
4. 成為新領域的先鋒以減少競爭
5. 顧客喜悅為先,確保難以複製,較高利潤就會來
這5個直面顧客的原則表面上很容易懂,不過要正確的執行並不簡單,因為有太多的主觀意識在影響經理人的判斷,Netflix的高層就曾經犯下這樣的思維錯誤。回顧2004年之際,Netflix在哈斯廷斯強力的支持下,推出Friends功能,Netflix的開發團隊堅信使用者必定樂於接受朋友的建議,而隨著使用這項功能的人越來越多,所形成的網絡效應就越強大。假設前提是藉由提昇顧客的好友推薦率,Netflix可以有效的降低行銷成本,取得穩固的市場口碑,建立起難以複製的品牌定位。
6年的失敗教訓
然而,事與願違,事後證明Netflix高層想當然耳的直覺判斷是錯誤的,其實該公司最終的績效目標是提昇「顧客留存率」,而好友推薦率似乎是最好的先行指標。當顧客將產品及服務至少推薦給1位好友的比率越高,應該「顧客留存率」就越高吧?這個命題並沒有經過測試證明是正確的,但是在眾人樂觀的想像之下,使得Friends社群開發專案得到長期的投資與支持,長達6年的時間裡,Netflix的高層都以為社群策略是相當值得投入的關鍵項目,絕對不能半途而廢,他們堅信只要下定決心就能做出成績來,更何況該公司已經在社群專案投資這麼多的時間與資金,加上沒有人願意將創始人充滿熱情的提案扼殺於搖籃之中,於是Friends這個專案就這麼堅持許久。
直到2010年,Netflix高層才痛下決心關閉這項功能,開發團隊終於意識到想要透過好友推薦來提高「顧客留存率」並沒有想像中容易,根據推算至少要達到20%的好友推薦率才有可能實現。但Friends上線的初期只達到2%推薦率,再經過4年的努力也不過達到8%而已,離理想目標可說是遙遙無期。如果Netflix早些採用顧客科學的驗證方法來評估Friends的市場價值,或許可以有效排除直覺的偏見,訂定類似迷戀顧客的5種途徑不會太難,但是要落實原則往往會遭到人性謬誤的干擾。
經營企業要完全不犯錯很難,關鍵是要建立起自我校正的管理機制,而直面顧客正是幫助我們不斷調整市場策略的最佳驗證途徑,Netflix在好友推薦上面的努力並沒有完全白費,最終證實使用者對於分享電影並沒有想像中熱切,況且有時候他們不過是根據自己的偏好來進行推薦,結果親友反過頭來吐槽使用者的品味太差,這一點恐怕是Friends開發團隊事前無法察覺的情境。同時,正因為如此,使得許多人並不太願意全然公開自己收視的影片。犯錯不一定是壞事,失敗是學習必然的過程,有助於我們察覺潛藏於市場深處的商業祕密,沒有Friends專案,誰知道朋友會吐槽我們自己呢?
AI顧客科學
經營過程中的失敗是常態,通常只要大方向是正確的,並不會影響企業在市場上的藍海佈局。多年來Netflix運用「顧客科學」針對直面顧客的行銷方案進行測試,充分發揮去蕪存菁的功能,有助於積極推升Netflix的品牌形象及產品開發的成效,該公司的影音串流服務因而獲得無數消費者的選擇與青睞。此外,近年因為新冠肺炎(COVID-19)肆虐,導致許多人寧願待在家裡觀看影集打發時間,Netflix的影音服務平台因此成為市場最佳的選擇方案,光是2020年的第1季,Netflix就增加了1,600萬名顧客,使得該公司全球使用者增加到1.8億名,更有效將Netflix的股價一舉推上492美元的歷史新高峰。
談完失敗個案,讓我們來談談Netflix的成功故事,除吉布森所強調的「消費者試用率」及「付費轉換率」,如果再加上前文提及的「顧客留存率」,這3大績效衡量指標可說是Netflix最重視的市場經營指導方針,其中又以「顧客留存率」最為多數公司所經常採用,由於Netflix採取的是按月扣款的訂閱模式,如果訂戶對於平台所提供的服務感到不滿意就很容易退訂,因此,如何避免顧客流失就成為Netflix經營的關鍵要務,其實最簡單易懂的做法就是讓使用者永遠有好戲可看,保持每天追劇的良好習慣,然而說來容易,做起來可是困難重重。
Netflix運用的是大數據追蹤術,每當用戶進入Netflix的影音平台,他的一舉一動就被「顧客科學」完全掌握,無論是活動時段、搜尋電影、觀賞類型、收看清單、中斷收看、觀賞時長、演員喜好、內容評論等都將會列入追蹤,種種數據經過AI演算法處理之後,Netflix就會自動生成推薦內容,就算是推薦同一部電影給不同的人,電影選單所展現的演員介紹海報也是擁有個別化差異的。其實Netflix的底層基因和Google很類似,2家公司主要目的都是讓顧客很容易找到自己想看的內容,當然最好是能達到完全不用找,想要看的內容就能自動上門來的境界。
根據使用者的數位旅程來分析顧客的行為偏好是目前的顯學,有助於企業創造個人化的貼心服務體驗,而且隨著AI工具的越來越平民化,顧客科學不再是Amazon、Google、Netflix這樣的大公司才能實踐的商業模式,未來有一天,就算是最不起眼的小公司也能操作同樣的工具。不過或許Netflix提出的「迷戀顧客」的5大途徑才是策略求勝的最終決戰點,畢竟取悅顧客才是最高指導原則,顧客科學則是強大的管理工具,誰是主,誰是從,我們應該分辨清楚才成。
資料來源:https://udn.com/news/story/6868/5294010?from=udn-relatednews_ch1015
抵換專案減量方法 在 醒之暖暖 Facebook 的最佳貼文
【專業的代價(與市議員就任兩年秘辛大公開❓】
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說來也是有點「嚇人」,這次市議會的定期會連同審查預算連續開了一個多月(10/28~12/07),算算,我正式發言次數超過100餘次,涉及不同議題則約150個。
而且,都不是廢話。(不過坐我右邊那個可能比我還「厚話」?)
就算是狗吠火車,應該算是對得起選民的託付。(自評七十八分。)
不過,這麼多的議題,我一個人怎麼搞得定?
有些議會同仁也很好奇,偶而會私下問我到底怎麼準備這些功課。
原因無他,就是時間分配的取捨:
「#公關應酬少做一點功課準備就可以多做一點」、
「#包裝行銷少做一點專業研究就可以多做一點」。
所以,我平常不太會「送車」,是因為早上一睜開眼睛就開始議題工作;
我也幾乎不送禮(摸彩品、礦泉水、花圈花籃),因為有限的資源要留著聘請「研究員們」;
也不會隨時盯著臉書「秒回各種留言」,宛如里長服務一般打理社區事務;當然,也就更不會強佔公務人員便宜。
明明是市政團隊公務人員花力氣做好的事情,卻因為選票焦慮硬要攬在自己身上攔截屬於別人的功勞。
做了這個決定之後,接下來的就是靠團隊工作了。
除了辦公室人員外,我們發展出一些特定議題的小組與討論。
基本上我不想把市民當成「#服務的對象」(雖然確實是接了很多很多很多選民服務與法律諮詢)。我們盡量把陳情的市民當成是「#組織的對象」。
邀請他們跟我們一起開會討論,成為推動這個城市改變的力量。
所以,針對公共運輸、環境保護、特殊教育、早療兒童、國民教育、社區營造、在地創生、社會福利服務、兒童遊戲權與公園、生態保育……都嘗試以這個方法工作,所以我們的團隊工作同時也是組織工作。
這點跟傳統地方政治的邏輯(選民服務➡讓選民欠人情➡選民選票回報)很不一樣。
我們期待在推動城市改變的過程中同步解決民眾的生活問題,並且看懂公共政策改革的重要性,而「#不是單點服務綁樁腳換選票」。
輔導陪伴、組織教育、政治化同步進行。
這樣的工作方式很慢、很難、很累,但是看了主流政治這麼多年,我想不出更好可以改變地方政治文化的方法了。
總之,再孤單還是值得試試看啊啊啊啊啊
以下,送上我們這個會期努力烹調的菜餚,這些都是第四次定期會我們關注的議題以及發言影像,多數影像都有 #包含市府的回應,歡迎各位挑菜吃。
#予豈好辯哉予不得已矣
#別再把議員當里長用
➖➖➖➖➖#鳴槍起跑➖➖➖➖➖
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🟥任期下半場,基隆向前行🟥
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這次的總質詢,我特別花了一點時間講了對林右昌市長的期許、楊石城議員驟逝的悼念、與財劃法/行政區劃法/國土計畫法修法對基隆的重要性。
期待有越來越多基隆人也看明白,#解決基隆的問題必須要從北北基桃四縣市的總體發展入手,同時面對「六都vs非六都」#縣市資源M形化分配的惡果。
第四次總質詢一刀未剪版:https://vod.kmc.gov.tw/k_video/video/1091118Q_0840.mp4
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基隆議員促修財劃法、推行政區重劃 林右昌:形成共識最重要 https://bit.ly/39Rekqc
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🟦搶救公共運輸系統與R線公車🟦
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我們從搶救R線公車停駛危機開始,評估公車處現有條件能否承接R線,#我不惜當壞人,一路追到基隆市公車的改革。
這個會期從提出緊急動議開始、提出施政總檢討、業務報告質詢、總質詢、一路到預算審查。
每個段落都緊緊咬住這個議題不放。
總算,在最後預算二三讀的大會現場,市長承諾會「#親自召開會議檢討公車處營運」,並在明年三月臨時會前將檢討報告送交市議會。
我一再強調,如果「捷運到基隆」是玩真的、「捷運TOD模式」是玩真的,為了優化1000萬人口的首都圈交通,捷運更完整的接駁與轉乘系統就必須現在開始規劃。
以台鐵站為主的R線公車當然就是重中之重。
但是必須要同時開始調整基隆市公車過去二十年來累積的沉痾,包含「#以循環站為中心的重疊路線所導致的浪費」、「#全市高達6000多支站牌所導致的效能減低」、「#不合理的成本導致不合理的運價」、「#不合理的運價導致不合理的票價與票價補貼」、「#DRTS小黃公車」、「#跨行政區幹線公車的規劃」……等等都是該立刻開始檢討的問題。
第四次定期會總質詢 市公車檢討難題「再」提出:https://bit.ly/33SdUff
定期會緊急動議 基隆市公共運輸總體檢:https://bit.ly/3qCBiaw
市長施政總檢討 R路線停駛危機:https://bit.ly/34jdjUr
交通處業務報告 發言影片:https://bit.ly/2L9mrE8
公車處明年編列虧損預算,預計突破20億大關!
我強力支持市府編列補貼預算予公車處,但強調交通處與公車處應該先提出改革方向,不能無條件地這樣補貼。
要求三筆公車處預算合計一億元送大會審議,請市長詳細說明。
交通處預算審查 發言影片(一):https://bit.ly/3gm36LF
預算審查大會 市公車110年增列一億元虧損補貼 發言影片:https://bit.ly/3qBhqEE
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基隆公車增編近億元補貼 議員有意見提大會審查
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基隆市議會預算審查 補貼市公車虧損近億預算先保留
https://bit.ly/3mWC9AH
公車處補貼逾2億元預算碰壁 議員要求市長親自說明
https://bit.ly/37Kqtuj
基市補貼公車虧損 預算保留
https://bit.ly/3ovHjE2
公車處今年僅實收入四十多萬租車費用,明年預算編列收入增加為三百萬,可能嗎?
公車處未來必須明確依照「租車辦法」核實收費,不應有任何公、私部門徇私施壓,沒有任何人可以像過去那樣占公車處便宜。
公車處基金預算審查 發言影片(一):https://bit.ly/2LbSHq9
候車亭折舊該算公車處的嗎?公車處的負債不就是這樣一路累加出來的嗎?
我主張候車亭與智慧站牌的管理應該正本清源回到交通處,而不應繼續交給公車處加重負擔。
公車處基金預算審查 發言影片(二):https://bit.ly/3opNF7Y
「市區公路客運評鑑」應有助於市區公共運輸檢討
交通處預算審查 發言影片(二):https://bit.ly/33Q98iE
公車識別設計是公車外觀的「#包膜拉皮小美容」,如果需要花公務預算800萬,不如多分配些花在修理部分老舊公車的漏水與零件更換。
公車處基金預算審查 發言影片(三):https://bit.ly/3mW1QRT
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🟩四所市立高中的未來🟩
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大學升學率已經超過100%「#升學不難但適性最難!」
關於四所市立高中發展何去何從?建請教育處提出具體計畫,不應只從招生數評估。
儘管長期面對台北磁吸效應,仍然有六成多的畢業生留在本市就讀高中職,本市四所市立高中(安樂、暖暖、中山、八斗)發展不應「#僅以招生率」為考量,應考量多元入學路徑,以協助「適性升學」為目標。
第四次定期會總質詢 市立完中何去從?:https://bit.ly/37w7Mup
你的孩子願意繼續留在基隆念書嗎?留才育才經費補助,四校如何執行?
教育基金預算審查 發言影片(一):https://bit.ly/33I1pTC
新課綱「素養導向」教學推動,教育處應有「輔導團」陪伴機制
教育基金預算審查 發言影片(二):https://bit.ly/2Iam2Al
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🟧原住民族事務🟧
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基隆市居住與落籍的原住民人數接近一萬人,但原民科人力嚴重吃緊,雖然預算逐年微幅增加,但仍顯不足;
應盡量在有限的資源下,朝向府內各單位協作,並強化制度性、文化性、教育性工作。
業務詢答:建請成立原住民族事務「#專家諮詢會議」,廣納各界專業意見。
業務詢答:建議原民科發展橫向聯繫,從原住民族家庭服務中心(民政處)出發,針對勞資爭議諮詢(社會處)、一般法律扶助與諮詢(民政處)、家庭服務中心(社會處)、婦幼福利服務中心(社會處)、心理衛生中心(衛生局)……
等單位搭建「#原住民族各類諮詢」之工作平台或會報,完整協助本市原住民家庭。
民政處業務報告 發言影片:https://bit.ly/3mIYHEP (影片2分45秒處開始)
中央補助基隆市「#原住民族教育資源中心」剛成立數月,並由教育處長兼任中心主任。
未來這個單位應負責統籌、發展本市原住民教育資源,同步考量部落大學、原住民專班、公費原住民教師、本土語教師……等,並有中長期計畫。
「#部落大學」發展方向除現有課程外,建議推廣文化性課程邀請漢人學生選修,以發展原漢關係。
教育基金預算審查 發言影片(三):https://bit.ly/3mE8sUU
「#原住民專班」推動成立以來已經累積出重要經驗,應予以重視;原住民專班的發展應階段性與市立高中未來之檢討脫鉤思考。
民政處預算審查 發言影片(一):https://bit.ly/36Fuktk (影片6分57秒處開始)
「#原住民中高齡就業計畫」中央補助立意甚佳,何以執行情形不佳?
民政處預算審查 發言影片(一):https://bit.ly/36Fuktk (影片9分21秒處開始)
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🟪兒童遊戲場與兒童遊戲權🟪
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本市公園、綠帶規劃或設計,兒童遊戲場「#使用者經驗導入」與「#參與式設計」工作方法的整理應著手進行。
都發處預算審查 發言影片(一):https://bit.ly/2JqwWCM
補助私立幼兒園兒童遊具檢驗(CNS標準)及改善經費僅300萬元,光檢驗費用就嚴重不足,如何補助業者改善?
教育基金預算審查 發言影片(四):https://bit.ly/37wA2Nr
公立幼兒園兒童遊戲場檢驗與改善相關費用新增為3000萬,請說明目前進度(是否已全面性檢驗完成?)與費用用途(改善與新設?)
教育基金預算審查 發言影片(五):https://bit.ly/2L81SIj
公立國民小學兒童遊戲場改善計畫總經費三年3900萬,請詳述計畫期程,並考量開放校園的可能。
另,重點提醒,「鋪面改善」也是遊戲場的一部分,材質應考量透水性及未來「校園冷氣熱島效應」的可能。
教育基金預算審查 發言影片(六):https://bit.ly/3g4YqJW
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🟩特殊教育師生與家長的處境🟩
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有聽過「0.5人」嗎?
特殊教育資源班「疑似生」計算問題將導致部分學校師生比失衡,影響學生學習品質。
第四次定期會總質詢 疑似生爭議「再」提出:https://bit.ly/3mGlrFA
特教科預算逐年增加,包括特教班設施設備,值得肯定
教育基金預算審查 發言影片(七):https://bit.ly/3lE1MVr
中央政府針對本市「幼兒園辦理早期療育相關工作」之補助費用從不到300萬激增至明年近千萬,令人高興。但(明年)具體執行計畫應即早擬定。
教育基金預算審查 發言影片(八):https://bit.ly/39I5r2e
中央政府補助私立幼兒園招收身心障礙幼兒,今年執行情形如何?
教育基金預算審查 發言影片(九):https://bit.ly/36BVEZo
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🟦校園環境改善🟦
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環境教育、#校園樹木修剪。雖然是首次編列,但280萬真的夠嗎?
各校經費不足,應該要有逐年增加的考慮,以及申請、分配的原則。
教育基金預算審查 發言影片(十):https://bit.ly/37wGZy1
考量台北市經驗,班班裝冷氣應考量可能導致「#校園熱島」問題。
教育處應針對校內動線、主機位置……等規劃進行專案報告。
教育基金預算審查 發言影片(十一):https://bit.ly/3lAWF8x
教育處回應王醒之針對全基隆市「#教室照明總體檢」之訴求,分兩年編列預算改善,總計3200萬,值得肯定!
教育基金預算審查 發言影片(七):https://bit.ly/3lE1MVr (影片0分20秒處開始)
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🟪都市規劃與景觀🟪
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都發處「#社區規劃師計畫」多年來辦理成效卓著,建議將經驗主動輸出其他局處(如校園空間優化、里鄰公園規劃……等等),以達綜效。
都發處業務報告 發言影片:https://bit.ly/3lD6qDa (影片9分30秒處開始)
「#景觀自治條例草案」涉及本市未來整體城市景觀與城市美學推動,應盡速推動由下而上的說明機制,明確揭露草案內容不僅都市設計或城市景觀規範,更有地區景觀發展(地區的主議題)的可能。
多年來各種零星里鄰工程因無統籌、無總體規劃,故高度破碎化、片面化,影響本市總體景觀甚鉅!
都發處推動「#里鄰工程優良案例手冊」等相關檢核機制與教育方案執行成效應具體報告。
都發處業務報告 發言影片:https://bit.ly/3lD6qDa (影片12分18秒處開始)
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🟨山坡地保育與超限利用問題🟨
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山坡地巡查作業建議產發處導入「高效率山坡地無人機隊智慧巡查系統」後與民政處里幹事(巡查員)查報系統結合,並請消防局協助(該局已有32人考取民航局飛行專業證照!全台第一名。)
業務詢答:民政處(現行里幹事兼任巡查員如何培訓)
民政處業務報告 發言影片:https://bit.ly/3mIYHEP (影片35秒處開始)
業務詢答:產發處(巡查員)
產發處業務報告 發言影片:https://bit.ly/2JPDMBe (影片6秒處開始)
業務詢答:消防局(已有現成無人機隊組成)
消防局業務報告 發言影片:https://bit.ly/36BFsr7(影片8分17秒處開始)
業務詢答:本市山坡地30%-55%地區過度開發,已有國土保育問題,建請都發處全盤重新檢討土地使用管制。
都發處業務報告 發言影片:https://bit.ly/3lD6qDa (影片1分05秒處開始)
業務詢答:七堵姜子寮山區近年來關於「#集村農舍」問題引起討論與「農地使用建地化」爭議!
此係農發條例數年前修法後所帶來之後果,對自然生態與環境衝擊頗大,都發處是否已正式函知中央建議修法?
都發處業務報告 發言影片:https://bit.ly/3lD6qDa (影片36秒處開始)
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🟧基隆的生態 / 環境是誰的?🟧
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在市政府討論工程道路的問題要問工務處、討論垃圾清運或污染防治的問題要問環保局、討論土地開發都市景觀的問題則要找都發處。
但,「#討論生態的問題該找市政府哪個單位呢?」可是沒有生態處啊!要找包山又包海的產業發展處嗎?
正因為模糊不清,所以我連續幾個會期都要求基隆市政府設立「#生態總顧問」,幾個局處你看我我看你,始終沒人扛起來往前推進。
產發處業務報告 發言影片:https://bit.ly/2JPDMBe( 影片1分45秒處開始)
都發處業務報告 發言影片:https://bit.ly/3lD6qDa (影片4分41秒處開始)
都發處預算審查 發言影片(二):https://bit.ly/39HcJ6k
你曾經想過嗎?「水土保持設施」本身也成為破壞生態環境的可能。
「#有生態觀點的水保技師」幾乎找不到,沉砂池可能成為動物的殺手、也可能破壞原有的生態熱點!
「委託審查水土保持計畫」的預算執行應該加入生態觀點、參考水保局的「生態資料庫」,並且水保施作之前也應該參考生態檢核的相關程序。
產發處預算審查 發言影片(三):https://bit.ly/36Dhls4
建議林務局補助「#生物多樣性保育及入侵種管理計畫」之執行除了著重外來種的移除外,應嘗試累積經驗小結從監測、偵測、鑑定、預警、移除,到清單建立,形成本市的SOP,不要補助經費執行完後就結束而無累積性。
動保所預算審查 發言影片(一):https://bit.ly/37Ht0FC
「#北方三島生態調查計畫」建議著重回應:傳聞德商想在北方三島開發風力發電,電廠將對自然生態與漁業資源造成嚴重衝擊!
動保所預算審查 發言影片(二):https://bit.ly/2IovAaT
很多人不知道,基隆市的行道樹、都市綠帶串聯其實同時跟工務處、產發處、都發處這三個部門直接相關,但是知道後就會發現,原來這三單位並沒有針對行道樹發展出一個連繫會同的機制。
從樹種挑選、樹穴的設計、種植的時間、人行道槽化島樹木種植的季節景觀規劃、完工後點交給公園科管理、一直到病蟲害與修剪。
#看起來各司其職權責分明但說穿了其實就是各玩各的。
本市列管老樹僅54株,與現況落差頗大,要求產發處擴大本市老樹列管與調查、褐根病防治、樹木修剪的專業化!
產發處業務報告 發言影片:https://bit.ly/2JPDMBe(影片13分05秒處開始)
產發處預算審查 發言影片(四):https://bit.ly/3omWlMb
公園科「綠資源盤點」要加緊腳步,可以更聰明地串連綠帶與休憩空間;
公園科不能只有被動承接行道樹,必須要往前溯源,搭建行道樹平台,從前端樹種挑選、樹穴設計、水源規劃入手工作。
都發處預算審查 發言影片(一):https://bit.ly/2JqwWCM
工務處人行道槽化島植樹工程與其他局處協作平台應盡速搭建。
工務處預算審查 發言影片(二):https://bit.ly/2Ifg7tO
環保基金中關於「環境教育計畫」執行的主題工作方向除了「環保小學堂」等軟性教育推廣活動外,建議可以引導/鼓勵部分計畫與基隆市環境議題結合。
如天外天焚化爐使用年限到期問題、垃圾減量推動、資源回收分類與源頭管理、海洋廢棄物清理與教育……等等。
環保局環保基金預算審查 發言影片(一):https://bit.ly/3mQxiAS
敬請提供「基隆市廢棄物循環處理整體園區計畫」內容與執行方向。計畫中「園區」所指為何?
天外天焚化爐使用年限將於2025年到期,故本計畫主要處理焚化爐的設備更新?或技術更新?如何朝向「#全分類零廢棄的循環經濟」?
環保局追加減預算審查 發言影片:https://bit.ly/3lOyfbG
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🟩協和電廠更新改建爭議🟩
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協和電廠將從重油發電改建為天然氣發電。
台電現行規劃將填海造陸18.6公頃,該工程除了將對生態環境跟外木山海岸景觀造成不可逆的嚴重衝擊外,更將帶來大量的砂石車日日行經基隆市中心,而至今台電依舊不願意研議其他配套措施。
依環評書內容,所需土方總量為3,750,000立方米之土方。
若以35噸砂石車來計算,一輛可載滿20立方米的土方,共須375,000 之砂石車來回車次,改建期程推估7年,預估每日約149台砂石車行經基隆車站及中山、仁愛區一帶。
除市政府於2018年已表述之協和電廠改建五項原則外,請市府具體向經濟部、環保署、環評委員、台灣電力公司表達協和電廠現行改建方案:
(1)對本市交通、環境、經濟等面向之各項衝擊
(2)請中央權管單位要求台電評估基隆市議會多次提出之浮動式天然氣接收站(FSRU)替代方案可能性。
填海造陸不應該是唯一選項。
市長施政總檢討協和電廠改建爭議 現場發言
https://bit.ly/2JSvuco
環保局業務報告 發言影片:https://bit.ly/37QL2Fu(影片14分47秒處開始)
相關新聞:TVBS協和電廠燃油轉燃氣!填海造陸18.6公頃 犧牲海洋減空汙?
https://news.tvbs.com.tw/life/1417334
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🟦光汙染問題🟦
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業務詢答:越亮不一定越好!
日本已經於2020年全面禁止漁業使用白熾燈泡集魚,改為LED燈,因為白熾燈泡雖然功率強但在水中效率較差,且耗電耗油,並對漁業從業人員容易造成職業災害。
產發處業務報告 發言影片:https://bit.ly/2JPDMBe(影片10分05秒處開始)
審預算:建議輔導漁民「#集魚燈由白熾燈泡改LED燈」列入近海漁業管理輔導業務中執行。
產發處預算審查 發言影片(五):https://bit.ly/37AucdL
審預算:「#公園照明示範區」的想像。
未來應該可以更聰明,不是越亮越好(或是以光雕為名螢光四射),而是可以設計不同的燈具、色溫、角度,讓自然生態與活動安全之間可以取得平衡。
都發處預算審查 發言影片(一):https://bit.ly/2JqwWCM(影片5分13秒處開始)
工務處預算審查 發言影片(三):https://bit.ly/39OCDF0 (影片38秒處開始)
審預算:本市目前僅暖暖區與中山區有「#智慧路燈」,第二階段是否推展到全基隆市其他各區?
智慧路燈的功能可以遠端調控亮度,已經在暖暖水源地螢火蟲季實驗成功,未來應該在基隆市擴大實驗。
工務處預算審查 發言影片(三):https://bit.ly/39OCDF0 (影片7秒處開始)
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🟥翻轉吧蛋白區!(暖暖/七堵)🟥
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捷運到基隆,你認識「#陶德先生Mr.TOD」嗎?
(#接下來這段超硬但是非常重要,必看)
TOD是一種以大眾運輸導向都市發展的模式,透過捷運規劃,帶動沿線土地之都市計畫與都市設計的檢討。同時以提升周邊土地使用效益為目標。
但是,#不能以「炒地皮」的方式來想像,必須思考如何透過新增加的容積,讓公共空間與公共設施可以服務更多的人、更友善的人行空間、多元運具的整合,讓捷運站可以更便利到達,讓大家愛用。
所以,長期因為鐵路用地切割而沒有辦法好好發展的大八堵(八堵/八南/八中/八西四里)與七堵(東新街)就應該趁此機會重新檢討區域定位、都市空間、市容景觀。
我(市議員王醒之)提出翻轉「基隆河套」的「#八堵水岸好生活」與文史生態資源集中的「#明德山莊」為核心的「#七堵藝文副都心」等概念,希望都發處能加緊腳步讓都市機能檢討先行。
第四次定期會總質詢 八堵七堵TOD發展模式:https://bit.ly/39HZthS
都發處業務報告 發言影片:https://bit.ly/3lD6qDa (影片3分22秒處開始)
都發處預算審查 發言影片(二):https://bit.ly/39HcJ6k
都發處預算審查 發言影片(三):https://bit.ly/3qmBt9T
明年城市博覽會,#可以看到七堵與暖暖的未來嗎?
林右昌市長表示明年的城市博覽會將「#預示四十年後的基隆」,藍圖中會有七堵與暖暖的未來嗎?
城市博覽會如何才能同時做到吸引外地人、團結基隆人的目標?城市博覽會之後,還能留下什麼在基隆?
都發處業務報告 發言影片:https://bit.ly/3lD6qDa (影片14分26秒處開始)
觀銷處預算審查 發言影片(一):https://bit.ly/3qlVVrg
預算審查大會 城市博覽會預算 發言影片:https://bit.ly/33I6qeJ
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🟧暖暖區再規劃!在地創生與發展🟧
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「#王醒之版的暖暖街區再規劃」初步構想有三!
構想1.「#暖暖區公所搬新家」:改善街區停車問題(!)與強化商業區都市機能(想知道我建議搬到哪裡嗎?請點進來看我的總質詢)
構想2.「#連通金山老街與暖暖老街」:消防隊新址完成後,暖暖派出所遷移至原消防隊址,讓仍有歷史風味的暖暖派出所成為連通、漫遊兩條老街的文化觀光核心
構想3.以「#淡蘭古道起點」為賣點:優化暖暖火車站周邊觀光資源,打造老暖暖的新門面
第四次定期會總質詢 暖暖再生、創生:https://bit.ly/39XcEM1
「亞州步道大會」將於2021年11月在台灣召開,#屆時將有英美日韓等國百來位國際步道達人來暖暖
從暖暖火車站一路步行(國家級綠道)淡蘭古道中路到暖東峽谷,再到十分。本市應該積極串聯,並考量以在地淡蘭古道為根基,與國際知名步道締結為「姊妹步道」,將暖暖、基隆行銷至全世界。
觀銷處預算審查 發言影片(一):https://bit.ly/3qlVVrg
「#暖暖火車站」是淡蘭古道北路與中路的起點,更是暖暖的門面,市政府應積極爭取交通部觀光局預算,改善暖暖火車站周邊環境,打造淡蘭古道的入口意象。
觀銷處預算審查 發言影片(二):https://bit.ly/3orzfE6
#推動暖江橋頭與暖暖街路形正交:很多人都知道這個地方是老暖暖的門面,也是老暖暖過去數百年來榮光之所在。
但是暖暖街在橋頭的分岔路線,應該要能更簡化。
這個看似簡單的議題,何以推動了幾個會期都沒辦法解決呢?
工務處預算審查 發言影片(一):https://bit.ly/2Iad3iq
在地創生與市場活化的概念應該要由產業發展處組織「地方輔導團隊」長期陪伴並且找到文化根基才有長遠行銷的可能。
以「#基隆乾麵節」為發想,如何說一個暖暖老街「#阿炎樓麵店」或「#安德宮廟口米粉湯」的故事,才能勾勒出在地特色。
產發處預算審查 發言影片(一):https://bit.ly/2VCsWBt
相關新聞:
活絡商圈 議員建議辦乾麵節
https://www.cdns.com.tw/articles/316015
暖東峽谷廊帶不只是觀光廊帶,未來從暖東苗圃、暖暖運動公園、一路到童軍活動中心也是生態教育廊帶。
休閒農業跨域輔導計畫應該要發展「#農村再生專案管理輔導/培根專案」,串聯輔導暖東峽谷的小農,未來以生態教育園區(即暖東苗圃)為起點,試辦各種「#小農市集」,打造生態、觀光、農業三合一的活動型態。
產發處預算審查 發言影片(二):https://bit.ly/3g8mAmM
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🟪警察局與巡守隊運作🟪
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中央監控系統CMS平台、路口監視器汰換屬保安科業務,與e化勤指中心系統、110報案基礎平台介面是否能整合?
警察局預算審查 發言影片(一):https://bit.ly/3gnte8R
建議比照雙北依六指標(交通、治安、報案數、集會遊行、特勤、缺額)評估發放「#基層警察繁重加給」。
警察局預算審查 發言影片(二):https://bit.ly/3gmJXJk
建議「#偵辦電子遊戲場與妨害風化場所之探訪費」應適度提高,避免刑事警察為求績效自掏腰包。
警察局預算審查 發言影片(三):https://bit.ly/33Pv7G7
目前本市監視器共計4400多支,密度屬全台灣各縣市第四高!巡守隊目前全市四十一隊,人數總計約2200人。
每年補助預算僅740萬左右。應逐步就勤務量能、人員組成、社區現況開始考量巡守隊業務多元化,以及經費來源多元化的可能。建議同步協助推動「#巡守隊協會化」。
警察局預算審查 發言影片(二):https://bit.ly/3gmJXJk
水汙染防制經費補助建議環保局未來部分補助實質從事河川巡守之志工隊。
環保局環保基金預算審查 發言影片(二):https://bit.ly/39Qfdzb
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🟨動物保護問題🟨
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#動保所人員缺額與招聘難題。
市政府在市議會數度要求下雖已將部分約聘人員薪資待遇提高(學士級薪資等級)以增加長任人數比例,但獸醫仍缺,無人報到。此為全台普遍現象。
動保所預算審查 發言影片(三):https://bit.ly/2K1YDSh
#動物保護教育預算仍然偏低。
關於寵物登記、絕育與疫苗施打雖已近六成,但其餘飼主大多因為不知法規現況或自認為沒有必要而未進行,必須透過推廣教育進行。
另外建議盡量(以社區營造為方法)與愛爸愛媽發展出協作關係,才能處理好「#精準捕捉」與「#乾淨餵養問題」,減少人類與動物在社區之間的衝突。
動保所預算審查 發言影片(四):https://bit.ly/2IovAaT
「#建構友善動物保護計畫」的執行雖以TNR為主,但建議源頭的「棄養問題」從檢舉到調查、再到裁罰的行政手段仍應被重視。
另外有關「危險獵具防治」問題(如山豬吊、捕獸夾)建議學習新北市動保處的模式,與民間登山團體協作發展出巡邏通報的機制。
動保所預算審查 發言影片(五):https://bit.ly/3lVVCQG
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🟥暖暖大小事🟥
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感謝工務處協助,跟我們一口氣會勘了五座暖暖區的橋樑。
並且同意將其中暖西里數座無名橋樑納管。建議工務處分階段全面檢視全市「#供公眾通行之無名橋」。
工務處預算審查 發言影片(三):https://bit.ly/3g8fsXF
敬請工務處未來將「工程/施工示意圖」在工區附近張貼,讓民眾對於公共工程有更具體的認識。
如東勢街/基福公路路廊改善工程的人行道施作若請施工單位或監造單位先將完工示意圖張貼,可以強化溝通機制、降低誤解。
工務處預算審查 發言影片(二):https://bit.ly/2Ifg7tO
審預算:#本市現有148處里民活動中心,但市政府每年編列修繕預算都不足,請提出檢修排程的標準與機制,並且將之透明化,以免里鄰長與民眾苦等。如「#八堵四里之活動中心」一直無法妥善解決。
民政處預算審查 發言影片(二):https://bit.ly/2VBeKZt
封閉式社區下個階段會是主流的都市居住型態,建議都發處針對「#公寓大廈評選」應增列如無障礙空間的建構、垃圾減量與資源回收、投入社區營造……等項目。
暖暖區諸如國產江山社區、台北大鎮社區、羅傑摩爾社區都逐漸開始投入、呼應公共政策的推動,值得肯定。
都發處預算審查 發言影片(四):https://bit.ly/36Ew464
工務處目前是否有「汙水管線巡檢機制」?
汙水管線逐步完成後,零星會接到民眾反映管線堵塞與回流問題(如東勢街),工務處能否協助處理?
工務處預算審查 發言影片(四):https://bit.ly/3oB7qJZ
敬請消防局說明「#搶救困難地區」之救災策略。
目前全市列管之消防巷道大多都有違規停車問題,基於消防安全問題亦不能輕易解編。
各分隊消防車規模與高度都不相同,所屬區域居住型態樓層高度也不同,如何擬定最短時間之救災策略?
消防局預算審查 發言影片(一):https://bit.ly/3goFxBF
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🟧社會弱勢與社會福利🟧
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針對「#特殊境遇及低收入戶家庭各種醫療補助、法律訴訟補助、心理輔導治療補助……」等項目,經常需要檢具核銷,故民眾經常有無法周轉的情況而導致延宕就醫或不處理。
基於便民理由,敬請社會處研議是否能以繳費明細替代收據即可?
社會處業務報告 發言影片:https://bit.ly/2LhzFyR(影片2分49秒處開始)
消防局近年針對住警器的安裝成效甚佳,尤其「#弱勢防災」的推動不遺餘力,特別是獨居老人、中低收入戶、身心障礙者……等等。
但目前比例仍有努力的空間,敬請說明與社會處的協作,以及未來可以加強的方向?
消防局預算審查 發言影片(二):https://bit.ly/3gq58dr
敬請說明「#搭乘市公車社福卡補助」預算編列為何分列於「公彩基金」與「社會處預算」?
社會處預算審查 發言影片(一):https://bit.ly/3gpxCUM
敬請說明本市「65歲以上市民健保補助」支出之未來趨勢?
此為「非法定之社會福利支出」,每年約支出3.5億元。
以本市自有財源之成長率與本市人口老化之年增率相比,將如何變化?
社會處預算審查 發言影片(二):https://bit.ly/3gqInpK
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🟩其他事項🟩
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(第二年繼續提出)教育處年年辦「#龍舟賽」,你覺得是「體育賽事」還是「民俗活動」?
教育處的定位該要好好檢討了
教育基金預算審查 發言影片(十二):https://bit.ly/2VxiVWe
#公立及非營利幼兒園本市進度超前,教育處值得讚許,但仍應評估「收托量能」與「需求趨勢」之間的關係。有部分國小附幼規模已經超過國小部。
教育基金預算審查 發言影片(十三):https://bit.ly/36EoybB
「#基隆社區大學」將升級為「實驗社區大學」?
適逢社區大學教育基金會改組,敬請教育處提出未來具體發展方向及審議機制。
教育基金預算審查 發言影片(十四):https://bit.ly/3qtvGPG
建議本市府會之間設置「#電子公文交換系統」,以節省紙張消耗,同時加速行政效率。
綜發處業務報告 發言影片:https://bit.ly/39MG7YZ
市議會預算審查 發言影片:https://bit.ly/2VAl2sh
「青年創業培育機制」關鍵不在「補助」而在「陪伴培訓」。
青年創業失敗率高達九成,如何反芻、深化失敗經驗與人才之間的交流與刺激可能更重要。
補助金額本市無法與雙北、桃園相比,建議產發處研議輔導團隊或師徒制的可能,參考之前「#怪奇博物館」的籌畫團隊(阿普蛙、慾望劇團、無用學堂、西打藍、朵……等單位)如何成功在基隆存活下來的?
產發處預算審查 發言影片(六):https://bit.ly/3mH4hHZ
敬請說明「#北台區域發展推動委員會(八縣市平台)」之運作現況。
都發處預算審查 發言影片(三):https://bit.ly/3qmBt9T
敬請說明「#正濱地方創生觀光服務」計畫內容與經費用途。
觀銷處預算審查 發言影片(二):https://bit.ly/3orzfE6
敬請說明「交控中心與交通管理資訊中心」功能與人力配置。
交通處預算審查 發言影片(三):https://bit.ly/3gerFdd
經請說明「收費管理員薪資年終獎金」預算項目之變化原因。
交通處預算審查 發言影片(四):https://bit.ly/37v4jMA
➖➖➖➖➖#抵達終點➖➖➖➖➖
謹向一路「滑」到最後的朋友致敬。這也是一種陪伴❤️
儘管我不認為真的有人會仔細看完(這不過僅僅是一個定期會的份量罷了),但至少我想要展現一種「#政治工作者的基本態度」與團隊工作。
不只是「選民服務」溝通協調關說施壓跑件送車綁樁紅白帖。
更需要「專業用功」推動更深刻的改革。
剩下兩年任期,我們不但會持續這麼做,還會邀請更多市議員、更多市民跟我們共同前進。
王醒之
#明年會期開始繼續起跑
#有人會想加入嗎?
抵換專案減量方法 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳解答
200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看!挑房秘辛,遠離租屋糾紛不怕踩雷
原刊登網址→http://kaijun.com.tw/master-5/
台灣房價高漲,許多人都會選擇「以租代買」,對租客來說,看房時除了考量居住環境、租金外,最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之,房東其實也怕遇到惡房客,像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等,雙方該如何保障自身權益?如何找到合拍的房東、房客?這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師,針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說,幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓
【陳泰源老師】
現職美商ERA不動產資深經理,擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗,曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人,也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法,讓房仲為你賣命!》,為人真誠熱情,各種房屋問題問他最專業!FACEBOOK:陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人
【租客注意事項】
Q:租屋簽約的注意事項?
租客在簽約時,通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金,而身份證影本及工作名片,則是用來裝釘在房東的租約裡,讓房東覺得放心,找得到人,若為房仲帶看,則還需要房仲服務費,通常是半個月。為了避免假房東詐騙,最好能請房東出示身份證名及房屋權狀,若簽約對象非房東本人,也可請二房東出示「房東授權書」,保障自己的權益。
Q:可自行裝修租屋處嗎?
原則上是不行的,但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意,是可以的。若租屋後想要進行裝修,建議雙方要以書面為之,以保障彼此的權益。此外,裝修通常是一筆不小的費用,倘若花錢裝修之後,房東突然要提前收回房子,對房客的財損不小,建議可以事先白紙黑字寫明,除了違約金之外,裝修費另計,或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。
Q:房東可提前收回房子?
這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上,制式版本的租約,都會有所謂的「違約條款」,也就是假設房東要提前收回房子,或者是房客要提前退租,罰金是多少?通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子,就是退還押金之外,還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話,就是違約金一個月,房東可以直接從押金扣除,剩餘金額再退還房客。
Q:如何避免遇到惡房東?
在看房時,除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外,也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心,建議可以透過仲介租屋,雖然要多花一筆仲介費,但值得。因為,有問題的房東不會找仲介;相反的,有問題的房東,仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容,若合約有多張,應要求編上頁碼,並在最後一頁註明合約共有幾頁,最好還要蓋上騎縫章,避免合約內頁被抽換。
Q:房屋修繕責任該歸誰?
假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責?陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼?只要東西壞掉,通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆:「這是自然折舊的耗損,用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外,也得要看壞掉的東西大小,如果是小如電燈泡,實務上,通常是房客自行處理,如果是大型諸如冷氣或冰箱,則由維修廠商判斷。
Q:若不提供入戶籍怎辦?
基本上,房東不得拒絕房客遷戶籍,但實務上,如果你有設戶籍的需求,房東不願意,也只能摸摸鼻子找下一間。不然,檢舉房東出出氣,又如何?如果有小孩念學區考量,一定要設戶籍,偏偏房東不願意的話,可以請求里長的協助,看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍,另外,坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊,或許也可留意,只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。
Q:要不要爭取報稅權益?
1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限,換句話說,如果你的房租1年加總起來,12萬元抵扣額佔一定明顯的比例,那就很有幫助。相反的,如果你租的是豪宅,月租金1~2個月就超過12萬元了,其實效果就不大了。
2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元,每個月少1千元,那,不報稅換取降租金,房東也因此減少稅費負擔,或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上,有報稅的房子通常租金就是比較貴。
3.原則上還是建議要報稅,因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外,現在各地方政府還有額外的租金補貼,每月補貼2~5千元不等;另外對房東而言,政府其實也鼓勵房東報稅,假設月租金1萬元,實際上可以扣除53%的養房必要費用,實際上報稅的金額才4700元/月而已(47%),所以報稅對房東的負擔,其實沒有想像中那麼大。
【房東注意事項】
Q:與房客常有的糾紛?
雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件,但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東,畢竟房東是有資產的一方,所以通常來講是比較不會亂來才是,反而是房客沒有資產,隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如,欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲,屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒,影響鄰居安寧。
Q:篩選優質房客的方法?
不是只有房客會挑房子,房東也需要挑優質的房客!特別是新手房東,別急著想把房子租出去,若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛!
1.建議看屋時,房東可以親自帶看,房客一邊看屋,同時與他聊天對話,藉機觀察這名租客素質優不優?
2瞭解房客的職業,目前待在哪家公司?判斷收入是否穩定?(是否會定期繳房租?)
3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客,按照過往經驗,這類租客通常有問題,不是後來反悔太快決定而悔租,不然就是被前任房東趕出去,總之,避免租給「急著要租房」的租客就對了。
Q:準備合約該注意面向?
1.基本上,不要用來源不明的租約,或者是便利商店、書局買的租約,因為那都經過簡化,建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」,內容條文記載詳細,保障房東與租客雙方。
2.建議租約做公證,雖然要額外花一筆公證人的費用,但是,如果遇到惡房客,惡意拖欠租金不繳,可以省略曠日廢時的訴訟程序,直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」,直接從房客的銀行帳戶扣款。
【宅妝】
若要出租或是出售,運用幾點方法,宅妝大出擊,低預算改造房子,吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例,可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃,做「示意圖」廣告,確實可以加分。只是,要注意,刊登廣告時,一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用,實際上出租後哪些東西會撤走,這些要講清楚,別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。
此外,很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子,這類房子通常很便宜,只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌,買完之後大改造,再轉手出租或轉賣,通常都有不錯的獲利,往往投資客都有固定配合的裝修工班,所以常常以較低的成本,把房子弄得美輪美奐的。
而且許多投資客會專門投資套房、小宅,坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高,以台北市為例,許多小套房月租金都高達2萬多元,但是如果是三房產品,租金頭報率反而拉低,所以,小宅收租是很受市場青睞的。
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