#青年以及弱勢租客不要怕
#修法拒絕惡房東
#讓租屋市場不再是個黑市
#強化糾紛處理機制
我最近接到 #青年租屋族 陳情，遇上 #惡房東張淑晶 卻求助無門！所以今日早上我與陳情人詹庭琪小姐、Ｓ小姐，還有長期關心相關議題的崔媽媽基金會、住盟、OURs召開記者會，並要求內政部地政司及行政院消費者保護處出席說明。
詹庭琪小姐五年前上大學第一次租房就遇上張淑晶，為了3萬押金訴訟耗時五年，即使現在勝訴，仍因張淑晶已 #脫產 而拿不回賠償金。當年曾求助 #公所調解委員會、地方政府 #消保官、消保調解委員會，卻都求助無門。張淑晶甚至藉故對詹小姐提告 #民事訴訟 求償十萬元，也提告 #刑事 的詐欺、侵占和偽造文書，連 #她的父母親都被告！
另一位受害者S小姐，租屋時房東以「遙控看房」、「LINE紀錄簽約」、「分身簽約」等方式神隱不出面，後來一查才發現原來房東就是張淑晶！租屋過程中，房東不告知電表度數，就索取每個月2千元電費， #天花板水泥塊掉下來砸到人，也遲遲不處理修繕。如今租約即將到期，她只希望不要有更多人受害。
我發現，目前租客遭遇糾紛，除了向民間團體諮詢，有三種處理機制， #但實務上都有缺陷。
第一、 #向各縣市地方消費者服務中心申請調解。但各地方政府消費者服務中心、消保官受理租賃糾紛的態度也很消極，儘管2016年後行政院消保處已拍板，即使個人房東反覆出租也是「企業經營者」，但現在除了雙北市、桃園市較為積極，其他縣市可能以租賃糾紛不屬於消費爭議為由拒絕，導致租客求助無門。而且即使召開消保調解，房東也可能神隱不出現。
第二、 #向地方政府不動產糾紛調處委員會申請調處。但不動產糾紛調處本來是用來處理土地權利糾紛的，一季才召開一次。所以即使2018年修法改為免費，也乏人問津，租客最多的台北市近二十年來案件數仍持續掛零。而且跟消費爭議調解一樣，都可能因對方拒不出席而難以進行，結果也無法直接約束雙方。
第三、只有在 #租約違反定型化契約規範時，主管機關可以要求房東改正、開罰，但只適用於租約違法的情況，且即使開罰，如果房東扣住押金不還，租客如詹小姐仍只能尋求昂貴的訴訟途徑；或者就只好自認倒楣，認賠了事。
我認為，青年、弱勢租屋族缺乏資源，往往處於協商弱勢，不能當作單純的私人糾紛，應該要積極保障。譬如參考現行《勞資爭議處理法》規定，修法建立簡便有效的調處機制，也要 #強制雙方 有出席調處的義務、 #拒不出席即可依法開罰，甚至進一步建立有結果拘束力的仲裁制度。也應該強化民間協助調解糾紛的機制，鼓勵良性溝通。否則 #訴訟昂貴，租客未必能負擔。
我現場也對出席的行政院消保處、內政部地政司提出兩大要求：
第一，依照消費者保護法，房東只要反覆從事出租行為就是「企業經營者」，租客即應 #獲得消保法保障。現在各縣市態度消極， #行政院消保處 應要求各地方消保官依法積極協助租客處理糾紛，並強化人員對租賃議題的認知，善用調解建議書等權責促使雙方調解。
第二，如果租約違反定型化契約，地方政府可要求房東限期改正，否則最高可罰三十萬元，但租客可能不清楚相關規定， #內政部地政司 應加強宣導，來強化租客談判籌碼。針對目前不動產糾紛調處成效不彰、 #租賃專法無罰則 等問題，地政司也應通盤檢討，納入 #未來修法補強。
除了要求中央檢討修法，我作為立法委員，後續也會提出草案，讓 #租賃專法升級2.0， #強化保障租屋族權益！
#實質監督
#提出解方
租賃 強制 調解 在 [經驗] 我的調解心得- 看板rent-exp 的推薦與評價
與房東發生租屋糾紛 他只退還我一半的押金（可查詢我文章）
在協調不成的情況之下我聲請調解
最後很幸運地把押金拿回八成
因為大家遇到的租屋糾紛很多 也經常會調解
相關的程序可能有人知道 可能有人不知道
因此我想趁我還有印象的情況下
將我自己個人的經驗跟大家分享 供大家做個參考
因為也不是學法律專業的
所以有不對的觀念也煩請大家給我批評指教
總之 真的不要讓自己權益睡著 不要姑息那些占我們便宜的人
他們就是算準我們怕麻煩不去處理 事實上也沒多麻煩
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一、聲請調解
發生糾紛後第一步必須到租屋地區的區公所聲請調解
進去之後服務人員會問清楚事情原委 然後要填寫表格
之後就是確認調解時間
通常是會寄信給對方要他來調解
但是因為我的房東沒有留他住的地方地址 只留 租給我的房子的地址
（大家記得租屋時要請房東留地址 為此我還被服務人員罵 說讀到大學這也不知道..
所以服務人員就親自打電話給房東約看什麼時候來調解
雙方都同意時間之後 接下來就是調解
二、調解前的準備
根據我請教我法律系同學的結果
調解其實就是言詞辯論（講白話就是吵架 但沒那麼激動）
因此我同學要我把相關證據帶去
比如說 契約裡面有寫到交屋時要全額退還押金 並寫到提前搬走不需賠償
那契約就是我很重要的證據
應先影印一份起來 到時候給委員看
也不需要影印很多份 因為通常不會有太多委員 像我的情況只有一個
還有我的存摺簿 裡面清清楚楚看得出我給房東多少押金 每月有定期繳租金
然後同學跟我說
誰講的有道理誰獲勝的機會就比較大
所以我在事前就把整個狀況釐清一遍
想清楚我應該怎麼陳述
並把對方可能用來辯駁的點 全都想好該怎麼回應
果不其然 房東會說什麼我全都預料到 一點一點攻他 他當然沒理由辯下去
另外 在態度上也不須激動
因為我們不是去吵架 我同學跟我說 我只要理性冷靜把事情講清楚就好
越理性的人 越有利 還可以適時裝個可憐
說我們在外租房子也很辛苦 請委員幫個忙之類的（不過我是沒說）
然後我自己也到yahoo知識家 用「調解+租賃」的關鍵字 瀏覽大量的文章
目的是透過別人的經驗來增加我應付突發狀況的能力
也可以增加法律常識（比較不懂法律的人真的很吃虧）
最後 我同學跟我說調解委員都是地方士紳什麼的
不像法官 契約上寫什麼就是什麼 就是照白紙黑字判決
通常調解委員會希望事情和解就好 大家好來好去這樣
省得訴訟曠日費時 還要付出更多成本
所以會搓湯圓 要對方退讓些 我也退讓些
所以我同學要我想好我的「底限」是什麼
就是要拿回全額一萬塊可能機會不大
而我自己希望的底限是多少
（我的底限是5000 外加這期管理費3000房東自付 也就是拿回八千）
要是過了這個底線 調解不成就必須上法院
三、調解當天
調解當天我請我爸爸陪我去 因為一個女生畢竟有安全性的考量
我們大約提前五分鐘到 或許可以給委員好印象？
然後我把所有的證據都擺在桌上
準備等下陳述用
等到對方來了 委員也進來就開始進行調解
我和對方是面對面坐著 委員坐在我們中間 如圖這樣
a對方
委員
b我
然後委員是一個年紀很大的伯伯
他一來就先跟大家問好
然後開始看我聲請調解時寫的表格
然後他就唸了一遍 問了幾個問題 確認兩邊身份等等
接著他問房東那現在是你還有一半押金還沒還給人家？
房東說對
委員問：為什麼不還
房東就開始說他的理由如何如何 我提前搬走怎樣怎樣
我此時不急不徐的拿出我的契約
說 委員請看第5條及第18條 不繼續承租需退還押金 以及提前搬離不必賠償租金
這都是房東之前同意並且蓋手印的 現在才來反悔說要扣我一半押金
委員聽完其實也知道誰有道理誰沒道理
他就開始搓湯圓了 ＝ ＝
包括他就開始分享自身經驗 說他也有租屋給別人
有的房客更糟糕連夜逃走租金欠繳 垃圾還留一堆 水電欠繳什麼的
阿既然我都把房子處理好 也沒有上述情況
那是應該要把押金還給人家
就說租屋大家好來好去 不然弄上法院也是「加穢氣（台語）」
就問房東說 你看怎樣
房東就說 不然 我退你兩千 管理費我自己付
（我還有一期管理費沒付 本來是想拿回押金才繳 這也是個技巧 可以減少損失）
我一聽就是低於我的底線太多阿
我就說 你還我一萬 我自然會去繳
這時委員又在搓湯圓 就說大家各退一點
不然房東還我五千 然後管理費他自付 這個方案看我們能不能接受
這就是我心中的底限
我也不想調解破局還要上法院 所以其實我同意
但是絕對不能露出高興的表情 要表現很勉為其難接受的樣子
後來房東也同意 調解就成功了
委員問他什麼時候可以給我錢 他說現在就可以
（表示他早就知道他理虧 還把錢都準備好了 ＝ ＝ ）
然後我說委員那管理費那部份是不是要寫下來 不然日後他又請求我支付管理費
委員說好 會寫下來
委員就出去請工作人員打調解書給我們
就在此時房東從皮包裡拿出五千還我
我本來要收進去 我爸提醒我先不要收 先放在桌上因為委員沒看到
後來委員回來以後 因為還在等調解書
他就開始跟我們聊天 一直問我在哪裡工作 ＝ ＝
我爸就踢我的腳叫我不要講 因為怕被房東知道會找我麻煩
我就跟委員說 不好意思這是我個人的隱私
委員就碎碎念說講沒關係阿 什麼隱私不隱私
然後大家就如坐針氈很久 因為氣氛太尷尬了
後來調解書終於好了 確認好內容雙方也簽名蓋章
委員說會送到法院 然後在用雙掛號寄給我們 事情就圓滿結束了
四、調解心得
其實如果可以的話 調解其實是拿回賠償一個又快又有效的方式
因為它的效力就等同於法院判決
我同學說調解成立後 就算房東不還
我也可以拿著調解書去法院申請強制執行扣押他的財產
要是調解不成 上法院的話
因為是小額訴訟 可能會很久
但是訴訟費也不會很高
但是幸好我沒走到法院這條路 也不是很清楚詳細程序
就有待瞭解上法院程序的版友們分享了
在外租屋者契約一定要留著！法律知識也要多瞭解一點
這社會愛占人便宜的人太多了！
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