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0409 #收盤 #重點
📍非凡推出─台股盤勢即時直播─啦 不用怕人在外頭錯過最新消息，敬請追蹤「非凡股市最前線」：https://tw.tv.yahoo.com/stock-watch/

#台股 #開高走低 #萬七快閃
聯準會主席鮑爾再度高唱鴿派論調，美股四大指數收紅，台股今日（9）開盤一鼓作氣衝上新高點17016，不過投資人萬七關卡獲利了結，高點爆發巨大賣壓，台股開高殺低，上沖下洗逾兩百點，10點過後稍見止穩，跌幅收斂。終場指數下跌72.34點，收在16854.1點，成交額4362.98 億元大量。周線寫下連三紅，累計本周上漲282.82點。

#漲多股拉回 #IC設計
IC設計股世芯 - KY 因客戶天津飛騰遭美國商務部列入出口黑名單，股價打入跌停，高速傳輸晶片廠祥碩同步亮燈跌停，賣壓罩頂。另外，漲多拉回，陽明（2609）重挫7，四維航（5608）、長榮（2603）、裕民（2606）、萬海（2615）下挫2~5%。

#面板 #友達 #群創
面板族群首季報價大漲，接著傳出第2季價格可望「月月調漲」，外資摩根士丹利更因此一舉將面板雙虎群創、友達，目標價喊上31元、30元，為市場首度喊出的「三」字頭。消息激勵族群今（9）日續強，友達大漲逾5%，群創、彩晶漲幅2~4%。

#7月起 #房地合一稅制2版
立法院會今（9）天三讀通過房地合一2.0修法，只要是2016年之後取得，持有2年內出售就會課45%的稅率，2年到5年課35%，7月1號就會正式上路。另外，課稅對象也新增預售屋及特定股權交易，以打擊預售屋炒作和假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。

#華邦電 #南亞科
記憶體廠華邦電（2344）尚未公布3月營收，不過，在近日各記憶體廠3月營收均繳出亮眼成績下，市場預期華邦營收可望也有成長表現，同時，第1季因具有漲價效應，因此，市場也看好華邦電首季獲利表現，在基本面看好下，今天華邦電股價再度衝高，盤中股價創下近20年新高。
DRAM廠南亞科(2408)將於今日下午舉行法說會，為記憶體製造廠揭開法說會序幕；南亞科上季法說會已表示今年DRAM產業將步入正向循環，上半年合約價可望逐季走揚，並預期下半年供貨持續吃緊；今在法人買盤提前進駐壓寶，股價再度回到百元以上，並帶動華邦電(2344)等股上攻。

#台積電 #外資 #3月營收
台積電（2330）今天將公告3月營收，法人看好可望挑戰單月新高，外資在營收公布前連四買，似有提前卡位跡象，同時市場也高度關注下周將登場的法說會；台積電早盤以618元開高，上漲5元，助攻台股早盤一度衝上17,000點之上，不過，隨著台積電盤中翻黑，大盤也翻黑。

#大立光 #法說會
大立光（3008）法說會報憂，繼看淡4月營運，5月缺料衝擊也欠缺動能，大和資本和國內兩大投顧等六家內外資更新動態，有大和將目標價下調到4,000元，野村降至3,625元，某大型投顧也砍到3,200元，但調幅都不算大。樂觀派的野村、大和等，並持續看好大立光下半年復甦，推薦逢低買進。

#世芯 #天津飛騰 #遭美制裁
台股今日早盤衝破萬七大關，改寫歷史新高，但賣壓隨之湧現，大盤翻黑，高價股普遍摔跤，其中，IC 設計股世芯-KY(3661-TW)因客戶天津飛騰遭美國商務部列入出口黑名單，股價打入跌停，高速傳輸晶片廠祥碩(5269-TW)同步亮燈跌停。
#財經 #新聞 #非凡新聞 #ustvnews #news

#經濟日報冠軍股世芯立積雙雙漲停🎊
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#股市期皇后莊佳螢
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20210121
大家午安😊

昨晚拜登順利宣誓就職
美國開始進入拜登時代
美股也上漲回應
道瓊工業上漲+257點
那斯達克上漲+260點
費城半導體小跌8.28點，

財政部今日公布
2020年12月
海關進出口貿易統計
12月出口330億美元
年增12%創單月新高
達成連六紅
統計去年全年表現
全年出口達3,452億美元
也創下歷年新高!!

很多人覺得台股現在漲高
所以不敢進場
還記得我們之前的文章嗎?
【萬三只是開始】
【萬四只是中繼】
【萬五不是結束】
是不是言猶在耳?
現在都萬六了
你還是不敢買股票

去年新冠疫情
9000點佳螢說要進場
現在回頭來看
幾乎買在最低點
這些都有文章影片可以驗證
歡迎大家回頭去看~

佳螢要說的是
我們常說股市反應基本面
看看12月的出口數據
再度創下歷史新高
看看台積電的資本支出
即使數據擺在眼前
還是有很多散戶
不敢進場看法偏空
單純只是因為台股漲高?

佳螢這邊還是要說
【萬六還可以買】
一樣等待大家驗證
已經驗證過的朋友
請加入我的會員
我們一起搶賺紅包行情!!

股票部分
經濟日報冠軍股
再度上演噴出秀!!
【3661世芯-KY】
【4968立 積】
雙雙亮燈漲停!
續創新高!⊕⊕👏👏👏

#台積電概念股
【3661世芯-KY】
狂飆+9%以上!🎊
亮燈漲停⊕👏👏👏
續創波段新高!
來到903元大關!
795=>903
短短四天大漲+13.5%👏👏
佳螢領先在經濟日報
7字頭做納入冠軍股
來到今天登上9字頭!
隨者台積電再創新高!
登上679元後
在我們納入冠軍股後
外資更上調【世芯】
目標價喊出”908元大關
報導更指出
世芯與台積電合作
將順利開展16奈米
7奈米及5奈米業務
預估今年營收增幅達59%
高出市場預測的45%
今明年每股純益（EPS）
則上探22.7元、33.5元。
自然”增幅達59%”
大家說~股價會不會反映
當然會!!
而但佳螢早早預告在前!
請大家要留意
護國神山相關的股票!
公開告訴大家
以台積電為主的概念
將是2021年的主流產業
領先預告經濟日報公開推薦
事後驗證!
這不就是你要跟的老師嗎?
5G WIFY概念股
【4968立積】
狂噴+9%以上
亮燈漲停!續創新高!
來到608元大關!
515納入冠軍股後
狂飆至608元大關!
短短四天大漲+18%👏👏👏
經濟日報領先預告推薦!
事後驗證!
佳螢是不是
在理財好EASY節目中
公開告訴大家2021年
是5G+AI新世代的元年
所以選股務必圍繞
這兩點的產業選股!
立積已開始出貨
5GHz的RF Sensor
毛利率較目前公司
所有產品線中最高的
應用在智慧燈具上
10GHz的RF Sensor
也打入全球品牌家電客戶
智慧燈具就是
智慧家電
就是佳螢說的
智慧應用5G+AI
的相關領域
未來將為爆發性成長!
今天更是率先亮燈漲停
佳螢是不是預告在前?
這不就是你要跟的老師嗎?
【常勝將軍】
=【6712長勝】
昨天創高後
今天量縮小回
不影響長多趨勢!
籌碼清洗一下整理後
將會攻高在上!
讓我們繼續看下去
我們今天也進場了
【英雄好漢=xxx7】
這檔股票近期受到
投信青睞默默買進
受惠車用電子需求增溫
月營收成長一成
股價自有爆發力
讓我們拭目以待!

另外”明天”就是明天
我們即將布局
最新一期
【經濟日報冠軍股】
想知道佳螢最新看好的
股票在哪?買哪一檔
加入會員就會知道!

慶祝~
經濟日報勇奪冠軍🏆🏆🏆
冠軍股【世芯、立積】
雙雙漲停!再創新高!👏👏👏
推出【388】限時優惠!🎊🎊

今天加入明天布局🔥🔥🔥

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社團: 【多空狙擊手】
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經濟日報冠軍報導～
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【1109胡毓棠盤勢分析】看過請點讚！
和碩傳出違反與學生工讀生計畫相關的規定，目前先不論消息真假，但是股價先反映我們認為事出必有因，不對消息面評論，單看技術面而言比較岌岌可危，尤其今天股價在盤中寫下波段新低，加上如果消息成真，也許對於後續的接單可能會有疑慮，後續接單會不會反而鴻海(2317)拿到更多?，今天一漲一跌看出差距，兩家公司都是蘋果手機的主要代工廠，鴻海今天股價反而朝年線挑戰，和碩則是走低，我建議投資人按照目前趨勢來看，鴻海接的是比較高階的Pro max機種的單，整體來說可能營運的接單性都不錯。
本周11/11即將發表新款的Mac book，這一次Mac book採用自家的處理器，市場的看好度也非常高，又是受惠到遠距商機的帶動之下，遠距教學、辦公興起之下，尤其是雙A對於目前的接單展望性都很好。
這一次蘋果Mac book的供應鏈除了台積電(2330)之外，可以留意到過去提到的，今年獲利表現不錯的雙鴻(3324)，雙鴻的主力產品就是VC散熱均板，VC散熱均板是目前散熱產品的主流產品，5G手機、Mac book、電競NB、高運算的NB應用的都是這種VC散熱均板，雙鴻本來就是這塊的佼佼者，也是蘋果Mac book最主要的供應商之一，可以看到今年的整體營收狀況相當不錯，盈收逐季創高，EPS第三季3.88元，寫下同期新高，如果以全年推估的話賺13-14元不成問題，本益比的角度相對偏低，上周外資給雙鴻的目標價上看3字頭，就外資目前的報告看法開始轉趨正面，加上季底消費旺季有機會拉出不錯的銷量。
雙鴻不僅吃到蘋果單，也可以吃到宏碁、華碩這些NB廠散熱板的訂單，這些個股在第四季比較具有消費性題材的個股投資人可以留意。
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【拜登勝選概念股】
今天來說整體市場上的買氣還是聚焦在所謂的拜登勝選帶出來的概念股，比如說電子股的部分，市場期待華為禁令能鬆綁，像是華為概念的IC設計立積(4968)、世芯-KY(3661)，光通訊的聯亞(3081)今天買氣都蠻強的。
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川普在任時對於防疫比較不削一顧，但是拜登對於防疫的控管是非常嚴格的，所以今天一些防疫相關的，像是康那香(9919)、恆大(1325)有一些買盤點火，額溫槍的供應商松翰(5471)今天有點漲多拉回，不過對照松翰公佈的財報對照本益比來說，好像有點委屈，因為前三季賺了4.56元，加上第四季預估值今年賺6元應該不成問題，以IC設計股來說松翰本益比15倍不到，大概只有12-13倍算蠻委屈的，加上NB端的影音控制IC的部分，松翰也拿到不少訂單，所以整體的接單上看明年中，所以有些個股短線拉回，業績面表現不錯的情況之下投資人可以多留意。
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曾經燦爛的一切 最終化為一抹夕陽
擺出那頹唐盛宴 還是……這是一場夢？
吳青峰x李格弟x黃中平x 陳竹昇x陳雪甄 集體催眠

吳青峰《冊葉一：一與一》上冊 MV三部曲
謝幕之曲〈沙灘上的佛洛一德〉
實體購買/收聽連結 https://umg.lnk.to/QFCYYYYUY

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這是一場夢，也是一場集體治療
佛洛一德在沙灘上，看著一切的發生……

初現於2007年幾米音樂劇《幸運兒》，李格弟作詞，吳青峰作曲，青峰私心頭好的歌曲〈沙灘上的佛洛一德〉，2020年《冊葉一：一與一》版本，由徐千秀製作編曲，成為了現在大家聽到的模樣；歌詞內說道「夕陽擺出頹唐盛宴／款待他的老年」，就像在說一份經歷一切的靈魂，到了最後的時刻，看著夕陽擺出的那份盛宴，突然萬分感慨，原來，大自然待我不淺，最後的終點，有這份美好的饗宴陪伴著……

這份美好的饗宴，在導演黃中平手裡，化成了視覺盛宴；找到陳竹昇老師飾演佛洛一德，陳雪甄老師持續費洛蒙小姐的故事，在這支ＭＶ裡費洛蒙小姐醒在一個不知名的沙灘上，所有人出現了怪異的行為，透過音樂的節奏，共舞狂歡；這一切都是由佛洛一德操控，從催眠者的視角，拼湊出人的夢境與內心異境。手法上，導演的畫面刻意用許多相似卻不盡相同的影像，搭配節奏不斷循環，透過畫面，產生像鐘擺般的催眠作用；夢，沒有事物、尺寸的常規，而是多重風景、季節不拘的拼湊圖騰；路上的風景，洩露心的祕徑，透過視覺，與觀者一同進行一趟佛洛一德集體治療的旅程，看見潛意識裡那片海、那片沙灘；而最後，到底是誰醒著，誰夢著呢？

從你的印象深刻 到他的集結成冊
吳青峰第二張專輯《冊葉一：一與一》
收錄8首譜曲之作及8首作詞之選
現正發行

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〈沙灘上的佛洛一德〉

佛洛一德在沙灘上
深沉的海在右手邊
輕微醒過來的波浪
不斷湧向前
構成我們喜歡的海岸線

佛洛一德在沙灘上
深沉的海在右手邊
輕微醒過來的波浪
不斷湧向前
構成我們喜歡的海岸線

我們喜歡的海岸線
被慢跑的佛洛一德
無限漫延

夕陽擺出頹唐盛宴
款待他的老年
佛洛一德在沙灘上
思索遺忘的底線

佛洛一德在沙灘上
佛洛一德在沙灘上
佛洛一德在沙灘上
佛洛一德在沙灘上
思索遺忘的底線


【Song Credit】
詞｜李格弟
曲｜吳青峰

製作人｜徐千秀
母帶｜Randy Merrill @Sterling Sound
編曲｜徐千秀
弦樂編曲｜徐千秀

鼓｜黃亮傑
Bass｜黃群翰
吉他｜徐千秀
吉他｜鍾承洋
電鋼琴｜張少瑜
合成器｜徐千秀
小提琴｜曜爆甘音樂工作室 蔡曜宇
合聲、合聲編寫：吳青峰

樂器、弦樂錄音｜單為明 @Lights Up Studio
錄音助理｜于世政
人聲錄音｜吳青峰 @青Home
檔案編輯｜單為明

混音｜樊乃綱 @有禾錄音室


【MV Credit】
MV導演｜黃中平
MV原始概念｜黎煥雄

製作公司｜品器有限公司
監製｜干文怡
副導｜程于珊
導演助理｜魏綺瑩、王怡婷、黃柔云、王品喬
攝影｜黃中平、黃子然
二機｜王殊懸
攝影助理｜吳啟禎、吳啟瑞
特效合成｜陳奇逸
後期製作｜品器有限公司

演員｜陳竹昇、陳雪甄
陳雪甄造型｜王鴻志
陳竹昇 化妝髮型｜王馨渝
陳雪甄 化妝髮型｜李若男
舞蹈指導｜楊乃璇

製片｜陳莊賢、黃品禎
執行製片｜蔡文祿
製片助理｜林峻有
美術｜林仲賢
美術助理｜黃中銓
燈光師｜黃柏源、鄭元貫
燈光助理｜蘇志豪、林盈宏、王俊淵、林宗賢、黃偉傑、張偉傑、邱嘉鑫、龔克勤
場務｜陳茂榮、張維展、廖秦慶、溫左丞、任奕嘉、李正豪、葉治維

演員｜趙欣怡、吳靜依、黃惟、李至元、蘇耀庭、林書函、黃稚玲、邱姿雅、劉庭妤、劉彧瑋、羅婷 、楊昀蒨、曾向鎮、吳翰林、賴建宇、尤柏耘、陳亭希、魏文益、姜典
Agent｜林治文、吳子敬
演員｜彭若寧、劉孟圓、賴玟芳、周安迪、楊笠翊、簡子勛、顏千惠

演員造型｜吳儒亭
演員造型助理｜葉珍佑
演員妝髮｜曾耀儀

手寫字｜吳青峰
歌詞翻譯｜Steve Bradbury、Hazel Chang

藝人彩妝｜張婉婷
藝人髮型｜Edmund Lin from ZOOM Hairstyling
藝人造型｜major tom
平面記錄｜吳仲倫
影像紀錄｜李依純


#吳青峰
#冊葉一
#沙灘上的佛洛一德

🎥〈沙灘上的佛洛一德〉MV花絮 https://www.youtube.com/watch?v=QJOKLXxswb8
🎧《冊葉一：一與一》https://linktr.ee/qingfeng

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🎬 上冊MV
〈費洛蒙小姐〉https://youtu.be/2cX7SzDSA5o
〈我會我會〉https://youtu.be/VUcHG43p_2Y
〈沙灘上的佛洛一德〉https://youtu.be/UTT4x4_D3xE
〈最難的是相遇〉https://youtu.be/5sbFn-FPdAk
〈阿茲海默〉https://youtu.be/9wNkBJpzpZQ
〈穿牆人〉https://youtu.be/3TWnpeFg_wo
〈柔軟〉https://youtu.be/qjSsdOoMhcY
〈低低星垂〉https://youtu.be/7_oAVAKZsyc

🎬 下冊MV
〈寧靜海〉https://youtu.be/hEJ1LIKCbmw
〈等〉https://youtu.be/KBpkD06Yp_o
〈年輪說〉https://youtu.be/7M8GD3pHLek
〈困在〉https://youtu.be/x_4B6Gp8ar8
〈一點點〉https://youtu.be/trfYUpA369o
〈迷幻〉https://youtu.be/pR3bvNzeWJc
〈月亮河〉https://youtu.be/luQ55zDwhYE
〈極光〉https://youtu.be/-Sc8wUdPEY8

……………………………

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*本片與DAFNI muse造型整髮梳合作
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email：：norakao2021@gmail.com


：：ＭＯＲＥ：：

天阿！真的好緊張～
人生第一次參加這麼大型的活動
也不知道怎麼準備比較得體
努力畫了一個完整的妝，整理了頭髮

好險DAFNI muse造型整髮梳很好上手
只要會梳頭髮就可以做造型
輕輕鬆鬆頭髮就很蓬鬆
髮根也可以很好的站起來！！
捲度彈性和線條也都很完美

完美的妝
完美的髮型
完美的洋裝和高跟鞋
就像是仙杜瑞拉～體驗了一個美好的夜晚

一起準備出門吧

Luv u all
,Nora

DAFNI muse
造型整髮梳
這裡可以看更多｜https://lihi1.com/jUxF3/NO

00:00 開始
01:19 NARS 輕無畏！裸光妝前乳
02:05 Benefit 嘖嘖稱齊毛孔隱形露
02:34 NARS 妝點甜心遮瑕蜜
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03:41 PERFECT DIARY 十二色探險家小豬盤
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04:40 merzy 極光露水唇釉DT09
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12:37 ELLE 好奇心俱樂部
15:15 追蹤

：：ＰＲＯＤＵＣＴ：：

#NARS
輕無畏！裸光妝前乳
30ml NTD1350

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嘖嘖稱齊毛孔隱形露
22ml NTD1300

#NARS
妝點甜心遮瑕蜜
6ml NTD1100

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我型我塑霧感氣墊
Neo Cushion_Matte
N13
15g*2 NTD1400

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極細防水抗暈仿真眉筆
0.06g NTD339

#PERFECT DIARY
十二色探險家小豬盤
NTD698

#INTEGRATE
IE超順手抗暈染眼線膠筆
0.13g NTD280

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完美捲翹睫毛夾
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極致大眼睫毛底膏
7.4g NTD360

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濃密持久纖長持久睫毛膏
10g NTD449

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微心機完美立體修容餅
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Production Music by http://www.epidemicsound.com

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油肌、遺傳性酒糟
Ｔ字部位＋下巴極油
雀斑、痘疤、毛孔、粉刺人類臉上有的我都有

特別喜歡強迫大家看高清毛孔😂


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【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

買舖 要買得 PRO，上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住，上集我解釋過，如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value  係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值，否則只會有市建局用公家錢來收購，蝕住都要做做才會有人收購， 私人發展商是不會考慮。 

咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶，但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video. 

我後面馬頭圍道101號，地盤面積895呎。我做過重建報告，即使重建，最好就係重建起幢6層高嘅大廈，合共17米高，總樓面3395呎。法例規定， 如果你層樓係高過15米，但少過18米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍， 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面，住宅就最多6成， 非住宅就可以去到97.5%。

下面啲數字可能你會聽到頭都暈，買舖博收購係好煩㗎， 如果你唔想煩，記住全香港有個證監會攞正牌，最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金，就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」， 籌備咗好多個月，八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金，開放式因為投資期三年起，之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位， 期間亦都可以喺二手市場自由買賣， 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅，你可以繼續長揸基金單位，留俾子孫， 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女，我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖， 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。

依家來真啦，計計數，大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎，set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層，site coverage 係6成，895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎，減去135呎公用空間，實用saleable area 407呎，合共建築面積3395呎，減去公用空間815呎，實用面積 saleable area 就有2580呎 。

假設新樓樓上每呎實用賣$15000，地舖每呎賣$50000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本，包括:

 (1) Marketing cost 約樓價2%，賣樓都要賣廣告推廣呀
 (2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%，就當佢要一年半後先賣樓花
 (3) 再減拆樓成本 demolition cost ，依家總建築面積只得4800呎，拆樓就要成約$1000呎。記住，越細面積，成本每呎越貴。大啲面積的話，我老婆屋企姓彭，做俊和， 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費，住宅每呎3000，地舖每呎2800，即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師，測量師，工程師，律師，會計師，設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%

上面12345678加起來，總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬，就係剩返3661萬。

發展商都要賺錢嘅，就再減預期15%嘅利潤，即係478萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬，呢個亦都係個 Land Value 地價。

之前講過，呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬，但對發展商來講，Redevelopment Value 就只得3180萬， 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話，無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇，呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購， 為咗市區發展，蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成， 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說，咁細嘅地盤，市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁，得895呎? 未發生過。

又回到後巷，如果你識得計數，上面話我哋計過，單一number 重建的話，最好係6層高，總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎， 地積比率都只係用咗3.8倍， 點解唔用盡佢呢，上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤，Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍， 加埋商業元素，仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?

因為消防條例規定， 如果棟大廈唔高過六層， 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話， 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯， 地盤已經夠曬細，慳番好多位。

仲有，即使唔理，要用盡地積比率9倍，起到最高， 棟一支牙籤樓係道，每呎建築費貴之餘，住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%， 即係每層建築面積285呎， 再減埋前後樓梯， 電梯大堂， 公用設備位置， 實用面積只係剩返一百呎都唔夠， 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢， 建築費都蝕埋。 因此，地盤細，反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。

講完一大輪嘢， 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅，希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢，上面嘅數字係要啲時間消化下嘅，再去片:

有前景嘅舖，可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁，原業主係1967年用5萬元買返來， 依家市值，重唔重建都好，都起碼二千幾， 52年間升成四五百倍，差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?

仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖，兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。

Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

如果重建，最佳選擇是六層高大廈，一梯一伙，合共建築面積3395呎，實用面積2580呎。地舖實用佔545呎，樓上五層實用佔2035呎。

假設新樓落成，樓上實用每呎$15,000，地舖實用每呎$50,000

GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤，即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬

相比: EUV 現用值 6134萬

RDV ＜ EUV，因此無重建價值，否則蝕本近三千萬

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