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『大家安安大家好，本肥宅是台女兼民間團體的遊民社工，昨天在板上回覆了遊民相關新聞，並跟大家邀請有遊民問題可以問我。
我以為大家的焦點會在塔綠班或疫苗之類的新聞，這個回應數真的嚇鼠偶了，沒想到大家對遊民議題這麼感興趣，那我就來多寫一點我工作看到的事情，如果版主覺得不妥（可能跟原新聞沒啥關係了）可以把我刪掉，真不好意思。
#前一篇文章聊到身懷鉅款的遊民就跟日本進口的壓縮機一樣非常稀少，我說我七年看到少於十個真的是客氣說法（0123456789都少於十啊大家！），並沒有每年都看到至少一個那麼頻繁。
#但大家好像對很有錢的遊民很有興趣，我還是要認真澄清，千萬富翁遊民的比例是非常非常非常稀少的（大概千分之一吧），請不要誤會每個遊民都這樣，如果有興趣想了解遊民為什麼變遊民，可以參考我以前在八卦上發過的廢文，原始文章被洗掉了，但NPOst上面有備份。 https://npost.tw/archives/26009
(【複習】Re: [新聞] 萬華街友被趕 他怒：你知道我的苦衷嗎？ https://www.facebook.com/PttGossiping/posts/803644103106589 )
有些人問說，#為什麼億萬土地阿北不去找其他親戚賣掉他的持份換一筆錢？這裡有幾個條件：
1.你要有親戚台灣電話
2.你要能夠打給親戚
3.你願意跟親戚說你現在的落魄狀態，賣給他們
4.你的親戚願意買你那少的可憐的持份
5.買賣土地曠日費時，還牽涉到稅金（這部分要請懂不動產買賣的專業大大說明了），還有你要有手機，親戚或土地仲介或律師或土地代書才能找到你。
6.就算共同持有者願意買，你還要跟等著領你遺產的子女解釋為什麼你把他們可能得到的遺產賣掉了（如果你子女知道的話啦）
7.強制分割這就不是我遊民社工的守備範圍了，但連我這個不動產外行人都知道要搞很久（甚至好幾年的官司），阿北要活到那個時候才可以。
阿北光是在第一個階段就卡住了。那些久遠的親戚早就在外國，連死了沒都不知道。失聯幾十年的狀態下，你要怎麼找到他們？手機早就在流浪的第一天晚上睡覺時被偷了，連鞋子都被偷走，早上醒來只能赤腳跟路人乞討零錢，去便利商店買一雙最便宜的藍白拖。「可以去戶政事務所調謄本啊！上面有戶籍地資訊啊！」你只能調直系親屬的資訊，假設這塊土地是你7個手足共同持有（那個年代都生很多），然後每個手足又生了三個小孩，這樣至少就有21個人要聯絡，而你手足的子女個資，你是沒有權限調閱的，你只能調直系。
再來是就算你調到你子女的資料了，上面也只會有戶籍地址，不住在戶籍地根本是常態。
而且這個阿北的子女都在外國，他也沒有想要放棄身為父親僅存的自尊，告訴他們把巴流浪在街頭，只能靠路人接濟的飯糰。（要是我可能也會跟他做一樣的選擇QQ)
阿北的這個故事帶給我的啟示是不要生小孩，這樣我以後初四了必須申請低收入戶時，不養我的小孩的才不會收入被算進我的收入，#造成我無法申請低收，然後我又不好意思告他們。#共同持有的土地最好也趁能分割的時候割一割，以免像這個阿北一樣，我當初幫他找不動產專業人士調土地資料時，複雜的人名與關係已經可以媲美魔戒三部曲全部出場人物或斯卡羅的一萬倍了。
然後在我做盡了一切努力之後阿北就消失去南部了，幹你娘。雖然時間重來或他再次出現的話，我應該也是無法幫他啦，可能只能公部門社工用539專簽了吧，這就不是我這個小廢物的權限了。
唉，社工這個工作啊，無力感真的很多很多。其實有好多人，都是我沒辦法幫忙的。我工作的時候常常都覺得自己很廢，像是疑似精障但沒有病識感又沒有自傷傷人所以不能強制安置、因為以前在收容所曾經東西被偷被霸凌不想住收容所、還在酒癮或毒癮的狀態、囤積症、不願意告子女、要坐輪椅但身障生活補助金不足以負擔電梯大樓租金、住在違建無法申請租屋補助、容易與職場人際起衝突但又還沒65歲身障輕度、智障邊緣但不是智障、流浪一兩天我要去帶她安置的那天就消失......。
哎呀呀寫太多怕大家不想看，但看大家留言說辛苦了、很偉大什麼的，我都覺得很愧疚、承擔不起。我只是一個很廢、很多事情都做不到的人，而我也不覺得上面這些困境是任何一個社工能做到的，所以我才會上來發廢文，想讓更多人關注這個議題，我們從不同的位置一起去做自己能做的好事，這樣才能減少更多人流落來街頭，畢竟沒有人一出生，就是遊民的。
有很多留言也說，要有四千萬才能當遊民、連遊民都有老婆。想跟大家說一個好消息（不然前一段我把氣氛搞氣氛太差了抱歉），就是啊，#台女並不是只看錢的喔！身為一個台女兼遊民社工，#我發現很多男遊民啊，#都有女朋友呦ㄏㄏ。他們窮到爆，但為什麼他們的伴侶會跟他們交往呢？
有的人雖然窮，但很願意花時間在伴侶身上。有的人雖然又窮又機掰，但女友精神疾病發作的時候，是他不離不棄的守在他旁邊，每天在捷運站門口乞討到的錢，都會去買一瓶她最喜歡的生活泡沫綠茶（還指定一定要這個牌子，幹），去康家看她的時候，一次送給她。
我每次都很生氣，因為幫個案強制儲蓄的時候，聽到他把好幾萬當成紅包送給女友的孫子我就想說幹那又不是你親生的你這個盤子！！我花多少口舌與技巧才把這些錢存起來，你他媽......「那我看到她孫子叫我阿公，我就覺得很幸福......。」阿北望著遠方自己跟自己講話，我剛剛想殺人的戾氣整個都軟掉了。
唉，那有多幸福呢，我光想就覺得一定很棒吧。好啦，都包，都給你包。
雖然我懷疑他女友根本就是為了低收入戶補助金跟他在一起，但看到他幸福快樂的樣子，
我就覺得好啦你高興就好了。
話題怎麼會講來這邊？啊對啦是要講 #我交不到女朋友都是因為台女只愛錢 這句話是假的，如果你真的想交，好好對待眼前的每個人、交友軟體滑起來、徵友訊息放出去、不要把女生分成可幹不可幹，保持善良，就會有女朋友了啦，就算真的交不到女朋友，你也可以試試看跟男生交往看看啊，說不定會找到另一片天地。
大家都說阿北不找子女是他活該，#那我再講另一個有子女的大老闆變遊民的故事好了。以下的小故事都隱去個資。
人生就跟爬樓梯一樣，要從低處往上爬樓梯到101頂樓要花很久而且很累，可是從101上跳下來摔在地上，只需要幾秒的時間。
阿北以前是開工廠的，跟老婆育有一個小孩。後來阿北生意失敗工廠倒閉，跟老婆那邊的親戚借錢但還不出來，老婆很怒就離婚了，小孩跟老婆。
事業失敗的阿北到處流浪做粗工，一個月收入六千塊，剛好睡路邊，把錢拿來吃飯跟交通，偶爾拿去買佛珠跟玉佩（幹拎娘買個屁佛牌但我有忍住不要罵出來，我是個專業的社工，我學會用好的兩個代替靠北），他希望神明可以保佑他人生好起來。
阿北很想念孩子，我陪他去戶政事務所調戶籍謄本，查到孩子的地址，我陪他寫信（因為他沒錢買信紙），他說「我不會寫啦社工你幫我寫」我說「幹拎娘小孩是你的還是我的」
不是啦我當然不會講這麼不專業的話，我只是笑笑的說他先寫，寫什麼都可以，我會幫他修改、出主意，他放心吧。
他盯著信紙，手開始抖，然後慢慢寫上孩子的名字，說爸爸很想你。他邊寫邊哭，字本來就很醜了，豆大的淚珠更是把整張信弄得更難讀。我沈默的想著幹，原字筆應該拿油性的給他才對。
信寄了好多次，每次都查無此人被退回我的辦公室（因為遊民沒有信箱可以收信），我每次看阿北很興奮來找我問我有沒有回信，我只能搖搖頭。然後我就帶他去報警，報子女失蹤。報案的那天，我坐在他旁邊等著做筆錄，#員警說因為子女已經成人了，就算找到，#員警也無法告知他子女所在地址，#除非子女自己願意講，#他們才能幫忙傳話。阿北請警察一定要告訴他子女他的電話，警察說好，也留了阿北的資料。
後來你們也猜到了，警察找到子女，子女銷案，但不願意透露行蹤，阿北只知道子女還活著。
我不知道這樣是好還是不好。
某天阿北很激動的打給我，說他子女打給他了。我很高興的問他發生什麼事，阿北說有個無聲電話打來，那一定是他的孩子，他很激動的對無聲電話大喊「xXX是你嗎！我是爸爸啊！」他喊了很久，電話都沒有回音，然後掛斷了。他手機儲值卡沒錢了，只能接不能撥，拜託我幫他聯絡。
我用Whoscall查了那支號碼，那是一支上千人通報過的詐騙電話，大家都說這支電話無聲騷擾，不要接。
「不可能、不可能」阿北不接受我的答案，他空洞的轉身離開辦公室，不知道是藍白拖破掉導致的足部蜂窩性組織炎，還是他此刻魂不附體，他搖搖晃晃的離開。
我也很難過，我多希望像上一篇的留言一樣，這些都是唬爛的，如果這些悲傷都是唬爛就好了，如果我說的都是假的、我掰的、如果大家都可以真正過快樂的生活，那就好了。
可是就不是啊。
我說的每個字，都是真的。』
Re: [新聞] 4千萬身價街友被長照女主任偷偷登記結婚 https://disp.cc/b/163-e0Tl ｜前情提要 https://www.facebook.com/PttGossiping/posts/2410647919072858
【優勢與獨特性強的港鐵】
香港鐵路有限公司
MTR CORPORATION LIMITED
股票代號：0066
股息率：2.8%
市值：$2700億
業務類別：公共運輸
集團主席：歐陽伯權
主要股東：The Financial Secretary Incorporated (75.2%)
集團網址：http://www.mtr.com.hk
5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億）：452／554／539／545／425
投資物業重估（億）：8.1／63.1／47.5／13.7／-91.9
盈利（億）：103／168／160／119／-48.1
每股盈利：1.74／2.83／2.64／1.94／-0.78
每股股息：3.27／1.12／1.20／1.23／1.23
--企業簡介--
港鐵主要經營以下核心業務：香港、中國內地和數個主要海外城市的鐵路設計、建造、營運、維修及投資；與鐵路及物業發展業務相關的項目管理。
香港鐵路網絡內的車站商務，包括商舖租賃、列車與車站內的廣告位租賃，以及協助電訊商於鐵路沿線提供電訊服務。
港鐵亦有從事香港及中國內地的物業業務，包括物業發展及投資、投資物業（包括購物商場及寫字樓）的物業管理及租賃管理，以及投資於八達通控股有限公司。
在上述的盈利數字中，見到港鐵2020年度出現虧損，但這只是來自「物業重估」的虧損數產生，這只是一個會計上的數字如果考慮盈營上的盈利，港鐵是有盈利的。
【圖1】--港鐵盈利結構
--港鐵的獨特優勢--
港鐵是一間擁有獨特優勢的企業，無論是鐵路經營權的壟斷、沿線物業的發展、物業地段優勢、獨有角色、市場化的效率提升，都令港鐵成為一隻優質股。
港鐵以鐵路加物業綜合發展模式運作，以此營運方式在香港運作多年，並創造出巨大價值，多個大型物業項目均由港鐵發展，如德福花園、杏花村、青衣城、東薈城、奧海城等。由於港鐵具獨有優勢，故長遠發展必然有利。
2007年，港鐵與九鐵合併，成為香港鐵路系統的壟斷者，並佔香港專營公共交通工具市場約半。由於港府的未來發展藍圖將更依靠鐵路，故長遠港鐵的佔有率只會有增無減。
【圖2】--香港各種交通工具市佔率
另外，港鐵在沿線上蓋的物業發展權擁有很大優勢，當然每次都要商談，以及有不同的條款模式，這是由於政府都支持港鐵以鐵路加物業的模式運作。
這源於發展鐵路的資本龐大，政府往往會以不同的方式去「資助」港鐵持續發展，而每次形式都不同，例如西港島線就不涉及沿線物業發展權，這是由於沿線地點是已經發展的地區，政府根本無法給予發展權，而政府最後則以現金$127 億給予港鐵，作為另一種形式的財務資助。
而南港島線（東段），政府則向港鐵批出黃竹坑用地的物業發展權，作為項目的財務資助，令港鐵以鐵路加物業的綜合發展模式進行。香港地少人多，在香港發展物業當然有巨大利潤，而在地鐵站上蓋這麼便利的地方發展物業，價值就更為巨大了，故港鐵所獲得的利潤可想而知。
【圖3】--黃竹坑地盤
【圖4】--黃竹坑車站及地盤位置
--價值甚高的黃竹坑地--
大家請細心睇【圖4】黃竹坑的位置。
在未有鐵路前，位於南區的黃竹坑，方便程度的確一般，但當鐵路通車後，這個地方距離金鐘只是2個地鐵站，距離中環只是3個地鐵站，由於愈近商業區的位置價值就愈高，黃竹坑這地，價值絕對不少。
黃竹坑過往是工業區，有很多工廈，但現時很多工廈已重建，變身成商廈。
另外，一個住宅區的價值，除了近商業區的程度、交通方便的程度外，人口密度亦是其中一個考慮因素，太密集的地區，休憩用地相對較少，樓價自然不會高。但大家細看黃竹坑的地圖，附近有不少球場，有運動場，海洋公園就有旁邊，同時整個區的大廈並不是密密麻麻，而是有一定的山與海，可見樓價一定不差。
大家再看看地圖左下方，會見到有多間國際學校，同時更鄰近「深灣遊艇會」，價值可想而知，從這些資料已能推斷，港鐵在當中得到的利益，絕對不少。
最近開始有樓盤發售，呎價高達30000，可見當中的價值，以及利益所在。
--運輸＋物業--
分析港鐵的收入部分，港鐵多年來的收入都有不錯增長，而預期往後亦能以平穩增長去形容；雖然客運部分的收入增長有限，但隨著將來有不同的線路落成，這方面相信能平穩向好。
除香港外，港鐵亦有向外發展，當中的中國業務發展快速。港鐵在北京、深圳均有業務，而中國部分所貢獻的收入已佔不少。
不過，中國業務在經營利潤的貢獻，所佔比例相對仍未算多，主要由於中國業務的開支頗大，令其賺錢能力受到影響。由於港鐵在中國營運的時間仍少，故仍要一點時間後才能改善。
港鐵的經營利潤數字略為波動，這是由於經營利潤包括物業發展部分，而這部分難免比較波動。由於物業銷售較波動，故不會以一兩年就作推論，所以當港鐵出現某一年賺較多或賺較少，並因此而出現較低或較高的市盈率，也不能就此下定論平或貴，要分析內裡盈利的組成，以及要用長期角度去分析。
若以長期趨勢看，因香港在交通及房屋的發展，將會更依賴鐵路發展及相關物業，故無論是運輸還是物業發展部分，港鐵將來仍是很看好。
而港鐵的盈利並不太穩定，這是因為盈利中包含投資物業重估數字，故必然受牽引及較為波動，當然，若香港的固定資產價值回落，將對此有所影響，不過這部分並沒有產生實質現金流的影響，故不用太著眼。
股息方面，可說是平穩增長，2015年、2016年因鐵路超支而用財技方法派特別股息，令該年股息大增，往後相信難以再出現。順帶一提，在港鐵超支但政府包底的事件中，大家可看到港鐵的盈利保障程度很高，這對小市民未必是好事，但作為投資者，這就是理想的優質股。
港鐵發展的住宅項目，大多以出售為主。而在香港的投資物業組合中，則以商場及寫字樓為主，故當然會產生理想的租金收入。
【圖5】--港鐵擁有、發展、管理的物業
ROE 方面則大致約在10%，只屬一般的水平，這是由於港鐵本身的資產龐大，例如鐵路系統，當中所能創造的回報率不高，鐵路的客運業務賺錢能力有限，而由於當中資產龐大，故必然令ROE 受拖累，此部分的再投資回報率必然不高。
不過，鐵路系統是重要的一環，因這是創造高利潤的地產項目的先決條件。由於以鐵路加物業綜合發展模式運作，故將來的ROE 亦只會是相約水平。
--投資策略--
綜合而言，由於港鐵有獨有優勢，而且在長遠仍有發展空間，雖不會有太快的增長，但平穩發展絕對沒有問題，故港鐵絕對是優質的企業。
更重要的是，香港的長遠發展必然是向著新市鎮，鐵路系統必不可少，故將來對鐵路的依賴必愈來愈多，政府亦表示這會是發展的重點，故無論是鐵路以及相關的物業，都會保持增長，長遠計必然向好。
雖然港鐵在多方面都甚為理想，但由於再投資的回報率一般，故發展只能平穩，由於城市發展、鐵路與物業都是很長期的項目，故中短期港鐵增長動力只會一般，因此投資必然是長期或超長期的，因為港鐵的長期發展力仍在。
現時港鐵的股價，大約在合理區中間位。股票班同學要留意，當你進行這股的估值時，要將物業重估因素拆走，同時，若果運用過往的市盈率數據，要調整過往數字，因為過往市盈率的盈利部分，包了物業重估，需要調整才是真實數字。
這股有長線投資的價值，雖然不是高增長類，但有不差的股息，以及有平穩增長能力，適合中低風險類的投資者。
（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）
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