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地產代理掀「汰弱留強」 港樓跌勢已成？- 俞瑾

中原城市領先指數CCL連跌4周，為近三年罕見，加上差估署10月31日上午公布9月住宅樓價指數連跌兩月，籠罩於中美貿戰、加息周期、人幣貶值多重陰影下的港樓，似愈來愈有見頂之勢。除了老牌屋苑量價齊跌；新盤大手客亦銳減，撻定個案更驟增至去年的三倍。秋風勁吹，龍頭代理之一的美聯於10月30日率先向佣金收入最低的100名代理「開刀」，另一龍頭中原本月佣金收入亦按月大跌四成。

一邊是驚嚇如摩通的「倘失業飆，港樓跌四成」的預測，另一邊是長實 (1113) 主席李澤鉅周三指，樓市以用家做主導，未見有泡沫－－樓價後市如何實屬見仁見智。

「莫買當頭跌」 準買家觀望日增

截至10月26日，反映本港主要大型屋苑二手住宅走勢的CCL錄連跌4周，累計跌幅0.98%，為2016年2月以來首次；差估署樓價指數則連跌2個月累計1.52%。或許是受「莫買當頭跌」的民間智慧影響，愈來愈多準買家選擇持幣觀望，早前蜂擁入市的盛況已不復見。

據悉，本港新盤市場10月成交較9月銳減逾四成，4個本月開賣的新盤實際銷售比率僅約六成，其中位於屯門的萬科 (2202)「上源」更錄7宗連環撻定；而新地 (0016) 位於南昌的匯璽II，9月亦連錄6宗撻訂。有統計就指，年初至今，新盤撻訂個案已錄至少36宗，而去年全年僅9宗。

除了準買家卻步，銀行估價亦轉審慎，十大私人屋苑估價自港銀9月27日迎來12年首次加息後全線由升轉跌；其中主打中小型戶的天水圍嘉湖山莊、將軍澳新都城等的估價已大致回落至4個月前水平。

樓市寒冬似避無可避，美聯於10月30日向員工發布名為「bottom榜放取無薪假期機制」的通告，包括集團佣金收入最低的100名員工中的最差10名必須離職；其後55名員工必須自行申請放無薪假期最少3個月；另35名員工可由主管擔保下留任。另據中原住宅部總裁陳永傑透露，本月佣金全月埋單約1.5億元，與保本線2.5億元比較，帳面計已蝕1億元，是中原今年2月以來首見紅，虧損金額更創歷史新高。

美英樓市齊走軟 觀察前高位支持

無獨有偶，息口上升除了添壓港樓，美國、英國樓市乃至全球豪宅升勢亦齊現走軟跡象。最新公布的標普Core Logic Case－Shiller全美房價指數，8月同比上升5.8%，為一年來首次跌穿6%；其中十大城市房價指數升幅連續兩個月大幅收窄，僅同比升5.1%。英國最大的房貸機構之一Nationwide公布的英國9月房價指數亦顯示，同比漲幅僅2%，為5年來的最低。

此外，萊坊國際追蹤全球43個主要城市高端物業價格變動的「全球城市豪宅價格指數（Prime Global Cities Index）」，第三季同比增2.7%，錄自2012年第四季以來最低水平。

不過，若從歷史數據看，金融海嘯拖累CCL於2008年12月低見56.71點，惟未跌穿2005年6月時高位56.07；2016年初港樓調整，CCL於3月回落至127.46，惟亦未跌穿2013年3月時高位123.66。

換言之，今次港樓下行會否以2015年9月時高位146.92為底，即約調整25%，拭目以待。

原文：經濟通

#投資 #民生 #經濟

摸魚手札：缺乏樓價期貨　逼死青年人 - 渾水

金融市場其中一個迷人的地方，在於不同資產都可以藉由financial engineering的操作，將其證券化成一張張買賣合約。既可以有對賭雙方，將資產變成莊家和閒家之間的博奕，由整個市場平衡分擔風險，同時亦可減低資產入場成本。友報專欄作家經濟 3.0的徐家健教授日前撰文，提出了樓價期貨的概念，可算新穎。

高樓價，某程度上成為世代之爭、階級矛盾的源頭，因為參與這個市場的入場成本太高，所以變成強者遊戲，樓價升幅只能由有籌碼的人去享受，這也是Thomas Piketty的暢銷書《21世紀資本論》的結論。這兒講的入場成本，不是講緊買一間樓，而是講緊買兩間樓的入場成本，因為第一間樓是自住需求，即使樓價升了，樓轉樓，住的需求還是不會消失，只有第二棟或以上的物業，才算真正享受樓價升幅。任志剛也有類似的講法：「對需要有一層樓自住的人來說，不買樓就等於『空倉』，有一層樓就等於『平倉』，多過一層就『揸凸』。」

將樓價期貨化、證券化，就意味可以將「參與樓市」的成本減低，以及潛在享受未來的升幅。有別於樓花，樓花是發展商急於出貨，跟樓客對賭的獨立合約。期貨化的樓價，不只限於個體獨立買賣，而是可以有多個發展商對手做莊家，相對風險低一點。香港作為國際金融中心，明明咁多金融專才，到𠵱家仲未發展到樓價期貨，的確相對落後。因為美國2006年已經成功把Case–Shiller index在Chicago Mercantile Exchange上市去做交易，時至今日，Case–Shiller index已經以此為基礎，再發展成多個指數，參考更多美國城市，有一定認受性和代表性。

美國的樓市指數Case–Shiller index，是由Karl Case和Robert Shiller編制而命名。順帶一提，學者對於編制指數有特殊喜愛，因為學者就像一個門派的掌門人，個個也想自己的學說、武功可以傳世。學問難掌握，但用自己名整個指數出嚟就好易入屋，正如未必個個識詠春的六點半棍、標指、八斬刀點打，但肯定大把人聽過葉問的大名。看來，徐教授是有心人，想做下一個樓價指數的葉問。

反觀香港，講到指數就必定係講中原樓市指數，但中原樓市指數的代表性不足。中原城市指數（CCI）以土地註冊署正式買賣紀錄來計算，一般買賣合約要6個星期後才呈上田土廳，這兒有滯後。至於中原城市領先指數（CCL）只根據中原地產代理上報的成交，香港咁多地產代理，一個大的代理商不能反映整個市場的佔份，sample size不足。另一個問題是比較統計技術性，一般show畀公眾睇得到的指數公式計算跟真實計法都有一定出入，即使股市的恆生指數也是這樣，因為編制指數是要混入一點機率分佈（Probability distribution）模型去計smoothing factor，因為統計會有outlier，指數會有噪音（noise），smoothing factor是用來「河蟹」這些統計上的偏差，「拉勻」條指數，睇落無咁波動。只是辣招凍結了樓市成交，個別的大價成交可能主導了整體指數的佔份，這些smoothing factor的反映可能跟現實有很大落差，也變相令到整個機率模型很操控性，無咁公平。

搞樓價期貨，有很多技術困難。最大困難是要搞一個公平，而且有廣泛代表性的樓價指數。只要搞好這一門，第二個煩惱就是找人做「莊家」。香港很遺憾，雖然金融、經濟人才咁多，但連第一個困難都搞唔掂，睇怕未來十年，都唔會有可能搞得掂。結論係，樓價可能繼續升，青年繼續做廢青，因為我哋無辦法食正樓市大升那條水。

渾水

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