【全民媒體】日本樓 – 回應火燎森先生 (二)（Peter Paker）
過去一年，日元匯價由97下跌至今天約109，跌幅約12.4%。今次我想以Listed Index Fund J-REIT (Code : 1345) ，做一個簡單例子：
以日元計的股價圖 (2013年10月初至2014年9月末)
2013年10月2日收市價：JPY1,439.00
2014年9月22日收市價：JPY1,663.00
與一年前比較，Listed Index Fund J-REIT的日元計的股價上升15.6%，表現不錯，與領匯 REIT相若（一年前HK$37.55，今日HK$44.35，升幅約18.1%）。但是，以美元計如下：
2013年10月2日收市價：JPY1,439.00 (@97 = USD14.84)
2014年9月22日收市價：JPY1,663.00 (@109 = USD15.26)
以美元計，Listed Index Fund J-REIT (Code : 1345) 的實質升幅只有2.83%，這項投資對香港人來說近乎白做。以日元計及美元計兩者的升幅差距相距甚遠。即是說，日元匯價下跌蠶蝕了絕大部份的日元股價升值。這個是否只是一個如火燎森所說的「textbook」＿、「將是說成非」、「缺乏投資經驗」 的假虧損？
或許我可能唔夠「textbook」，原來我忽略火燎森先生以日本為主要定居地的可能性。定係匯兌虧損可以唔使理，如某些其他文章所講可以用股息或租金收入去頂匯兌虧損呢？
故事還未結束，日本國土交通省有編制 Japan Residential Property Price Index （全國），下圖顯示整體住宅物業價格指數（紅色線）由2008年4月至2014年7月大致保持穩定，屋地 (land) 及獨立屋 (detached houses)的價格指數（藍色線）則處於輕微下跌趨勢。
2008年4月至2014年7月
至於公寓 (condominium) 的價格指數於2009年3 – 4月見底約95點，2014年7月升至約116點，升幅約22%。而香港人留意日本樓，都是在去年中才開始，當時公寓售價指數約110點，今年中升至約116 – 117點，以日元計升幅約6.4%，但日元匯價由98跌至102，跌幅約4.1%，日元匯價貶值差不多抵銷了絕大部份的物業升值。由2014年中的102，日元再跌至2014年9月末的109，3個月時間日元匯價再跌多6.4%，除非這3個月的樓價升幅能超越6.4%的日元匯價貶值，否則普遍香港人買家不但冇錢賺之餘，更要面對淨虧損。
2008年4月至2014年7月
上圖為日本國土交通省東京都的住宅樓價指數，供大家參考。從中發現東京的公寓價格指數升幅較快，從2012年10月低位的100點，升至2014年中的113點，升幅約13%。但同期日元由2012年10月高位的78，跌至2014年中的102，跌幅約31%。若不能做好外匯風險對沖，香港人如何投資日本物業市場而不蝕錢，倒值得想想。
從上面兩圖的日本住宅物業價格指數走勢，再一併考慮日元匯價周期的時間，日元強，日本樓價係牛皮、甚至下跌。日元弱，日本樓價就會升。這個現象正正是筆者之前文章所講，日元資產只有「價升、匯跌」及「價跌、匯升」的情況。
日元對上一個周期由2007年的125 升至2013年的76，整個日元上升周期足足維持了6年。現在下跌周期才開始了剛2年，不如大家估一估這個日元下跌周期會不會這麼快就完結呢？
Peter Paker
