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找房找到暈頭轉向💫上天快賜我好房源🙏
分享今日看房拉鋸戰：
早上10點抵達，物件一看挺喜歡，離現居地址也近、格局類似、搬家難度低，綜合以上便向屋主表明意願，由於房客租約還沒到，也不可能重複簽約且屋況尚未恢復，因此和房東商討簽約日期、展現100%誠意。
該房東今日約看三組，她堅持要看完最後一組再決定，縱使使出我的三寸不爛之舌也無法改變。房東晚間（20:30）看完最後一組後向我表明，由於對方是公務員、從台東職位調動來，表示絕對會久住願意直接簽兩年，因此她就跟她簽了🙄
早知道我就使出台南囡仔招數了！錯失滿意物件、明日再戰🖕🏻🖕🏻
#北漂 #租房 #物件 #找房 #大不易 #rent #daily #note #godblessme #night 皇甫曼寧
【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研
鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利，當中所引伸出的規劃及土地供應問題，現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外，在港鐵的物業版圖不斷擴展下，亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略，更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而，現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式，主宰整個社區管理，有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。
▍港鐵作為物管的「當然成員」
現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料，以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契，便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模，揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。
最新統計，港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目（以項目期數作統計），當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理，涉及近112,759個住宅單位，近30多萬人的日常居家生活，而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等)，可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理，港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。
港鐵住宅物管王國列表：https://bit.ly/3BAfuC3
我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant)，揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因：上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理，一站式包攬上蓋物業發展項目，業主購入單位時， 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目，更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是，雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目，但最後往往由港鐵獨吞物管服務，跑贏有份參與的發展商，成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力，港鐵當然地主導整個屋苑的管理。
港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司，港鐵可以明正言順做「二房東」，既可謀取物業管理的行政收益，亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例，港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責，當屋苑出現管理開支糾紛，管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】，更顯港鐵與發展商的互利合作關係。
除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外，港鐵更跑贏其他地產商，包攬上蓋物業的管理業務，創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展，港鐵物管只會愈做愈大，正正式式以地產為本業。
▍港鐵業權壟斷全攻略
港鐵包攬眾多物業管理項目，時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外，壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契，發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁，上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司（按照《建築物管理條例》規定，一般需要得到30%業權同意），於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種：
- 「巨無霸式」業權壟斷：
例子包括數個港鐵大型屋苑，如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關，港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%，代表港鐵可以絕對話事，壟斷屋苑的物業管理權。
- 「堆砌式」業權整合：
透過抽樣查冊，仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款，發現除了港鐵站業權(non-station shares)外，港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中，例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權，而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數，甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內，這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見，令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。
- 「落釘式」業權否決：
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權，但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權，就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》，只要有超過兩成業權人反對，業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團，其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司，箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。
在「鐵定管理權」下，港鐵無須在物管市場上與同行競爭，更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作，而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司，將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況：
- 管理費繼續狂飆：港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】，而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間，逆市加價管理費，忽視小業主的民生訴求。
- 維修工程「頹」做：自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後，港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任，全面翻新外牆，只按照強制驗樓要求，將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】，作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理，可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。
- 物管「暗黑」財務：將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明，港鐵往往會拒絕公開部分財務細節，例如個別員工詳細薪酬，以至外判標書的詳細內容，批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】，而屋苑業主根本無法從中監察。
- 「收割」業主補貼公共設備：除了以往康城的行人天橋業權爭議外，翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款，當中有列明上蓋物業發展項目的業主（包括屋苑業主和港鐵）需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處（Public transport interchange）、上蓋的城市大學專上學院（Post secondary college）甚至大圍站鄰近公廁（Public toilet）等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多，港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款，輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。
即使政府成立物業管理監管局，仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下，愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理，無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務，這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。
參考資料
【註一】蘋果日報（2015年05月20日)：駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044
【註二】蘋果日報（2013年11月2日)： 管理費狂飆 映灣園加19％最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095
【註三】獨立媒體（2021年05月25日)：逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG
【註四】仁聞報（2016年12月12日）：薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308
Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.
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P.5 大半年後，業主要收回單位給家人自住，唯有搬屋到銅鑼灣。雖然單位大了很多，又臨近附近的一個狗狗公園，日日都可以去盡情奔跑很開心，但是租金相對高昂，日子過得真的很吃力。
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P.5 Half a year later, the landlord decided to claim back the room for their family use, so we moved to a bigger flat in Causeway Bay then. Besides more room for 🐷🐷 there, the mansion was also very close to a huge former dog park, we almost went there everyday. Indeed, the rent there was almost double than the small room before, it was quite a hard time for us.
😙
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大家記得戴口罩😷勤洗手🤲🏻🚿留家抗疫💪🏻
Stay Home Stay Safe & Healthy & Happy!
Wear Mask 😷 Wash Ur Hands 🤲🏻🚿
🤠
*拍照前請先打招呼詢問一下哦
*拍照前請先注意交通安全哦
*狗狗上廁所時請不要拍照哦
*我清理和拿著狗狗便便時請不要拍照哦
*摸狗狗前請先問一下
*我們鼓勵人與人之間應該多聯繫
*打個招呼拍拍照何樂而不為
*PleaseGreet&AskBeforeYouSnap
*PleasePayAttentionToTrafficBeforeYouSnap
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*PleaseDoNotSnapWhenAmCleaningAndCarryingTheirPoops
*PleaseAskBeforeYouPat
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2021年4月底～5月初的澎湖六天五夜
一回來就遇到疫情再度爆發，全台進入三級警戒
導致今年澎湖花火節最終決定停辦～
雖然很可惜，但大家平安比較重要，
澎湖的美麗永遠都在！等疫情穩定後我們再去玩❤️
這支影片有兩個新發現的澎湖好拍隱藏景點
分享我這次的行程表給大家參考唷！
同時附上詳細文章，可以搭配圖文閱讀～
【住宿】
海洋派對親子民宿：https://imccp.com/ph-ocean-party/
H& 澎湖說故事人的海景小地方：https://imccp.com/ph-storyteller/
【行程】
Day1 抵達馬公
→租機車（機車or汽車怎麼選？）
https://imccp.com/ph-rent/
→海洋派對親子民宿 check in
→花火節
→晚餐：文康滷味
https://imccp.com/ph-wenkang/
Day2
大倉島一日跳島 | 秘境浮潛・餵燕鷗・海鮮美食・海上活動體驗五合一
https://imccp.com/ph-okura/
→晚餐：甲貳火鍋
https://imccp.com/ph-a2hotpot/
Day3
→海洋派對親子民宿 退房
→午餐：串好kushiyoshi日式食堂
https://imccp.com/ph-kushiyoshi/
→中央老街、四眼井：https://imccp.com/ph-central-street/
→五德碼頭：https://imccp.com/ph-wude/
山水30公園：https://imccp.com/ph-shanshui30/
我愛你彩繪牆：https://imccp.com/ph-iloveu/
→H& 澎湖說故事人的海景小地方 Check in
→晚餐：1818‧餐酒館‧La 1818 Bistro
https://imccp.com/ph-1818/
Day4
→午餐：三號港-金醬府韓式鍋
https://imccp.com/ph-korea/
→小池角雙曲橋：https://imccp.com/ph-xiaochijiao/
橫礁沙灘：https://imccp.com/ph-hengchiao/
波浪海堤：https://imccp.com/ph-wave/
→拖曳傘飛行體驗
https://imccp.com/ph-parasailing-adventure/
→晚餐：栄町居酒屋
https://imccp.com/ph-sakae-machi/
Day5 整天下雨所以行程都改成吃
→竹灣大義宮：
https://imccp.com/ph-dayi/
→午餐：回家炸粿
https://imccp.com/ph-fried-oyster/
→下午茶：海玩子雞蛋糕
https://imccp.com/ph-oceancake/
→下午茶：紫玉仙草
https://imccp.com/ph-purple-jade-grass/
→晚餐：阿華滷味
https://imccp.com/ph-a-hua/
→花火節
Day6
→11:00 H& 澎湖說故事人的海景小地方 退房
→午餐：三號港-金醬府韓式鍋
→菓葉灰窯：
南寮古厝：https://imccp.com/ph-nanliao/
東石環保公園：https://imccp.com/ph-dongshi/
→18:30 回程飛機
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With HK$300,000 (US$38,631) savings in tow, Japanese native Lingmuk moved to Hong Kong from Nagoya in August 2020 to pursue his master’s degree at the Chinese University of Hong Kong. Speaking in fluent Cantonese, the 26-year-old shows his home in Sham Shui Po, a local neighbourhood full of toy stores, cafés, and old shops.
He currently lives in a 147-square-foot subdivided flat with a monthly rental of HK$4,800. “With the same price, I can probably rent a bigger flat in Nagoya, with separate compartments for toilet and shower,” he says. But he chooses to live in this cubicle for its cheap rent and proximity to local culture. “At first, it was hard to adapt to the noise outside. It woke me up almost every day. When it gets too loud, I will go to the campus or a café to edit my YouTube videos. I have also taken the time to look for jobs here upon graduation.”
https://hk.appledaily.com/feature/20210321/77AIWOYABFH4POBZKG6KXU2EPA/
影片:
【我是南丫島人】23歲仔獲cafe免費借位擺一人咖啡檔 $6,000租住350呎村屋：愛這裏互助關係 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/XSugNPyaXFQ)
【香港蠔 足本版】流浮山白蠔收成要等三年半 天然生曬肥美金蠔日產僅50斤 即撈即食中環名人坊蜜餞金蠔 西貢六福酥炸生蠔 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/Fw653R1aQ6s)
【這夜給惡人基一封信】大佬茅躉華日夜思念 回憶從8歲開始：兄弟有今生沒來世 (壹週刊 Next) (https://youtu.be/t06qjQbRIpY)
【太子餃子店】新移民唔怕蝕底自薦包餃子 粗重功夫一腳踢 老闆刮目相看邀開店：呢個女人唔係女人(飲食男女 Apple Daily) https://youtu.be/7CUTg7LXQ4M)
【娛樂人物】情願市民留家唔好出街聚餐 鄧一君兩麵舖執笠蝕200萬 (蘋果日報 Apple Daily) (https://youtu.be/e3agbTOdfoY)
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休息日最喜歡做這三件事放鬆！租下海邊小屋！| Our 3 favorite things to do on a cozy day!
最近查理和我忙於工作，所以決定租下海邊小屋放鬆幾天。想知道我們都做了些什麼嗎？請看今天的影片！
Recently me and Charlie has been working a lot, so we decided to rent a house by the ocean and relax for a few days. Please watch todays video to find out what is our favorite thing to do on a cozy day!
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