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【房東應如何 #合法 收回房屋？】
🏠 小陳名下有棟 #房屋 在15年前租賃給小華居住，每月固定收取租金，但雙方沒有約定 #租期 ，也未簽訂 #租賃契約 ，今天小陳因為自己居住的房屋已成為危樓而不適合居住，需要收回租給小華的房屋自住，於是要求小華應儘速搬遷，然而小華卻一再拖延避不見面，請問小陳該怎麼合法地收回房屋？
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#房東們注意囉～
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#王耀緯律師
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【告狀俠Q&A】
房東租屋遇到惡房客怎麼辦?
繼上次討論過房客問題後，今天要來替大家解疑有關房東權益的問題，許多房東都會遇到房客積欠房租、逾其不搬離的情況，而面臨這樣的情況許多房東都會因為租約沒有公證，而必須面臨長久的訟累，但到底租約公證後的租賃契約有甚麼好處與甚麼要注意的呢?
Q:房屋租約公證有甚麼好處?
A:租約公證後，雙方如有約定租金給付、租約期屆滿後交還房屋、違約金等符合公證法第13條規定的約定，如有一方不遵守，可以依照契約向執行法院聲請強制執行，而免於長久的訴訟程序，如訂定五年以上的租約，依法也要公證後始有買賣不破租賃的原則適用，公證時公證人也會審視契約是否有違反法令、闡述雙方權利義務、查明房屋權利歸屬、雙方身分、保存租賃契約原本至少15年，還可以做為子女學區認定，對於雙方皆有眾多好處及減少紛爭，尤其對於房東來說更是利大於弊的選擇。
Q:房屋租期尚未屆滿，但房客卻拒付租金，強制執行除了支付租金外，能夠請對方返還房屋嗎?
A:依據公證法第13條第一項規定:
當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：
一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。
二、以給付特定之動產為標的者。
三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者 。
四、租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。
所以如房客拒付租金但租期尚未屆滿，並不能以公證書強制執行請對方返還房屋，返還房屋除了租期已滿外，必須透過法院認定事實，並取得勝訴判決與確定證明後才有辦法強制執行返還房屋喔!
Q:那如果租期(約定1年)未滿，簽約時我有收房客3個月的押金，房客不付租金我應該怎麼做?
A:這時候還是必須要回歸到民法與土地法的規定，一般多數的『定期租賃』的情形(比如：約定一年的租賃期間)，參照土地法第99條規定，押金以兩個月為限，且超過兩個月之部分，房客得主張抵付房租。一般押金多以2個月為限，如果房東簽約收3個月押金，則房客可以主張以1個月的押金抵扣房租，押金扣除完後未繳租金達2個月以上並經催告後才可以終止租約，在本件情形下，房客必須欠租3個月後(因為房客可以主張以1個月的押金抵償房租)，經催告仍不付租金，房東才可以終止租約哦。而催告的方式會建議於租金逾3個月未給付後，以存證信函催告請房客於文到5日內給付租金，如逾期不給付將終止租約，而房客如未給付也不搬走，最後就要透過法院來起訴房客，經過民事訴訟取得勝訴判決後，再聲請強制執行，而前面建議以存證信函方式為之，正是因為案件到了法院後，存證信函可以當作證據為證明的方法。
但如果案件情況一樣是定期租賃，而房東簽約時所收的押金只有2個月，那就没有沒有溢付押金的情況，則房客就不能主張用押金抵充房租！只要遲付租金之總額已達2個月之租額，經定相當期限催告，房客於其期限內不為支付者，房東即得終止租約。
而催告方式，以簡訊、MAIL雖然都可以，但還是建議以存證信函的方式催告，因為在租客堅持不搬的情況下，還是只能透過法院來認定事實，取得勝訴判決與確定證明後，才能聲請強制執行，而前面建議以存證信函方式為之，正是因為案件到了法院後，存證信函在證據的保全與爭議方面問題較少，且以存證信函的方式，也比較容易讓租客願意正視問題(當然遇到盧到底，就只能關關難過關關過了)。
不過當租約有公證過的情況，如果租客不付租金的情況，離租期屆滿的時間剩下不多，這時候可就要好好考慮是否要走這樣的程序，畢竟訴訟過程可不是只有燒錢、燒時間還燒神。
因為租客在法律上會因為通常較為弱勢，受到的保障也相對多了一些，此時房東要找好租客，除了在法律上要知道甚麼保障自己外，最重要的真的是只能靠自己慎選租客了。
【告狀俠Q&A】
我租的房子熱水器壞了誰要修理?
話說房子一間一間蓋，卻越來越難買，許多年輕人在現代想買房，真的是一個很大的挑戰，所以租房而居的人也不少，而房屋租賃的糾紛則屢見不鮮。有民眾來信詢問:「請問我租的房子熱水器壞了誰要修理?」恩~確實像這樣的小糾紛問題不少，但到底在法律上這樣的責任歸屬何在呢?就讓告狀俠用Q&A來為各位解說吧!
Q:租屋處的熱水器、冷氣機壞了到底應該由誰來修繕?
A:一般而言，房屋租賃契約除了供居住的房屋外，也包含其他設備，而事實上有無這些設備多少都會影響到租金的價位，像是熱水器、冷氣機之類的物品、設備就是常見的類型，除非契約另有約定外，按習慣通常都會被認定屬於房屋租賃範圍的一部分。
再依據民法第429條規定，除了契約另有訂定或另有習慣外，出租人對於租賃物有修繕的責任與義務，所以像這樣的情況，民眾應該先回頭審視租屋合約內到底有無約定到熱水器與冷氣機這類設備的修繕責任，有無特別約定。如果没有約定，則像熱水器、冷氣機這類型的設備，原則上應認定房東有修繕的責任。
Q:房東不修繕怎麼辦?
A:這種情況，租客也就是承租人，可以催告房東，並請房東於一定期限內來修繕，如房東仍不肯修繕，承租人可以主張終止租賃契約，亦可自行請人來修理，並請求房東償還必要費用，如果房東不願意支付，可以向房東主張從租金中扣除(參考民法第430條規定)。另外就終止租約部分雖然於法有據，不過對於一般民眾來說卻是增加更多的法律問題及爭議，所以還是建議如能修繕，用修繕方式較佳。
Q:那催告房東，請房東修繕的期限要多久?太短會不會沒有效力?
A:並不是說定期限太短就會被認定催告不具效力，且從論理上應可認為：『若自催告後經過相當期限，房東仍不履行者，基於誠實信用原則，應認承租人已酌留相當期限，以待房東履行』而可發生催告內容之效力。
從熱水器、冷氣機壞了的情形來看，建議定相當的期限請房東來修繕(比如三到五天)，在客觀上也確實有留給房東足夠時間準備、聯繫相關工作細節的時間，也能減少許多爭議。
同時要注意，『催告』的方式，可以考慮用寄存證信函的方式送達房東，一來是要請他重視此事，二來是日後方便自己主張權利時作為證明之用。
這類型案件走上法院實在不符合經濟效益，如何減少爭議除了靠明白法律外，還需要憑藉各位的智慧，如何在維護自身權益及與他人和諧共處上取得平衡點，才是至關重要的。
#未來還會有相關的問答喔
#想知道房東或房客的那些法律問題
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