隨著疫情降溫~~追逐著夏日的尾巴,這次跟著好友涵羽一起參與了金山萬里自行車多元化踩點團
一早9:45在台北車站出發
🌟第一站來到了東北角的野柳地質公園,當天有著非常專業的解說員跟我們詳細的說明野柳女王頭的形成,經過大自然的雕刻後都成為了獨一無二的藝術品,有燭狀石、蕈狀岩、豆腐岩、蜂窩岩、壺穴等等。
在這拍的每一張照片我都好喜歡,為了拍出美照,烈日艷陽下我都👌
🌟 離開野柳後前往用餐地點,中午享用的是日式料理定食套餐,我選了平常愛吃的鱈魚🐟
🌟 第二站接著就來到今天的重頭戲
「萬金自行車道」總長15公里,我們從金山老街出發,沿路經過翡翠灣、龜吼漁港、野柳公園還有經過曾經風靡一時的飛碟屋最後再回到金山老街。
每位團圓都有配戴一隻無線電,導遊邊騎邊會介紹沿途風景,邊看風景時也能聽到動人的故事,回到金山老街之後~我就認真採購買了一堆的紀念品🤣🤣
🌟 騎完自行車來到最後一站「坵隱農場」,顧名思義這個農場是以養蚯蚓為主,農場主人充分的運用了蚯蚓🪱幫忙分解廚餘垃圾,再利用蚯蚓的糞便來進行養雞時所令人頭痛困擾的糞便異味,而且蚯蚓的糞便還可以當作種植農作物時的養分,在現場我們還自己手繪了一個陶盆可以帶回家做紀念,沒有什麼繪畫天份的我只好用複印的方式畫了一隻可愛的小鴨🥰
最後帶著滿滿的紀念品滿滿的收穫踏上回家之路囉
#自行車 #東北角 #金山萬里 #龜吼市場 #野柳地質公園 #野柳 #女王頭 #坵隱農場 #觀光局 #電動自行車 #金山老街 #翡翠灣 #北海岸
專業主持人莊涵羽
同時也有5部Youtube影片,追蹤數超過38萬的網紅台灣1001個故事,也在其Youtube影片中提到,台灣1001個故事-20201018 分集大綱: part1:【萬里蟹新鮮開賣 龜吼市集強強滾】 https://youtu.be/pSG6jp-0hCw part2:【彰化市場炸蚵嗲 八旬闆娘親自把關古早味】 https://youtu.be/V0UnPIn2HJQ part3:【只賣單...
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第一次來到萬里漁港,去龜吼市場,看到那麼多的現撈海鮮,真爽!
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台灣1001個故事-20201018 分集大綱:
part1:【萬里蟹新鮮開賣 龜吼市集強強滾】
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part2:【彰化市場炸蚵嗲 八旬闆娘親自把關古早味】
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part3:【只賣單一品項 成就高雄夜市水餃王 】
https://youtu.be/oacMknVH1aM
part4:【中壢騎樓發財車 秒殺地表最狂蚵仔麵線】
https://youtu.be/CK4beG5Qc5o
part5:【田間脆皮臭豆腐 花蓮在地台式下午茶】
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■台灣1001個故事 說不完的故事
每周日晚間9點,請鎖定東森新聞【台灣1001個故事】唷!
更多精彩內容鎖定《台灣1001個故事》
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UHD [email protected] BT.2020(10bit) HLG
#台灣1001個故事 #白心儀 #美食 #萬里蟹 #炸蚵嗲 #水餃王 #蚵仔麵線 #脆皮臭豆腐 #下午茶 #花蓮 #高雄夜市 #發財車 #彰化 #中壢 #古早味
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上班第一天,大家都很關心「#2019新型冠狀病毒肺炎(#武漢肺炎)」對日常生活的影響,#侯Sir除了一早與市府團隊召開第七次應變會議,追蹤目前防疫進度外,也前往視察新北板橋 的 #幼兒園、#板橋區公所、#板橋公車站、#捷運板橋站、#臺鐵板橋站 與 #高鐵板橋站。各局處必須落實防疫工作,絕不可掉以輕心:
⚠️#衛生局 密切監測疫情發展,市轄53家醫療院所落實民眾戴口罩進醫院。
⚠️#教育局 督導學校主動關心師生健康狀況,開學日派員至校園及公私立幼兒園宣導防疫措施。幼兒園「#防疫檢核表」要確實執行,無論家長或孩童進入園區前都必須 #測量體溫 及 #消毒 手部,園內已備妥兒童用口罩,環境全面消毒,也調查年節期間孩童的旅遊史。
⚠️#民政局 要求區公所第一線服務同仁跟民眾接觸過程,務必配戴口罩。
⚠️ #交通局 及 #捷運局 在各車站出入口除了擺放消毒用酒精供民眾使用,乘客時常觸碰的進出匝門自動售票機 及電梯扶手 也定時擦拭消毒,所有司機須配戴口罩執勤。
⚠️#農業局 通報所屬動保處、漁業處、景觀處、果菜市場、肉品市場、家禽運銷合作社、綠色生活館、動物之家、漁人碼頭、龜吼富基魚市、貢寮復育園區、農再社區及 農漁會 等72單位,落實自主健康管理,第一線與民眾接觸、密閉空間及人潮眾多的地方要戴口罩。
⚠️#工務局 除要求第一線與民眾接觸同仁戴口罩,並備妥酒精洗手、額溫槍及消毒水等設備,各公共建設工區也務必提高防疫層級。
⚠️#警察局 務必針對 #假消息 傳播嚴格查辦,杜絕假消息造成人心浮動及民眾恐慌。
副市長 #謝政達 與 市府社會局長 #張錦麗 一同視察公托單位確認防疫工作準備進度,同時叮囑新北市的 #長照、#身障、#托育 等機構即使在春節期間也都執行防疫,與民眾接觸的工作人員要戴口罩,出入者要量體溫、消毒,如果收托對象或接觸者從中國大陸返台,應在家自主健康管理14天後才能送托。
新北市的口罩工廠自年初三(1/27)起已陸續開工,超商物流中心2至3天內可進10萬多片,春節假期過後可恢復常態供應,口罩貨源供應皆按照往常數量,不會有不足問題,請民眾放心。請大家共同與我們將防疫工作做確實,好好做自我健康管理,早日迎來平安、安心、安全的生活環境。
#新北呷百二 #安居樂業 #行動治理 #侯友宜 #新北市超前部署
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【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
買舖 要買得 PRO,上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住,上集我解釋過,如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value 係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值,否則只會有市建局用公家錢來收購,蝕住都要做做才會有人收購, 私人發展商是不會考慮。
咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶,但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video.
我後面馬頭圍道101號,地盤面積895呎。我做過重建報告,即使重建,最好就係重建起幢6層高嘅大廈,合共17米高,總樓面3395呎。法例規定, 如果你層樓係高過15米,但少過18米嘅話, 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍, 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面,住宅就最多6成, 非住宅就可以去到97.5%。
下面啲數字可能你會聽到頭都暈,買舖博收購係好煩㗎, 如果你唔想煩,記住全香港有個證監會攞正牌,最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金,就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」, 籌備咗好多個月,八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金,開放式因為投資期三年起,之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位, 期間亦都可以喺二手市場自由買賣, 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅,你可以繼續長揸基金單位,留俾子孫, 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女,我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖, 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。
依家來真啦,計計數,大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎,不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎,set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間,site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎,再減去大廈 lobby /入口/公用空間,實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層,site coverage 係6成,895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎,減去135呎公用空間,實用saleable area 407呎,合共建築面積3395呎,減去公用空間815呎,實用面積 saleable area 就有2580呎 。
假設新樓樓上每呎實用賣$15000,地舖每呎賣$50000,無車位提供,呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本,包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%,賣樓都要賣廣告推廣呀
(2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%,就當佢要一年半後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ,依家總建築面積只得4800呎,拆樓就要成約$1000呎。記住,越細面積,成本每呎越貴。大啲面積的話,我老婆屋企姓彭,做俊和, 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費,住宅每呎3000,地舖每呎2800,即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師,測量師,工程師,律師,會計師,設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘,平均借約9個月。
(8) 再最後,所有支出打個 present value 折現值約每年5%
上面12345678加起來,總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬,就係剩返3661萬。
發展商都要賺錢嘅,就再減預期15%嘅利潤,即係478萬,就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬,呢個亦都係個 Land Value 地價。
之前講過,呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬,但對發展商來講,Redevelopment Value 就只得3180萬, 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話,無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇,呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購, 為咗市區發展,蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成, 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說,咁細嘅地盤,市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁,得895呎? 未發生過。
又回到後巷,如果你識得計數,上面話我哋計過,單一number 重建的話,最好係6層高,總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎, 地積比率都只係用咗3.8倍, 點解唔用盡佢呢,上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤,Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍, 加埋商業元素,仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?
因為消防條例規定, 如果棟大廈唔高過六層, 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話, 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯, 地盤已經夠曬細,慳番好多位。
仲有,即使唔理,要用盡地積比率9倍,起到最高, 棟一支牙籤樓係道,每呎建築費貴之餘,住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%, 即係每層建築面積285呎, 再減埋前後樓梯, 電梯大堂, 公用設備位置, 實用面積只係剩返一百呎都唔夠, 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢, 建築費都蝕埋。 因此,地盤細,反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。
講完一大輪嘢, 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅,希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢,上面嘅數字係要啲時間消化下嘅,再去片:
有前景嘅舖,可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁,原業主係1967年用5萬元買返來, 依家市值,重唔重建都好,都起碼二千幾, 52年間升成四五百倍,差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?
仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖,兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。
Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
如果重建,最佳選擇是六層高大廈,一梯一伙,合共建築面積3395呎,實用面積2580呎。地舖實用佔545呎,樓上五層實用佔2035呎。
假設新樓落成,樓上實用每呎$15,000,地舖實用每呎$50,000
GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤,即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬
相比: EUV 現用值 6134萬
RDV < EUV,因此無重建價值,否則蝕本近三千萬
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雖然現在還沒到螃蟹的季節,不過好迷你的花蟹要500.. 鳳螺這樣的量也要300.. 我以為我上個月在東港華僑市場被騙很大了.. ... <看更多>
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又一波東北季風影響…螃蟹船今晚全部皆進港囉! 三點蟹量多 ⭕️. 花蟹量少 ❗️. ... <看更多>