💖 2018-19北市萬華區不動產參觀心得~東騰元町💖
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自從上一篇租金報酬計算分享後，很多讀者來信希望MissQ多分享實際看屋心得及報酬率計算，但每個人其實熟悉的區域有限，今天要跟讀者分享最熟悉/最看好區域之一萬華，與讀者分享我自身的研究數據(文長)
📌西區興起帶動人流, 捷運人次年成長率2位數 (下圖)(東區處於衰退)
這幾年大家再討論西區崛起，東區沒落房租太貴，拿出實際的數據最準, 觀察下圖 近五年西門町與龍山寺捷運年度進站人次(不計算出站人次 以免重複一倍計算)104-2018年總成長率分別為16%及15% 相比同期間忠孝復興/忠孝敦化/南北車站都是衰退 (6.4%)/(5.5%)/(1.3%)
📌西區成長力道強勁：人流/ 金流增加 高店面租金拉高住宅租金
因為西門町的店面租金高居全台第一，每坪最高價2萬以上，相較於台北市東區平均租金1.5萬，高了3成，更不用拿西門町去比其他更次等級商圈租金，租金拉動商圈擴大西門町範圍越來越大，成為台灣一級商圈，店面租金拉動住家租金
📌雙子星開發案
台北雙子星2019年12月中已經跟藍天簽約，預計完工之後，屆時西區除了觀光人口，將加入新增辦公人口/外資進駐，觀光加上辦公人口，相信西區有機會能更上一層樓
🔔MissQ看好北萬華區的發展，以西門町與龍山寺商圈範圍參觀此區建案，鎖定2房/1房做為長期置產使用，預計持有2025年台北雙子星完工之後
因為西門町寸土寸金，目前完全沒有新建案， MissQ移至龍山寺捷運站附近1-2房(希望不買車位/本身依賴大眾捷運)，總價1500萬以下，單坪價格62以下 ，2018-2019參觀很多建案富都新伸/榮耀天邑/都美艷/川悅/新碩鼎和/都美艷，很多已經完銷/或是必須要買車位後預算破表
🔔近期MissQ參觀新開案東騰元町，目前最低總價的建案，東騰提供小坪數，不買車位的選擇，建商標榜不二價 ＭissQ 拿到的價單是18坪一房一廳 總價1097 八樓
觀察591租金，也非常驚訝萬華現在一房新屋租金2.6萬，假設租金包含管理費，扣除管理費一房保守估計出租2.4萬，年租金28.8萬(不考慮其他稅負)
🔔租金報酬率計算
📌假設完全不貸款報酬率: 24K*12=28.8萬，報酬率2.62% (28.8萬/1097萬)
📌假設8成貸款報酬率:
自備220萬/8成貸款 877萬，以房貸利率1.6%計算，每年利息為14萬，淨租金為 14.8萬，8成貸款後租金報酬率為6.7%(14.8萬/220萬)
📌租金報酬率是假設房價沒有任何漲跌幅情況 ，只有租金報酬率
隨者西區及台北車站未來越來越國際化趨勢，假設房價沒有上漲，租金報酬率為6.7% ，若有房價上漲/下跌將另外增減報酬率
MissQ認為目前萬華的房價是反映目前環境的居住品質，及一般民眾所停留的環境不佳的印象所形成價格，若對該區環境未來有機會改善，低價很可能不在是低價，房價會隨著環境及建設改善而上升，對西區未來有成長信心的讀者，可以去那裏走走，感受一下台北市西區的變化
最後提醒一點: 萬華屬於都更的區域，因為區域發展並非一刻三更可以完成，都需要5-10年時間證明，不動產都是需要長期資金來投資，不適合短期內買賣
