#阿明小教室 #演給你看 #合資買房該怎麼買?
房價一直漲一直漲,
想投資房地產又不想花太多錢的民眾
多半會找朋友、親人、配偶合購,
降低投資成本,
不過要是沒有白紙黑字約定好,
可是很容易吃大虧的哦!
合購的形式共有四種,
分為共同登記、信託登記、借名登記、預告登記,
不論以何種形式簽約,
都建議再另訂私約寫明出資比例、持分比例、
其他雜項支出負責以及違約條例、注意事項,
最後若能進行合約公證,就不用怕對方抵賴了!
四種不同形式的登記方式,
都有他的優缺點所在,
很難說哪個最好,
阿明這邊整理四種登記方式的優缺點
以及與他人合購時必須注意的地方,
供大家參考。
以下分為三點說明:
一、共同登記:處理財產的難度增加
二、單獨登記
1、借名登記:節稅、隱藏財產皆適用
2、預告登記:需經預告登記人同意才能處分財產
3、信託登記:可不受強制執行影響
三、合資買房該注意的事
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財產規劃學習筆記:
這陣子每個禮拜都在進修財產規劃課程,深深覺得生完小孩笨三年的魔咒還是隱約影響著我,像是乾枯的腦袋,硬要它吸收精華液。
不過講師的功力深厚,上課的方式也盡量活潑,所以每次上課我還是覺得獲益良多,也觸發了我自己開始在思考,不能只是想著怎麼賺錢,也要把錢用最有效的方式配置。
今天想把最近一次上課學到的一個很實用的概念介紹給大家。
~要如何讓自己辛苦累積的財產可以有效節稅,又能安全傳承給子女呢?
主要可以利用贈與、繼承或信託,這三種方式各有優缺點,但是一般來說,動產適合用生前贈與的方式,不動產則適合用身後繼承的方式來節稅。
因為,不動產如果在生前就贈與,會有贈與稅及土地增值稅,土地增值稅最高稅率高達百分之四十,而且未來房子出售時,還要課房地合一稅。
但是,如果不動產透過繼承的方式傳承給子女,過去所累積的土地增值稅就可以一筆勾銷,而且繼承還可以減掉1200萬的免稅額及其他扣除額後再計算遺產稅。
不過,財產傳承並不只是考慮到節稅就好,還要考慮到將來的財產分配,避免子女對遺產的分配意見分歧,所以建議要立遺囑。
遺囑規劃,應該要注意到三個重點:
1. 合理分配
2. 合法節稅
3. 可行的繳稅工具
此外,也要注意到特留份的問題。
一般遺囑分配有兩個方式:一種是均分,另一種是各自持有。均分看起來公平,但是像是不動產共同持分,有時候子女得自行出售遺產才能享用遺產價值。
各自持有不同的遺產項目好處是,子女可以各自自由享用收益,避免子女被迫出售遺產來分割,但缺點就是容易因為價值不一樣,讓子女覺得不公平,這時,可以透過人壽保單來平衡價值的不一致,也可以達到槓桿的效果。
未來也希望將更多財產規劃的知識分享給大家,讓大家也一起長知識喔!
#講師吳鎔任
#APPC中華民國個人財產規劃人員協會
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#阿明小教室 #一圖秒懂 #建商履約保證評鑑
預售屋履約擔保機制是政府為了
保護買方而訂定,除了確保消費者
預付費用不被挪用到不正當用途,
更能降低民眾承擔"爛尾樓"的風險,
也就是建商在完工之前不幸倒閉或跑路,
銀行能夠透過擔保機制的條款
讓建案依舊能夠施做的保證。
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基本上有五大機制
1.不動產開發信託
2.價金信託
3.價金返回之保證
4.同業連帶擔保
5.公會辦理連帶保證協定
阿明觀點
對消費者而言最有保障的排序(由高至低):
價金返還之保證★★★★★
建案完工前,建商倒閉,
買方投入的全數金額由第三方金融機構退回,
因此保障最高,
相對地較少建商願意選用此項。
價金信託★★★★
依據內政部版本「預售屋買賣定型化契約
應記載及不得記載事項」中明載,
價金信託之受益人為賣方(即建方),
也就是權益最有保障的人是賣方(建方),
而非買方,受託單位或銀行是受託
為建商控管資金。建案完工前,
建商倒閉,受益人轉為買方,
但這時資金可能已經運用在建構過程,
買方可能拿不回原先投入的金額。
不動產開發信託★★★
建案完工前,建商倒閉,
資金可能已經運用在建構過程,
買方可能拿不回原先投入的金額,
但依契約內容有續建機制。
同業連帶擔保★★
建案完工前,建商倒閉,
可要求擔保建商負責將件按完工交屋,
隱藏風險是擔保的建商也有同時倒閉的可能。
另外,不肖建商可能會利用自家員工的名義,
另開建設公司,藉此做履約保證的"同業擔保",
讓買家誤信另有保證機制,
但其實是同一家公司的分身。
公會辦理連帶保證協定★
建案完工前,建商倒閉,
可要求加入協定的其他公司協助完成建案,
但有賠償金上限等限制,
保證不明確,所以是最後一名。
以上說明希望幫助大家更了解履約擔保
的意思和優缺點,切記在買預售屋時不要急,
可以向建商索取相關履約保證證明文件、
相關金融機構驗證、網路信託專戶查詢,
多一些步驟更能為駔身權益喔!
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