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【鬥陣來關心】不動產投資信託基金化
作者：劉孟哲律師 / 黃琪律師
金融監督管理委員會於2021年1月20日公布「證券投資信託及顧問法」(下稱｢本法｣)的部分條文草案，其中最重要的修正，是加入「不動產投資信託事業」得募集及私募不動產投資信託（REIT）基金的相關規範。
目前我國的REIT係依據不動產證券化條例發行，採取信託架構，由信託業同時保管及管理運用REIT。本次擬新增的不動產投資信託基金，則採信託基金架構，將由不動產投資信託事業專責管理REIT，REIT資產則由信託業負責保管及監督。如草案通過，本次新增信託基金架構之REIT基金，將與現行信託架構之REIT基金制度併行，採雙軌制方式。
姑不論本次擬修正之細節以及實際通過的效益，就大方向而言，若證期局已擬將此類產品納入其規管範圍，則相對應之境外產品之開放，或亦可考量同步或於將來也擴張本法下｢境外基金｣的定義，使其除具證券投資信託基金性質者外，亦可包含具不動產投資信託基金性質者，使我國的境外基金產品更加多元化，投資人亦相對能有更多選擇。
(本文之內容不代表本所之立場或法律意見)
【鬥陣來關心】REITs轉換為投信基金之探討
作者：劉孟哲律師/李宜芳律師
不動產投資信託(REITs)在我國不動產證券化條例架構下，採行信託架構，透過向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產投資信託受益證券，以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核准投資標的而成立之信託。REITs以信託業為發行主體並將主要管理及營運委託予專業不動產管理機構，再由受託管理機構為最終決定。而我國之投信基金，則是以投資有價證券為操作，與REITs以不動產本身為投資標的有所不同。例如在投信基金架構下之不動產證券化型基金，是透過投信基金管理辦法募集發行，透過管理機構，主要投資在全球或區域的不動產證券化商品。
未來若擬改變REITs的架構改採投信基金架構，讓REITs也可投資全球的不動產，首先必須要考量的即為我國投信業者是否具備足夠的專業能力操作不動產投資，且由於目前投信業者尚不得申請核准經營不動產投資信託業務，未來若擬開放投信業者申請該等業務，相關投信法規修正以及與目前不動產證券化條例之關係，尚待相關部會進一步釐清。
(本文之內容不代表本所之立場或法律意見)
【鬥陣來關心】都更投信
作者:劉孟哲律師
都市更新與投資信託此二看似風馬牛不相及的議題，於今年3月22日立法院財委會上，金管會表示將著手修改設置辦法，至少開放私募型的都市更新投資信託公司(下稱都更投信)設置，而再起漣漪。
我國現行「都市更新條例｣第50條提供都更投信最基本的法源基礎。依其規定，證券管理機關得視都市更新事業計畫財源籌措之需要，核准設立都市更新投資信託公司，發行都市更新投資信託受益憑證，募集都市更新投資信託基金。而都市更新投資信託公司之設置、監督及管理之辦法，則由證券管理機關另行定之。
而證券管理機關就此亦無立法怠惰，早在民國88年即已制定「都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法｣，明定都更投信的業務範圍、組織型態、最低實收資本額、專業發起人、股東持股限制、申請程序及書件，以及相關規管事項等。對照之下，許多都更投信之基本條件應係參酌證券投資信託事業之設置條件。
承上，雖然有都更投信的設置辦法，但事隔多年卻仍無任何一家都更投信得到核准，包括民國100年土地銀行曾擬與台肥合資擬設都更投信，惟仍遭拒絕，導致「都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法｣被認為形同虛設。據報載，金管會表示早期土地銀行的申請被駁回，主要基於四大原因：
一是金管會認為，目前都更計畫推動不易，關鍵是地權整合不易，目前市場資金多且多元，對不特定大眾發行都更基金，做為都更財源籌措的必要性不高。
二是都更基金是以投資在都更計畫範圍內的土地和建築物為主，所涉及相關稅務、運作方式未以法律明定，實務執行有困難，且具有評價不易、變現性低且回收期長的問題，一般投資人若透過都更，分享都更投資利益，風險很高，並不適合對不特定大眾募集，應以私募基金為宜。
三是目前國外有關都更財源的籌措，都沒有對一般投資人募資，發行都更基金的前例。
四是目前不動產證券化條例，已經開放不動產投資信託基金，可投資在開發型不動產，因此現行民間參與都更建設，已不需要藉由設置都更投信的方式。
由於法規已備置，故yes or no單純是金管會的政策問題，若為公益考量，先開放私募方式未嘗不是一塊好的試金石。只是現行「都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法｣並無私募之相關規範，最上位的法源「都市更新條例｣也只提到募集都市更新投資信託基金這樣的業務，而未及於私募，故此部分的開放仍待相關法令的配套修改。
