200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷
原刊登網址→http://kaijun.com.tw/master-5/
台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權益？如何找到合拍的房東、房客？這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師，針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說，幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓
【陳泰源老師】
現職美商ERA不動產資深經理，擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗，曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人，也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法，讓房仲為你賣命！》，為人真誠熱情，各種房屋問題問他最專業！FACEBOOK：陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人
【租客注意事項】
Q：租屋簽約的注意事項？
租客在簽約時，通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金，而身份證影本及工作名片，則是用來裝釘在房東的租約裡，讓房東覺得放心，找得到人，若為房仲帶看，則還需要房仲服務費，通常是半個月。為了避免假房東詐騙，最好能請房東出示身份證名及房屋權狀，若簽約對象非房東本人，也可請二房東出示「房東授權書」，保障自己的權益。
Q：可自行裝修租屋處嗎？
原則上是不行的，但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意，是可以的。若租屋後想要進行裝修，建議雙方要以書面為之，以保障彼此的權益。此外，裝修通常是一筆不小的費用，倘若花錢裝修之後，房東突然要提前收回房子，對房客的財損不小，建議可以事先白紙黑字寫明，除了違約金之外，裝修費另計，或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。
Q：房東可提前收回房子？
這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上，制式版本的租約，都會有所謂的「違約條款」，也就是假設房東要提前收回房子，或者是房客要提前退租，罰金是多少？通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子，就是退還押金之外，還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話，就是違約金一個月，房東可以直接從押金扣除，剩餘金額再退還房客。
Q：如何避免遇到惡房東？
在看房時，除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外，也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心，建議可以透過仲介租屋，雖然要多花一筆仲介費，但值得。因為，有問題的房東不會找仲介；相反的，有問題的房東，仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容，若合約有多張，應要求編上頁碼，並在最後一頁註明合約共有幾頁，最好還要蓋上騎縫章，避免合約內頁被抽換。
Q：房屋修繕責任該歸誰？
假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責？陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼？只要東西壞掉，通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆：「這是自然折舊的耗損，用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外，也得要看壞掉的東西大小，如果是小如電燈泡，實務上，通常是房客自行處理，如果是大型諸如冷氣或冰箱，則由維修廠商判斷。
Q：若不提供入戶籍怎辦？
基本上，房東不得拒絕房客遷戶籍，但實務上，如果你有設戶籍的需求，房東不願意，也只能摸摸鼻子找下一間。不然，檢舉房東出出氣，又如何？如果有小孩念學區考量，一定要設戶籍，偏偏房東不願意的話，可以請求里長的協助，看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍，另外，坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊，或許也可留意，只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。
Q：要不要爭取報稅權益？
1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限，換句話說，如果你的房租1年加總起來，12萬元抵扣額佔一定明顯的比例，那就很有幫助。相反的，如果你租的是豪宅，月租金1～2個月就超過12萬元了，其實效果就不大了。
2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元，每個月少1千元，那，不報稅換取降租金，房東也因此減少稅費負擔，或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上，有報稅的房子通常租金就是比較貴。
3.原則上還是建議要報稅，因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外，現在各地方政府還有額外的租金補貼，每月補貼2～5千元不等；另外對房東而言，政府其實也鼓勵房東報稅，假設月租金1萬元，實際上可以扣除53％的養房必要費用，實際上報稅的金額才4700元/月而已（47％），所以報稅對房東的負擔，其實沒有想像中那麼大。
【房東注意事項】
Q：與房客常有的糾紛？
雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件，但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東，畢竟房東是有資產的一方，所以通常來講是比較不會亂來才是，反而是房客沒有資產，隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如，欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲，屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒，影響鄰居安寧。
Q：篩選優質房客的方法？
不是只有房客會挑房子，房東也需要挑優質的房客！特別是新手房東，別急著想把房子租出去，若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛！
1.建議看屋時，房東可以親自帶看，房客一邊看屋，同時與他聊天對話，藉機觀察這名租客素質優不優？
2瞭解房客的職業，目前待在哪家公司？判斷收入是否穩定？（是否會定期繳房租？）
3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客，按照過往經驗，這類租客通常有問題，不是後來反悔太快決定而悔租，不然就是被前任房東趕出去，總之，避免租給「急著要租房」的租客就對了。
Q：準備合約該注意面向？
1.基本上，不要用來源不明的租約，或者是便利商店、書局買的租約，因為那都經過簡化，建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」，內容條文記載詳細，保障房東與租客雙方。
2.建議租約做公證，雖然要額外花一筆公證人的費用，但是，如果遇到惡房客，惡意拖欠租金不繳，可以省略曠日廢時的訴訟程序，直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」，直接從房客的銀行帳戶扣款。
【宅妝】
若要出租或是出售，運用幾點方法，宅妝大出擊，低預算改造房子，吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例，可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃，做「示意圖」廣告，確實可以加分。只是，要注意，刊登廣告時，一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用，實際上出租後哪些東西會撤走，這些要講清楚，別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。
此外，很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子，這類房子通常很便宜，只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌，買完之後大改造，再轉手出租或轉賣，通常都有不錯的獲利，往往投資客都有固定配合的裝修工班，所以常常以較低的成本，把房子弄得美輪美奐的。
而且許多投資客會專門投資套房、小宅，坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高，以台北市為例，許多小套房月租金都高達2萬多元，但是如果是三房產品，租金頭報率反而拉低，所以，小宅收租是很受市場青睞的。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/08/200823_24.html
不定期租約被扣押金 在 [房客] 不定期租賃退租遇糾紛- 看板rent-exp - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
大家好，我是應屆畢業生卻延畢的女學生。
目前租的是學校旁的雅房，剛住滿兩年又一個月。因為合約只打第一年，第二年開始沒有
重打合約所以變成不定期租賃了。
五月時候有考慮搬家或者跟同一個房東換房間，房東詢問有沒有要續住時我回答應該吧？
不過六月中我的第二年口頭續約到期他還是沒有跟我簽新合約，。在七月底我找的工作卻
離住處太遠上班要提早一個小時半出門通勤，加上之前有考慮過要搬家，因為住在這裡的
這兩年安全指數太低了，第一年遇到變態靠在我房間那裡的陽台(公共的)聞女生內褲…，
某天回家發現房門被不正當方式打開過，內走道鎖門後外走道訪客翻窗戶進入；第二年放
在房間的單眼相機被偷而因為沒有監視器抓不到小偷……，每次事發後要求房東給予安全
保障房東承諾會裝監視器都說說而已，出入大門又不能管制，當初簽約前他還說過他會親
自查看我們的住處安全呢。
所以我趕在七月底跟房東說我要準備退租了，然後房東說我讓他很為難，五月六月不跟他
說，現在他找不到房客房間要空一年，要我找一個承租我房間的新房客，我說我願意幫忙
但不保證一定能找到。他就開始#@%$&^@$*，大致重複循環我住兩年了現在卻讓他很為難
，我的問題都不是問題。因為我覺得我也有點不厚道所以順著他(我是蠻不敢強硬爭取的
人)，最後他說要扣我全部押金(兩個月)，我只能說他很現實但我應該也半斤八兩，當下
我就怒了。
1.我們是不定期租賃，租金是一個月一個月算，我有依照房租時間提早一個月告知要準備
退租。(我查了一下，我這樣做是符合規定的)
2.我五月被詢問續住與否時就有告知我延畢是半年而已，房東以前做口頭續住約定時會跟
我討論期限而且並不是完全以一年算，這次期限到了做第二次口頭續住約定時並沒有提一
定要滿一年，其他房客也有半年簽約的例子。可是房東卻用我違約而扣押金全部。
3.在律師諮詢網站上看到案子解釋提到若前面有簽過約，合約書有提到提前解約事項可依
據合約書走。大家知道書局版合約嗎？上面提到乙方如故提前解約應付當月房租及扣一個
月押金。我有付房租耶，為何還要扣我兩個月押金QQ
4.就算簽約時知道，但如果對安全健康上有影響，乙方可以提早解約，押金也是扣一個月
。我房間都被小偷扒過了，這樣不能算安全有影響嗎？反應過後並沒有改善，我的房間門
甚至從被強制打開過後就可以用衣架打開上鎖的門，就像刷卡一樣從門縫刷下去就開了，
我反應後並沒有改善。
其實我並不是不願意幫助房東打廣告找房客，住的期間也幫房東拉過幾位新房客，但我就
是不能接受錯也是我，找房客也是我，押金也要扣。所以努力上網找了很多資訊惡補法律
常識，可能我有誤解或吸收到不正確的資訊。不過我還是分享這個經驗，後面我會跟我家
人討論，讓我的家人幫忙，也打算找管道調解。然後就有點壞心的想收集資料看如果押金
真的一毛都拿不回來了能不能靠檢舉賺回來一點點。by the way 如何知道房東逃漏稅？
--
Sent from my Android
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.11.114.178
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/rent-exp/M.1438287866.A.EEE.html
... <看更多>