我們偶爾會遇到需要研究外國股市的時候,非常有趣的是,每個國家當家的股票、市值最大的公司,往往會反映出那個社會的性格(這樣講話好像唐綺陽😄),例如美國市值最大的FANMAG都是創新經濟掛帥的企業,這反映出美國即使在二戰之後雄霸世界七十年,仍然是一個擁有牛仔冒險精神的創新國家。
至於中國股市呢,我覺得有一種「農民精神」,就好像我是個手上沒有田的佃農,望著人家的水田,心想,啊這塊田我拿來應該能做得更好吧。
A股的高知名度股票其實並沒有很多模式創新,但是他們能把美國公司的模式拿來,照著畫個樣子,自己精耕細作,不浪費任何一點空間,就好像終於拿到那片田的佃農。而且令人驚奇的是,他們往往會有出人意表的結果,例如微信、支付寶都不是創新的模式,但是又發展出比他們的模仿物更多值得研究的特點。不管我們喜不喜歡,這都是不可忽視的中國特質。
這些事情講下去沒完沒了,印度、馬來西亞、新加坡、歐洲股市,都有很多可說,台灣最具代表性的公司自然是台積電。有些人擔心台積電去外國設廠,台灣就會失去護國神山庇佑,其實這是多慮了,就連台積電的創辦人張忠謀都說,台灣工程師的敬業精神很難找。
其實我們的文化中有一種「反表達」的成分,勤懇認真,會做事,但不善表達,在我們的文化裡是特別受肯定,就好像不會講話是個優點一樣。所以我們能做成的企業,就是這種務實勤奮到極點的晶圓製造業。
台灣社會非常務實,不太敢講夢想,我們心裡即使有一個夢想,往往只敢講一點點,最保守的那一點,不然擔心自己做不到,好像很可恥。慢慢的,很多人一開始是「不好意思表達」,變成了「不會表達」,我自己就有切身之痛。
我以前在台灣時,自以為很會簡報,因為我們在商業周刊時,每週二下午五點的題目會議,幾乎就是全編輯部的人對你嚴刑拷打,光刀劍影的犀利問題四面八方拋來,簡直就是接刀秀,我覺得能在那裡生存下來,應該很厲害了吧!
NO,我誤會了。我到了北京,後來歷經杭州、上海,待的公司都是中國數一數二,從媒體到商業公司,我才發現其實我不那麼會簡報,開會非常痛苦,跟中國同事比起來我好像是不會講話也不會思考。為什麼呢?
我後來發現,台灣公司是很擅長於流程管理的,像我在商業周刊時,我們開題目會議前要交很多個表格,上面仔細的規劃了你要報告的題目,內容的大綱,標題的建議、照片和視覺元素的要求,我只要照著準備,就能有不錯的結果。這就是我聰明萬分的老闆(總編輯王文靜)的智慧,她把一篇好的報導所需的元素,從數據、故事情節、說理材料、圖表、照片規劃、視覺規劃等,都事先幫我們做好一個架構,我只要照著準備,大概就能表現個七、八十分。
這種好表現是奠基在一個社會的強大之上,我是站在一個有條有理的社會裡,做好我的工作。
然而在中國,一切都非常混亂,商業模式的「迭代」非常快,他們講究怎麼推翻前一個模式,好,我們現在拿到這片田了,他們哪邊浪費了?我們要不要改種些什麼,種這個收成能更好嗎?要再拿下隔壁的田嗎?所有人會有千奇百怪的意見,甚至會有人說,不如休耕,賣了蓋房子之類的。
頂尖機構開會是非常恐怖的,因為其實你的老闆也不知道該做什麼,我們不知道半年以後這個部門是否還存在,現在應該往哪個方向走,大家只能站出來打一架決勝負。
而我經常會發現自己啞口無言,我有話想說,但我不知道怎麼表達,因為我不習慣沒有框架讓我可以follow,我很迷惘。這種時候我好羨慕我的中國同事,怎麼能一張嘴就是一個帝國爭霸戰,他們不也是填鴨式教育出來的嗎!為什麼他們就那麼會講。
經過無數次的肉搏戰,我漸漸學會如何在這種血戰叢林中生存,例如你真的要見人說人話、見鬼說鬼話,不同的人,大老闆、分公司、部門主管、客戶、投資人、平級同事、下屬,你得搞清楚這場會議要搞定的是誰,先熟悉他的個性(尤其是客戶與投資人),猜測他現在最在意的問題,除了他以外其他人都不重要,你得想一個能打動他的idea,該用什麼樣的方式present,讓他能同意你。
這些事情都很困難,真的是血與淚學會的技巧,當然我自覺表達能力還是差中國同事一截,我都需要認真準備,但他們似乎是隨口就來。
我很開心的知道,在台灣竟然有人在教這些東西,那就是偶爾會來我臉書留言的廢文帝😂,台大葉丙成老師。原來丙成老師也有跟我差不多的文化衝擊,他是在美國求學與教書時磨練自己的這類能力,而他把這些經驗設計成簡報課程已經13年了,而且是在台大,在我們這種會認為「巧言令色鮮矣仁」的社會的最高學府。
有人能正視這件事情,並且讓學校不會歧視這門簡報課是不務正業、花言巧語、沒有學術含金量(對,那就是我在大學時會有的想法,而我自己承受後果XD),能夠系統性的給予這件事情一個思考框架。我覺得葉丙成能做到這件事情,已經相當不容易了。
我所認識的台大小男生們都向我證實,這堂課是真的爆紅,非常多人選修,大爆滿。我很高興聽到這些,因為如何表達、如何說服別人,真的是我們文化裡的弱項,我們更習慣服從、勤懇、憨懣工尾,但是在職涯向上的過程中,你會知道,說服別人同意你,甚至跟隨你,那是至為重要的能力。
現在這門台大的爆紅課程即將募資上線,成為人人可以選修的課程,我很開心成為這堂線上課的推薦人,因為我知道,這不只是個人職業生涯必須克服的困難,如果台灣要成為一個舉足輕重的國家,那我們會需要更多有影響力、知道怎麼去影響別人,怎麼去影響世界的領導性格人物。
這不只是個人的增進,更是一個國家能力的增進。如果我可以推動一個國家計劃,我希望葉丙成能訓練出至少三萬個可以到全世界去,說服別人認同台灣的人物,影響身邊的社群,認同我們的國家。丙成老師,這件事就交給你囉。
我已經看過這堂課的課程大綱,裡面有很多商業技巧的設計(但到底為什麼是一個電機系的老師在教😂),裡面有很多經典素材,是我們在商業報導上熟悉的案例,我看了會心一笑,那也是我克服自身弱點時,曾經參考過的案例。非常推薦給苦於表達能力不足的你。
【掌握口語表達與舞台魅力|葉丙成的簡報必修課】
課程詳細介紹看這裡: http://go.sat.cool/3ggk7k
6/21-7/25 #募資期間優於5折!
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(當然啦,我已經跟丙成老師說過長榮可以再買回來,而且說完之後還漲了不少,然而我想如果他沒請他夫人買回長榮的話,一定是我簡報失敗!)
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,150821TVBS 大直商業區違規豪宅 擬繳回饋金 就地合法 影片網址→https://youtu.be/lBmGK0i7_0I 1.大直商業區違規住宅,因為屋齡相對較住宅區房子新,所以一直以來並沒有因為是「商業區/違規」而房價有比較低/便宜。 2.現在房市景氣不好,假設未來真的透過繳納回饋金...
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200722從《松蔦青語》糾紛看穿建商黑心手法@文/陳泰源
【前言】
自從《大家地產-卓家雄》委託公關寫了一篇名為「從《松蔦青語》危老糾紛來看建商的難處」的新聞稿之後。身為作家兼地主的兒子,並曾出過《一眼看穿房仲賣屋手法》的我來說,當然也要寫一篇回敬。
不同的是,我不會要求記者直接刊登,相反的,我鼓勵媒體基於「新聞魂」查證到底,針對我寫的指控,幫我問建商如何回覆,好嗎?......↓
【娓娓道來之前,先講保密協定】
本案的爭議點很多,其中一個讓我父母,也就是地主啞巴吃黃連的就是一份對甲方(我父母)有利卻註明「不能讓第三者知道,否則失其效力」的保密協定。
如果建商自認正派並同意,此份文件公諸於世對地主保障仍然有效的話,那我們就將此文件曝光於媒體,交由輿論心證。
再次強調,根據保密協定,甲方有主動選屋的權利(礙於無法曝光只能演變各說各話),一旦選了消費者已買到的房子,該房則變成「爭議屋」而無法交屋。
接下來,讓我們從可曝光的契約說起……。
【水平分?立體分?地主到底怎麼分?】
本建案是饒河街119號、121號(我父母甲方)、123號(建商兼地主)共3名地主戶的合建案。
根據契約,壹、土地標示:甲方的土地,在接下來整本契約書當中都簡稱叫「本標的」。我們再來看「柒的一」條文寫到,雙方以「水平」方式分配之,甲方連續「向上」分配。因此建商主張:地主是「由下往上水平分」,所以,建案的「整層」低樓層都該由甲方全部吞下。
可是,根據契約:甲方得就「本標面積」的佔「本基地面積」「比例」分回新大樓坪數百分之六十。如果按照建商所說,水平分指的是「基地整層面積」的話,那60%比例分就很可怕了,以《松蔦青語》樓高15樓的60%就是從「一樓到九樓的整層全部」都是甲方的囉?不是這樣算吧?
我不懂建商為何要睜眼說瞎話,「本標面積」跟「本基地面積」是看不懂差別嗎?憑什麼將119號與123號也應該由下往上分得的坪數,全部灌給121號吞下?建商宣稱「六樓以下都是甲方的,七樓以上可對外銷售」的這個說法是絕對錯誤的!
#此為大家地產卓家雄不按照契約走信託銀行也無法主持公道1
【建商不依照契約規劃店鋪】
根據契約:雙方同意規劃面寬須達原舊建築物之面寬。
建商從來沒有將建築圖面經由地主簽認,並擅自將原寬度4米8改成3米3,把原來3間店面變為4間,建商自己吃2間。
甲方從109年1月選屋破局後就不斷溝通,直到109年6月17日建商的回函裡態度依舊強硬,非得等到7月初接獲媒體投訴後,才表示願意改回來。
而建商表示,當初不按照契約走,是因為若要維持原3間,甲方的店面勢必會有大樑柱,這是基於美觀與視野規劃的整體考量。但我問了許多正派建商,都說這樣的說法是鬼扯,為什麼原本3棟老舊建築物屋齡都至少50年以上都不需要有柱子,為何2020年最新建築工法就一定要有柱子?
當我再次回擊後,建商又表示:「既然要維持原寬度,又不能有柱子,那只好在『深度』做合理設計。」
再次強調:根據保密協定的補充協議,建築圖面需經甲方簽認(礙於無法曝光文件,目前僅能各說各話)。因此,只要沒有經過簽認,店面最後蓋出來跟同社區左右兩間店面相較,若深度不齊、高度不一還是有異常管線存在,我們將連同建築師一併提告求償。
正派建商作法:依照契約,維持原寬度規劃店面,而且建築圖面會經地主簽認,不會有大樑柱,深度與同社區店面等齊,也不會有異常管線存在。
大家地產卓家雄作法:建築圖面沒經過地主簽認,先犧牲地主店面寬度,建商吃掉2間再說,如果地主敢靠杯,再拿「大樑柱或深度」暗示威脅。
網路房地產紅人Ted假中立,嗆我不選擇靜待司法判決,反而是透過媒體爭私利,我要在此反問Ted,等判決下來後,已經是好幾年以後的事情了,店面老早就蓋好了,法官會判建商打掉重蓋把店面寬度還給地主,還是只能賠錢了事?法官能讓飯變回米嗎?既然不行,「靜待司法判決」就是黑心建商期待看到的結果。這是我阿公留下來的祖產,我護祖產、槓建商,何錯之有?
#此為大家地產卓家雄不按照契約走信託銀行也無法主持公道2
【建商不依照契約負擔40%稅費】
根據契約:本標的之地價稅、房屋稅……等,於點交日後發生者,由甲方負擔百分之六十,乙方(建商)負擔百分之四十。
為何點交日後,建商堅持1塊錢都不付,讓我父母全額吸收?
#此為大家地產卓家雄不按照契約走信託銀行也無法主持公道3
【刻意顛倒合建程序,讓「信託」成為黑心建商的武器?】
上述舉的例子已經很清楚,只要信託了,地主倘若與建商發生糾紛,信託銀行是不會介入主持公道的!所以,……↓
正派建商作法:讓地主先選屋,再信託,最後才請地主搬家、拆屋。
大家地產卓家雄作法:先騙地主信託,並在契約裡偷天換日,把對地主有利的條文刪除,簽名變蓋章,連同信託銀行一併蒙在鼓裡,信託銀行才會在不知情的前提下,沒告知地主,直接代替地主出具「危老容獎申請同意書」,再哄地主搬家、拆屋後才讓地主選屋,最後翻臉不按照契約走,讓地主「強迫被選屋」。
#記得一定要先選屋再信託因為信託是黑心建商欺壓地主的武器
【補充協議被消失?保密協議不能放進信託契約裡?】
建商強調,信託契約裡的附件是甲方(地主)、乙方(建商)、丙方(信託銀行)三方共同見證下放進去的,對地主有保障的條文是基於「保密協議」才沒有放進去,因此,那份「偽本」是經過甲方授權的,所以不是「被消失」。
請問,那份文件的日期,為何是在我們還不認識卓家雄的107年1月12日?我們是3月份才認識卓家雄,何況1月12日接洽的單位還不是《大家地產》啊?既然是當下共同見證下同意被放進去的,請我父母順便簽名很難嗎?為何只有蓋章?
建商難不成是要告訴大眾,「不為第三人知道否則失其效力」的所謂「第三人」包含「信託銀行」?為了保障地主權益,所以「保密協議」不能放進信託契約裡?是要騙誰?建商委請的律師聽得下去?
正派建商作法:保密協定的所謂的第三人,不包含信託銀行,因此,對地主有利的文件,也會一併放進信託契約裡。
大家地產卓家雄作法:謊稱信託銀行是第三人,銀行知道會失其效力,哄騙地主不要把簽名原件放進信託契約裡,並偷天換日簽名變蓋章,讓信託銀行在不知情的前提下,沒有告知地主就出示「危老容獎申請同意書」給建商去申請容積獎勵獨吞。
【一屋二賣風險,到底存不存在?】
距離7月8日媒體爆料後至今,我公開質疑「地主尚未選屋就開賣,《松蔦青語》恐一屋二賣」,為什麼,建商到現在只用「一紙聲明」保證絕無可能?
建商堅稱:信託銀行(瑞興)已將地主所主張的房源,全部予以保留。
但我也說了:信託銀行(瑞興)僅承諾不會提供匯款帳戶,但無法「保證」建商不會私下賣屋。為何建商不敢公佈「已賣掉房源」自清?何況《松蔦青語》的「唯二」負責人蘇義閔先生,就是當時因一屋二賣宣布倒閉的「寶吉第建設」總經理,我的質疑難道沒有邏輯?
正派建商作法:一定是等地主選完屋之後,才會對外銷售,既然有爭議,地主質疑一屋二賣,就第一時間公布已售房源自清,狠狠打臉地主。
大家地產卓家雄作法:管我有沒有私下賣屋?我偏不公布已售房源,我喜歡羅生門。
【建管處與建商官商勾結?】
每個人都知道「切結書」就是要本人親簽的意思,也知道「並」與「或」的差別。
建商為了要申請危老容獎,必須向建管處遞交「重建計畫切結書」,而這份文件是申請危老容獎的必備文件!上面清楚寫明「簽名『並』蓋章」。意思就是建管處認為這份文件,不適用民法的蓋章「等於」簽名。
為什麼,同一案子兩套標準?同一建案,別的地主是簽名並蓋章,唯獨甲方是「被蓋章,沒有簽名」就過關了?
建商表示:因為地主有簽一份「印章授權」,所以可以代替地主蓋章。那我反問:同一案,別的地主也有簽「印章授權」,為何別的地主是簽名並蓋章?
難道甲方是《松蔦青語》貢獻最多危老容獎的緣故?何況印章授權範圍內文並無提到「重建計畫切結書」。另外,建商叫做《大家地產》,文件內容卻寫《「由家」地產》,這麼明顯的筆誤卻也可以過關?
正派建商作法:印章授權範圍不包含「重建計畫切結書」,一定會請地主本人親自簽名並蓋章。
大家地產卓家雄作法:找貢獻危老容獎最多的善良地主下手,並把「印章授權」無限上綱解釋,隱瞞地主直接「蓋章免簽名」過關。
【危老容獎屬於誰?建商還是地主?】
地主在記者會公開指控,建商隱瞞地主盜用印章私吞危老容獎。建商公關強調:當時危老已經頒佈1年多了,所以地主是知道的。
這叫做「答非所問」,我們當然知道有危老,所以才會問建商是否有申請危老?「知道有危老」與「知道建商有申請危老」是兩回事,不要用話術混淆視聽!請建商列舉新聞報導《松蔦青語》危老申請通過「之前」地主早已知悉建商有申請危老的證據!
正派建商作法:合建案是103年簽的,危老是106年才頒布實施的,103年的契約裡,從封面到封底皆沒有「危老」字眼,地主不可能授權建商申請危老,既然危老容獎是地主的房子所產生的,當然要與地主按照比例共享。
大家地產卓家雄作法:將103年簽的合建契約的「印章授權」無限上綱解釋,隱瞞地主一路蓋章蓋到底,拿印章申請危老容獎並獨吞,主張拿「地主的」房子申請的危老容獎與地主無關。
#地主的土地不是免費給建商拿來稀釋的
【地主沒有誠意?不願意好好談?】
大家地產的公關在新聞稿裡找了一名第三方專家表示,要雙方用同理心坐下來好好談,形塑建商受了委屈?地主沒誠意的假象。
根據《補充協議》契約,甲方有「第一優先選屋」權利(礙於保密協議無法曝光文件只能各說各話)。
今年1月農曆年前,建商竟然先讓別的地主先選屋,我們變成順位第二,選屋當下才發現是「被強迫選屋」!?
今年2月農曆年後,雙方再次談判,大家地產代表嗆地主,店面堅決不改,否則「深度10公分」。
今年2月下旬,甲方曾拜託洪健益市議員代為私下協調,建商寸步不讓,讓洪議員感到灰心,鼓勵地主「勇敢主張,對建商不用客氣」!
今年3月6日,我們又找了陳怡君市議員召開協調會,建商代表於現場表示「這裡不是談判的地方」,從頭到尾都讓地主唱獨腳戲,連陳議員連番質問依舊不予回應。
今年6月17日,建商再次發函給甲方,不僅要甲方吸收建案全部低樓層最爛戶型、店面依舊不改、危老容獎不吐,偽造文書、蠻橫硬幹、稅費不繳、睜眼說瞎話,完全不按照契約走。
請問,到底是誰沒有誠意要談?
#我的善良必有鋒芒
#邪不勝正
地主/陳俊發、胡淑惠
長子/陳泰源 代筆
丙建可以蓋房子嗎 在 Sway房市觀測站 Facebook 的最佳貼文
給那些想買「甲山林天墅」、「興富發莊園」、甚至是「美麗山林」,以及所有山坡地住宅的人,該土石流的時候,老天爺是不會放過的,請勿僥倖。
昨天那個颱風說大不大說小也還好,雨時大時小,查了災情:汐止新台五路被土石淹沒、汐止東勢街土石流道路雙向封閉。
看到汐止東勢街土石流,我又驚了一下,怎這幾年一直土石流,這當然跟建商蓋房子有直接性的關係,因為又有人把地下水抽乾、植入沉重的鋼筋水泥、砍掉樹木,讓山坡地鬆動,所以只要下個雨地個震,順向坡的山坡地都有可能又崩了。
建商愛在哪裡蓋,他搞搞老丙建、搞搞官商勾結,再嚴格的保護區都可以蓋高樓大廈。他們賺黑心錢他們會有報應,可是,不該由你買單,因為這些地區的居住風險非常的高,動不動就土石流,你的性命應該是要大於你的財富,但請你別放棄你的生命,更別把你的孩子,放到這樣的地方殺生。
台中人你們小心了,有大量山坡地被解編,不要以為土石流不會到台中市,只要建商蓋房子,就會發生。
「有那麼嚴重嗎?」十個有八個人會有這種感覺,另外兩個人會覺得事不關己。
我只是醜話說在前,到時候房子沒了生命沒了的時候,不要怪老天,不要怪建商,不要怪政府,請怪你自己。
「可是政府給他們建照使照,照理說應該是安全的吧?」毒藥比如巴拉松也是合法販售,木炭也是合法販售,可是拿來吃拿來燒,那也仍是你的問題。
「怎麼買一個房子這麼難!」對,花個幾千幾百萬的東西,是該難一點,如果你買支手機要比對一天,請把花的時間再乘上價格的差距,你會發現,你的功課做的還是太少。
丙建可以蓋房子嗎 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
150821TVBS 大直商業區違規豪宅 擬繳回饋金 就地合法
影片網址→https://youtu.be/lBmGK0i7_0I
1.大直商業區違規住宅,因為屋齡相對較住宅區房子新,所以一直以來並沒有因為是「商業區/違規」而房價有比較低/便宜。
2.現在房市景氣不好,假設未來真的透過繳納回饋金的方式就地合法化,這個「利多題材」至少對於大直商業區住宅而言,有一定的抗跌保值效果。
記者 徐國衡 謝曜州 報導……↓
台北市大直美麗華商圈旁,有一整區豪宅都是蓋在商業區,比一般住宅區容積率高,但卻享有較低的房屋稅,引發住宅不正義的爭議!
台北市政府決定,先調高稅率3倍,另外要以繳交回饋金的方式,讓違規豪宅就地合法,當地房仲評估,合法後房價至少漲2成,有住戶願意繳交漲價部分的一成當回饋金,但也有住戶認為,沒有買賣的話,就不該收回饋金。
這裡是大直商業區,小豪宅林立,這棟外觀看起來普通的建案,據傳前5566團員孫協志跟王少偉都有在這購屋,裡頭坪數小只有20坪,位在有爭議的商業區,每坪只喊到90萬,總價1800萬,目前以自用住宅課稅,一年9千元,但台北市政府決定,要改課商業區稅率,直接漲3倍。
大直商業區住戶vs.記者:「我覺得跳得太快也會有點困難,變3.6%可以接受嗎?好像是這樣,沒辦法規定就這樣。」
大直商圈旁這一塊豪宅區,其實都是商業區,容積率高,課的卻是自用住宅稅率,北市府除了要提高稅率,還決定要住戶繳交一筆回饋金,就地合法。
大直商業區住戶:「回饋金多少你覺得合理?這個很難講。」
房仲陳泰源:「在現在房市景氣不好的情況之下,解禁就地合法繳回饋金的方式,多少對商業區的住宅來講,有保值抗跌的效果。」
但關鍵問題是,回饋金到底要繳多少?這棟據了解是前陸委會副主委張顯耀的家,每戶70坪,每坪約100萬元,總價7千萬!根據房仲評估,如果就地合法後至少漲2成,總價會多出1400百萬,有住戶支持抽成當回饋金。
大直商業區住戶vs.記者:「假如房價多1千萬你希望回饋金繳多少?10%吧,10%所以大概100萬,是可以接受?可以。」
還有這一棟,據傳是大哥大主持人張菲的也有購屋,總價接近5千萬元,就地合法後也可望增值900萬元,但有住戶建議,應該是房屋買賣才該繳回饋金。市府說回饋金多少以及收的方式,目前都還沒定案,但當初以商業區相對較低房價,當大直豪宅區的鄰居,如今要就地合法,恐怕就得付出代價。
新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/money/news-613579/
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/100382680
丙建可以蓋房子嗎 在 丙種資源保護地 - Mobile01 的推薦與評價
應該是丙種建築用地,屬於非都市土地的一種,一般說的老丙建就是這種。 ... 釀成巨災,現在丙建要蓋房子,原則上是可以,但要做水土保持等工作,請出建照比以前難的多, ... ... <看更多>
丙建可以蓋房子嗎 在 並規劃公園預定地等機能規畫。 甲種建築用地一般農業區 的推薦與評價
通常丙建會出現在山坡地保育區裡的建築用地,建商買了丙建的土地後,就可以把它剷平、做好水土保持、保育計畫等就能夠蓋房子了。一般丙種建築用地的建蔽率40%,容積 ... ... <看更多>
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