關於 中古屋八折 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

前幾天租屋處的馬桶蓄水槽出現了明顯的裂痕，浴室的地板因為緩慢的漏水而出現一小灘積水。我和妹妹在想，是不是打掃的時候不小心有碰撞，但似乎沒有，又想到這一年地震頻繁，這房子也算是中古屋，也許是這樣出現的。
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與妹妹討論究責的過程中，我知道這筆修繕費有可能需要由房東支付，同時，我也有了也許可以共同支付的心理準備，因為這幾年，確實是我們在使用的。先不論最後由誰承擔這份責任（房東這幾天才要前來確認狀況），我想起大約五、六年前，還住在十七樓的時候也發生過的馬桶修繕故事（我在超級多場合分享過，因為這件事真的對我影響好深）（請讓我再以文字分享一次！）。
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那是2016年，我剛出版第一本書，出完書就衝動的辭職了，想說要當一個自由自在的全職創作者，迎來的想當然是收入非常不穩定的長長一陣子，當時為了要讓自己能夠順利活下去，我把所有的錢領出來，分裝在一個個信封袋裡，每一個信封八千元台幣，是我一個月的生活費含房租（那時候房租四千元）。能力越有限，就越沒有辦法承擔風險。所以當時我幾乎不出門。
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某一個月初，意外還是發生了，就在家裡（就算不出門還是會有風險啊），平常是我使用居多的客用馬桶堵塞了，當時還不知道要先通知房東，於是我打電話給三間附近的衛生社說明狀況並請他們報價（能力有限的時候人也會變得愛計較）。那是我第一次感覺到自己的計較。
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後來我選了最低報價一千兩百元的衛生社前來修繕。一開始我很親切，覺得那是我對任何陌生人應該要有的模樣，直到修繕的大叔說，張小姐，妳這個不是單純的堵塞，而是管線問題，弄完是八千元。我盈盈的笑臉瞬間垮下來，八千元，不是我一個月的生活費嗎。我板起臉說，我得跟老闆娘通電話，她剛剛並沒有告知我有這個可能。
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我在電話中跟老闆娘討價還價，老闆娘向我道歉她剛剛確實沒有說清楚，所以願意打折，九折，七千兩百元好不好。嘩，對我來說都是吃掉我一個月的錢，我不願意，老闆娘又說，最低八折，六千四。我不想說好的，但我聽見自己說了，好，六千四。我進房間拿出這個月的信封袋，抽出七千元，想要給修繕的大叔找錢。修繕的大叔看著我的手上的鈔票說，妹妹，我看妳很辛苦，我收妳六千元就好了，其他的我幫妳貼補。
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那一刻我感覺到自己漲紅耳根。我好羞愧。
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我從2015年開始接演講，當時我才二十三歲，我在所有的演講中都告訴跟我年齡相仿的大學生，無論生活如何地現實，我們都務必要成為一個溫柔慷慨的人。而那一刻的我並不如自己所說的，真正如我所形容的人，是那個大叔。我看見了在現實面前自己的刻薄，刻薄在於，如果大叔的女兒這個月剛出生，他每個月都要多支出的奶粉尿布錢，是不是就會少了。當我看似在保護自己的生活費時，其實很有可能是在拿取別人應該要獲得的生活費。世界的運作全是相互交換。
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從此之後，我不敢再隨意地說出人一定要溫柔、要慷慨的話，我會這樣期許和鞭策自己，但不將此作為一個絕對的正確的選擇，並不是這件事不正確，而是溫柔和慷慨，很多時候需要餘裕。
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這些年我常常會想起這件事，多數時候以為所謂餘裕，是金錢上的餘裕。這幾天盯著現在住的八樓馬桶蓄水槽上的裂痕，我忽然覺得，真正的餘裕，更多的是來自心理，如果沒有慷慨的心，有了錢也不會真正慷慨。當然，有時候確實很現實，我們比較容易在有所能力的時候學習什麼是慷慨。同樣重要的也是，若在有所能力時不願意學習，那麼慷慨就跟能力無關了，僅是一個人的質地。
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所以，今天在回家的路上跟張凱聊天時，我忍不住說，能夠選擇溫柔、慷慨地對待他人的我們，其實是很幸運的，那包括在不順遂或煩躁之時仍願意替他人找台階下，包括不把這些當作展演或標籤，而是透過許多體會讓它們變成自己的一部分（當然，我也還在努力中！）。這些都需要願意覺察與調整的心。
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啊，好久沒有想起這個故事，更沒想到馬桶竟然又壞了（笑）。

屋主寧可賠錢也要賣屋，買方寧可出實登八折也不願加價，將會是主流。

昨天直播完剛好接的是永慶的記者會，遇到了葉凌棋，然後就接著是這樣的報告內容：恐怖的委售潮。據某記者表示，他看著我的直播，然後不知是否被傳染，講出差不多的結論來。

其實房仲都知道市況不好，只是嘴巴有沒有講出正確的話而已。
其實建商也都知道市況不好，只是嘴巴還硬得很。

兩者差別在於，房仲端幫屋主賣屋，屋主如果高價投資或買入，降價空間就小，民眾就不買單，屋主就繼續繳利息，直到繳不出來後被法拍。建商端可以降價求生，明漲暗降最多，餘屋銷售更是降，只要你夠聰明，就都可以買到破盤價。

但實登為何沒有大量顯現？因為建商端可以搞折讓單的方式，拉高實登價、用現金或裝潢款折讓回給買方，所以常常你會查不到新成交的低價，卻有不少中高價位。

中古屋就沒有折讓單？我知道有些仲介仍在玩第二本合約書，也有仲介學壞了實價亂登，但仍有正常建商與正常房仲，正常登錄。所以我一直要各位實登看低價、咬死你的出價、慢慢把價格磨下來。

只要屋主寬限期到，又找不到願意高成數低利率的貸款，就會一點一點的放價格，放到你願意買單為止。所以不要以為價格不會動、買不到八折價，實際上花一點點時間就可以。

但是大量的拋售潮會帶動房價快速下殺，也是事實。
如果你不急著自用，何不讓投資型屋主自相殘殺呢？
找建商買可以貸款八五成或九成(公司貸之類)，等到寬限期一到、轉貸壓力到，並不是每個人都願意破產丟法拍的喔，寧可賠錢也要賣屋，將會是今明二年的主流。

大家來找賠錢貨？最近媒體很愛用此招來平衡。
最近一個熟識的投資客來聯絡，我劈頭就問：「解套了嗎？」他苦笑：「換人頭丟法拍了，二間在新竹及竹北，一間就在你最愛的林口，剩下的打八折賣，看有沒有機會少賠一點。」

我揶揄他：「不是早就告訴你各種徵兆，建議你早點脫手嗎？怎新竹跟林口來不及脫手呢？」我知道他利息繳得很辛苦，因為手上不只有房地產投資，還有做點小買賣，資金卡來卡去、東牆補西牆那種的。

「就是不信邪啊，我認為我的眼光應該沒那麼差，你看人潮那麼多，後來才知道有人不代表錢會抓得到，現在的消費者都不太花錢，卻啥都要有，比如要求停車免費卻只願付低消。」他也投資了新竹跟林口的連鎖店，累個半死不說，扣掉管銷其實根本就白忙一場。

「照實賣吧，這樣實登可以讓下一個人比較有參考價值，就當作功德。」我還是很諄諄教誨，這年頭要賣屋就真得低頭，不然還要放五年，房子早爛掉，你知道現在爐渣屋很多，壁癌漏水的新成屋也不少。

不少投資客及建商用技巧遮掩實價登錄的破盤價，好讓大家沒發現房價其實早就破盤再破盤，這點大家漸漸都有感覺到，而我們能夠一眼瞧出的，就是那餘下的善良買方，不想沾染刑法三年的違法，反正賠錢了再找地方賺回來就好，照實實登也算做做功德。

林口的國家一號院六間有五間賠錢，台北中山區的白金苑四間有三間是賠錢，而且是慘賠3500萬，相當於三台賓利。

投資客幹嘛這麼早就丟包？職業級或豪宅客知道，錢卡在房地產最是不值，又要繳利息又不能亂租，只要一租人就沒價值，新古屋跟中古屋仍是有差別的，裝潢也要賠下去，最好的辦法仍是低頭就範，不要以為卡住的只是頭期款跟利息，對銀行來說，你就是負債那麼高，萬一真法拍，以後就很難再有翻身的機會。

賣不掉拿來自住？這是我給他的最後建議，他說：「這些新屋很難住，管委會都是投資客在亂搞，也不繳電費跟管理費，弄得社區跟鬼屋沒兩樣，然後根本就生活困難，還不如老家的公寓。」他後悔了。

160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914

160921東森財經 最強砍價王 買屋73折成交
影片網址→https://youtu.be/vr7HNx7dqoQ

陳郃頻：「像這樣一房一廳格局，屋齡15年的中古屋，價格和兩年前相比，就打了八折。」

記者陳郃頻、林晏任採訪報導……↓

17坪，緊鄰捷運站，價格從每坪70萬降到現在60萬有找，房市冷冰冰，屋主也降價求售。

最新一期的商業周刊，找到一對30多歲的年輕夫妻，兩個人收入大約十萬元，預計花1300萬買個一輩子的家，兩個人花了七個月終於找到中和區一樓店面17坪，加上20坪地下室的物件，但屋主開價1800多萬，陳柏源喊價1100萬，最後1300萬成交，73折達陣。

房仲業者陳泰源表示：「並不是仲介跟你說車位多少就多少，就算一樣是平面車位，它的價格也應該要有30~50萬之間不等的價差。」

最強砍價王，議價有撇步，想買房的小資族注意看，新北三峽、台中北屯等都是CP值超高易入手的潛力區。還有六都房價，像是台北市的信義區降幅超過兩成，新北市的土城區減幅也有14%，專家就教戰，降幅越大的區域，價格越好談。

房仲業者陳泰源表示：「上半年屋主比較不願意讓價，買賣雙方拉鋸比較明顯，可是下半年有要賣房的賣方，普遍都有這樣的心理認知，絕對是降價換成交。」

台灣房市價量重挫，交易量創下25年的新低，上班族想買房，不妨多比較撿點便宜。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/170795222