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【優勢與獨特性強的港鐵】

香港鐵路有限公司
MTR CORPORATION LIMITED

股票代號：0066
股息率：2.8%
市值：$2700億
業務類別：公共運輸
集團主席：歐陽伯權
主要股東：The Financial Secretary Incorporated (75.2%)
集團網址：http://www.mtr.com.hk

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億）：452／554／539／545／425
投資物業重估（億）：8.1／63.1／47.5／13.7／-91.9
盈利（億）：103／168／160／119／-48.1
每股盈利：1.74／2.83／2.64／1.94／-0.78
每股股息：3.27／1.12／1.20／1.23／1.23

--企業簡介--

港鐵主要經營以下核心業務：香港、中國內地和數個主要海外城市的鐵路設計、建造、營運、維修及投資；與鐵路及物業發展業務相關的項目管理。

香港鐵路網絡內的車站商務，包括商舖租賃、列車與車站內的廣告位租賃，以及協助電訊商於鐵路沿線提供電訊服務。

港鐵亦有從事香港及中國內地的物業業務，包括物業發展及投資、投資物業（包括購物商場及寫字樓）的物業管理及租賃管理，以及投資於八達通控股有限公司。

在上述的盈利數字中，見到港鐵2020年度出現虧損，但這只是來自「物業重估」的虧損數產生，這只是一個會計上的數字如果考慮盈營上的盈利，港鐵是有盈利的。

【圖1】--港鐵盈利結構

--港鐵的獨特優勢--

港鐵是一間擁有獨特優勢的企業，無論是鐵路經營權的壟斷、沿線物業的發展、物業地段優勢、獨有角色、市場化的效率提升，都令港鐵成為一隻優質股。

港鐵以鐵路加物業綜合發展模式運作，以此營運方式在香港運作多年，並創造出巨大價值，多個大型物業項目均由港鐵發展，如德福花園、杏花村、青衣城、東薈城、奧海城等。由於港鐵具獨有優勢，故長遠發展必然有利。

2007年，港鐵與九鐵合併，成為香港鐵路系統的壟斷者，並佔香港專營公共交通工具市場約半。由於港府的未來發展藍圖將更依靠鐵路，故長遠港鐵的佔有率只會有增無減。

【圖2】--香港各種交通工具市佔率

另外，港鐵在沿線上蓋的物業發展權擁有很大優勢，當然每次都要商談，以及有不同的條款模式，這是由於政府都支持港鐵以鐵路加物業的模式運作。

這源於發展鐵路的資本龐大，政府往往會以不同的方式去「資助」港鐵持續發展，而每次形式都不同，例如西港島線就不涉及沿線物業發展權，這是由於沿線地點是已經發展的地區，政府根本無法給予發展權，而政府最後則以現金$127 億給予港鐵，作為另一種形式的財務資助。

而南港島線（東段），政府則向港鐵批出黃竹坑用地的物業發展權，作為項目的財務資助，令港鐵以鐵路加物業的綜合發展模式進行。香港地少人多，在香港發展物業當然有巨大利潤，而在地鐵站上蓋這麼便利的地方發展物業，價值就更為巨大了，故港鐵所獲得的利潤可想而知。

【圖3】--黃竹坑地盤

【圖4】--黃竹坑車站及地盤位置

--價值甚高的黃竹坑地--

大家請細心睇【圖4】黃竹坑的位置。

在未有鐵路前，位於南區的黃竹坑，方便程度的確一般，但當鐵路通車後，這個地方距離金鐘只是2個地鐵站，距離中環只是3個地鐵站，由於愈近商業區的位置價值就愈高，黃竹坑這地，價值絕對不少。

黃竹坑過往是工業區，有很多工廈，但現時很多工廈已重建，變身成商廈。

另外，一個住宅區的價值，除了近商業區的程度、交通方便的程度外，人口密度亦是其中一個考慮因素，太密集的地區，休憩用地相對較少，樓價自然不會高。但大家細看黃竹坑的地圖，附近有不少球場，有運動場，海洋公園就有旁邊，同時整個區的大廈並不是密密麻麻，而是有一定的山與海，可見樓價一定不差。

大家再看看地圖左下方，會見到有多間國際學校，同時更鄰近「深灣遊艇會」，價值可想而知，從這些資料已能推斷，港鐵在當中得到的利益，絕對不少。

最近開始有樓盤發售，呎價高達30000，可見當中的價值，以及利益所在。

--運輸＋物業--

分析港鐵的收入部分，港鐵多年來的收入都有不錯增長，而預期往後亦能以平穩增長去形容；雖然客運部分的收入增長有限，但隨著將來有不同的線路落成，這方面相信能平穩向好。

除香港外，港鐵亦有向外發展，當中的中國業務發展快速。港鐵在北京、深圳均有業務，而中國部分所貢獻的收入已佔不少。

不過，中國業務在經營利潤的貢獻，所佔比例相對仍未算多，主要由於中國業務的開支頗大，令其賺錢能力受到影響。由於港鐵在中國營運的時間仍少，故仍要一點時間後才能改善。

港鐵的經營利潤數字略為波動，這是由於經營利潤包括物業發展部分，而這部分難免比較波動。由於物業銷售較波動，故不會以一兩年就作推論，所以當港鐵出現某一年賺較多或賺較少，並因此而出現較低或較高的市盈率，也不能就此下定論平或貴，要分析內裡盈利的組成，以及要用長期角度去分析。

若以長期趨勢看，因香港在交通及房屋的發展，將會更依賴鐵路發展及相關物業，故無論是運輸還是物業發展部分，港鐵將來仍是很看好。

而港鐵的盈利並不太穩定，這是因為盈利中包含投資物業重估數字，故必然受牽引及較為波動，當然，若香港的固定資產價值回落，將對此有所影響，不過這部分並沒有產生實質現金流的影響，故不用太著眼。

股息方面，可說是平穩增長，2015年、2016年因鐵路超支而用財技方法派特別股息，令該年股息大增，往後相信難以再出現。順帶一提，在港鐵超支但政府包底的事件中，大家可看到港鐵的盈利保障程度很高，這對小市民未必是好事，但作為投資者，這就是理想的優質股。

港鐵發展的住宅項目，大多以出售為主。而在香港的投資物業組合中，則以商場及寫字樓為主，故當然會產生理想的租金收入。

【圖5】--港鐵擁有、發展、管理的物業

ROE 方面則大致約在10%，只屬一般的水平，這是由於港鐵本身的資產龐大，例如鐵路系統，當中所能創造的回報率不高，鐵路的客運業務賺錢能力有限，而由於當中資產龐大，故必然令ROE 受拖累，此部分的再投資回報率必然不高。

不過，鐵路系統是重要的一環，因這是創造高利潤的地產項目的先決條件。由於以鐵路加物業綜合發展模式運作，故將來的ROE 亦只會是相約水平。

--投資策略--

綜合而言，由於港鐵有獨有優勢，而且在長遠仍有發展空間，雖不會有太快的增長，但平穩發展絕對沒有問題，故港鐵絕對是優質的企業。

更重要的是，香港的長遠發展必然是向著新市鎮，鐵路系統必不可少，故將來對鐵路的依賴必愈來愈多，政府亦表示這會是發展的重點，故無論是鐵路以及相關的物業，都會保持增長，長遠計必然向好。

雖然港鐵在多方面都甚為理想，但由於再投資的回報率一般，故發展只能平穩，由於城市發展、鐵路與物業都是很長期的項目，故中短期港鐵增長動力只會一般，因此投資必然是長期或超長期的，因為港鐵的長期發展力仍在。

現時港鐵的股價，大約在合理區中間位。股票班同學要留意，當你進行這股的估值時，要將物業重估因素拆走，同時，若果運用過往的市盈率數據，要調整過往數字，因為過往市盈率的盈利部分，包了物業重估，需要調整才是真實數字。

這股有長線投資的價值，雖然不是高增長類，但有不差的股息，以及有平穩增長能力，適合中低風險類的投資者。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

【龔成問答信箱】（Q21261-Q21280）

Q21261：

龔Sir, 請問銀娛現價PB 4倍，金沙PB 10以上，Why PB so different ?

龔成老師：

記住，當我地計算企業價值時，要同時考慮企業的業務價值及資產價值，這是配合的。由於企業是永續經營，不打算這刻清算，因此投資者一般會著重業務價值多過資產價值。

有兩點你要注意，第一，市賬率是衡量企業資產價值的方法，但你要了解翻佢的資產價值是否有具體呈現在資產負債表，簡單來說，就是報表上的價值，是否能具體向映該資產的真正價值，這樣去衡量賬面值的代表性。

第二，市場估值時，可能是否考慮業務價值多過資產價值，甚至有些企業，市場不理會資產價值，因此，你要了解翻這企業過往賬面值的情況，市場如何定義價格與賬面值之間的關係，從而推算該賬面值是否有參考價值。

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Q21262：

老師，我係你學生，我現在想問下

1. 如何判斷那隻股是增長型?

2 增長型及龍頭 PE 就可調高至25-30?

3. 目前在分柝一些光伏板塊嘅公司 eg 福萊特玻璃
及隆基

我覺呢兩家也是增長型 可以給 30- 40 PE 嗎？

龔成老師：

1）要睇佢身處的行業，現時的業務情況，發展，以及過往財務數據，例如過往生意的增長力如何，預期將來的銷售怎樣。

2）的確可以調高，但未必有一個好實在的數，因為估值對每一個行業來講，其實都不同的。

3）隆基泰和智慧能源（1281）質素較普通，投資價值未算高，盈利變數大。所以，在估值上，都不會比太高。

至於福萊特玻璃（6865）有質素。你可以比高少少市盈率佢，但就未必值得去到40倍市盈率。

佢主要在中國生產及銷售光伏玻璃，此外，亦生產及銷售浮法玻璃、家居玻璃及工程玻璃，並向中國大陸、日本、新加坡、韓國、台灣、德國及美國等地客戶，銷售產品。

睇翻佢的資料，佢的光伏玻璃產品主要用於生產晶體硅光伏電池，以及用作薄膜光伏電池的蓋板，而佢的生產設施位於浙江省嘉興市。

無論生意與盈利都增長理想，財務數據正面，這股值得長線投資。唯一擔心的就是估值問題，始終現價唔算平，近期股價有時在合理區頂，有時略貴。如果投資，可以小注慢慢分注，不建議這刻大注。

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Q21263：

Hello 成哥 如果而家2238廣汽集團同吉利汽車等嘅車股比較 算唔算係比較值博嘅一隻？

我見佢都有電動車業務 但係股價跌到好殘

如果而家要揀一隻值博又有發展電動車嘅傳統汽車股 會唔會有比2238同埋175更好嘅選擇？

因為覺得經濟好返傳統汽車行業都會逐漸回暖

龔成老師：

廣汽集團（2238）本身都有質素的。

佢係中國汽車製造商之一，主要業務包括製造及銷售乘用車、商用車、發動機及汽車零部件，亦從事一系列汽車相關服務及其他業務。

佢透過共同控制實體廣汽豐田及廣汽本田生產多個系列的乘用車。

業務發展不過不失，但增長力就不算強。

長遠仍有發展，但不是高增長型。現價合理。

吉利（0175）本身的質素不差，擁有一定的銷售網絡及品牌，不錯的市場策略及定位，而又能把握中國汽車市場增長的機遇。

長遠來講，佢的品牌與發展在中國仍理想，2018年，吉利透過旗下海外企業，動用超過$500億人民幣收購戴姆勒股份公司9.69%股份。由于戴姆勒股權結構分散，所以吉利已經成為了戴姆勒集團最大單一股東。這不單有利佢有中國發展，同時長遠，可能加快了海外發展速度。

另外，佢未必發展自己的電動車品牌，但會發展當中的技術，相信在合作及自身價值上，長遠仍是正面的。

現時價位在合理區中上部至頂位，股價波動，有貨可長線。如果現價入貨，小注都得。

如果講長遠發展，吉利會較好。

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Q21264：

你好，老師，仲有問題想請教你！

好耐之前家人幫我以67.5入過1200股匯豐，一直以收息為主，其後跌市，有再入1200股，現在成本價56.1，應該持有定賣出一部份擺入其他股？

之前亦有月供$2000中銀香港，現已停供，現持有845股，成本價是28.614應繼續月供定持有？

如果我有5000蚊用作投資，我應該如何分配資金？以平穩增長股為主？定係可以考慮一些潛力股？感謝

龔成老師：

匯控（0005）賺錢能力與增長力比過往年代弱左，但又未去到完全無質素。銀行業的賺錢能力比過往減左，因此不能視為增長股，但當經濟好轉，始終都會有錢賺，因此都有投資價值。

相信長遠是收息股，但股價增長就有限。

這股都有投資價值的，但就未必值得佔組合比例太多，同時明白佢是收息股，增長力有限。。

如果你投資目標是收息，可持有。如果你希望有較高的增長，就應該在匯豐股價上多少少時，轉其他。

另外，你持有中銀（2388），這會令你的組合太過集中在銀行業。

其實，我地最重要是建立一個組合，要平衡，要優質，同一行業不要多過30%，同一隻股票不要多過15%，你長遠要平衡翻。

至於每月$5000，就要睇你的年齡及風險度，最簡單就是投資優質，平穩增長股。

你可以考慮盈富（2800）。

另外再加：銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、中銀香港（2388）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q21265：

我想問，你成日叫長線，但假如我一直持股唔放咪冇賺囉？？

龔成老師：

你有「賺錢」的思維，反映你與98%的散戶想法一樣。

你追求實在的現金，認為要賣出賺到現金，才是賺錢，但我地最重要是講求「財富最大化」。

當一隻股票上升，例如你買入價$10，現價$15，賣出可以賺$5。

但當你套現$15後，你怎樣將這個「$15」再次增值，令你的財富增長，比留在原有股，得到更大的回報？

如果原在的股票是優質股，即是我地持有優質企業，當你一直持有這股，企業長期價值向上，就會帶動我地的財富有最大增長。

簡單來說，我地是從「財富長遠最大化」的角度去想。

可能你會問，一直不賣，那麼永遠無法取出財富。

我地累積財富，會用「先增值，後現金流」作策略，前者著重增值，之後就會改變策略，將已增值了的資產，轉為現金流類別，而我地就是不斷享受資產產生的現金流。

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Q21266：

龔成老師：感謝你既回覆，另外想問多少少，小朋友有無話幾多歲學投資好啲？

同埋用咩方法去慢慢教佢理財知識好啲？因為你成日都講理財知識越早學越好

龔成老師：

我相信7-10歲，都可以有基本的理財概念，例如錢從何來（起碼要佢知道，錢是由父母努力工作得來），另外就是量入為出，以及儲蓄的概念。

在適當年齡你可以比零用錢，這是一個理財的訓練，同時慢慢由每日比，轉為一星期，甚至一個月，等佢自己分配。

你可以玩「大富翁」之類的遊戲，都是一個學習過程。我記得《富爸爸》這書的作者，有出過「現金流」遊戲，有兒童版的，你可上網找找。

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Q21267：

您好，龔成老師，我係19年5月股票班同學，最近睇完您本書 五年買樓四部曲，想同太太買一層細價樓，請教一下您既意見。

而家我本身有一層自住樓，同太太加埋現金一百五十萬，想係灣仔買樓，因為老師既書都有講過星街、堅彌地街都較好

而且近商業區，人口密度低，有名校網，區內供應預小，我預算550萬至600萬左右，老師您認為買灣仔舊樓收住租搏收購好定係買30年左右既相對新樓有流動性好？

而家我自住樓係我自己名下自己供，睇完老師既書，開頭集中睇堅尼地城、黃竹坑、大圍、九龍城，但堅尼地城好似嘉輝花園咁租金回報相對低2里都做唔到

黃竹坑買唔起，大圍冇咩樓盤都係金獅花園無咩選擇，一係就補地價居屋，感覺上唔係私樓升值潛力又差小小

灣仔區黎緊有會展站，學您教的方法，去左城規會度睇，告士打道以南莊士敦道以北全部係商業用地，地積比去到15倍，咁樣我推輪呢度既地價會唔同，所以想係灣仔區置業。

猶豫緊600萬內預算，買舊樓搏收購好，還是買30年內200尺以上既樓保持流動性好？謝謝老師！

龔成老師：

由於你本身有自住樓，因此現時的作用是投資，最好是建立一個平衡組合，即是你買完樓後，最好仍有一定的現金，以及其他資產剩。

至於灣仔區，有質素的，你可考慮。

我會建議你買30年左右既相對新樓有流動性較好。舊樓博收購，始終成功率不高，因為全港超過50年的舊樓有5000幢以上，要成功被收購並不易，而這段時間往往要支付維修費等，因此值博率並不高。

至於其他地區，你可以留意一些細少少，樓齡不太新的樓，睇下有無一些目標範圍。

其實，灣仔不差的，都可以留意，只是我書無特別講，但整體唔差，你可以細心發掘。

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Q21268：

老師，如果我在嘉里派特別息之後賣嘉里轉港燈是否可行？港燈現在會不會特別貴？

謝謝老師指點

定是由得他，放嘉里在度？
嘉里建設（636）

龔成老師：

兩隻股的性質有點不同，唔好貪特別股息，因為佢派息後會除淨，股價會自然調整的，所以不一定有著數。

嘉里增長力都有，但港燈（2638）就只是收息，所以，要睇翻你的投資目標。

嘉里物流（0636）這股不差的，順豐入股後長遠發展更正面。

佢本身由嘉里建設（0683）分拆上市，係亞洲的物流服務供應商，主要從事綜合物流及國際貨運業務，亞洲、澳洲、歐洲及南北美洲的35個國家及地區設有逾400個業務點。

業務以第三方物流服務供應商身份為世界各地的製造商、零售商及其他客戶提供綜合物流服務，包括主要在亞洲提供廣泛的物流服務，如倉儲及增值服務、陸運及配送、退貨管理及各種配套服務。

另外，亦有從事國際貨運：提供的國際貨運服務絕大部份位於亞洲區內以及亞歐大陸之間，涉及空運、海運及跨境陸運服務。

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Q21269：

阿Sir，請問吓你以下一條問題，希望你可以回答給我明燈。 方間有許多股評人及平台都教人或講有人因着股市波動而買期權。

所以想問阿sir, 你認為期權可以投資嗎？
唔該阿sir.

是不是不接觸為妙！

龔成老師：

我自己會有少少保留，因為我20年前，都有玩不同的衍生工具，但最都是虧損，之後集中正股長線投資，就贏錢。

當然，一定有人投資期權贏錢的，但我過往做銀行及證券行多年，觀察散戶的投資成績，玩衍生工具的，大多是輸錢。

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Q21270：

龔老師你好，我想請教一下，我有2隻股票，分別是3868/$6.18買入及6606/$76.3買入，想問下這2隻股票前景如何，要止蝕嗎？謝謝

龔成老師：

信義能源（3868）有質素，佢主要於中國經營太陽能發電場業務，並向國家電網的當地附屬公司銷售電力。而佢派息高的，因為管理層話會用高派息政策。

投資價值都有，但不能投資太多，因為佢業務都有風險的，要注意股價波動，如分注長線都可以投資。現價已略貴。

這股前景不差，你持有就得，但預佢股價較波動。

諾輝健康（6606）業務有發展，但之前貴。

佢係中國結直腸癌篩查市場的先行者，旨在推進技術創新，並加快癌症篩查技術於中國的採用。

根據報告，其專有的非侵入性多靶點FIT-DNA測試－常衛清為中國首個且唯一獲國家藥監局批准的分子癌症篩查測試。

佢的兩大家居結直腸癌篩查測試產品，常衛清及噗噗管協同面向不同風險程度的目標人群。

「常衛清」有一定的護城河，可避免施行一些具有侵入性的手術，就能得到一些結果，長遠有一定的發展。潛力度存在。

佢已於全球包括中國境外的17個國家或地區，建立包含71個專利及專利申請的組合。通過直接銷售渠道包括醫院、體檢中心、保險公司、藥房及網上渠道向終端用戶提供產品，亦在較少情況下通過分銷商提供產品。

發展潛力都有，但始終業務未算完整，未有盈利，因此風險都存在，這類股小注投資好了。

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Q21271：

想請問而家中國銀行(3988)

而家仲抵唔抵買，現時$2.96。月供緊2手，諗住賺下股息，現時價位會否太高?

龔成老師︰

中行（3988）由於內地經濟無過往年代咁強，股價無過往咁好，由中美貿易戰開始，中國的經濟動力已有所減少，加上最近的疫情，都是影響經濟的因素。不過，初步已好轉，但不是高增長型。

現價合理區中間，唔話係好高，依然係有投資價值。用此股收息係合適，但就唔好對股價有太大期望。

另外，我地最重要是建立一個長期的「財富組合」，要優質，要平衡。同一行業不能太多，同一股不能太多。

所以，若你係以收息作為目標。你可以投資多幾隻不同類型的收息股，令你組合更豐富，和平衡性更高。

以下都係一些有質素的收息股，供你參考一下。

目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）或收息基金(3110)。

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Q21272：

老師你好！留意了你的教學很久了，但第一次鼓起勇氣寫信給你，希望真向你請教投資的心得和方法。

本人28歲，已婚，我月入3萬，老公大約工資2-3萬，供樓大約1萬5千蚊，減洗費後大約能每月儲蓄2萬5左右，並準備迎接小孩出生。

現有儲蓄約70萬，並擁有以下股票：

11 - 200股，$162 (在2019年已買入)
1211 - 500股 ，$270(當時高位入但沒走貨亦未分注)
9988 - 100股，$253

請問老師我應如何做好我的資產管理和投資策略？

龔成老師︰

我地投資策略其實好簡單，主要係因應你現時人生階段和投資取態，去建立一個平衡的財富組合。

我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

你28歲，應以增值為先，建議你用「平穏增長股」 + 「潛力股」的組合。

由於「潛力股」係需要一定經驗，如果你經驗較淺，可以先小注，大約3成左右。若你係有一定經驗，你可以投資到約5成比重。

現有持股方面，無大問題。雖然比亞迪(1211)係買貴左，但由於佢優質，你連同阿里巴巴(9988)、恆生(0011)一齊長線持有就得。

而你快將迎接新生命，相信會有不少小朋友方面的開支。所以，你係開始投資計劃前，最好先儲起約半年開支和小朋友出世前後的相關洗費，以後備不時之需，咁會較為穏當。

現在你每月先用$13,000做月供，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

月供方面，你可以選擇投資在平穏增長股︰盈富(2800)、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建(1038)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)

或潛力股︰中生(1177)、福壽園(1448)、小米(1810)、安碩恒生科技(3067)、港交所(0388)、阿里（9988）、騰訊（0700）、ＧＸ中國電車基金（2845）。

大市現處於合理水平，股票和現金最好各佔一半。你可以睇下70萬資金，扣除半年開支和小朋友支出後的比例。若現金佔依然高於一半，你可以再以"分注"形式，入多少少貨。

餘下一半和每月儲蓄，就等大跌市機會出現，才大力度掃貨，並長線投資。

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Q21273：

老師你好，我$15.7買入968, 請問應該長渣還是搵機會放?

另外老師認為939和9888值得長線持有嗎?

如果有100萬存款, 股票比例30萬ok嗎？謝謝回應

龔成老師︰

信義光能（0968）本質不差，業務保持有一定的增長力，股本回報率處高水平，加上現金流強勁，是有一定質素，可長線投資的股票。

你買價係略貴，但又唔係追貴好多。而且畢竟佢係有質素，你長線持有就可以。但你要預這股股價上落較大，故不宜佔比重太高。

若此股現時已佔你比重較多，你最好沽少少，去平衡翻個風險。

建行（0939）本身質素不差，有一定的規模，在全球都有網絡，本身不會無質素的。

不過，這股增長力不算強，只是一隻收息股，你唔好對股價有太大期望。

前景不過不失，中短期會因中國經濟有影響，銀行業的賺錢能力不及從前，加上壞賬因素，都會令佢中短期弱。不過，初步已好轉，但你預此股不是高增長型。

至於百度（9888），佢係有質素，有獨特性，長遠發展不差。

佢係全球最大的中文搜索引擎「百度」的營運商，係內地用家搜尋資訊主要對口，用戶規模突破10億，百度App日活潑用戶超過2億，多個指標都處中國第一。

業務上，佢擁有好強大互聯網基礎的領先AI公司。自2010年起一直投資AI以提升搜索及變現能力，並使用核心AI技術引擎「百度大腦」開發新AI業務。

我睇翻一些報告：

1. 佢擁有中國最多的AI專利數量以及AI專利申請數量。

2. 按累計拉取請求計，百度的深度學習框架飛槳居中國深度學習框架榜首，全球排名第二，僅次於Facebook Pytorch。

3. 按開發者數目計，百度開放式AI平台擁有超過數百萬名開發者，係中國最大的開放式AI平台。

4.按開發者數目計，係百度雲基礎設施上運行的Baidu OSChina是中國最大的開源活動開發平台，全球排名第三。

百度核心業務（唔包括愛奇藝）由AI驅動，為其貢獻超過70%的總收入，主要提供基於搜索、信息流及其他在線營銷服務，以及來自AI新領域的產品及服務。

並廣泛使用AI技術開發創新營銷服務（例如動態廣告），為各搜索用戶推薦最適合的營銷客戶產品。

現時佢坐擁不少資訊和客戶群，就可以利用佢地去發展很多不同業務，可以話係一個好大的優勢。佢收入不差，長遠有發展，但由於本身有相當規模，因此，未必是高速增長型。

百度在規模和質素上，一定係有。但近期科網股波動，風險高左，同時到上市一刻不確定性高左。

此股都係有質素，你現貨可長線持有。

現時大市只係合理水平，現金和股票最好各佔一半。如果你有$100萬存款，你可以多用20萬，以分注形式，去投資一些優質股。而餘下50萬資金，我地就等大跌市出現，才加大力度掃貨。

但緊記，我地最重要是建立一個長期的「財富組合」，要優質，要平衡，要適合你的年齡與風險承受程度，新舊經濟各類股都要有。

同一行業不能太多，同一股不能太多。重點係要平衡，唔好集中晒係2,3隻股票身上。

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Q21274：

老師你好，我打算購買元朗尚悅嶺370尺單位作投資用途，因家人先前買入，但移民了，想轉俾我，等我供。

我依家係同老公租緊屋住，因為元朗不方便返工，所以不打算用作自住。

但擔心元朗地區升值潛力低，如資金用作其他用途可能更好。想你俾下意見，唔該曬

龔成老師︰

元朗區始終跟市區有一段距離，所以長線升值能力會較弱。

特別係跟港鐵站較遠地段，會更受影響。睇翻你元朗尚悅嶺這個樓盤，唔係話無投資價值。但會相對較一般，增長潛力唔會太強。

你可以先比較翻租金回報率，到底吸唔吸引，再作決定。

如果租金回報率唔算係特別吸引，而你本身資金又唔係好多。我建議你先集中用優質股去增值，咁會較好。

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Q21275：

龔生你好！一路有留意你講3067同1810

想問吓如果想長期每月入貨，呢兩隻股票邊隻潛力會大啲

龔成老師︰

小米（1810）有潛力的，佢的產品性價比高，相信在全球好多個國家都會有市場，佢長遠只會進一步增長。

同時，佢建立的平台是佢長遠的增長動力，先賣手機，再利用手機的平台延伸銷售小米家電。長遠正面的。

這股可長線，你可以用佢作為月供選擇。

安碩恒生科技（3067），有長線投資價值。

這基金追蹤恆生科技指數之表現，而恆生科技指數，都是一些有質素的潛力股，例如阿里（9988）、騰訊（0700）、小米（1810）、美團（3690）等的新經濟類公司，長遠有潛力。

所以有長線持有價值。由於基金有30隻股票，比起單一股票，風險能減低。

此股可以月供，或自行分注小注慢慢收貨（例如每月買一次、或2個月買一次），然後就長線持有。

潛力度和質素，2隻都係有。但安碩恒生科技（3067）係一籃子的科技企業，相對小米(1810)會更能分散投資風險。

但長線我地係要建立一個平衡性架組合，唔可以成個組合，只係得1,2隻股票。

而且，這2隻股票雖然係有質素，但佢地波動性都偏高。因此，若你係較年長，或者係較保守的投資者，這2隻股票就不宜持有太多。

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Q21276：

龔成老師，多謝之前的回覆，長話短說，我人已在外地，最終留下一小住宅單位在港，本打算能在外地置業才賣的，但勢估不到香港狀況動蕩至此，租客剛剛完約搬出，由於我一心留在外地發展，加上對香港信心不大，我正考慮應否把樓賣掉（樓價跟買入差不多），所以想請教：

1） 對自己此決定有懷疑，此時賣出是不是明智決定？
2） 另外，萬一真的賣出了，又不想現金儲放在銀行，以致可以於3-5年後可在外地置業，有可建議？外地的投資理論差不多吧？

非常感激，能傾談此topic的朋友不多，你的建議對我很有幫助！

3）我有推介朋友參加你的投資班，會否考慮推出網上版？

龔成老師：

1）不如我講少少香港樓市分析，你自己衡量現時決定是否正確。香港樓市，中短期會有少少上落（但不會大跌），長遠會向上。

首先要睇經濟基本面，如果經濟持續地差，失業率上升，樓市終會向下，這會對樓市有中期性的影響，不過，就算跌，都不會大跌，最多只是小跌，如果經濟差的情況不是太大，甚至不跌，這是由於背後的需求大。

在長遠計，我仍相信樓市在長遠計，因供求關係，仍是向上多。因為現時香港買樓的需求仍大，而長期供應不足，加上政府往後施政只會更加困難，好多所謂的大計劃都未必能夠實行，又或最後規模細左。

另一方面，需求大，我見唔少適婚年齡的朋友，都正等機會買樓，但未買樓，這些是「潛在需求」，過往每年不斷累積，只要樓市跌少少，就會有需求走出來，這令樓市不能大跌。

另外，樓市另一作用是「投資」，現時的租金無大跌情況，以投資回報率的角度分析，樓價都不會大跌，因此樓市平穩。

長遠計，租金及樓價會平穩，有少少向上，但不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩向上。

2）賣樓後，如果你已對外國樓有認識，加上租金回報率不差，其實已可投資外國樓。

另外，你可以投資一些流動性較強的項目，例如外國的ETF（如美股VOO、QQQ），而香港ETF，如2800、3110、3067都得。

另外，可以考慮投資收息股，因為股價變動相對較少，對你的情況都幾適合，你可以建立一個收息股的組合，目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以。

3）我最近同天窗出版社，合作開辦左一個網上課程，題目是關於「資產配置」的，即是講述各種資產與投資工具的特性、投資價值、在財富組合中的角色，至於股票內容就唔算多。你有興趣可睇睇：

http://bit.ly/3pP252j

課程按「人生階段」、「財富累積」、「資產特徵」設計，更有給年輕人、已婚人士、退休人士的精明理財建議。

完成課程後，你會學到：

✓財富系統概念，不再被炒差價的框框束縛；
✓股票、基金、債券、的士牌等資產的運用和買賣技巧；
✓懂得分辨資產質素和平貴，在最合適的時機買賣；
✓如何以最低的價錢，買到最具升值潛力的物業
✓致富3部曲，如何從當下這刻開始啟動！

至於股票班，由於內容太重要，只有實體班，唔會開網上課程。

因為之前實體股票班試過比人偷拍，之後放左上網賣，最後要搞到報海關先處理到，好煩。所以，網上類的教學，都好擔心有偷拍問題，風險太高，因為好多課堂內容，都唔想太公開，只想自己學生知，所以暫時都唔會搞。

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Q21277：

成老師你好呀，我現年22歲，月入21k，我學習價值投資開始了大約9月開始月供11k股票直至現時，月供包括(均價)：

2800($26.9)
0066($41.9)
0002($73.1)
0027($60.1)
2013($13.5)
0981($21.2)
9988($237.4)

另外曾一手買入9988($227.8)一手，0981($20.2)一手，0823($58.4)，一手。

我想問一問我的投資組合風險會唔會唔太適合我這個年齡？

這個月供組合會唔會太保守是否需要作出轉換？
是否需要加大月供額？

我亦有儲現金作一手低位買入，如果需要買會唔會有一些建議？

我亦想好好把握黃金10年做好投資將現金轉換成資產。
應謝回覆

龔成老師：

現時月供的股票，都有質素的，基本上可以持續，長期進行。但要留意，微盟集團（2013）、中芯國際（0981）的風險較高，因此月供金額不建議太大。

其他就無問題。

至於現時持有的3股，可長線持有。

基本上，現時的月供組合，可長期進行，如果日後有較多資金，可以投入更多在月供，你可以考慮加入恆生科指（3067），$2000月供。

因為你22歲，可以承受一定的風險，所以應調高組合的潛力度。

另外，當然要同時留現金，你可以等一些潛力股下跌時出手，如小米（1810）、中生（1177）、舜宇光學（2382）。

加油！要好好把握黃金10年！

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Q21278：

龔成老師您好，我是您的忠實讀者，住澳門，香港人，今天已40年歲。首先想多謝龔老師的無私建議及幫助，知道老師每天收到大量來信，需要每天花上數小時解答，希望老師繼續努力，並祝身體安康。

自上年疫情開始，有幸在網路認識老師及您的著作，基本上有關老師所寫的股票書籍都已經閱畢， 亦由上年年中在香港某銀行開始月供股票如下：

2800 盈富基金
0823 領展
1038 長建
0669 創科實業
0066 港鐵
1211 比亞迪
9988 阿里爸爸

現在每月月供約16000。盈富佔供款比例稍多，其他都平均供款，現在談成績真的太早，但帳面上已經賺回買書錢有餘，高見有20%，現在回落至8%左右

但我很清楚長期持有不需要理會股價波幅，只想告訴老師所寫的是可行的，亦明白價值投資，持續購買並長期持有優質股的威力。期待龔老師的新作，定必拜讀，努力增強財商。

另想請教老師以下我的邏輯有沒有問題：

本人在澳門手持一自住物業，可轉按減輕利息同時套現約140萬，每月新供款額佔月薪約23%（原按揭供款佔約21%）。

打算利用這筆錢同時努力儲錢作進一步資產配置，希望10年後能財務自由，但供款年期又變回25年（原按揭尚有15年），總利息加行政費約需要110萬。

我想問利用現在低息環境套現，以現在的現金購買優質資產並長期持有，用未來貶值的現金償還。因為是長期，縱然新按揭還息還本比例又重設，但此計似乎可行。我的想法有錯嗎？

明白必須購買優質資產，先增值後現金流，並定期檢視資產情況，多多學習才能實現。月供是因為我尚未能掌握估值，希望日後老師能來澳開班，定必報讀。

謝謝老師的時間及幫助。感激萬分。

龔成老師：

現時你月供的，可以保持，長期進行就得，這些都是有質素的股票，同時處於一個平衡狀態，而適合你的年齡的，當然，你同時都要留一定的現金在手。

對，我地一定要長線的，不要著重短期價格因素，集中長期的財富累積。

至於轉按方面，由於可減輕利息，因此值得做。而之後只是佔月薪23%，這數目不高，因此可以做。

至於套現了$140萬，其實原理是增加了負債，這點你要明白。如果增加負債後，仍是佔你總資產的比例數不高，就無問題，同時你要明白風險度會高左。

至於現時低息環境，你的方向是正確，因為利用低息資金，投資得到較高回報，能有效創富，不過，你都要同時留意風險度，因為現時的投資市場，並不是特別平，因此在時機上，只是中等。

最好當然在「有明顯投資機會，利用借貸投資，就能創造最大效果」。

因此，你的大方向正確，因時機只是中等，所以就算套現後，都只建議部分投資，餘下等機會。

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Q21279：

龔sir你好! 我係你舊生, 遲啲都會上你的進階班。上咗你嘅課堂之後, 都有做月供股票 和 買入優質股, 現賬面都有15%的回報, 個別股票更升80%, 感謝你!

我剛買了綠置居(我名下) 並於2022年收樓, 我月入40K, 一個人做按揭, 每月大概供$9000。

由於現在大約有$70萬現金和$70萬股票, 所以想為太太置業 並預算購買約500萬的物業。她薪金大約45k, 並預計只有她做按揭。

Plan A: 買市區舊樓, 近地鐵站, 約250呎, 35-40年樓齡

Plan B: 買荃灣舊樓, 行10鐘到地鐵站, 約330呎, 35-40年樓齡

Plan C: 暫不買樓, 繼續月供股票 和 儲錢。伺機再為太太買樓。希望龔Sir賜教, 感謝回覆

龔成老師：

現時你的供款水平不算高，因此，就算太太置業，都可以考慮的，但你地要明白，這動作會令你地的財富較集中在物業，同時負債增加左。不是不可進行，但就要明白這風險。

Plan C，在這刻是較好的，因為當你地這刻買樓後，其實要用了不少的現金及股票。不過，如果你地大方向好想買樓，Plan B其實可以考慮，只是在這刻進行，還是過1、2年，等你地有更多資金才進行。

荃灣這地區都不差的，是市區與新界西的重要通道，配套發展成熟，如果日後發展大嶼山，這地區都能受惠。

因此，Plan B在大方向可以進行，只是在時機上，睇下你地有幾想這刻進行，還是等多1、2年進行。

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Q21280：

Hi 龔成，我係做股票經紀買賣的、想請教下你意見麻煩晒

我之前係做髮型師，而家立心想轉型去做投資股票工作，之前係光大證券。由於學歷不高，所以我不停努力去進修英文，同去HKU讀左Finance。

跟住考保險和證監牌，我自已本身都好鐘意投資。

睇股票市場，好似上一年，幫客人投資，自已每個月都會有一份收入。但當時況不佳，就算我唔理會輸錢個部份，分分鐘會變成零收入。

龔成老師︰

做股票經紀這工作，收入的確有一定波動性。其實就同好多銷售行業一樣，當市道唔好，無人買野，自然佣金會減少，令收入出現下跌問題，這是無可避避免的。

但我地決定一份工作是否合適，除了睇自已興趣和意願。更重要的，是用長期角度分析，你到底想5年後、10年後，你想收入如何？身價如何？生活如何?工作如何？

當你有左長期的設定，你這一刻就要想。現時這個工作，是否可以達至你的目的。而這個問題答案，只有你自已才會最清楚。

見你過往，都為這份工作，付出不少努力。

你可以睇翻如果證券工作真係適合你，你就要找方法解決你當下所擔心的問題。例如經濟環境差時，要找其他兼職，去平衡個收入。或者做些小生意，令自已多個現金來源等。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

❤️【疫情下 學收息】【第一篇】【索羅斯都投資~低利率下收息與看漲-FH富時不動產ETF(00712)】【文末轉發+抽書】
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❤️談到不動產REITs一般投資人會以為是投資一籃子不動產， 但其實不動產REITs分兩類:
1.權益型REITs:資金投資一籃子不動產，收入來自於租金，目前台灣掛牌不動產投資信託都屬於權益型REITs
2.抵押型房貸REITs(Mortgage Reits ): 簡稱為mREITs，其獲利模式-槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差
抵押型房貸REITs主要是投資房貸債券而非不動產建築物本身，以政府機構發行的不動產抵押貸款證券做為主要投資標的，由於政府機構發行的不動產抵押貸款證券違約風險較低，收益率也僅略高於政府公債，這類不動產抵押型REITs會透過藉由將房債債券抵押給金融機構取得額外資金，並利用借入資金再投資的再融資操作，槓桿5-8倍以上賺取倍數利差，簡單來說:mREITs獲利來自於槓桿投資房貸債券扣除短期利率後的利差，並乘上倍數，目前台股唯一檔掛牌抵押型REITs: FH富時不動產ETF(台股代碼00712)

❤️甚麼是美國不動產抵押債券?
美國不動產抵押債券以投資標的區分為商用不動產抵押證券和住房不動產抵押證券
 商用不動產抵押證券顧名思義抵押品為商業大樓/商場/辦公室等非住宅用的商業不動產，其債券配息來源為商場租金/辦公室租金
 住房不動產抵押證券，其債券配息來源為房貸借款人的償還的利息與本金，住房不動產抵押證券以發行機構來分，可分為政府機構發行房貸證券Agency MBS 跟民間機構發行房貸證券Non-Agency MBS(說明 房貸債券Mortgage-Backed Security 簡稱MBS) ，其中 Agency MBS有美國政府隱性擔保所以違約風險低，目前大部分的抵押型房貸REITs，旗下資產組合標的都是以Agency-MBS為主，也就是美國政府機構發行的房貸債券
政府機構發行房貸證券Agency MBS，美國政府發行機構有三家: 吉利美（Ginnie Mae)、房地美 （Freddie Mac）、房利美（Fannie Mae），在2008年之前僅有吉利美（Ginnie Mae)為美國政府所有，但2008年後另外兩家也被美國政府接管，目前Agency MBS信用評等都接近於美國政府信評，機構房貸抵押證券可視為經美國政府擔保的債券，另外美國政府接管後放貸標準及相關審查機制均參照美國政府，因此只有優質的借款人才能取得貸款，另一方面大幅降低了違約風險
❤️抵押型房貸REITs價格漲跌因素
投資人要怎麼觀察抵押型房貸REITs未來的價格走勢? 有兩個觀察指標
1.長短天期利差:
由於抵押型房貸REITs獲利模式是槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差，所以若投資的長期房貸債券利率越高/借款成本越低，獲利就越高
2.不動產房貸證券違約率:
因為抵押資產為房貸證券，若房貸證券違約率提升或是價格暴跌，將會被迫追繳保證金，降低槓桿或被迫斷頭清算

❤️2021年抵押型房貸REITs三大有利市場因素:
抵押型房貸REITs目前市場存在三大有利因素為
1.聯準會持續每月持續購買400 億美元MBS
根據2021年4月聯準會會議內容: 聯準會承諾每個月將持續購買至少 800 億美元美國公債、和至少 400 億美元房貸擔保證券 (Agency MBS) ，這對房貸擔保證券市場價格提供支撐，也對抵押型房貸REITs資產價格提供支撐
2.美金長短天期利差擴大
目前由於聯準會維持零利率，故目前短期借款利率很低，但長期殖利率隨近期經濟重啟通膨走升，長短天期利差擴大，所以抵押型房貸REITs受惠長期利率走升，利差擴大、獲利越大
觀察短天期利率指標美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor與長天期利率指標美國10年期美債殖利率
• 2020年4月美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率1.41%/美國10年期美債殖利率0.65%,長短利率差距為負利差0.76%
• 2021年5月18日美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率0.16%/美債殖利率1.64%,長利率差距為正利差1.48%
• 2020年5月前長短利差為負利差/2020年5月後為正利差且正利差持續擴大

3.不動產景氣熱絡
標準普爾 Case-Shiller 房價指數顯示，2021年 1 月全美主要大城市平均住房房價年增長為 11.2%，創 2006 年 2 月以來的最高漲幅，至於商業不動產隨著各州在夏季逐漸重啟經濟活動，預期商業不動產價格也會跟著回升

❤️抵押型房貸REITs: 高配息+ 參與美國房貸證券低違約風險收息上漲潛力
FH富時不動產(台股代碼00712)為台灣唯一一檔抵押型房貸REITs，從2020年5月美國大力購買公債及房貸擔保證券 (Agency MBS) ，股價由:2020年5月29日股價10.17元,至2021年5月18日股價14.24元上漲40%
FH富時不動產為季配息，發放的配息在扣除繳給美國政府的股息預扣稅額30%後，過去1年的配息率為4.86%-11.76% 之間，而各期間報酬率可參考下表。配息率降低有一部分因素為股價持續上漲，但其最新的配息率4.86%仍高於一般債券ETF及股票型ETF，在目前低利環境下，抵押型房貸REITs以低違約風險，不動產抵押債券+槓桿投資賺利差的投資模式，適合追求高配息與潛在價格上漲空間的投資人可以考慮FH富時不動產
*配息率計算方式：以各季度每單位配息金額除以各季度最後除息前交易日。
各期間報酬率(含息)
三個月 六個月 一年 二年 三年
18.25% 42.13% 63.85% -10.78% 1.25%
資料日期：2017/08/09–2021/04/30
資料來源：投信月報 MissQ整理
以上內為純粹個人投資組合經驗&研究之分享，內容範例僅供教學使用，閱讀本文時每位讀者應行量自身投資知識/經驗程度/資金應用，金融市場過去績效不代表未來績效
❤️【Podcast】【EP29】【索羅斯也投資~配息7.5%的 類債券ETF配息王】
富時不動產ETF (00712) 為台股掛牌的配息王, 索羅斯基金2020年也投入這ETF 旗下資產不動產抵押債券 除了收息今年以來更上漲超過14% 配息+收息 有機會達2位數的報酬!
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💡1:04 MissQ觀察這檔ETF/投資時機
💡3:21富時不動產ETF (00712) 基本介紹
💡3:55配息率高的原因
💡5:06 影響富時不動產ETF 漲跌的因素
💡7:06如何配息? 哪一季配的比較多? 相關稅賦
💡8:29 2020 疫情下重挫的原因
💡9:56 索羅斯基金2020年也投入不動產抵押債券大賺
❤️ 學習網址 如何高效率快速成為收息贏家 提早退休
(1)零基礎學習: Smart自學網-穩健收息贏家特別股/REITs/債券ETF 3部曲
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