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【本周最強檔】
4/13-15 節目預告
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🔴週二《Sway說》
公寓的買法 都更的期待🤩
🔴週三《好房話題現場》
四五期重劃機能到位
高綠覆生活圈人人羨-內湖
🔴週四《操盤手的秘密》
一字頭不復見？桃園漲勢持續中🔥
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安平五期大樓的中日式自助餐，每到午餐、晚餐時段，就人潮爆棚的便當店，超過30種經典菜色任君挑選，是台南五期在地人才會知道的便當店！
🚩蘿蔔姿自助餐
🏠地址：台南市安平區郡平路163號
☎電話：06-2992516
⏰營業時間:AM10:30～PM14:30-PM16:00～PM20:30
【摸著石頭過河】
講自己在倫敦買樓經驗，反應熱烈。有朋友問有何其他佳品可以推薦。
我買的那種，屬於舊式公寓，另有一套學問，正如喝紅酒，要到專家級才會挑選。各位如果對那個類型的房子有興趣，我九月在香港十四日檢疫期結束後外遊，會去倫敦跟各位找十間八間玩一玩。
但是英國房地產初入門人士，我不建議一步登天買那種。穩健而別預期有好回報、而且升值更快的，由於屬於另一層次的市場，只會是新樓。
譬如：
以下精選 A 和 B 兩個樓花，短期內落成收樓。
A.請按此下載資料：
1.單位資料：https://pse.is/UG26F
2 fact sheet: https://pse.is/TRR8U
倫敦南部，Clapham，豪華公寓大廈，2021年第二季落成，一房一廳，港幣五百五十萬元左右起。
Clapham 是倫敦典型中產階級大生活區。著名設計師Vivien Westwood 住過五十年，還有國際名廚 Gordon Ramsay，也是Clapham 住客。
地鐵站如由最近的 Stockwell 出發，去市中心牛津街十分鐘。
區內有一個大公園，有如「小海德公園」，叫做 Clapham Common，離住宅區步行二十分鐘。購物中心的 Clapham High Street 也在附近。
我會建議你也擁有一輛自行車。
發展商為英國倫敦 Regal，大地產財團。我由 CEO 處取貨，都有折扣。
經本人Facebook Channel 購入，一房一廳折扣3%。兩房一廳折扣5%。三房折扣7%
但 30 歲左右、尚未成家立業的香港朋友，無論單身或同居，無法負擔倫敦樓價，也可以考慮：
B：
曼徹斯特河岸，新發展的 Media City（英國的 ITV 和Channel 4）所在的電視城旁邊。2023 年第二季，第五期落成。一房 170 萬港幣左右，兩房 250 萬港幣。由英國大地主 Peel Group 開創。
此盤優惠包括：
1，送全套全新傢俱。
2，律師費津貼 1000 英鎊。
3，落成後擔保租金回報每年 6%，為期兩年。
另可以安排匯豐銀行按揭。
兩大樓盤，俱信譽可靠。請與我的朋友、專業人士Jeff 用WhatsApp 短訊聯絡，他會負責契約文件工作。 #專線電話號碼：91929434
雖然 Jeff 的聲音十分磁性，很有專業安全感，但第一次找他請留短訊，他會回覆你。
我會為此付訂金購入以上兩大樓盤其中一個的，舉辦倫敦生活及英國地區文化資訊講座，不另收費。若為「大細講」（陶傑會客室）專門會員，我會另行免費個別會面，提供居住倫敦、生活醫療和為子女教育等深入講解。
英國寄宿學校留學顧問專家陳思銘，已經在以上 AB 各買了一個單位。我正計劃跟進，買第三個。但尚未決定是倫敦還是曼城（有幾多錢，自己知自己事啦）。
未來幾天，如果大家有興趣，不論今日就想走，還是等一等再看看，我還會陸續深入介紹「英國買樓學問專門系列」。
祝各位有一個平靜健康的週末💪🌈
【2020/4/30開課】《人際回應力-看懂情緒，輕鬆對談》~第22期
一個人的命運，是回應力的總和！
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[ 2020/4/18 開課！]【寫作小學堂】～寫出專屬風格，找回文字悸動～第五期（僅剩三位名額）
打造一盞自己的聚光燈，建立起專屬於你的品牌印象
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以下為本段內容文稿：
在我教學的過程當中，常常會提醒很多朋友喔，我們要特別留意自己的信念。
而這些信念呢，可能是我們看待世界的習慣、看待世界的方法，只是我們很少拿出來檢驗一下；以導致於就像我們戴著一個有色的眼鏡，我們看出去的世界，都會染上一層顏色。
反而啊，當我們把眼鏡拿下來的時候，我們會覺得唉！這世界怎麼變了？其實喔世界沒有變，世界只是還原回它本來的樣子；是你過去在看它的時候，都是透過眼鏡看出去！
這樣的現象跟狀況呢，就是一種我們「自我中心」的框架，我們呢，會把自己的想象投射到他人身上。
比如說吧！有時候我們在評價他人，或者是定義對別人的第一印象的時候，經常會用一個「有多聰明」這樣的出發點。
不管我們遇到是誰都會用「他很聰明、他看起來很有能力」，或者是「他沒讀到好大學」，或者是「他只有個性好」這一類的方式來評價對方。
而相反的，有些人的框架是他是一個「好人」，或者是「溫柔的人」來評價別人；像是他人真的很好、他很溫柔之類的說法。
而呼應我們平常評價他人的習慣，有一位心理學家叫「保羅．勒維奇」他的研究喔，他就說到如果我們用「能力」來評價別人；我們也會不自覺的把能力的好壞，當成是評價自己的首要標準。
這樣的人在定義自己的時候，認為「能力」是最重要的；所以在評價他人的時候，也會用同樣的標準。
而相對的，在定義自己的時候，認為「溫柔」是很重要的；也會用同樣的標準來看待他人。
所以從這裡就可以看得出來喔，我們的「預設」，往往不只是我們預設怎麼看他人，其實也預設了我們怎麼看自己。
如果你常常會預設喔，這世界上的人壞人很多，其實你也不見得會是個好人，這一點是要特別小心的哦！
延伸來看哦，那些重視金錢的人，就會用錢來評價其他人；那些重視身材是否苗條的人，就會用身材來評價其他的人。
沒有房子的人，看到路過的人都會想喔：「他好像有房子」；或者是呢，遇到一個財產很多的，就會心裡有一個念頭：「啊他公寓那麼多，為什麼我自己連一棟都沒有？」
所以這樣的狀況，我們得到一個結果，觀察我們對其他人評價的內容，更容易的會讓我們知道，自己是一個怎樣的人？
所以我才會說你要小心自己的批評，你常常批評這個世界壞人很多，其實你真的要小心，你到底哪裡出了問題？
或者是如果你常常會很在乎別人為什麼那麼愛抱怨？為什麼那麼喜歡挖苦別人？那你是不是也要回身想想自己，到底自己會不會是那個自己其實也很討厭的人呢？
所以喔，如果有人常常說別人很喜歡抱怨、很喜歡挖苦別人，你最好不要離那個人太近；很有可能哦，並不是他身旁的人都是愛抱怨、愛挖苦別人的，而是他本人，就是那個當事人啊！
相反的喔，會認為自己住的地方還不錯，身旁的好人其實蠻多的時候，你或許可以多親近他；那個人無論跟誰在一起，都會看對方的優點。
有一句話不是這麼說的嗎？「狗嘴吐不出象牙」，這句話喔，真的是再正確也不過了！
所以呢，你想想你希望自己的世界長成什麼模樣？或許呢，你要改變的根本不是這個世界，而是你的念頭啊！
你如果不自覺的都用批評、都用負面的角度，來看待這個世界，那麼究竟是這個世界太醜惡，還是你讓這個世界變得不美好呢？
希望今天的分享，能夠帶給你一些啓發與幫助，我是凱宇。
如果你喜歡我製作的內容，請記得訂閱我們的頻道，並且把它分享給你身旁的朋友，無論是YouTube，還是podcast，我們都需要你用最具體的行為來支持我們。
然而如果你對於啟點文化的商品，或課程有興趣的話，如同今天談到的「預設」。
其實啊，我們看待別人看待自己都有很多的預設，而這些預設也正是我們為什麼沒有辦法跟別人好好的相處、好好的連結的最主要原因。
如果你一直覺得自己是個好人，你有一顆良善的心，但是跟他人的連結總是處不好，你的善意是別人收不下來的。
或者是你很努力的要對別人好，但是你越努力越挫折；如果你有這樣的心情或感受的話，那麼我很鼓勵你，可以把握我在4月30號開課的【人際回應力】的這一門課。
這一門課呢，會用有系統的方法，讓你學會怎麼樣辨識別人的情緒，並且給予適當的回應。
最重要的一點是，在這五個禮拜的學習裡面，你會一步步的去看見自己有哪些預設，當你看見了，你要調整它就容易了！
在我錄音的這個時候啊，4月30號這一門課的名額，已經在個位數倒數了！所以期盼你能夠把握這難得的機會。
希望我能夠在4月30號的教室裡見到你，那麼今天的內容，就給你分享到這裡了，謝謝你的收聽，我們再會。
160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI
【好市多促進中壢房市分析】
答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。
【現在的時間點，買什麼划算？】
答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。
第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。
舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。
舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。
【砍價絕招】
A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。
答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。
2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。
2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。
2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤
答：
【車位砍價法】
不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。
【扣管理費】
豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。
【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】
答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。
答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。
【斡旋絕招不藏步】
1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。
2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！
所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。
(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914
