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代銷公司排名 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的精選貼文
171116跌勢才剛開始而已!?買店面你該停看聽?◎文/陳泰源
【前言】
不論是金管會主委顧立雄,還是央行總裁彭淮南,甚至是部分房仲業者,皆表示房市已軟著陸、進入打底階段。
的確,部分豪宅漲跌互見,而中古屋因建商之新成屋讓利受到擠壓間接下修但幅度縮小,公寓、國宅等低總價高CP值產品已觸底回升,現階段雖然投資客已退場,但少了競爭,剛性自用需求的買家反而可以趁機好好談價。
不過,以上指的都是住宅產品,而商用不動產呢?
隨著科技的進步、產業結構的改變、民眾消費方式的進化,買店面,你該停、看、聽?
【房仲業經營生態改變】
從業者店頭來看,過去都以人潮最多的一線店面為主,後來陸續收掉改退居二線店面,不然就是改租「形象展示用」的小店面,另外再租同棟樓上或附近的辦公室,提供營業員作業。
店面迷思逐漸被打破,有的業者甚至完全放棄店面型態,改走樓面式經營,例如我現在待的公司─《美商ERA不動產》。然而,放棄傳統店面營運模式,規模並沒有因此萎縮,反而不斷壯大,像我們公司因為加入的夥伴越來越多,最近又租下了一間破百坪的辦公室,持續擴張營運。
而店面效益越來越弱,店面租金成本依舊佔整個營運開銷很大的占比,導致許多業者因此收攤轉換經營型態,想想,實在沒必要將利潤給房東吃掉。
然而作為一名「現代業務」,多半已靠人脈資源與網路行銷了,就連預售屋購買習慣也改變,像某代銷業者善用網路科技,使用「互動3D傢配」,消費者在家就可透過720度全景攝影,而網路客成交比例,光是今年跟去年相較,同期就增近3成!
【民眾消費習慣進化】
談到買衣服、鞋子,我身邊有越來越多朋友,都是去實體店面試穿,然後回到家裡網購,畢竟店面有租金成本,商品通常可能會比較貴一些,加上網購有些免運費,而且還宅配到府,不用提著重物逛街,方便又輕鬆,這樣的現象,讓很多店家感到非常無奈。
而網路理財、行動支付與借貸、虛擬貨幣,也都正在改變傳統的消費模式。
【蛋黃區店面拉警報】
以東區的一線店面來說,目前仍有十間左右閒置招租中,當蛋黃都不蛋黃了,買店面你該更小心謹慎。
現象一:東區店面持續蕭條,最近位於忠孝東路四段的街邊店「班尼頓」也收攤,全面轉進百貨專櫃。
現象二:大坪數店面首當其衝,因租金總價過高,導致不少房東開始將一個門牌拆成2~4個小店面出租,分割不了的,目前也只能繼續閒置著。
現象三:特賣會、品牌快閃概念館充斥,相較於長期租約,短期的租金可以便宜約一成左右,對房東而言,至少有短期租金可以收,有總比沒有好,而最主要的原因是避免店面冷掉,空太久實在不好。
現象四:僅剩需要打知名度的品牌才會願意入駐。像近期日系雜貨品牌「Niko and...」以月租金320萬元承租,排名東區實價揭露月租金資訊第三高紀錄,另一側是空租超過3年,近期「王道銀行」以每月130萬元承租,而這兩個店面,剛好都是三角窗,招牌效應若不夠醒目,人家還不願意租呢!
以「Niko and...」來說,因為是進駐台灣的第一家店,需要曝光度;而王道銀行,主要業務都在網路處理,實體店面主要是採取形象概念的展示方式,主要是攬客功能和形象推廣,現場並不提供現金交易,因為是新型態的銀行,正需要廣告效益強的店面提升知名度。
【福禍相倚,店面弱,帶動商辦行情上漲?】
說到商辦租金行情,以台北101大樓為例,近五年租賃交易紀錄,大樓平均每坪月租金在2014年以3871元站上新高,之後隨著房市緩跌,隔年租金下跌14.1%,平均每坪月租金3324元,去年行情回升至3483元,今年持續攀升至3792元、年增8.9%。
而台中市商辦市場也開始強強滾,2016~2018年間台中七期商辦供給量預計可達近10萬坪,除「豐邑市政都心」因量體高達3萬坪,空置率超過3成外,其餘「順天經貿廣場」、「全球運籌中心」、「親家T3」、「鼎盛BHW」的空置率僅有1成上下。
不只租金行情,連商辦的交易量也明顯增溫,以加工絲廠「宜進」為例,近期董事會決議斥資5億元買下台北忠孝東路四段商辦樓層,估計創造每年租金收入約1300萬多元。目前宜進一年租金收入約1.5億元,包括台南廠部分場地出租給嘉里大榮物流,以及台北內湖辦公大樓部分樓層。
還有印尼「紡織大王」宋良浩,其孫子宋大江,去年5月砸下近10億元搶進大直金泰段約340.3坪土地,預計規劃為「虹光大直」案,興建地上7層、地下3層,樓地板面積約2千坪的餐飲商業大樓,該案主要承租給餐飲與零售業者,以長期收租及提供服務為主。
而長虹建設於台北市內湖區「長虹新世紀企業總部」整棟廠辦大樓,也以64.2億元賣給中華郵政。
總而言之,隨著業者的經營型態的轉變、民眾消費方式的進化、網路科技所帶來的便利性,導致店面空置率逐年攀高,而租金行情目前也正在龜速緩跌中,跌勢恐怕「才剛開始而已」,但需求動力仍在,只是轉移至商辦,因而帶動商辦產品的租售行情雙漲。
【結論】
店面目前仍有待時間補跌,因此:
若要買店面,不如買商辦;
若要買店面,買大不如買小,買大最好選可以分割成多間小的;
若要買店面,不如買透天型店面,至少土地坪數不是「持分」,未來都更、合建較容易;
若要買店面,招牌廣告效益擺第一,人潮多寡放第二(因為人潮漸漸未必等於錢潮)。
另外,餐飲業允許進駐的店面也是不錯的參考項目之一,因為餐飲業通常比較難「往上」開店,用餐人潮一樓與二樓以上相比明顯有差,而且科技再進步,餐飲業也無法在「雲端」開現做料理網路餐館。
因此,若店面可開餐廳,其實算是一種「加值」,畢竟現在的店面規定限制多,最常見的就是拒絕餐飲業,而可出租的對象較多元,也能間接縮短閒置招租期。
筆者為 美商ERA不動產大安營業處副理
【參考新聞】
拉警報 北市店面爆招租潮→https://money.udn.com/money/story/5621/2810155
商辦選址不再只看地點 數位科技更重要→http://estate.ltn.com.tw/article/4214
買預售屋改走這條「路」 網路來人增3成→http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171113002444-260410
台中商辦強強滾,台商回流七期多→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171115/1241437/rtn/
東區店面冷 短租特賣會撐場→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171112/37843497/news/
台北東區店面蕭條,最後1間「班尼頓」街邊店也收攤→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171111/1231739/rtn/
王道數位化銀行,東區再展店→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171106/37836908/indexnews/
北市忠孝東路三角窗店面 日商每月320萬租走→http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/2164314
商辦租賃 內湖擠下信義 101穩居樓王→https://udn.com/news/story/7241/2800220
長虹內湖廠辦,賣給中華郵政→https://money.udn.com/money/story/5612/2788075
印僑返台 宋大江擴大房產布局→http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1149827
代銷公司排名 在 Jumping Rabbit 兔子跳跳 Facebook 的最佳貼文
【關於廣告這件事】兔子跳跳是這樣的想法。
近期兔子跳跳接獲不少廣告行銷公司(還是關鍵字代銷公司?)的來電,詢問我們是否要買廣告這件事,並且同時表達驚訝為何我們沒有在買關鍵字讓google搜尋時我們可以有更高的能見度。
對於買關鍵字廣告能對一個品牌有相對性的幫助是可以理解的。也知道不買這類廣告可能因此老是追不上其他品牌的搜尋排名,尤其在不少消費者購買行為中,上網google關鍵字是決定購買前的一個必要動作,那麼google不到我們,也可能就沒有辦法吸引和說服更多新的消費者了。
那為什麼不買廣告? 每次被廣告業務這麼一問,我們的答案極簡短也偶爾會被笑。
➜➜ 「我們喜歡口耳相傳」
雖然這是最最最老派、過時、沒效率、甚至有點傻的行銷,但是這樣的做法,效果卻是我們所期待的!
在這樣的情形下, 兔子跳跳經常收到以下的訊息:
✔ 朋友(或親戚)有在用。
✔ 買過兔子跳跳的xxx產品,看到新產品推出想買。
✔ 我上次買了一組xxxx地墊,我還要再多加一組。
✔ 我以前送過朋友兒童沙發,我現在有自己的孩子了,也要訂製一個給她。
✔ xxx明星有在用,我想詢問同款的。
以上的對話常常多過於對我們產品完全陌生的詢問,甚至海外的朋友,也多是透過這些情報認識兔子跳跳的。
因此如果在購買前先參考搜尋關鍵字「地墊」「兒童地墊」「爬行地墊」「無毒地墊」的結果,您可能看不太到兔子跳跳的相關消息。
但是沒關係,我們一直在這,喜歡老朋友介紹兔子跳跳給新朋友的口碑相傳,以實際使用過的經驗推薦分享。
雖然如此緩慢卻也更有溫度的讓更多人認識 Jumping Rabbit 兔子跳跳。
代銷公司排名 在 老銳客房地產- #2020年十大代銷排行榜... | Facebook 的推薦與評價
2020年十大代銷排行榜住展雜誌研發長何世昌表示,2020年十大代銷排行榜中,其中七席,統統都被台北市代銷業包辦,制霸房市江山;其中,海悅國際以高達41筆代銷案、案 ... ... <看更多>
代銷公司排名 在 Re: [問題] 代銷廣告公司? - home-sale | PTT職涯區 的推薦與評價
小弟有業務工作經驗(並非房地產方面) : 想找代銷這方面的工作: 一些心理準備和功課 ... 對我來說一年的時間遠比獎金幾%來的寶貴: 還有參考住展近幾年所做的排名包括了: ... ... <看更多>
代銷公司排名 在 [公司] 代銷業-新聯陽/遠雄建設與其他代銷同業疑問? - 看板Salary 的推薦與評價
※ 引述《j6ao6g4 (Kentwu)》之銘言:
: 小弟有幸即將準備踏入房地產(代銷業)
: 目前確定錄取
: --新聯陽--
: 試用期30K,滿試用期32K,周休二日(休平日)
: (不得不推他們的效率,早上面試,下午通知錄取)
: --遠雄建設--
: (儲備行銷--新人(未滿3年房地產經驗)
: 前3個月38K、後3個月考核過的話調薪忘了調多少、未過降為33K),
: 好像有考核機制(免洗缺?!),月休六日
: -----------------------------------------------------------------------
: 新聯陽
: 下周上工,報到當天才知道到哪個案場
: 面試時告知休假天數為當月行事曆見紅幾天,當月就排幾天假
: (跟先前面試的其他家廣告代銷差異蠻大的,感覺對新人最友善的上班條件)
: (但不知道會不會拖慢上手跟學習的速度,但又有另外一個想法是反正台北景氣差
: ,其他案場可能也學不到東西,又要待在高工時低休假的上班條件,
: 不如慢慢待慢慢學,穩定中成長)
: 試用期薪資30K,滿試用期(3個月)調整為32K,而且有櫃台獎金
: 面試有提到銷售獎金是千分之2.5,但不知道能不能銷售
: 網上訊息是說此公司有學長學弟制?
: 不知道有前輩知道公司此風氣如何?嚴重嗎??
: 目前北部感覺房地產景氣蠻差的,但是剛好順勢進來卡位練功學經驗
: 不然聽說這個行業沒相關經驗要進來也有一定的難度
: (不知道上面這段話解讀是否正確,希望大家指點)
當月見紅幾天排幾天假沒錯,千2.5也是對的
學長學弟制如果你很害怕其實你可以考慮不要來代銷,大概就是這樣
學長要你買便當買飲料掃廁所打雜你要不要做..XD
不過進來卡位這個你有點想太多,因為新聯陽卡在你前面的超乎你想像
不過新聯陽是個中規中矩的老字號大公司,新人的話可以進大公司比較有制度
: -----------------------------------------------------------------------
: 以下順便提供其他家面試資訊,希望大家也能交流一下
: 1.海沃創意行銷-說是從新和廣告團隊分出來的,
: 月休3天,面試時聽面試官說目前跟高層反應即將調整為月休四天,
: 底27K,滿三個月分櫃台獎金,確定可以學到銷售(主張人人都要會賣)
: *面試官給的感覺是很硬,但你來一定讓你學會,每天要做筆記(面試時提到)
: 並且給一個建議,有時間去看一本叫"完銷力"的書
: 但是沒通知是否錄取
海沃目前應該只有super算賣比較好的而已..
其他的..嗯..
底27可以考慮去其他公司吧..
月休三天幾年前在代銷有看到...
不過海沃我印象也是四天了..不知道你三天有沒有聽錯
不過這個人人都要會賣我也是笑了
都要會賣是以甚麼當標準?
跟跑單一樣會賣?還是只要賣一戶就算會賣
行銷力這本書..在進入這行之前可以看一下了解一下啦..
不過做了幾年你會發現這書沒什麼用..
: 2.鴻慶廣告-面試時說不喜歡有代銷經驗的,喜歡白紙(無相關經驗)
: 周休一日,底27K~28K,案場遍及台北桃園,
: 面試提到一個案場配三個工作人員,專案、女專、副專(新人)
: 感覺人數少學得比較快,而且因為有出國需求,
: 有提問公司是否接受連續排休,得到提前一個月告知公司可接受
: *面試官說因還有排面試人選下周一才會通知是否錄取
鴻慶目前案子基本上桃園的話你可能就去桃大極吧
大部分案子還是以北市為主
不過一般剛進去代銷公司,基本上是掛"業務"
何謂副專,就是專案會的事情你都要會
當然還是很多公司讓新人一進公司就掛副專
畢竟「專案副理」聽起來好像還是比較威,雖然錢沒有比較多
在我們這行看太多掛副專被別間公司小業務屌打
或是掛專案出來被別的公司副專屌打的情況,不管本質學能或收入
: 3.慕樺廣告-原本禮拜二排面試,但周一接到通知說專案要開會,需另改時間
: 但目前沒下文
也算老字號公司,本人不太熟
不過也都是以台北市案子為主
: 4.傳真廣告-暫定周五面試
低調的一間不錯的公司
: 5.遠雄建設-行銷專員
: 新人無經驗38K
: 月休6天
: 有考核制度,第一季未過調為33K
: 實際考核方式不詳,感覺要自己找買方
: 不知道大家能否多給一點新聯陽或遠雄建設及其他代銷業相關的訊息
: 以及哪間公司比較推薦
如果你開發能力很強又喜歡做銷售的話可以去遠雄
你之後需要自己出去找買方
如果你開發客戶能力和銷售很強去遠雄保證你領到笑呵呵
嗯,多上104看看其他代銷公司吧
可以考慮多比較幾間,或多上blog問問
對了不要問我,我很低調der
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義大球團花了幾千萬搶到的版面
洪瑞河要陳瑞振去揍球員就拿到了
小本經營 定期虧損 節能省碳 簡樸打球
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.43.69.174
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Salary/M.1492755994.A.4EA.html
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