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你不一定要很厲害～才能開始🔆
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明明知道理財很重要，但總因為種種的原因而無法開始，一直搞不清楚自己實際的財務狀況到底如何嗎?

其實理財真的是所有財務規劃的第一步，如果跳過打地基就開始蓋房子，地基鬆動超可怕的不是嗎?

自從開始做Podcast之後有很多粉絲寫信給我，其中不乏單親媽媽或是正因育嬰留停而遇到財務困難的媽咪。

我認真的覺得家庭財務是一個情義理要兼顧而且還有理性的項目，在公司裡面你可以因為數字算出來不符合經濟效應就拒絕投入，但是對家人的責任是怎樣情理上都不能也不會刻意擺脫的，你需要把地基打更好，讓家人都能過上好生活。

我不是什麼厲害的專家，只是分享我的經驗給大家，希望讓更多知道理財這件事情不一定要多厲害才能做~

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【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜

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以下為本段內容文稿：

今天我跟你分享「過好人生」歷史人物的第四位；第四位要呼應到過好人生的能力，叫做「創造意義的能力」。

「人生不如意事十常八九，關鍵不在於我們遇到什麼樣的事，而是在於我們怎麼樣對這些事情，進行更適合的詮釋。」這是我經常分享的一句話。

那所謂的「創造意義」，就是在這樣的處境底下，能夠無處不自得。

講一個更容易懂的，就像我平常很喜歡分享的，叫做「人生真正的境界，在於得意不忘形；而失意也不會變形」。

那到底我要挑選什麼樣的歷史人物，來呼應這樣的典型呢？到底是哪一位，他能夠不管自己的處境是如何，都能夠創造出屬於自己跟他人的意義？

那麼這一位，叫做「蘇東坡」、「蘇軾」。

我想呢，你可能都聽過他的詩詞歌賦，有一些東西已經一直到現代，都還朗朗上口的；像是他的《水調歌頭》裡面的這一句詩句：「但願人長久，千里共嬋娟」。

那蘇東坡到底是一個怎樣的人物呢？林語堂先生說，他是一個比秉性難改的樂天派，他是一個悲天憫人的道德家，而且是黎民百姓的好朋友。

他同時呢，也是一個偉大的作家、畫家、書法家跟詩人；甚至於呢，他是一個很懂得生活的人、他更是一個美食家。

他有非常廣泛的興趣和豁達的胸襟，然而反觀他的一生，他其實是經常遇到挫折的；他起起落落的一生當中，他一直是遭到貶謫，而且漂泊不定。

然而他真正偉大的成就，不管是詩句的、美食的，還是他的事跡的；都是在於他最落魄的時候。

甚至於我們現在都還傳唱千古的，不管是《赤壁賦》啊，或者是《念奴嬌．赤壁懷古》，還是《定風波》。

這些東西都是他在最落魄的時候，他的詩卻寫得最好。所以呢，林語堂先生這樣子評價蘇東坡。

然而我們回到蘇東坡這個人，蘇東坡的名字叫做「蘇軾」。我們現在一般所稱的「蘇東坡」，是他被貶官到黃州之後才有的。

那個時候他40多歲，他幾乎是被陷害到差一點丟了性命，這一個最有名的案子，叫做「烏臺詩案」。

在當年啊，經過很多人的奔走求情，連太皇太后都出馬說話，他才能夠死裡逃生，於是被丟到黃州這個地方。

其實呢，如果是從這個時空切面來看，你很難想像這樣的蘇東坡，他在20多歲的時候，是當紅炸子雞、他是一個超級政治明星啊！

不管是當年的大官歐陽修賞識他，連宋仁宗看到他的考卷，都稱他做「未來的太平宰相」。可是你知道這樣的人，太早成名、太有才華，就很容易被嫉妒。

所以呢，有很多有心人士就陷害他，讓他離開了中央；而且在後面的皇帝，像是宋英宗、宋神宗的當政時期啊，更被很多的政敵不斷的暗算。

其實我想蘇東坡他會一直被暗算，跟他的為人也有關係，因為他是一個太開朗、太正直、太敢言的人。然後呢，他的才華、詩詞書畫，也都是非常厲害的。

同時呢，他自己也有治國的理想，勤政愛民又廉潔；所以不管他被貶官到哪裡，那邊的百姓就有好日子過。

那你知道，在一個政治風氣不太好的環境跟年代裡，這樣的人他能不能有活下來的空間，就說不定。

所謂的「不一定」呢，進一步來談，就包含他在宋神宗的時期，其實也被貶官；可是宋神宗本人其實蠻喜歡他，也很欣賞他。

認為呢，就算是唐朝的李白，有蘇東坡的才情，但是卻沒有蘇東坡的學問；覺得呢，蘇東坡是他們時代裡面的驕傲。

可是你要知道喔，矛盾就在這裡了，皇帝越喜歡你，這些小人就會越加大力道的陷害你；所以呢，蘇東坡的一生，可以說是不斷被貶官的人生啊！

剛剛前面提到的「烏臺詩案」，就是在宋神宗時代發生的。然而「烏臺詩案」也成為他生命，跟他的詩詞作品當中的分水嶺。

其實當年呢，他被貶到黃州之後，他既沒有官餉、也沒有房舍，那日子要怎麼過呢？還好啊，當地的地方官跟他的朋友，也對他不錯；於是找了個荒地，開始開墾。

蘇東坡他就率領全家大小，在這個山坡地上和荒煙蔓草之間，開墾啊、耕種啊…其實是很辛苦的。

但是他本人的心態卻還蠻正面的，在苦中作樂當中，把這個地方命名成為「東坡」；所以呢，才自稱叫做「東坡居士」。於是呢，後世像我們才會叫他「蘇東坡」。

他蓋在這個山坡上面有一個草棚，他常常在裡面畫雪景；所以呢，還把這個草棚取了一個很雅致、很浪漫的名稱，叫做「雪堂」。

那我們說喔，在黃州時期的蘇東坡，除了剛剛提到的《赤壁賦》、《定風波》之外，另外還有黃州的《寒食詩帖》，也是在這個時候創作出來的。

這個《寒食詩帖》啊，被認定是當代的第一名，而且被後世譽為「天下第三行書」的地位。

那當然啊，雖然在神宗時代這麼慘，後來呢年紀很小的宋哲宗即位了，這時候太皇太后垂簾聽政；她就開始重用司馬光，這些舊黨的人士，她也把蘇東坡調回來。

但是蘇東坡沒有因為這樣子就苦盡甘來，因為不管是對於王安石的激進改革，還是對司馬光的守舊，他都不認同。

所以呢，他既不是新黨，也不是舊黨；他在兩黨之間都受到排擠。所以呢，在哲宗親政幾年之後，那個時候已經快60歲的蘇東坡，再被打壓，被貶到更遠的地方惠州。

然而就算是這樣子哦，他仍然是苦中作樂，在惠州的時期，他還說：「日啖荔枝三百顆，不辭長作嶺南人」。

他這樣子一路被貶官的人生，一直到他死前的兩年，還被貶到現在的海南島。就是當年的儋州啊！當年的海南島，真的是荒地中的荒地。

他到了那個地方，仍然是沒有餉銀，也沒有房舍。可是呢，他到任之後就帶領當地的百姓，開始開鑿水井，建設了當地的水利工程。

所以呢，如果你對照蘇東坡的政治生涯，跟他的詩詞歌賦所呈現出來的，你會發現這一個人的反差真的很大。

換做回頭問問我們自己喔，如果你的人生一路是這樣子，你還有這樣的閒情逸致、你還有辦法轉換心情，去寫下這麼多流傳百世的文章詩句嗎？

而且我們知道喔，他留下的不只是文章詩句啊，我們現在對於很多饕客來說，很喜歡吃的「東坡肉」；也是他在黃州時期，留下來的美食成就。

因為黃州當地的豬肉非常的便宜，所以呢，蘇東坡就運用這個豬肉，用慢火清燉，然後加入醬油調味，而做出現在我們大家都很喜歡吃的「東坡肉」；就像有一句話，你可能也聽過叫做「無竹令人俗，無肉令人瘦」嘛！

所以如果從政治成就的角度來看，他跟我們前面談到的司馬懿，真的是一個很明顯的反差跟對比。

可如果回到人生的品質、主觀世界的價值跟意義，我想蘇東坡不管是他還活著的時代，或者是一直到現代，都是活得很有意義跟價值的。

多少時候，我們在夜深人靜的時候，你可能就想起了「但願人長久，千里共嬋娟」；尤其是當自己的人生失意、挫折的時候，可能你也會想到「回首向來蕭瑟處，歸去、也無風雨也無晴」。

其實呢，在蘇東坡生命最困頓的時期，他卻沒有透露出這些悲戚的感受；他反而很樂觀的看待一切。

是不是再次說明了，關鍵不在於你遇到什麼樣的事，而是在於你把你遇到的事情，進行怎樣的詮釋？

所以呢，如果把蘇東坡的人生做一個總結，我可能會說喔「沒有如意的人生，只有看開的生活」。而蘇東坡就是從苦難裡，開出的一朵花朵，儘管飽經風雨，但依然笑對人生。

如同他自己在晚年的時候，總結自己的一生，他說：「問汝平生功業，黃州、惠州、儋州。」這裡面你不會感受到他的悲憤，你反而會感受到，他就是這麼平淡的鋪成自己的過程。

然而在所有的過程當中，不管外界給他什麼壓力，他留下了絢爛的痕跡；還有他留下了，不管是對他自己的當代，還是對於後人，最重要的文化跟精神的遺產。

所以回到我們的「人生價值」，你要怎麼樣去創造出自己人生的意義？我很難跟你定位，到底要追求「世俗的成就」，還是要追求「精神的超越」？

它並不是絕對的二分法，也不是你、我想怎樣就可以怎樣。它可能比較多的是，當我遇到那些我不可控的處境的時候，我怎麼看待？我怎麼找到自己生命的意義跟價值？

或許你有可能像曾國藩一樣「創造結果」，你也可能像康熙皇帝一樣「創造出自己的生態圈」；你更可能像司馬懿一樣，透過很多正確的決定，而形塑出自己的成就跟功名。

然而不管你可能是誰，或者是你想成為誰？我都希望我們的心中，能夠保留下「蘇東坡的精神」～能夠在得意的時候不忘形，而失意的時候不變形；這才是我們創造人生意義的關鍵。

所以，到底要怎麼樣創造自己生命的意義跟價值？很期待你能夠透過【過好人生學】的學習，能夠幫自己找到「也無風雨、也無晴」的堅定人生。

希望這一系列「過好人生」的歷史人物，能夠帶給你啟發與幫助，我是凱宇。

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