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搭得11C返工多，到自己揸返又另一番感受
埋鳳德商場站，上完客見到有個女人追車，見一場街坊，就等埋佢喇
佢上完車一句唔該都無，之後我就閂門開車，行車途中
女人:係咪經牛池灣村？
我:唔經，彩虹邨行過去
女人:好遠喔，我落返車
我:俾錢，你上左車就要俾錢
果一下個女人呆左，俾錢後最後咪又係彩虹邨金碧樓落車
#事實上彩虹邨對面就係牛池灣村
#上車開左車就要俾錢
#搭一個站無得免費
#你自己追車就姐係知呢部車啱你
《香港十大商舖成交紀錄》香港的十大商舖紀錄有那十個?
(10) 舖最貴呎價成交?
(9) 舖最平呎價成交?
(8) 舖最貴每月呎租?
(7) 舖最貴每月單一租值?
(6) 舖加租最多?
(5) 舖減租最多?
(4) 舖單一成交最大金額?
(3) 舖單一蝕本最大金額?
(2) 舖升幅最多倍數?
(1) 舖跌幅最多百份比?
答案在影片裏。
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「行街睇舖團」人數：每次限最多十位
報名/查詢:
聯絡: Suki / Monica
電話: 2830 1111
Whatsapp: 9218 5223
Email: cs@bwfund.com
只適合持有港幣八百資產以上想買舖人士參與。
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影片內容:
舖每呎高達137萬，低至1429蚊，貴至每月1378萬，每呎要成8667蚊，租金升213%，但跌就百分之76，最大單11.5億，但蝕就4.6億，升可以7600倍，但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。
你一輪咀係道噏緊乜嘢呀？
我係道噏緊十個商舖天堂與地獄嘅成交紀錄。你知唔知邊十個？
買舖 要買得 PRO， 我哋經常搞行街睇舖團，想報名可以打2830 1111，經過梗係要識呢十個舖市紀錄啦！
第10： 論呎價，全港最貴嘅舖就係我後面呢間銅鑼灣波斯富街77至83號波斯富大廈地下N舖，實用面積得嗰126呎，喺2014年資本策略就用1.85億買入，後來因為自由行減少，業主英記茶莊為求成交，願意減價1200萬，最終以1.73億沽出，實用呎價都高達137萬一呎，依然係全港呎價鋪王。
相比起住宅，最貴嘅樓，即使今時今曰，山頂既Mount Nicholson 係今年3月，每呎都最多只係賣過152000蚊，相比下，舖王就貴多樓王8倍。 所以舖王唔單止係舖王，應該係叫做物業之王，論呎價，應該無任何物業貴過佢嘅137萬一呎。 即使有, 我估都只係骨灰龕位，咁細個啦。
記住，舖價可以高達137萬一呎。
第9：講完最貴呎價，咁最平呢？ 唉，畀張紙巾我先。而家舖市基本上係大幅落後大市，差 過住宅、差過工廈、差過商廈、差過車位、連骨灰龕位都差過。 啱啱講嗰啲，全部依家日日創新高。 但舖市呢，所有新高都係講緊11 、12、 13、 14年，但所有嘅新低都係呢兩三年發生。 我做舖嘅，都真係一殼眼淚，不過近排好返好多啦。論最平呎價？ 唔好講N年前嗰啲，因為比較唔到，近年嘅話可說係我後面呢個佐敦廣場。
前身係百爵酒樓，面積近兩萬呎涉及四層樓面，係1992年嘅時候就劏咗成為160間鋪，當時嘅呎價就已經兩三萬蚊呎。 可惜好多買家收舖之後先發個實用率超低，得嗰三四成， 向賣方追討後賣方仲清盤埋間公司，管理公司都執埋，由於欠缺管理，舖價瀑跌。 喺呢度3樓9號舖，建築面積約70平方呎，係2016年4月嘅時候就沽出咗只係十萬蚊，呎價只係得1429蚊， 原業主喺九二年以70萬買入，揸咗廿四年，蝕咗八成六。
相比下，同一時期，即使最隔涉， 被譽為有可能係最平私人屋苑嘅大嶼山澄碧邨， 係2016年5月就賣咗170萬，以建築面積615呎計，呎價都要成2764蚊， 最隔涉嘅住宅比起咁中心位置嘅佐敦廣場間舖，同期住宅呎價都高出近一倍。
藝人薛家燕當年都係呢道用左254萬買左兩間，揸咗18年，係2010年就以27萬6000蚊賣買返畀財團，蝕咗近9成。 到依家你睇下，依然都係咁吉。
記住， 近年舖最平都只係1429蚊一呎。
第8。 講完買賣成交，而家就講下租務。全港最貴呎租嘅舖就係喺我後面呢間銅鑼灣景隆街同駱克道交界嘅找換店，景隆街2號呢間迷你舖, 建築面積50呎，實用只得嗰30呎，2014年4月續租租金為26萬，實用呎租為$8667。雖然 隨著自由行的縮減，2017年5月續租時，租金下跌咗近一半，至13.8萬蚊， 憑著實用每方呎每月四千六百蚊依然是香港的租值舖王。
記住， 鋪月租呎價可高達8667蚊。
第7： 講完呎租之王，而家就講下成間舖租起，最貴係邊間。就係我後面呢間銅鑼灣渣甸街 5 至 19 號京華中心地庫、地下，以及 1 至 4 樓共 6 層巨舖，總面積51,188 方呎，由 Forever 21 係2011年承租, 成為全港有史以來 最貴嘅單一舖租、月租高達 1,378 萬元。 可惜Forever 21 品牌喺2017年撤出，依家由Victoria Secret只係用一半價值，七百萬就租到。
相比起住宅單位， 摷番資料2012年5月份嘅時候，西半山天匯頂層複式單位，就用咗天價月租125萬租出， 以實用面積5732平方呎計，呎租都只係218蚊。 相比起最貴嘅舖王，舖王貴樓王呎租足足40倍。成間嘅租值都相差成十倍。 所以做得舖王，可說說是所有物業之王。
記住，最貴嘅鋪月租係1378萬。
第6: 講起加租最多， 可以數返去2011年自由行好景嘅時候，銅鑼灣羅素街58號，即係同波斯富街大單邊呢個位， 建築面積地下700呎加一樓1100呎，太子珠寶鐘錶嗰時就以每月250萬續租， 比起舊租80萬，租金急升超過兩倍，即係213%。 嗰陣時嘅業主幾狼，樓？ 邊度有加咁多呀。
記住，舖租一加可以加213%。
第5: 升得急，亦都跌得甘。香港史上減租最多個案，就係我後面呢道。恩平道17至19號地舖，同白沙道嘅大單邊，建築面積1471呎，2013年起以月租170萬租給名錶IWC, IWC 約滿後減租以60萬再租給英國家電品牌Dyson， 可惜由於Dyson冇辦法打通1及2樓於是放棄租用。 於2017年8月再租給藝廊40萬元, 由高峰期足足跌了76%，相信係香港單一減租嘅紀錄。 仲未衰完，即使減租咗，可惜不足半年間藝廊又再執笠，依家最新租左俾Initial， 希望做得住啦。
記住，舖租最多減76%。
第4: 舖市歷來單一舖最大單Deal 呢？ 可以數返去2012年6月， 內地投資者劉軍就用咗11.42億買咗我後面，波斯富街 108 至 120 號寶榮大樓地下 A 、 B 號舖、1 及 2 樓，即泉章居舊址，總樓面約 2.5 萬方呎，係當時及至今最大單單一舖嘅 deal 。嗰陣時，原業主都只係早三年，即係2009年7月以約3.07億元買入姐，三年升近三倍，仲要係交吉賣，劉軍係唔係買貴咗呢？
好多人問我，佢買間舖買得靚唔靚。我話好簡單啫，唔使問咁多，你賣返出去有錢賺嘅，咪買得靚囉。賣出去蝕本嘅，咪買得差囉。喺劉軍呢單case，就買咗嗰差位，因為係蝕大本。
記住，舖最大單單一成交係11.42億。
第3。 香港市場蝕本最多嘅鋪係邊間？ 就係劉軍呢間啦。佢係2012年以11.42億元買入之後，吉咗一年，2013年底終於搵到先施百貨進駐，以月租190萬租出大部份樓面，2016年續租時就減咗兩成至150萬先施續租到依家。當時地下AB號舖則長期租不出，直至2014年底，劉軍劈價五成，以2.1億元出售地下AB號舖予宏安鄧清河，劉軍再係2017年2月以4.68億沽埋先施個位俾冠華鏡業，前後合共套現6.78億，比起2012年買入價11.42億， 未計手續費，係五年間就蝕咗4.64億， 即係蝕本超過4成，相信至今係香港歷史上蝕本最多錢嘅商舖成交。
老實說，買得呢啲位置嘅一般都係好強實力，有頭有面嘅投資者。即使係蝕本都唔會咁樣高調沽貨離場，好樣衰。仲洗見人？ 係都靜雞雞，公司股份轉讓無人知道。不過，如果唔係本地投資者嘅， 冇識咁多朋友，我估就相對冇所謂嘅。 我去非洲買鋪，蝕本咪照沽囉，但如果係香港，蝕大本，好樣衰㗎媽，仲駛出來行！
記住，舖蝕最多係4.64億。
第2: 講完蝕得最甘，不如講下升得最多。我後面呢間係全港有史以來升得最多倍的舖， 地址係波斯富街76號地舖(羅素街及波斯富街交界)。本來是Rado, 現在是 Folli Follie。 原業主於1966年以5萬元買入, 係2011年1月以3.8億沽俾英皇。45年間升值7600倍， 是香港舖界紀錄，應該也是所有物業中的紀錄。建築面積600呎，呎價$63萬，買入時租金為每月64萬，回報2.0%。之後2014年3月加租1.8倍至179萬， 隨著零售業自由行大跌，Rado 於2015年12月撤出，follie follie 進駐，最新租金為90萬，呎租由$2983減至$1500。 舖市升過千倍好平常，但係升7600倍依然係香港紀錄。
樓的話，最多一般升都只係升幾百倍。係我後面呢間，勿地臣街16號一個單位，係2017年1月，因為收購而被發展商用3600萬買入，原業主係70年用$37000買入單位，46年間就升值咗972倍。 翻查有報導過嘅資料，呢單已經係香港樓嘅紀錄。
如果你喺1960年代買入香港第一個大型私人屋苑，即係美孚新邨，第一手揸到而家，揸足50年，都只係升咗大約二三百倍。 所以舖王升值潛力遠遠大過樓王。
記住，舖可以升值7600倍。
第1: 上帝要你滅亡，必先令你瘋狂。升得多，梗係亦都會跌得甘。 買樓一般最多都只係蝕幾成。即時97年最高峰嘅時候買入，03年沙士嘅時候沽出，就蝕七成囉。但買舖就蝕得更甘啦。 你以為我上面講嘅佐敦廣場蝕得甘？ 未算。 我後面呢個尖沙咀金馬倫道首都廣場一樓F148舖，實用80呎，前身係DNA 商場， 喺2013年由劏場大王尹柏權劏出嚟，全場劏舖數目超過700個， 推出首兩年五厘回報保證，吸引咗唔少第一次買舖嘅買家，原業主係2014年用827.2萬第一手買入， 由於欠缺推廣及管理不善，舖價大跌淪為死場，原業主就係2017年5月以70萬沽出， 未計手續費， 帳面蝕咗足足91.5%。
呢個未係香港紀錄，只係排第二。第一應該係位於我後面荃灣近路德圍嘅地皇廣場， 前身為登發大廈嘅商場，本來係幾間大型食肆同補習社。 喺2012年又係劏場大王尹柏權劏出二百五十間舖， 又係首兩年五厘回報保證，可惜劏場最終又係淪為死場，係2017年7月地皇廣場內一個2樓嘅238號舖，建築面積 84 方呎，實用面積 42 方呎。原業主用400萬4千元買入，持貨五年以30 萬元沽出，帳面勁蝕 92.5%！ 比首都廣場嗰間蝕多1%，呢個先至係香港舖市蝕本嘅紀錄， 我相信亦都係喺香港所有物業市場蝕本嘅紀錄。
好多人問我蝕咁多點解要賣呢？你要明白，商場舖即使你租唔出，每個月都要畀冷氣同管理費，每間舖平均要比成千幾蚊港幣。 一方面你租唔出的話，你可以每個月繼續俾千幾蚊，或者一次過收30萬斬纜就算數啦。 你可以等，但回望返佐敦廣場，一吉起來就可以至今吉足廿六年，咁你會選擇每個月畀千幾蚊， 唔好彩嘅畀足26年，或者袋三十萬認輸離場呢？ 你自己計計數啦。
好在喺2017年8月份，有個叫李根興嘅攪屎棍聯同一班業主， 一齊唱歌跳舞希望聯合力量招租搞返旺個場 ，而家？已經100%出租曬啦！ 想租鋪？可以打俾 Olive Wong 5640 8020 睇下你仲有無份入場。三十萬一間？ History 啦，依家肯以倍數上返去。
但最後，都要記住鋪可以蝕92.5%。
今日聽多次個南無佬講咗啲乜？
舖每呎高達137萬，低至1429蚊，貴至每月1378萬，每呎要成8667蚊，租金升213%，但跌就百分之76，最大單11.5億，但蝕就4.6億，升可以7600倍，但跌就百分之92.5。舖真係可以天堂可以地獄。
而家聽得明啦掛。你去天堂定地獄？ 睇你本事啦。
李根興博士 Edwin @ 2018年8月
盛滙商舖基金 Bridgeway 創辦人
- 關於「舖」：聯絡我 WhatsApp 90361143 edwinlee@bwfund.com
時間，魔力無邊。
醬料雜貨店正和隆，主打自家豉油、麵豉、甜醋，在上水石湖墟65年，如長流細水陪伴街坊每餐家常飯：蘸豉油魚更鮮，兩磚腐乳夠佐粥下飯；逢時過節爆薑下醬炆豬肉煮雞，豐腴滋味比得上酒樓大菜。
街坊就是鍾情這家醬料；但此情，差點成追憶！
想當年，老闆陳璧堃十足指腹為婚，不情不願從父親手上接過正和隆。做醬煮醋幾十年，沒有仇，卻賺得一身痛、半點恨；捱到65歲，把心一橫，擬於去年12月31日退休結業「脫苦海」。
怎料日月發酵，恨愛相生；準備離開，竟是徹底的歸來。
上水石湖墟巡撫街，水喉五金、紙紮、文具……生活小店當中有正和隆。店前西斜，老闆陳璧堃掛起紙皮遮光擋熱，裏外互相看不見，街坊是識途老馬，熟練地撥簾進出。小店不夠百呎，鮮有地整齊：樽樽罐罐不見有塵，豆類、雜穀一格格井然有序。所賣醬醋各有三五個品牌，店家出品的生抽老抽、原曬豉磨豉、甜醋和腐乳，售價貴幾元，卻最多人要。
「麵豉嗰日炆豬手炆得好靚，好食。」老街坊陳太一屁股坐在片糖缸改成的櫈子上，又告訴陳老闆：「我起碼一個月之後先行出嚟喇，因為腳痛要入院做手術。」今天她特意來入貨，買麵豉、豉油。
豉油，又恨又愛
陳璧堃，街坊都叫他「豉油佬」，皆因正和隆做豉油起家，他是第二代。上世紀40年代，父親陳根秀由南海來港，投靠開醬園的親戚做豉油；50年代初自設小工場做豉油、麵豉和甜醋，並在石湖墟開鋪。1955、56年間石湖墟被兩次大火吞噬，57年逐步重建，正和隆也在巡撫街現址重新啟業。
陳璧堃有四個姊妹，他是老三、排中間。「細細個住木屋，又是工場又是住家。兩個家姐睇鋪，我就周圍走，好百厭。」他怕父親，從來沒問過店名由來，只記得過年家中總掛一對對聯：「正直好生意 和氣定興隆」。
「老竇無咩讀過書，點作到咁好嘅對聯呢？」他哈哈大笑，轉瞬又皺眉：「做豉油做醬好辛苦，畀我揀我唔會做，但我讀書唔成，無得走！」他是唯一的兒子，二十多歲結婚後即接手店鋪；太太負責鋪面，他負責生產。
「做豉油會有一陣罨味，以前真係要用手去攪，一攪，陣味就出嚟，我都接受唔到；不過，呢啲係錢嚟㗎！」
他的工場在上水搬過幾次，90年代初因為業主收地被迫結束，自此在古洞一間豉油廠掛單租場，只做半加工。譬如豉油，已交給豉油廠師傅做，仍用自家招紙。
「做豉油最緊要用料靚用料足，夏天有熱頭曬就香啲。」他說。當年他試過十幾間豉油廠，找到一間的味和香跟自己做的相似。「我知道佢哋用加拿大非基因改造黃豆，發璜（按：煮好的黃豆混入麴菌、麵粉）撈美國麵粉，比日本麵粉膠質重啲、好啲；我自己一個人做太辛苦喇！雖然利潤無咁高，我寧願用佢嘅豉油。」
現在店中賣兩款自家頭抽和一款老抽，其中一款頭抽名為「鮮味生抽」，用豆比一般的多三分之一，濃稠如漿，鮮而豉味極重，可算鎮店之作。
麵豉甜醋，親手做
豉油外判了，只有麵豉和甜醋，他至今堅持親手做。
麵豉，一般貨色是發酵豉油剩餘的豆渣，鮮味盡去，很多時需加味精增味。但他做的賣的兩款麵豉：原曬豉和磨豉醬（前者仍見豆狀，後者是磨爛幼滑版）都沒抽製過豉油，保持原汁原味。「以前我啲磨豉係出咗豉油嘅，價錢平啲，主要交畀酒樓整叉燒；後來我只做零售，銷量少，乾脆用原曬豉攪磨，一樣係靚。」
市面常見的麵豉都是啡黃色，他的麵豉卻深啡色，驟眼看黑糊糊。他解畫：「麵豉好似人一樣，曬得愈耐會愈黑，愈黑就愈香。生曬啲豆喺豉油缸入面，上面曬到黑，下面嘅較黃，所以要成日翻佢，將底下嘅翻上面，不斷循環。」
他65歲了，依然記得父親當年的話：「醬，做就好易，打理好難。」
「你做，用料十足，曬得夠，一定做得好。不過擺耐咗就會有罨味，你點可以調番正呀？所以，唔係整好之後就冚埋，你要時不時拎出嚟曬，畀啲醬見下陽光會香啲。」
醬沒加防腐劑，放不久，所以他每次只做一小批。現在天時暑熱，醬賣少了，他也做少一些，「過咗中秋慢慢好，麵豉賣得最好，啲人有番胃口，多咗炆嘢；我都做得密啲，每次過千斤豆，一個月多啲就要做一次。」
講到做醬，最辛苦的步驟還數煮醬消毒。「唉！我做一次，就痛一次。」 他摸摸腰部，肌肉已成硬塊，隱隱作痛。
「啲醬容易黐底容易燶，要不斷剷，隻鑊又大，你要伸手彎住腰剷。室溫又高，得把牛角扇吹吹下，我一個人連續煮幾個鐘頭，不停流汗，煮一次起碼要飲4公升水。」最後洗鑊更辛苦，因為腰彎得更低。幸好十多年前起，煮醬有機器輔助，輕鬆了，但幾十年積下的舊患，纏身不去。
煮甜醋，相對沒那麼費勁，但一樣要忍。他採用本地酒房出產的白醋，加薑、桂皮、陳皮、丁香等等藥材做成甜醋。「煮呢個醋，一大鑊，嗰種藥材味好犀利，十足催淚彈，醃眼！咳！」
甜醋，他賣自家的，也賣其他品牌，「各有各鍾意啦，人哋要八珍，你無，佢會走咗去；我哋自家牌子就賣貴五六蚊。」
這日街坊王太帶了手拉車來買醋，「我孫仔啱啱出世，買去觀塘畀個新抱。」她嫌其他牌子太甜，「呢間鋪頭出嘅特別香，舊年冬天隔籬個事頭婆用佢煲薑，成條街都香晒。」
有人記住，陳璧堃笑瞇瞇，說：「到天時冷，啲人鍾意煲薑醋食下；事實上年尾多人結婚，到第二年10月、11月就有BB出世，甜醋特別好賣。」
以前煮完甜醋，五六桶藥材他當垃圾倒了，後來有朋友老遠從跑馬地來上水要「下欄」甜醋陳皮，他才識寶，現在煮完醋會挑回陳皮，但為非賣品，「而家?下人，有熟客寒咳唔係好囉！」
老店，差點結業
做醬煮甜醋，入缸，搬貨，幾十年陳璧堃獨力做，「我哋小型生產，唔請人。無辦法！為咗……我唔知點講呀！」他瞄瞄跟前在幫手的大女兒和二女兒，苦笑：「賺到痛，之外都係痛！近十幾年，我個個禮拜日就好似返學咁，要去做推拿。」
去年他和太太邁向65歲，本擬12月31日退休結束正和隆；就在12月中煮甜醋時，從不在工場拍攝的他，忍不住拿手機拍下那鑊滾滾冒煙的甜醋，題記：「人生最後一次」。
「唔捨得㗎！」說着，他眼圈紅起來，思緒飛回去年底：「瞓唔着囉！直情神經衰弱。」有個星期天，他試不去推拿留在家，「電視睇完又睇睇完又睇，無地方去。」以前他想像退休「呢度去嗰度去」，事實上英國朋友早邀他去歐洲玩，他又買了「200蚊深圳通」，偏偏成行在即已失去興趣，一副心神無處安放。
決心分手，原來放不下。他三個女兒，十多年前已表明不想接手家業，臨別秋波，也發現情難捨。
店一直由他和太太合力支撑，沒請人。二女兒陳敏怡（Agnes）說，每逢過年店就最忙，三姊妹必定預留整個星期的假回來幫手，想不到自己成為了第三代傳人。陳璧堃笑言，由1月1日起店轉了她名下，自己變做顧問兼打雜。
70後的Agnes在銀行做了十多年，連MBA也讀了，兩年前工作太辛苦辭了職，「嗰時爸爸媽媽正計劃退休，我哋三姊妹都好開心，因為新年終於唔使返鋪頭喇！」
去年年底，他們通知熟客和包租婆不做，「啲客人同爸爸講：『你退休，咁我哋去邊呀？我由做女食到而家喇！』我聽到，突然之間好唔捨得。呢個招牌六十幾年喇！」
她問爸爸取帳簿算了一番，「都ok嘅！我想留住個招牌。」又游說從事文職的大家姐陳敏慧回來幫手看鋪，自己負責市場推廣。姊妹同心，盼可斷金，帶着正和隆走進2017年。
十年如一日
陳璧堃搖搖頭說：「我準備退休，以為可以脫苦海啦！結果有啲抑鬱，百無聊賴，個女話做番，我又好似開心啲。」
不過，他認為做醬這行式微了，尤其新界東北發展如箭在弦，古洞的豉油廠分分鐘無得做。「一收地，你一係返大陸做，但水準、原料難控制，而且豆都係外國嘅靚啲。」女兒正在搶時間，找新貨源、拓客路，像早前便去了樂富街市擺車仔檔，臚列自家品牌豉油、醬醋和腐乳。
幾十年來，陳璧堃和朋友合作生產腐乳。十多年前朋友搬廠上深圳，招紙也「均真」地印着「Made in China」，同屬正和隆招牌貨，輕柔鬆化而不死鹹。
醬料之外，40多年前陳璧堃接手時已兼賣雜貨。今天雜貨不多也不雜，而每種乾貨他只賣一款，都是精挑細選，譬如蝦子麵，找到第四五個供應商才敲定。
「搭下貨囉，要維持到租金嘛，而家都要1000蚊一日㗎！」陳璧堃說。
除了鋪租，過去半世紀上水翻天覆地，但對正和隆和陳璧堃而言，只是微細的漣漪，就像醬醋味道，始終如一。
「雖然間中都有自由行嚟幫襯，我哋主要做街坊熟客。有人搬咗出九龍、港島、大嶼山都返嚟買醬，甚至移民去外國，都會帶啲醬過去。附近有圍村，新年依舊會煮盆菜，用好多醬。」
七八十年代，他的豉油、麵豉曾交給酒樓，但經常被人拖數、走數，「好多次喇！千幾蚊都彈票，嗰個年代唔算少數目。咪搞啦！我寧願淨做門市，收一蚊就係一蚊。」弱水三千，他只取一瓢。知足，常樂。
夏日炎炎，酸梅麵豉蒸排骨夠醒胃，有街坊要炆肉，大喊一聲「混醬，唔該！」只見陳老闆從五個醬缸輪流舀出小半勺倒入透明膠袋，用繩一紮，遞與客人，叮囑道：「返去放雪櫃，呢幾日好用喇！唔係會變酸。混醬鹹㗎，加啲冰糖，炆鴨炆腩肉都快啲腍。」這混醬，有自家磨豉、黑赭油（類似星馬的黑豉油）、甜醬、麻醬和南乳，即叫即混，也是父親傳下來的基本味道，就在日月蒸煮當中，摻着陳璧堃幾十年調出來的小變奏。
正和隆
地址： 新界上水石湖墟巡撫街2號A
電話： 2670 3486
