關於 佳聯退租 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

《蘋果日報》【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜

https://youtu.be/_wNBX0C6-Zc

少了兩條黑帶，只好打噴嚏 /九把刀

那些年拍完後，我想接著拍一個關於跆拳道的故事。

從香港飛回台灣的飛機上，我跟小弟說，幹我們一起來練跆拳道吧，反正我要花時間寫劇本，我們就趁機從白帶一路苦練到黑帶，黑帶一到手，劇本肯定也完成了。開鏡拜拜那天，我們兩個站在劇組最前面，一人一條黑帶，氣勢絕對爆強，場面肯定感人。

「練當然是沒問題，但有必要練到黑帶嗎？」小弟一臉震驚。

「練到黑帶就是感人。」我篤定。

「那時間呢？如果來不及練到黑帶就要開拍了呢？」

「我們練到黑帶才能開拍。」

小弟還沒練就已經開始全身發抖了，但他沒有選擇，因為當時我已經三十幾歲了，我都願意一起攪和，他當然就只有全力以赴的份。

回台灣後，我帶著幾個培訓藝人連同小弟，報名了一間離公司最近的跆拳道教室，跟一般非藝人的學生一起上同一堂課。每一次上課前教練都會帶大家用小跑步繞教室，加上一連串蹲來跳去的缺氧動作暖身，靠，其實一點都不是暖身，我在這個階段就已經喘得半死，心臟猛爆跳動到連耳朵裡的血管都在劇烈收縮。注意到我一臉蒼白，另一個教練會偷偷跑過來叫我先去旁邊休息。

可能嗎？太丟臉了我每次都以瀕死的狀態跟上節奏。

至於跆拳道本身我當然是很喜歡，畢竟我可是在系館地下室偷偷舉辦過九刀盃自由格鬥賽兩次！兩次的男人！鍛鍊一下打來打去的技能總是很樂意的，只是我的腿筋跟懶叫一樣，太硬，導致我的踢腿一直很兒戲，雖然我一直在想辦法改進，但硬就是硬，軟不下去。

比起我，小弟的踢技很有彈性，尤其是下壓這一招踢得超有魄力，我常常在一旁扮演想像的鏡位，覺得到時候根本不需要替身，他自己就可以踢得很好。

時間慢慢過去，小弟跟我隨時，真的是隨時，都在練習打形，亦即固定的幾個連續架勢，也是色帶考試的科目，我們走著走著就忽然打一下下，偶爾彼此糾正姿勢。某日便輕鬆考過了黃帶。

之後又練了好幾個禮拜。

考紅帶的前一週，我在課堂上練習右腳高踢時，突然聽到一聲清脆的啪啪裂響，我抱著右腳膝蓋倒下，教練跟學員都跑過來圍住我。

「我的韌帶斷掉了。」我冷靜地宣布。

「真的假的？你確定？」教練茫然。

「我有聽到，就啪的一聲。」我堅持。

於是小弟跟教練就把我扛到一邊，讓我自生自滅。

我一邊冒冷汗，一邊詛咒這個世界，好不容易等到大家下課時，我努力站了起來，以為大家要叫救護車，或至少叫一台計程車送我回家。但沒有，大家打算各走各的，令我非常震驚。

「幹你們真的很雞掰耶，竟然沒有要送我去醫院？」我難以置信。

「啊你不是有開車？」小弟疑惑。

「幹我韌帶斷掉了。」我膝蓋好痛，我的心更痛。

「但你還是要把車開回去吧？」小弟更疑惑了：「停車費很貴耶！」

就這樣他媽的停車費很貴，我還真的一跛一跛地走去開車，冒著劇痛回家。

一夜難眠。

隔天一大早我就搭計程車衝大醫院，我抓著殘障動線旁的金屬把手，一路龜速前進，總算是滿身大汗撐到了骨科。輪到我的時候，我向醫生簡單描述了當時高踢受傷的過程，以及那一聲清脆的斷裂聲。

「應該是肌肉拉傷，我開止痛藥跟肌肉鬆弛劑給你。」醫生咿咿啊啊。

「醫生，我覺得是韌帶斷掉。」我擠出艱難的笑容：「可以讓我拍一下核磁共振嗎？」

「你怎麼過來的？」醫生肯定很不喜歡我這種自行診斷的病人。

「搭計程車然後走路，我走的很慢因為很痛。」

「一個人嗎？」

「我一個人。」

「那就不可能是韌帶斷掉。」醫生用非常專業的口吻說著：「如果你真的韌帶斷掉，你絕對不可能用走的過來，一定要有人扶或撐拐杖。你昨晚就受傷了，如果韌帶真的斷掉，你絕對痛到沒辦法睡覺。」

「我是真的痛到沒辦法睡，所以我自己先吃了普拿疼，勉強睡了一點點。」

「你這是肌肉嚴重拉傷，膝蓋都腫起來了。我跟你講，我開的止痛藥都是最強效的，藥都是最新的，你回去以後……」

醫生是醫生，我是一沱屎，聽到韌帶沒斷的專業判斷後，我大感安慰，拿了強效止痛藥回去狂吃，可膝蓋依舊是痛到飛天。我幾乎每隔半小時就得用蓮蓬頭往發燙的膝蓋沖冷水。

隔天一早我掛了同一個醫生，一坐下，我就鄭重宣布我的韌帶絕對是斷掉，我自費照核磁共振，不浪費健保，拜託讓我去。

醫生鐵青著臉：「不用自費，我送你。」

我就在醫生賭氣的情況下去照了核磁共振。

影像揭曉，我右腳膝蓋後面的十字韌帶斷了個七七八八。

一敗塗地的醫生很吃驚：「你韌帶斷掉？那你怎麼可以自己走過來？」

我可得意了：「因為我的意志力超強。」

結論是，護膝穿著，強力止痛藥繼續吃。

很長一段時間我的右膝蓋都又腫又痛，無法踢腿，也不能跑步。

我的跆拳道生涯就這麼中斷了。小弟順利考取了紅帶後，又學了一陣，很快就進了電影打噴嚏的劇組，無暇繼續鍛鍊。其實無暇是假，少了我是真。

我的跆拳道劇本，一直沒能寫完。

打噴嚏承襲了我一貫的核心主題------人生中所發生的每一件事，都有它的意義。

我寫了劇本，與柴姊一起當了監製，找了柯孟融擔任台灣方面的導演。打噴嚏規格盛大，角色眾多，明星齊聚，動作戲跟特效戲都很吃重，柯孟融幹得很不錯，小弟跟林依晨那一場吵架戲拍得尤其好，真的好，我每次都看得虎目含淚。

那時，早一步完成的「等一個人咖啡」上映了，有一半的讀者很愛我的新招之頭頂冒出熱豆花，有一半的讀者恨死了我的魔改。不管怎樣，從此台灣有了宋芸樺與禾浩辰這兩張新臉孔。

當打噴嚏如火如荼後製時，公司租下了新的辦公室，設計了很酷的裝潢，大家都有好多事情想做，幾個新案子也都在評估，欣欣向榮。

小弟去了北京。

這一去，什麼事都發生了。

每一天，我們透過各種方式各種關係去打聽究竟發生了什麼事，都得不到真確的答案，真的，我甚至不知道再見到小弟時已是何年何月，承受巨大壓力的柴姊抱著我流了兩次淚。之後的事大家都知道了。

小弟終於從北京回來的隔天，我在剛剛新裝潢好的會議室裡寫小說。

我在等他。

從幾個禮拜以前我就在等他。這中間迷霧般的等待，在我心中累積了越來越旺盛的疑問與憤怒。我不是沒生過他的氣，也曾經不理他長達好幾個月，但最後總是可以好好把話講開。但所有人都知道，這一次顯然很不一樣。

小弟到了公司後，卻只是跟其他同事胡亂寒暄，抱抱，取暖，晃來晃去，從下午瞎鬧到天都黑了，在同事強烈暗示他不要再逃避了之後，他才敢打開會議室的門，走進來跟我說話。

跟預想的狀況差距很大，我自己也沒料想到，其實我一句話也沒有罵他。大部分時間我只是聽。小弟裝做若無其事，實則非常彆扭，他語氣平常地說著那幾天經歷了什麼，細節很多，每一個細節我都多問了很多問題。說著說著，小弟忽然在一個點上哭到全身發抖。

我沒有跟著哭。

我也沒有抱抱他。

我壓抑內心不斷暴漲的、無法言明的極端情緒，給了他堅定的保證。如果他真心改過，踏步向前，全世界都會原諒你。

這個保證顯然超過了我所能給的。

世界從來不被我了解，我也配不上這個保證。

那一整層新裝潢好的辦公室顯然沒有用了，我們退租後，房東下一秒便將又新又美的辦公室轉租給了別人。

後製中的打噴嚏則陷入了「好像可以上了又好像不可以」的無限迴圈，我們只能咬牙繼續投入大量資金把特效做完，也剪接出了好幾個預備送審的版本。接下來就是大家都知道的了，上映日遙遙無期。

打噴嚏成了電影界的都市傳說，因緣際會看過粗剪的人都可以說上一兩句，但誰也沒看過全片，因為根本沒真正做完過。我的讀者也最愛在簽書會上、我的演講裡，舉手問：「刀大！打噴嚏到底什麼時候上啊幹！」

到底什麼時候啊到底什麼時候呀……我比任何人都想知道答案啊大哥！

活在二十四小時輿論地獄裡的小弟，很不快樂，因為他是正常人。

所有路過的長輩都喜歡給他改過自新的奇妙建議，小弟試過很多種大家期待的方式，去改變大家對他的觀感，只是早睡早起沒人知道也沒人在乎，做了很多公益也被酸拼命想洗白，不管他在網路上說什麼都會被噴。彷彿只要小弟開的還是好車，他就是冥頑不靈的紈褲子弟。

沒有人經歷過這一切卻不會感到後悔的，不管是嘴上，心裡，還是一個人孤孤單單看著地上的影子時，都心知肚明……當初做錯事，辜負的不只是別人，還有自己。只要看過地獄，也活過地獄，自己的內心就不可能是原來的形狀。同樣吃過大便的我當然也很清楚，只是我們沒辦法整天逢人就抱抱道歉請求原諒，太噁心了是吧。

落寞的小弟漂流了趙德胤導演的劇組。

為了角色需要，他開始學習緬甸雲南話。

我在一旁看著小弟反覆聽著手機裡的雲南話錄音，自顧自念著背著，我覺得這簡直荒唐，這麼多對白，應該要事後配音吧？現在大量的雲南話練習，只是為了在大銀幕的畫面裡讓角色的嘴型盡量正確、方便事後配音就可以了吧？

沒有，不只是劇本裡的對白，小弟苦練了整整一年的雲南話。

劇組前置時，他沒有助理跟隨，獨自在泰緬邊境的工廠打工，實習角色的技能，吃當地的食物，穿當地路邊攤的衣服，把自己曬脫了好幾層皮，最後結結實實拍出了「再見瓦城」。

瓦城在台北美麗華首映。散場時，小弟嬉皮笑臉地看著我說：「這種片你一定看不懂啦。」一副只想用玩鬧隱藏他的害燥與緊張。

我倒是很認真地跟他說：「拍得非常好，你很強，真的，非常強。」

沒料到我會這麼直率地誇獎他，小弟只好不知所措地乾笑。

小弟入圍了金馬獎最佳男主角。沒得。據說是亞軍。

四年後我開拍新電影，抱歉不是跆拳道，但我還是找了小弟一起。

放飯時，我看到他跟從瓦城劇組前來支援的製片，在角落裡用雲南話聊天。

只要東西是真的，就會永遠留在身體裡吧。

我們的新電影拍到一半，我聽聞柯爸賣老臉到處籌錢，而小弟也剝光了自己僅剩的存款，聯手向當初的中國出品方買回打噴嚏的投資股份時，我才驚覺，這個世界還真的有一個人！有一個人！比我更想知道打噴嚏什麼時候會上！

感謝多方成全，感謝柴姊從中協調，柯家終於集資買回了電影版權。

那時，白天我們一起拍新電影，晚上劇組收工回家，明明就超級累的我跟小弟，會一起到工作室秘密將打噴嚏重新剪接，在硬碟的深處追回曾經被審查刪減的片段，討論哪個演員必須重新配音，配音的腔調風格又是如何，跟溫子捷老師討論全新的配樂，各種細節一遍又一遍重來又重來。

到了調光跟混音的最後階段，我認真鼓勵小弟，好不容易把電影買回來了，務必做出他最喜歡的樣子。

小弟的新頭銜是後製總監，是真貨，就都留下了。

六年前拍完的打噴嚏，六年後重製成新的打噴嚏。

我沒看過小弟這麼高興的樣子。

也沒看過他這麼患得患失的臉。

票房一半歸戲院，一半歸片方，還得計算龐大的行銷成本，只要簡單的數學加上業界常識就知道，打噴嚏當初花了太多錢拍，要回本超級困難。我知道，你知道，業內知道，做生意做了一輩子的柯爸也知道。

什麼都知道的我們，只有一個念頭------希望大家能在大銀幕上看到打噴嚏。

台灣電影的習俗就是主演員不斷跑映前映後，跟觀眾搏感情，求大家看完電影後記得分享推薦給親朋好友。這也是我們的每日行程。

第一天票房，打噴嚏全台票房四百萬，還可以。

而屍速列車衝上了驚人的兩千三百萬，好強大。

小弟一邊跑向即將展開映後的影廳，一邊吆喝大家跟上：「只差兩千萬！」

我認真糾正：「幹，是一千九百萬啦！」

小弟呵呵推開門：「耶！現賺一百萬！」

獻給你們了，不管是遲來的道歉還是寶貴的禮物，都好。

都是我們。

高高興興的，哈啾！

0725 #3Q日誌
【台中市沙轆盃籃球賽】
這半年工作行程非常繁忙，幾乎沒有完整的休息日，很多人擔心我的健康，怕我沒好好吃、怕我沒好好睡、怕我沒好好運動。前陣子，有一群愛好籃球運動的好朋友，悄悄訂製球衣約我一起組隊報名參賽，大家都知道我愛打壘球，其實我的籃球也打得不錯。雖然很久沒打球了，身手還是很過得去的！
　　
【烏日服務處茶會】
雖然服務處早已營運好幾個月，直到疫情趨緩，終於可以在服務處辦開幕茶會，了卻心頭一件大事，今天是壓軸的烏日服務處茶會開幕，明天我們還會邀請滅火器來場不插電演唱會。
　　
疫情延後了開幕儀式，團隊的在地服務可沒停過。前幾個月疫情緊繃時，某位好心的東勢大哥，看到疫情新聞，很心疼前線醫事人員的辛勞，希望能夠將他親手栽種的橘子，分享給前線醫事人員。知道東勢大哥的心意，我也很感動，我和團隊將愛心橘子，親手送到烏日林新醫院，將祝福的心意轉達給前線的醫事人員，感謝大家為了疫情的付出。
　　　　
協助媒合愛心店家與地方團體，是我們一直在努力的目標，之前我和團隊也參與了捐贈九德國小愛心傘的活動。此外，我也要特別謝謝烏日區飽格咖啡的善心，持續提供許多愛心餐點，與團隊合作，在成功社區發展協會理事長、媽媽親子樂樂屋-劉督導、華山基金會烏日愛心天使站-林社工等人多方協助之下，我們分別將愛心餐點提供給弱勢家庭、獨居長輩等需要協助的對象。　　
　　
最近我的團隊也協助在地青年舉辦暑期水環境的推廣教育，也持續關心烏日社會住宅進度、前竹區段徵收進度，並爭取學田下水道工程、河川地退租幫助農民權益、光德國中人行道環境污染改善等，另外也爭取公車路線，與三榮路、溪南路一帶的交通改進。
　　
有支持者很擔心，說大烏龍峰鹿五個地方都開服務處，資源這麼有限，是否會壓力太大？但，我覺得五個選區的民眾都一樣重要，不管是烏日，還是霧峰、沙鹿、大肚、龍井，我都想認真照顧，這是我對台中鄉親的心意。
　　　
很謝謝奕齊主席、前輩吳音寧，以及我在立院的好同事黃國書委員、友黨主委李天生議員、黃守達議員到場的祝賀。也謝謝在地烏日玉闕朝仁宮請來媽祖以及千里眼、順風耳為我們坐鎮，庇佑活動順利，以及在地仁德社區發展協會等團體帶來精彩的薩克斯風與國樂表演，還有獨立音樂歌手吳志寧令人感動的演唱。
　　　
這半年我常說我何德何能受到這麼多人的照顧，我真的無以回報，只能在政治路上傾盡全力！
　　　
【喜宴祝福】
忙完了茶會，我要去給支持者一個驚喜，是支持者的爸爸親邀。其實我真的不知道自己的行程能不能趕上，但明白大家的期待，我也很想前往給予祝福，最後終於能赴約，看到全場的騷動和歡呼，新人開心的笑臉，新人爸爸感動的表情，對於自己能帶給大家快樂，我也很高興。
　　　
【與佳龍部長聯手推動觀光】
佳龍部長今天特地來到霧峰，和我一起拍觀光短片。霧峰是個好地方，有農產有建築有人文，好吃好喝又好看。
　　　
我們先到了霧峰民生故事館用餐。霧峰民生故事館的前身是阿飛仙、林鵬飛醫師的診所。林鵬飛醫師出身臺北帝大醫專，為人親切視病猶親，不論是偏遠村落還是山區，只要有重症患者需要他，林醫師就會騎上腳踏車、摩托車出診，醫術精準到位，所以民眾都暱稱他是阿飛仙。
　　　
林醫師口碑漸漸廣傳，患者增加，診所空間開始不敷使用，1949年時診所遷至現今的中正路與峰谷路口，1954年林醫師買入現在民生診所所在地，1957年開始動工、1959年完工落成，直至1990年，林醫師行醫50年，才決定退休。
　　　
現在的民生故事館，保留了許多林醫師當初診所的文物和老照片，在此用餐除了可享用結合霧峰當地無毒、自然農法的美味食材外，也會舉辦農夫市集，成為極具教育意義的「農學食堂」。
　　　
民生故事館旁邊就是霧峰農會酒莊，也是我在台中拍攝第一支影片的地方。霧峰酒莊的前身是「萬豐舊穀倉」。霧峰農會使用埔里甘泉，以及霧峰在地的益全香米，研發釀造出拿到國際酒類評鑑的酒。
　　　
益全香米為什麼叫做益全呢？這就要說到行政院農業委員會農業試驗所，那時有位郭益全博士自美學成回台，那時八零年代，香米在國際間價格很漂亮，一公噸可以喊價美金400~500元，農試所往這方面努力，以適應台灣天氣、病蟲害、天氣，培育出有茉莉香味、芋頭香味的台灣香米。可惜在台農71號的台灣香米問世的兩個月前，郭益全博士因為積勞成疾離世，為感念郭博士的付出，台農71號特地以益全命名，這也是台灣唯一以人名來命名的稻米品種，為以紀念郭博士的付出。
　　　
而霧峰酒莊，則取用霧峰種植的益全香米和埔里山泉，釀造出台灣的清酒傳奇。農會的黃景建總幹事親自向佳龍部長和我，介紹霧峰知最出名的初霧及各項酒類，除了大吟釀、吟釀、清酒、濁酒、燒灼，還有取用霧峰荔枝、蜂蜜特產製作的蜂蜜荔枝酒，每一隻酒種都是費盡心力的作品，不騙你，我推薦給每一位來訪的親友，每一位都買到喊說要剁手了。 #kám-án-ne？ #3Q用力點頭
　　　
接著，佳龍部長帶著我參訪光復新村的青年創業聚落，這是他特別在意的地方，因為是他市長時期很努力推動的聚落，這裡每逢假日就是網美打卡的熱點，不管哪個角落，拍起來都很厲害。除了品嚐好喝的咖啡、點心之外，我還挑戰做手工藝，這個手工藝和環保、回收有關，但挑戰完後我覺得我還是專心從政就好。我也很關注霧峰光復新村的現況與發展，希望能持續讓這裡注入活水，讓青年人在這裡扎根成長。
　　　
到時影片出來你們就知道我去了哪些地方！敬請期待！ #跟著3Q一起吃一起玩
　　　
【假訊息工作坊】
大家都知道，台灣基進黨和我，很在意假訊息在台灣的問題。
因特殊國際情勢與地位，我們台灣身處在假訊息、假消息的海嘯第一排，總是承受各種最新的攻擊手段。假消息利用媒體製造輿論，造成公眾恐慌，進而達到控制社會風向的目的。根據台灣事實查核中心調查，台灣民眾接受到的假消息多數源自中國，透過各種管道散佈，混淆民眾視聽，藉此分化社會並控制輿論，資訊戰儼然已成為新型態戰爭。今晚我們和台中好過日協會合作，舉辦《大外宣身世之謎-假消息從哪來？》，了解中國「假消息」如何滲透到台灣民間，期望散播知識的種子，分進合擊，正面迎戰假訊息！
　　　
#充實的一天 #天天都很充實

疫情新常態下，在家工作（Work From Home）模式越趨成熟，更有知名初創企業退租7000 呎辦公室，實行遙距辦公。今集《致富解碼》團隊親身考察 theDesk 共享工作空間，了解共享工作空間的新商機！

【第8集主題：#共享工作空間 #CoWorkingSpace】
主持：天窗文化集團 CEO 李偉榮、資深 iBanker 蕭少滔
➤ 業界嘉賓：許飈 Thomas（theDesk行政總裁及聯合創辦人）
theDesk致力創建一個「共融社區」 (“inclusive community”)，旨在加強會員與鄰近企業之間的連繫，帶動彼此在共享經濟中進行更緊密的合作。許飈於2016年創立theDesk，他顛覆舊有的商業模式，以「靈活、效率、社區」作為theDesk的創辦理念，通過為會員不斷尋找創新的方式，支援他們的業務發展和於巿場中突圍而出。他相信企業的成功有賴於行業和夥伴之間的交流和合作，從而啟發theDesk團隊以會員為本，致力為他們創造一個能促進交流和合作的共融環境。這就是theDesk所提倡的『Co-work 2.0』概念。

00:00 本集精華
01:00 嘉賓介紹
01:48 為何從商業顧問跨界地產？
05:42 做共享工作空間（Co-working Space）的生意困難嗎？人人都可做到？
08:18 酒店集團與共享工作空間合作，如何產生協同效應？
13:44 如何評定共享工作空間的商業模式？
17:19 房東為何願意合作？
19:20 如何從維繫商業社交（Business Networking）去賺錢？
22:18 如何管理客群網絡？
28:25 疫情新常態下如何發展？
32:08 除了會員制，有 Walk In 客人嗎？

➤ 全新單元《iBanker見聞錄》，資深 iBanker 蕭少滔（Alex）暢談投行二三事。

【第3集主題：iBanker的上市職能】
蕭少滔（Alex）簡介：
擁有超過二十年企業融資專業經驗，涵蓋廣泛的投資銀行以及上市公司的管理工作。先前為星星地產（1560.HK）的獨立非執行董事，以及中國首控集團有限公司（1269.HK）之投資銀行部門董事總經理。另外曾於香港著名投資銀行主管資本市場部門業務，包括星展亞洲以及招商證券。企業管理方面，蕭先生曾任職越秀集團資本經營部副總經理，參與2005 年全球首個中國房託越秀房地產信託基金（405.HK）的上市工作，是資產證券化的專家、並出任越秀集團的各上市公司投資者關係主管。

蕭先生在香港中文大學工商管理系獲得國際工商管理學士學位，其後獲取法國政府獎學金負笈法國深造，取得法國巴黎高等商業學院頒發之金融碩士學位。

36:10 iBanker見聞錄第3集開場
36:27 iBanker的職務是甚麼？
37:30 上市的前期工夫是甚麼？
38:15 上市週期需時多久？
41:42 小型企業如何上市？
42:48 在香港上市的費用是多少？
44:03 香港從事 iBanker的隊伍多嗎？

? 鎖定睿富財經頻道，《致富解碼》新集數逢星期六 10a.m. 上線！
#致富解碼 #許飈

======================================================

【2020年10月活動 現正開放報名】
➤ 英國物業投資150分鐘速成班（?完成速成班後可獲贈豐盛國際HKD2,000置業現金回贈！）
https://bit.ly/3dubZRW

======================================================

【更多推薦影片】
➤ 科技股受美國總統大選影響？ | 嘉賓：譚新強： https://youtu.be/YJBhxBo1qKs
➤ 如何利用 FinTech 金融科技賺錢？ | 嘉賓：陳立德：https://youtu.be/OfAWOlWncL8
➤ 英國樓市尋寶圖，倫敦Zone 1、2以外的最佳選擇：https://youtu.be/kzDjuMVszBs

======================================================

【追蹤 WealtHub睿富，即可獲得最新財經金融資訊】
Facebook: https://www.facebook.com/wealthub.hk
Instagram: https://www.instagram.com/wealthub18/
YouTube: https://youtube.com/c/睿富財經頻道WealthubC...
Website: http://www.wealthub.hk/

投資涉及風險。本節目純為嘉賓個人意見分享，不構成任何投資招攬或建議。本節目對閣下因援引有關資料所引致的任何損失或損害概不負責。

#Wealthub #iBanker見聞錄 #睿富財經頻道 #蕭少滔 #iBanker #投資銀行 #投行 #中小企 #SME #初創 #StartUp

【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜