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[#成功集氣解鎖]牛年股市周期?
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提前半年預告全球2020年大放水及提前兩年預告庚子年的危機及2020年1月下跌的走勢。在2021年我們今天跟大家討論一個牛年股市的周期統計。2021股市前瞻分析我們發現逢牛必轉!

江恩經常說“只要找到一個正確的起點，就有正確的結果。已有的事後必再有，已行的事後必再行，日光之下並無新事。”股市及經濟的運動，一堆看似毫不關聯的碎片，但是這種混沌狀態結束後，這些無機的碎片會有機地匯集成一個整體。

而金融市場亦是如此，看似毫不關聯，混亂無節奏，實際上是受者自然法則影響。看似隨機變化的金融交易市場也一定存在著這種小尺寸的有序運動。當我們把這些看似毫不關聯的碎片整理後，而隱含在股市之間的秩序我們稱為“週期”。

我們曾利用江恩及週期理論的方法提前分析過以下但不限的走勢: 提前一年分析指出2017年是牛市，提前兩年預告2018年是熊市，提前半年預告全國2020年大放水及提前兩年預告庚子年的危機及2020年1月下跌的走勢。在2021年我們今天跟大家討論一個牛年股市的周期統計。

日光之下無新事，我們曾利用江恩及周期理論的方法提前分析過以下但不限的走勢: 提前一年分析指出2017年是牛市，提前兩年預告2018年是熊市，提前半年預告全國2020年大放水及提前兩年預告庚子年的危機及2020年1月下跌的走勢。在2021年我們今天跟大家討論一個牛年股市的周期統計。我們發現逢牛必轉!

我們發現每逄牛年股市會出現轉勢:

1973年癸丑牛年股市: 1969年由李福兆先生牽頭的一群華資經紀暗中籌備一間華人的股票交易市場遠東交易所（The Far East Exchange Limited），由此開始了普羅市民參與證券及股票買賣，當時恆生指數於12月29日創下160.05當年新高，其後股市節節上升，1971年9月20日創下406.32新高位，不足兩年上升1.5倍。當時有「香港天線」的股票爆升29倍，大家當時笑稱「香港痴線」。加上「置地飲牛奶」事件，令股市變得瘋狂。最後1973年股災恒指由1973年3月的高位1,775點大跌至1974年12月的159點，跌幅達91.54%。

1985年乙丑牛年股市: 香港跟隨美國大幅加，而且中英談判香港前圖未明，港元大跌。港元匯價由1982年7月每美元兌5.9港元，瀉至1983年9月的9.8港元。恒指由1981年7月的1,810點跌至1982年12月的676點。結果在1984年止跌，在1985年反彈至1987年。

1997年丁丑牛年股市: 回歸前後股市升至16,820點水平，其後爆發亞洲金融風暴，一年間跌至6,545點，蒸發10,000點（大跌61%）。而樓市亦告下跌，出現負資產。

2009年己丑牛年股市: 2007年恒指被推升至31958點，其後次級房屋信貸危機爆發後，投資者開始對抵押證券的價值失去信心，引發流動性危機。即使多國中央銀行多次向金融市場注入巨額資金，也無法阻止這場金融危機的爆發。恒指一年間跌至10676點，累瀉66%，至2009年美國QE止跌回升。

那大家可見每逄牛年股市會出現轉勢，筆者在本欄對2020年作出一些預測包括: (1)資產價格跌到某個水平止跌, 但市民的收入開始減少, 但是物價仍然保持貴的水平； (2)明年將2020 年全球放水，媒體及市場的分析會給予壓力希望你以槓桿放大回報，迫投資者加最後一口槓桿；(3)大部分人收入用作供樓或還債，很多人受壓力下高估了自己供款和還款能力；(4)中線來說資產價格一直跌，但利息一直升,，但同時收入減少，大部分人收入用作供樓；(5)失業潮會慢慢出現，同時明年經濟會出現假陽春。可惜的事，大家享受嗎啡帶來的快感，最後一口槓桿已牢牢掌握手中，共業不會因筆者輕輕幾句而改變。

那大家可見每逄牛年股市會出現轉勢，那2021年股市會持續嗎? 小龍在2016年香港財經雜誌講過:“如推算正確2018年可能出現股樓齊跌的情況。至約2019年初反彈至2021年，其後再次向下至2024年。”其後再講過“未來三年是牛市”。

但這如我們的之前直播講，我們公開了逢牛必轉的牛年統計之後，之後你會見到街外將會很多人講! 事實也真的如預測一樣

之後我們發現

回顧歷史，1961年、1901年、1840年這三個辛丑之年都發生了哪些大事件呢？

1961年的辛丑年：

1、三年困難時期

2、柏林牆的建立。德國被分裂爲東西兩個不同體制的國家。

3、5月31日，南非正式退出英聯邦，成立南非共和國.。

1901年的辛丑年：

1、中國的清政府和八國聯軍簽訂了喪權辱國的《辛丑條約》

2、華爾街股災。當年5月 華爾街股價暴跌，是自1803年以來、20世紀的第一次的股市暴跌。

3、9月6日，美國第25屆總統威廉·麥金萊在美國紐約遇刺，9月16日身亡。

現在到了2021年一一兌現。大時代的陳萬賢說，股票之道在於人棄我取，“你幾時見過成村人買股票會發達?”真正贏大錢的往往只是少數人。那2021年還有什麼要注意呢?

我們今晚將會有10:30將有直播，大家記得睇埋我地既解讀!

每月網聚，我們都會跟大家分享之後的危及機!
2021年3月網聚報名
https://cutt.ly/CkVv8ca

【龔成問答信箱】（Q17081-Q17100）

Q17081：

龔老師你好，之前上完股票班的，想同你講2020年6月11日是我的Victory Day！我食了十幾年煙，食煙除身體不好，更浪費我每個月二千元，所以決定由該天起我要戒煙！

想把省下來的錢月供更多股票，所以想借你fb 同所有同學講，我要戒煙，以此為證，希望我成功。

我現在月供12，27，66，1177，前三隻月供各3000，1177月供1000，另外178 [email protected] ，823 [email protected] 打算長期持有，會以股代息，這組合可以嗎？

龔成老師：

得，我會將我地的對話，放上網，你一定要記住自己所講的，要記住這刻的決心。最好將我放上網的對話影響，時刻提醒自己！

其實，你講得出這句，已經好有決心，接下來就是堅持！你要加油！

至於你的持股，都是有質素的，可以長線，最好加翻D盈富（2800），可以平衡組合。

你加油呀！我相信好多人支持你的！

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Q17082：

你好，龔Sir！我追蹤你嘅Facebook專頁已有一段時間，也有跟從你開始月供股票2年。

我現在覺得好徬徨。本人36歲，有一個小朋友，家庭總收入4萬5，可流動資金大約55萬，需要買自住樓，老爺奶奶住公屋單位，屬於租置計劃可購買

現在要決定應該買自住樓先，還是買租置計劃單位先，如果我買租置單位，但一家三口不會入住，只有老爺奶奶居住

若買自住樓先公屋又會除名。我應我有點貪心，想有兩層樓，為未來及下一代準備更好生活，龔Sir可否指引我，謝謝你！

龔成老師：

比較好的做法，是買公屋先，之後你買樓方面就會比買彈性。當然，如果公屋擁有人的名，同你買私樓是同一人，就要支付貴的稅率，並不著重。所以你地可研究下不同人名的策略。

買公屋先，如果你無地方住，就租樓先，同時你地要盡最大努力在這段時間儲錢，令你地有足夠的首期，去買到私樓，這樣你地就可以有兩層樓。

當然，這計劃要求你地要有一定的現金，你地可以全家研究下相關方案先。

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Q17083：

你好呀成哥，我昨日$3.56大手入左386中石化，又話疫情影響原油需求，我宜家應該點做好？

我見佢息口已經去到九釐幾，所以買入以作收息，但個市甘樣，定還是要止蝕留現金買其他？謝謝

龔成老師：

中石化（0386）本質不算差，質素有的，但又不是最高之列。

如果從過往多年的業務表現分析，佢質素算是不差，但又未到好好，始終這只是商品企業，沒有一些太大的優勢。生意近5年只是上上落落，無乜增長力，這是受油價等因素影響，反映佢處於一個被動的狀態。

所以，然股價回左令股息率拉高，但這仍只是合理水平，不過作為收息股投資，都可以，但就唔好對股價有太大期望，但由於優質度不算好強，因此不會太大注。

作為收息股組合的其中一部分，可以，但就唔建議持有太多。如果你過多，可以等上翻少少後，賣出部分。

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Q17084：

龔sir 你好，我見你會建議新手用月供方式投資

咁我供5000$分別、66-1000$、2800-2000$、0003-1000$、2388-1000$

我假設而加價位買入、一年後當升幅
一成、大嘅5千幾利潤 我有無計錯？

咁樣計法 算成功嗎？因為呢種有質素股票升幅不大、感覺似收息？

龔成老師：

對新手來說，月供是一個很好的投資方法，因為新手未有掌握買賣時機的能力，用月供就能簡單令財富增值，雖然回報未必及掌握買賣時機模式，但卻能以較低風險令財富增值。

你所月供的，都是有質素的股票，可以進行。

如果你每月供$5000，一年就是$6萬，假設10%，就是升值了$6000。當然，你唔好太著重這刻短期的回報，要睇長線，同時明白中短期總會有上落。

如果你要有較大的回報，就要有選股及投資時機的能力，如果未掌握技巧就亂用，結果只會更差。所以，學習是最重要的第一步，在你掌握選股、企業估值、投資時機等能力前，暫時集中做月供，這樣會最好的。

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Q17085：

龔sir你好，我是你6月班的學生。

現年29歲，從22歲畢業後工作即努力人揾錢，但從未涉獵股票範疇。

目前有兩層物業，一個車位，現金200萬。目前月入平均約29萬，扣除日常必要開支約剩15萬。

現時已閲畢你的80後百萬富翁，股票勝經，正在看50優質股。目前規劃三個月內睇哂你12本著作，上哂你的課程後認真研究年報，初步打算年尾開始投資股票。

股票是我希望在30-40歲主力學習的投資，打算由盈富基金開始，之後從課堂中憑自己所學找5-10隻優質股，耐心等待便宜區域投資。長期持有下，目標爭取15%回報，希望在45歲達到資產一億。

阿sir你對我的規劃有冇咩建議呢？

龔成老師：

你這個年齡，是財富增值的黃金時期，要好好把握，你本身收入不差，下一步是怎樣投資，優化你的資產。

你持有2物業及車位，在固定資產的部分已做好配置，之後反而唔好太心急增加物業，否則會過度集中。因此，之後應加強股票部分。

如果你目標是$1億，可以投資一定的潛力股，以「平穩增值股」+「潛力股」並行進行。

你可以將部分資金，投資你可以考慮盈富（2800）、銀娛（0027）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、粵海（0270）、領展（0823）、港交所（0388）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

另外，再有一些資金是自行選股。我相信你在課堂中，能有更具體的方向，以及選股策略。目標15%回報是可以的。

你只要保持現時的儲錢情況，以及保持投資增值。

另外，你要建議長期的財富平衡，當你股票比例較多時，就要同時將部分，分配到物業等類別。這動作可以遲少少先。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手。

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Q17086：

龔成老師，你好！因為之前唔識投資，吉利以$25.5 買左好多手

而港交所以$294 都買左好多
請問兩股投資前景如何？

龔成老師：

相信你未有掌握大市冷熱，以及企業平貴的概念。

這兩股都有質素的，不過，你在貴的時候買入，相信要守較長時間先翻到上去，因為要等大市進入狂熱期，才有機會到達貴的水平。

而這兩股，你都可以守的，都是前景正面的股票，但就要耐心一點，特別是吉利（0175）。

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Q17087：

成哥，想請教你，我在5月時首置買入一間二手樓，現時很多人都說香港樓市已見頂，將來沒有更多升值潛力，想請問以現時香港工資和金融市場情況分析，樓價是否已經沒有上升空間？

因為另一派說法是因美國無限量化寬鬆下，資產價值長遠只會升得更高，兩邊說法矛盾令我非常困惑。

此外，無限量化寬鬆而實體經濟沒有改善的情況下，有不少評述員指出會導致市場出現滯脹，成哥請問你對滯脹有咩睇法？如出現滯脹，對香港資產和金融有咩影響？

龔成老師：

中短期的樓市，受多種因素影響，樓市升跌較難預測，至於長遠樓價，仍會偏向上，而分析的重點有兩大因素。

第一，現金不斷貶值，這在過往數十年不斷出現，結果好明顯，同時，現時正不斷進行，相信不難預測之後情況。

第二，供求，香港長期的土地供應不足，這情況仍未解決，因此往後仍會供不應求。

而金融市場及滯脹而風險，都只會對樓市產生中短期的影響，只要你長線持有，其實不用理會。

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Q17088：

龔成老師你好，我弟弟今年22歲，從來沒有投資經驗，有大概15萬儲蓄，想幫助他開一個證券戶口作月供股票之用，並打算每月供$3000股票。

想問一下供港鐵(0066)，新地(0016)，港交所(0388)各$1000是可行的組合嗎？謝謝！

補充：他月入大約$9000

龔成老師：

佢這個年齡，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，佢可以集中在平穩增值股先。

上述的3股，都是有質素的可以進行，長期保持月供就得，如果可以的話，可以加入盈富（2800）$1000-$2000，作為平衡組合的一部分。

當然，佢都要有一定的現金留低，如果現金開始剩下$50000，就可以要減月供或停。

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Q17089：

你好，我見到你留言講分注投資
請問係解咩？

龔成老師：

即是將一筆資金，分成多次去買入某一隻股票，目的是將買入價平均，減少一次過在高位買入的風險。

例如你打算用$10萬入某一隻股，可以將資金分成3注，每注$33000，每隔2個月入一次，買入價就可以平均。

可能你會問，點解唔一次過在低位入，其實好多散戶都係咁樣想法，但好多時佢地一次過入左他後，之後見到進一步下跌。所以，平均買入價是一個平衡風險的投資策略。

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Q17090：

老師，今日睇電視專家講9996、神推鬼咁無啦啦入咗，請問老師這可以短抄定中長線

龔成老師：

沛嘉醫療（9996）不是無發展，但佢仍處燒銀紙的狀態，虧損不斷出現，根來無人知幾時先有較似樣的盈利。

這就會出現一個嚴重問題，企業值幾多錢先合理？

答案是無人知。

市場根本無法正確估到佢地企業價值，那就只能單憑概念、前景，去估這股的股價值幾多。這就會令這企業的股價十分波動，因為大家都只是估估下。

所以，這股不是無潛力，但股價多少才是平貴，是最大的問題。只可以話，唔建議持有太過多。小注則可以守住先。

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Q17091：

請問老師怎看772 閱文集團？

龔成老師：

閱文集團（0772）有發展力，但現時的盈利仍不多，但市值唔算細，當中仍有部分是概念價值，這個價值可以變得好快，所以，佢之後大升、大跌，都有可能，這是這股的特點。

如小注持有都可以，因為佢不是無潛力。但就較難具體分析。不過，相信發展是有的。

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Q17092：

老師，我買了妖股，受騙，跌左9成！

這是我很辛苦儲的錢現在首期沒了一大部分！

龔成老師：

事情已發生，已經無辦法，你都要理性面對。

錢，一定可以賺得翻的。

這刻，從基本的理財做起，基本的儲錢，唔好心急投資，慢慢學，你要學正確的投資，唔好炒賣，唔好心急賺大錢，這是致命因素。

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Q17093：

龔成老師, 你好! 我有幾個投資問題想請教一下:

1. 我最近有一筆流動現金約45萬, 現在放在銀行先做定期, 我目標係上車買樓, 點樣可以善用呢筆現金做投資使我的財富不斷增值? (備註: 我已預留現金用作生活開支)

2. 現時持有少量滙控($65時買入)同盈富基金, 最近見到滙控價位開始升返, 我有打算再購入少量滙控來中和一下, 你認為可以嗎?

3. 你常常建議我們購買盈富基金來增值, 但我唔明白個原理, 因為盈富基金近幾年價位都算平穩, 維持$24-$27呢個價位, 除左之前曾跟大市升到$28左右, 依加都漸漸回落$25左右, 長遠而言點樣令投資者增值?

龔成老師：

1）要睇你打算幾時買樓，如果打算在1、2年買，其實你應該持有較多的現金。

因為投資股票，就算是優質股，中短期股價存有不確定性，要長期先可以較穩陣去賺錢。所以，你現時是否投資，要睇你幾時買樓。

2）匯豐（0005）是收息股，股價增長有限，你唔能夠只睇「平均買入價」，最重要睇這股應該佔你組合多少，買入價只是一個心理因素。你再投入的心態，最好是「這筆新資金，預期得到這個股息」，是否適合你自己。

3）盈富（2800）最大的作用，是平衡組合，因為這基金當中有50隻股，可以減少你本身組合集中的風險。

另外，佢每年都會派息，加上有少少增長（當然，並不多），但以組合中，建立部分穩健資產來說，盈富可以的。你唔好太著重中短期情況，要睇長遠。

其實，你可以視這是穩中求勝的工具，投資盈富是穩健部分，另外再配以其他股票，就是增長部分。

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Q17094：

老師，有幾條問題想問下你諗法

1. 借左一筆錢買股票，係低位時入左2/3左右，餘下1/3唔知點好，又覺得個市唔夠平，但唔投入埋個市又好似用唔盡資源，因為要還息架嘛，應該等到幾時入埋佢？借左錢之後入市策略應該點？

2. 派左息係唔係一定要再投資入同一隻股，定係第二隻都得？複息效應嘅重點係有再投資呢個動作？定係要係返同一項資產？

3. 買左一手12恒基，預期佢將來亦會升，但潛力應該就冇另一隻潛力股1257咁好？但1257又唔肯定係唔係一隻優質股，咁嘅情況下，建議賣出12將收回資金投資在1257嗎？就算買晒1257都唔係佔組合percentage太多。

龔成老師：

1）這刻只有等，因為你的資金是憑借貸而得，所以始終對你有風險，你的「要求回報」亦會較高。因此，你這刻只有耐心等，等到大市再有較大的下跌，才出手，如果過了較長的時間都不跌，你可以考慮還款，又或投資收息股（只要在合理價，都可考慮）。

2）不一定入同一隻股票的。

當我地利用「複利息」時，最重要是再投資的概念，投資原有股票較為正確，不過，如果收到息當刻，另一隻股的投資值博率較高，其實投資另一股，資金會有更大的回報，因此，其實可以彈性處理的。

3）我地最重要是「配置」。

恆基（0012）是較穩健的股，中國光大綠色環保（1257），本質不差，但業務有潛在風險，負債正增加，雖然在投資值博率上，不下於恆基，但從風險角度上，恆基會較穩健。

因此，你可以將較多資金投資恆基，小部分資金投資中國光大綠色環保，這已經是一個平衡的組合。

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Q17095：

龔生 你好 我想問一下

50穩健收息股
50值博倍升股
50優質潛力股

呢三本張你分別有咩期數 我想去買 但都有唔一樣嘅年期

另外 3396 我平均21蚊買入 而且持股不小 想問我長期持有可以嗎？ 還是應該減持一部分？

疫情過後 你會在澳門開班嗎？

龔成老師：

《50優質潛力股》（2020年版）是最新的。

另外兩本，應該更新到2019年。

聯想控股（3396）的賺錢能力其實不高，同時有減弱的情況，見佢股本回報率正不斷向下，企業身處的市場競爭大，同時成本轉嫁能力不算強。

現價合理區中下部，這刻賣出又唔太好，你可以等佢上翻D，先減持部分，餘下再守。當全球經濟正常翻後，佢會慢慢上翻，但要上到$2X，不是易事。

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Q17096：

想請問，父母有筆錢俾我想我幫佢地買股票，大概10-20萬，我想幫佢地投資穩健啲，但諗到如果自己選股，好驚幫佢地買中類似匯豐咁。

如果我將佢地嘅錢，每月頭固定幫佢地入一手2822同3140，隔兩個月入一手2800，目標係2800同2822各30%，3140 40%，這樣可行嗎？

咁樣做會唔會比較穩健啲

龔成老師：

可以，上述你所選的，都是指數基金，這是較為穩健的選擇，亦很適合不懂選股的投資者。

另外，你以上述的策略幫你父母買入，可以平均買入價，因此都是可以的。

但你都要留意，這樣，你地會將資金集中在股市，而股市點都會有風險的，所以都要明白，不是一個絕對穩健的投資，所以投資多少現金，都要小心計算。但在正常的情況，都能平穩增長。

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Q17097：

我有50萬資本，好想好似你成為百萬富翁，想請問我將所有資本放在奧園健康，等翻一倍，定愛康醫療，定九毛九股票好呢？請問呢三隻股票質素如何？

東陽光藥現價係咪屬於平，係咪仍然是優質股，可以買？

龔成老師：

奧園健康（3662）正面的，不過現價不算平，分注小注都可以。

愛康醫療（1789）現價貴，唔太建議投資。

九毛九（9922）同樣唔平，現價小注都可以，這股有增長力的。

上述3股，都有質素，但就唔平，你投資時要小心控制注碼。至於東陽光藥（1558），之前1送1，股價調整左，現價合理區，分注投資可以，這股仍是有質素的。

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Q17098：

老師，小弟暫未能報名上課，唯有打書釘、上網、FB看你之前的文章及留言。之前提及的＄10K儲蓄，亦已繳交保險費。但預計今個月開始，每月可儲蓄80K至60K。其實，我想盡快實行月供股票，愈早供，愈快回報。

此刻想從股票中收取最多股息來幫補我的家庭開支，所以自行做了以下簡單計算:

1038 長江基建
＄1950/＄42.3*12=553股
553股＊＄2.46=$1,360

1113 長和
＄1950/＄43.75＊12＝534股
534股＊＄2＝＄1068

2 中電
＄1950/＄77.75 ＊12＝300股
300股＊＄3.08=$924

2800 盈富
＄1950/24＊12＝975股
975股＊0.87＝＄848

股價高，所購股票量便少，但股息率高低可影響股息。我以＄2,000月供，扣＄50手續費，計算上述股票。發現1038股息最高，月供1038，你有何意見？

心中有一個疑問，盈富股價以每天恒指除10，但很難想像10年後或20年後會否翻一倍，如果未能做到，便沒有增值，我想法有否錯？

龔成老師：

上述都是有質素的股，基本上都可以持有，長遠能收息，以及平穩增長。

長建（1038）的股息率不差的，第一，佢本身派息理想，第二，近期股價回了不少，拉高了股息率。這股有投資的價值，現價分注投資，月供都可以。

如果可以的話，月供股票唔好太少，因為你現時供$2000，費用$50，成本比較高。

至於盈富（2800），這的確不是高增長類別，但過往每年都派約3%股息，而長遠能有少少增長，因此都是組合中，可取之選。

盈富最大的作用，是平衡組合，因為這基金當中有50隻股，可以減少你本身組合集中的風險。

其實，你可以視這是穩中求勝的工具，投資盈富是穩健部分，另外再配以其他股票，就是增長部分。

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Q17099：

龔sir, 想請教一下，睇左你所有著作，書中建議大多建基於美元貶值，現金唔值錢，所以要買資產。

但我想請教一下，如果買香港資產，如港股港樓，美元大冧，港紙亦會跟跌，買港元資產是否不明智?

美國狂印紙，而且債務沉重，我擔心美元有一日會爆煲，甚至失去世界既信任，到時港元跟著大瀉，港元資產會大冧。

另外，想再請教一下，我正拜讀閣下有關買樓的新書，書內提及現金不斷貶值，所以要買資產。我已手持四個物業，如果我仍有現金，不想再買物業

是否應該趁地產股, 收租股，房產基金便宜的時候買入，跟買樓有同樣效果? 地產股，收租股，房產基金有哪些現在值得買入?

龔成老師：

美元跌，港元都會跌，但這只是「貨幣」層面，不是「資產」層面。

其實在過往的數十年，我地的現金已經不斷貶值，全球所有貨幣都是，但你睇翻香港樓，數十年升值30倍，其中一個原因，就是港幣貶值，但物業本質價值不會因此而下跌，因此會令「港幣報價的樓價」上升。

其實，你應該建立一個平衡的組合，物業部分你已有一定比例，會有集中風險，之後要增加股票，建立平衡組合。其實《財務自由行》都有講述，股樓平衡策略，唔好太過集中。

買股票方面，你反而唔應該投資地產股，因為會太集中。你可投資盈富（2800）或其他股。

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Q17100：

請問1310和3868是否優質股

現價可以投資嗎?

龔成老師：

香港寬頻（1310）本質不差的，業務穩定，現金流強，不過就增長較弱，長遠亦唔見到有大的增長。優質度是有的。現價合理，可投資，但主力是收息，唔好對股價有太大期望。

信義能源（3868）有質素，佢主要於中國經營太陽能發電場業務，並向國家電網的當地附屬公司銷售電力。而佢派息高的，因為管理層話會用高派息政策。

投資價值都有，收息不差，但不能過度集中，因為佢業務都有風險的，現價合理，都可以投資。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

【智富雜誌】放寬按保 中產上車／換樓時機？

2019年《施政報告》在反修例風暴、中美貿易戰的陰霾下「出台」。人人期望「派糖」的願望落空，其餘「派糖」措施更是一隻手「數得晒」得5招。較多人能受惠的是提高交通補貼，補貼額由1/4調升至1/3，補貼上限由300元調高至400元。假設現時每月能拿到百多元補貼的市民，估計將可多領20、30元，夠吃個早餐。

土地及房屋依然是焦點。早已「放風」要推的《收回土地條例》，將加大「搵地」力度；房屋方面，特區政府增加各類公營房屋供應，尤其是讓市民購買的綠置居、居屋、「白居二」配額及出售公屋；私樓則放寬首置按保上限至九成，單位總價限制亦由400萬元改為800萬元，八成按揭樓價上限上調至1,000萬元。是否中產「上車」換樓時機？經濟學者林本利接受訪問，剖析放寬首置按揭利弊及對樓市影響。

基建則是施政報告的次重點，提出建設三條延線鐵路、研究屯門西龍鼓灘一帶的填海計劃及去年土地專責小組諮詢後提出的「明日大嶼」人工島。引起極大爭議的「明日大嶼」人工島方案寫入今年的施政報告，特區政府稱將建立平台供專業人士及年輕人討論。

整份施政報告無驚喜，特區政府冀以房屋解決因修例引發的政治及社會風暴，市民又會否「收貨」？

放寬按保細節

‧申請九成按揭的樓價上限由400萬元，放寬至800萬元；八成按揭則由600萬元，提升至1,000萬元，八成按揭可包括自用樓換樓按揭。

‧ 適用於已落成的住宅物業，不適用於樓花

‧ 供款佔入息比率以50%為上限，壓力測試以60%為上限

‧ 按原有保費（根據按揭成數及供款年期而定）額外再加15%（樓價800萬元，供款期30年，按揭成數90%，原有保費為4.35% ）

‧ 即日生效，以申請按揭日計算

‧ 目標為協助首置人士，不用借用發展商按揭上車，增加上車選擇

換樓客中產成新政贏家 林本利：不會大幅推升樓價

為協助首次置業人士，特首在施政報告宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限，首次置業人士申請九成按揭的樓價上限由400萬元提升至800萬元，申請八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元，後者包括自用樓換樓按揭，僅限於已落成物業。

物業投資經驗豐富的經濟學者林本利認為，對年輕首置者來說，未必需要買超過400萬元的單位，故今次放寬按揭成數，最大受惠者是薪高糧準的中產人士。有指新按保是推市民接樓市火棒，林本利直言今次令市民多了選擇，「沒有人迫你買樓，即使樓價大跌也不應埋怨政府。」

他說自己有一些學生家庭月入十幾萬元，卻因為首期不夠，仍未上車。尤其是不少人的家庭月入超過6萬元，不合資格申請居屋，例如教師、社工、護師、醫生、督察、AO等，「如果這些夫婦，做公營機構工作，月入已過6萬元，他們應該『自求多福』，用九成按揭買私樓，對政府（興建資助出售房屋）的壓力也少一些。」

切記考慮收入風險

不過，林本利認為，今次按保成數鬆縳，最大受惠者是換樓客。接受自住換樓客申請的八成按揭，樓價上限由600萬元升至1,000萬元，「這個做得很好，很明顯放寬到這麼高，不是幫首次置業。以往換1,000萬元的單位，要投入500萬元的首期，即使你手上有層樓升至700、800萬元，供剩100、200萬元，套現後要付500萬元首期，還有裝修雜費。如果手上舊樓未賣，還要付15%額外印花稅，賣了樓才可向稅局取回（退稅），這窒礙了很多樓宇流轉！」

他認為，上述例子中，過往買1,000萬元的物業，需要預備500萬元首期，現在預備200萬元首期就夠，這些換樓客便多了300萬元可以用來投資，隨時可以多買一個物業。

當然，林本利也提醒這類換樓客，個人入息要夠穩定，若是購買1,000萬元物業做八成按揭，也需要家庭月入7萬多元才能通過壓力測試。「最緊要入息夠，若果買1,000萬樓，欠800萬元也是很大筆錢，最緊要未來收入穩定！」相信在公營機構或政府工作的人士最受惠，即使經濟下行，被裁員的風險也較低。

供應增 不應吊高賣

坊間有意見認為政策會將首置盤的定義改寫，以後800萬元也是首置盤。事實上，新政策公布當日，一些過往售600萬至800萬元的單位隨即反價，因業主恃着買家最新可造八成按揭。

不過，林本利相信政策不會大幅推升樓價，「需知道現在的土地和房屋供應大增，希望吊高來賣的人（業主）要考慮一下，未來供應會大增下，會不會重蹈八萬五的覆轍，很多人開頭不信，怎料後來（八萬五推倒樓市）威力很大。」前特首董建華在1997年提出8.5萬伙的建屋目標，結果樓市供應大增，加上1998年遭逢亞洲金融風暴，1997年至2003年間樓價跌足六成。

他奉勸有意賣樓的業主，要考慮未來樓市供應可能會大增，再加上現時香港反修例示威愈演愈烈，而中美貿易談判雖有初步共識，仍要慎防美國總統特朗普反悔，內外交困之下，「要賣樓就賣樓，不應吊高來賣。」

林本利直言，今次放寬按保僅限二手樓，其實是和地產商搶生意。因過往中價樓只有新盤透過財務公司二按，讓買家承造八成或九成按揭。現在連中價二手樓也可透過按保造高成數按揭是好事，「可以帶動到換樓，二手樓也好，一手樓也好，買家可以自己選擇。

想繼續做五成六成按揭也可繼續，不像過去限死了，現在多個選擇。」至於現在是不是置業好時機？林本利認為市民要考慮自身情況，包括供樓負擔能力，是否決心留在香港長期定居。

土地政策方向正確

今份施政報告對土地政策着墨不少，包括動用《收回土地條例》、公私營合作發展的「土地共享先導計劃」、「明日大嶼」人工島等，林本利認為土地政策方向正確，「全部都要做」，因建立土儲，有助穩定樓價。

「回看過去數據，香港樓價最平穩是2004年至2011年，大家都可以負擔得到。中原供樓負擔也是三成幾，好多樓200萬元也買到，當時樓價為何平穩？因為有很多居屋未賣到，而發展商手上—經過八萬五年代—有很多樓未賣得去，因為有很多房屋存量，樓價才可以平穩發展，所以香港要建立足夠的土地和房屋供應，便不怕樓價飈升。若樓價急跌，（居屋）就遲啲賣，政府自己可主導。若私樓平過居屋，就私人市場主導，最重要是房屋供應充足，政府可以調控。」

引例收地政府勝訴多

「我常說香港土地很足夠，問題是有沒有決心將農地棕地發展。」林本利認同政府今次出動《收回土地條例》這柄「尚方寶劍」，收回私人土地。特首林鄭月娥過往曾抗拒使用《收回土地條例》，2018年5月她出席立法會時表示，《收回土地條例》可能引致司法覆核，處理官司須一段長時間，最終土地無法有效釋放。

今次林鄭「打倒昨日的我」，林本利直言︰「現在證明（林鄭）過往所講的都是大話。」他指出，過往每次動用《收回土地條例》，即使上到法庭，因為興建公營房屋，涉及公眾利益，政府大多勝訴。

房屋及土地 供應政策全面睇

房屋

• 放寬首置按揭成數︰按證公司為首次置業人士提供九成按揭保險的樓價上限，由400萬元提升至800萬元；八成按揭貸款（包括自用樓換樓）的樓價上限由600萬元提升至1,000萬元

• 大增過渡性房屋︰預留50億元，未來3年合共提供1萬個過渡性房屋單位

• 房委會工廈改公屋︰房委會旗下工廠大廈擬重建為公營房屋

• 加快出售租置單位︰加快出售現時「租者置其屋計劃」屋邨中約4.2萬個未售出單位

• 續增資助出售房屋︰明年預售約1.2萬個居屋及「綠置居」單位；擬明年進一步增加「白居二」配額

• 再推首置盤︰於安達臣道用地推出第二個「港人首次置業」先導項目，由私人發展商提供約1,000個「首置」單位

• 賦予市建局新任務︰於市區重建項目提供更多「首置」或其他類別的資助出售房屋單位；擬明年初公布啟動重建公務員建屋合作社樓宇試點計劃

• 住青年宿位排公屋︰提供3,300個青年宿舍宿位，並放寬現行要求，容許租戶遞交或保留其個人公屋申請，在配額及計分制下繼續累積分數

土地

• 動用《收回土地條例》︰加快規劃，然後運用《收回土地條例》收回三類私人土地，發展公營房屋及「首置」。三類私人土地包括︰可能具發展潛力由私人擁有的新界棕地；於各區法定分區計劃大綱圖上已規劃作高密度房屋發展，但仍未有發展計劃的私人土地；及位於市區的寮屋區私人土地

• 續推「明日大嶼」︰搭建平台讓專業人士和青年人可參與構建「明日大嶼願景」下的交椅洲人工島，探討將人工島建屋計劃與香港市民住房訴求連繫

• 土地共享先導計劃︰公布「土地共享先導計劃」擬議框架，以期在2020年年初起接受申請

• 發展屯門內河碼頭︰重新規劃屯門西的沿海發展，包括考慮能否將包括內河碼頭的沿海地區作住宅發展

• 「一地多用」發展模式︰檢視逾300幅預留作單一公共設施的「政府、機構或社區」用地，以「一地多用」模式發展，並協助非政府機構善用其持有的土地

壓測「肥佬」仍可酌情批

除了放寬按保，按證公司同時調整了按保的入息限制審批要求，供款佔收入比率（DSR）不可高於50%，比原有放寬5個百分點。新按保計劃須增付15%按保費用，若業主未符合通過銀行壓力測試，仍可酌情處理批出，惟視乎個人還款能力及借貸紀錄等作額外保費調整。因應金管局指引，現時銀行審批樓按須進行加3厘壓力測試，即加3厘後供款佔收入比率不高於60%限制。

假設還款期30年、息率2.375厘計，若採用新按保，800萬元物業可造九成按揭，首期由原先320萬元（六成按揭）減至80萬元，家庭月入多於6.7萬元便符合壓測要求。1,000萬元物業可借八成按揭、即800萬元，首期由原本至少500萬元（五成按揭）降至200萬元，壓測後月入要求不少於7.4萬元。

人人上車 解社會怨氣？

觀乎特區政府近年的房屋政策，由綠置居，加快公屋「租置」，到今次放寬首置按揭成數，均可看到政府期望全民上車。究竟此舉能否紓解社會怨氣？「有層樓，對個地方歸屬感一定會強些，始終自己放了這麼多資產在此地，不會想亂。增加市民置業機會，這是應該的，但這是機會來的，市民不一定要選擇，最重要要看自己能力。」有指新按保是推市民接火棒，林本利直言，「沒有人迫你買（樓），不要買了樓，將來樓價大跌便怨政府，一定要搞清楚概念，買樓是投資，不買也可以租樓住。」他翻查統計處數據，過去十多年置業比率低了，他相信是很多人賣出了自住物業「落錯車」，一直未能重新上車，「希望這政策，可以鼓勵他們上返車，也容易上返車。」另一方面讓年輕人「容易啲上車，租金無咁貴，創業都容易啲，讓年輕人消消氣。」

不過，林本利直言現時香港最核心問題不是住屋，「市民不是單單希望安居樂業，特別是香港經濟發展到一個高度水平，自自然然會對民主、人權、法治、政府廉潔有訴求，一定要處理政制不公平，警隊形象低落等問題，如果搞唔掂，多多政策也不能吸引市民在此長期定居，很多人會移民、找後路。如果特區政府還有管治能力或意識，切切實實向中央政府反映港人的訴求。」他不滿今次施政報告隻字不提政制問題。

換樓客Alex︰賣家反價 自己賣樓也要加價

近期正部署換樓的Alex是今次放寬按保成數的受惠者。Alex和太太均為教師，家庭月入超過7萬元，他們兩公婆、兩個年幼子女加上外傭，5個人居於荃灣荃錦中心一個實用面積375平方呎的單位，地方已不敷應用，打算換一個三房單位。對於今次放寬按保成數，買樓價1,000萬元單位的換樓客可申請八成按揭，惟壓力測試下，家庭月入至少要7萬元，Alex一家負擔得到換樓價1,000萬元的單位，「用二、三萬元供樓，這比例（佔7萬元家庭月入）也接受到，因為租個靚少少的三房單位也要2萬多元。」雖然負擔得起，他也不打算這樣做，因為借800萬元，可算是一筆龐大的債務。

公布當日即加近一成

Alex自9月起已四出睇樓，目標是荃灣及美孚的三房單位，預算約800多萬元，他的盤算是近期樓價稍為回落，或可乘機執到筍盤。可是，他在施政報告公布前，看中的一個美孚新邨單位突然反價，該三房600多平方呎單位，業主原叫價850萬元，在施政報告公布當日，業主立即加價至930萬元，加價達9.4%。

「美孚新邨三房單位本來叫價800多萬元，現在全部已升至900多萬至1,000多萬元！」他估計這些業主是因為放寬按保成數而反價，「本身賣850萬元，買家只能借五成，升到930萬元買家仍可借八成，業主加價8%至10%也算合理。」因他自己也有這個考慮。

Alex搵樓的同時，也在放售自住的荃錦中心單位，「本身單位值600多萬元，因全屋裝修新淨，放盤時代理建議我賣600萬元，因為買家難借錢。」放寬按保計劃前，樓價600萬元仍可承造八成按揭，超過600萬元便要造六成按揭，故之前代理建議他賣600萬元。而現在即使樓價超過600萬元，首置人士仍可承造九成按揭，他預計準買家可借多一些，出手也會鬆手一些，故也打算賣貴8%至10%，以抵銷換樓單位的升幅。

推三大基建項目 明日大嶼再上榜

今年《施政報告》的焦點是土地及房屋，推《土地收回條例》加大「搵地」力度，繼續增加興建公屋及綠置居等。《施政報告》另一重點則是相關大型基建項目，包括三條鐵路延線線、屯門西沿海發展及明日大嶼人工島。香港自沙中線、港珠澳大橋及高鐵幾項大型基建項目落成後，對建築工人需求減少。在施政報告出台前夕，建造業議會主席陳家駒就敦促政府盡快審批建工程撥款，稱每年錄得2,500億元工程才能維持25萬建築工人的生計。

鐵路延線早已公布

《施政報告》內提及的基建項目都不是新規劃。三條鐵路延線早在2014年納入運房局的《鐵路發展策略》規劃內，這三條延線分別是東涌線延線、屯門南延線及新界東北北環線。去年港鐵（00066）更已就東涌延線向政府提交建議書，該延線將由現時東涌總站向西延長1.5公里至有人口逾2萬的逸東邨。

另一條屯門南延線會由現時屯門西鐵站南延2.4公里至屯門碼頭一帶，該處居住人口約9萬。5月時有消息指，政府會採用「鐵路及物業發展模式」，由政府另撥地給港鐵建樓，賣樓所得抵銷建鐵路的經費，估計工程造價約160億元。

有傳可能考慮撥出現時屯門泳池地給港鐵建樓，預計可建6,000至7,000個私樓單位及1萬個公屋單位，但搬走泳池就引起當區居民爭議。最後一條北環線連接現時的西鐵錦上路站及落馬洲支線增設的古洞鐵路站的新鐵路，全長10.7公里，配合古洞及粉嶺北一帶的新發展區，預計新發展區人口逾7萬人。

政府未棄填海造地

《施政報告》內提及的另一個基建項目是屯門西沿海發展，屯門西乃指龍鼓灘一帶，該處有發電廠、內河碼頭、約2,000人居住的舊村等，屬未發展區域，亦是進出屯門堆填區必經之地。特區政府稱會爭取撥款為龍鼓灘220公頃填海及周邊地方發展合併研究，考慮將河內碼頭沿海做住宅發展，這亦是去年「土地供應專責小組」的點心紙選項之一。

早在2015年土木工程處已做過龍鼓灘填海技術性研究。當時提出河內碼頭65公頃地「若全面改變為住宅區，可興建2.2萬個住宅單位，佔目前屯門17.2萬住宅單位的12.7%。」但是報告指毗鄰全為工業設施，這當然包括青山發電廠。

去年土地專責小組「點心紙」勝出選項「明日大嶼」1,000公頃人工島在今年的施政報告再出現，但人工島方案曾引起社會極大爭議，《施政報告》稱會搭建平台供專業人士及年輕人探討此計劃，並爭取立會撥款做研究。

「派糖」僅五招 低收入家庭較受惠

今年《施政報告》在風雨中「出台」，人人期望獲「派錢」的願望落空，「派糖」措施更是一隻手「數晒」。受惠階層主要是低收入家庭，唯一較多人受惠是增加交通補貼的比率及提高上限多100元。

一次過生活津貼︰在下個年度發放兩次房租現金津貼

受惠者︰非公屋、非綜援的低收入住戶、輪候公屋人士

調高在職家庭津貼︰將現時計劃下與工時掛鈎的住戶津貼由16.7%升至25%，兒童津貼增加40%。現時可每月領取3,200元的四人家庭，可增至每月4,200元。

受惠者︰低收入家庭

增加交通補貼︰將現時「公共交通費用補貼計劃」的補貼比率，由每月超過400元的1/4調升至1/3。補貼上限亦有由300元調升至400元。

受惠者︰全港打工仔

增加2,500個免費課餘託管名額︰放寬申請資格及提高資助額等

受惠者︰5,700名學童及其家庭

學生津貼恒常化︰每位學生每年獲發2,500元

受惠者︰90萬名中學日校、小學及幼稚園學生

#經濟 #民生 #地產

131121年代 公股銀行好大方 VIP房貸 禮遇魏家買帝寶
影片網址→http://youtu.be/IPQlCtkdqj8

感謝記者 林筱凡 的採訪，關於頂新魏家買豪宅，雖然觀感差，但他們是合法的，而且是一種實力的展現。

當年(2009年)並無所謂的豪宅限貸令，所以貸款成數、利率當然比較鬆，何況換做我是銀行，我當然寧願九成貸，甚至全額貸、甚至還超貸給頂新魏家，總比貸款給不知名的小市民好，畢竟頂新魏家還款能力強，財力證明雄厚。

以下是新聞報導......↓

頂新魏家能大量購買帝寶豪宅，除了本身財力雄厚，銀行貸款可是幫了不少忙。

中信銀董事長 童兆勤：我們沒做這事喔！

民營金控馬上撇清，不過根據了解有9家銀行都曾經貸款給魏家買帝寶，包括第一銀行、兆豐銀、彰銀、永豐、國泰世華、台新、元大銀，其中有三家都是公股行庫，總貸款金額高達26億。

房仲業者 陳泰源 表示：現在政府有規定，總價超過8000萬以上認定就是豪宅，因此房屋貸款成數可能最高只有一半，甚至更低才3~4成而已，如果你是二屋以上，那房貸利率絕對是不可能才2%的，可能超過2.5%已上了。

一般民眾買豪宅，貸款成數頂多六成，利率絕對超過2%，但魏家買帝寶竟然可以貸到超過9成，公股行庫房貸把關不夠嚴，雖然當時還沒有所謂的豪宅限貸令，但社會觀感依然很差。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/71363580