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【智富雜誌】放寬按保 中產上車／換樓時機？

2019年《施政報告》在反修例風暴、中美貿易戰的陰霾下「出台」。人人期望「派糖」的願望落空，其餘「派糖」措施更是一隻手「數得晒」得5招。較多人能受惠的是提高交通補貼，補貼額由1/4調升至1/3，補貼上限由300元調高至400元。假設現時每月能拿到百多元補貼的市民，估計將可多領20、30元，夠吃個早餐。

土地及房屋依然是焦點。早已「放風」要推的《收回土地條例》，將加大「搵地」力度；房屋方面，特區政府增加各類公營房屋供應，尤其是讓市民購買的綠置居、居屋、「白居二」配額及出售公屋；私樓則放寬首置按保上限至九成，單位總價限制亦由400萬元改為800萬元，八成按揭樓價上限上調至1,000萬元。是否中產「上車」換樓時機？經濟學者林本利接受訪問，剖析放寬首置按揭利弊及對樓市影響。

基建則是施政報告的次重點，提出建設三條延線鐵路、研究屯門西龍鼓灘一帶的填海計劃及去年土地專責小組諮詢後提出的「明日大嶼」人工島。引起極大爭議的「明日大嶼」人工島方案寫入今年的施政報告，特區政府稱將建立平台供專業人士及年輕人討論。

整份施政報告無驚喜，特區政府冀以房屋解決因修例引發的政治及社會風暴，市民又會否「收貨」？

放寬按保細節

‧申請九成按揭的樓價上限由400萬元，放寬至800萬元；八成按揭則由600萬元，提升至1,000萬元，八成按揭可包括自用樓換樓按揭。

‧ 適用於已落成的住宅物業，不適用於樓花

‧ 供款佔入息比率以50%為上限，壓力測試以60%為上限

‧ 按原有保費（根據按揭成數及供款年期而定）額外再加15%（樓價800萬元，供款期30年，按揭成數90%，原有保費為4.35% ）

‧ 即日生效，以申請按揭日計算

‧ 目標為協助首置人士，不用借用發展商按揭上車，增加上車選擇

換樓客中產成新政贏家 林本利：不會大幅推升樓價

為協助首次置業人士，特首在施政報告宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限，首次置業人士申請九成按揭的樓價上限由400萬元提升至800萬元，申請八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元，後者包括自用樓換樓按揭，僅限於已落成物業。

物業投資經驗豐富的經濟學者林本利認為，對年輕首置者來說，未必需要買超過400萬元的單位，故今次放寬按揭成數，最大受惠者是薪高糧準的中產人士。有指新按保是推市民接樓市火棒，林本利直言今次令市民多了選擇，「沒有人迫你買樓，即使樓價大跌也不應埋怨政府。」

他說自己有一些學生家庭月入十幾萬元，卻因為首期不夠，仍未上車。尤其是不少人的家庭月入超過6萬元，不合資格申請居屋，例如教師、社工、護師、醫生、督察、AO等，「如果這些夫婦，做公營機構工作，月入已過6萬元，他們應該『自求多福』，用九成按揭買私樓，對政府（興建資助出售房屋）的壓力也少一些。」

切記考慮收入風險

不過，林本利認為，今次按保成數鬆縳，最大受惠者是換樓客。接受自住換樓客申請的八成按揭，樓價上限由600萬元升至1,000萬元，「這個做得很好，很明顯放寬到這麼高，不是幫首次置業。以往換1,000萬元的單位，要投入500萬元的首期，即使你手上有層樓升至700、800萬元，供剩100、200萬元，套現後要付500萬元首期，還有裝修雜費。如果手上舊樓未賣，還要付15%額外印花稅，賣了樓才可向稅局取回（退稅），這窒礙了很多樓宇流轉！」

他認為，上述例子中，過往買1,000萬元的物業，需要預備500萬元首期，現在預備200萬元首期就夠，這些換樓客便多了300萬元可以用來投資，隨時可以多買一個物業。

當然，林本利也提醒這類換樓客，個人入息要夠穩定，若是購買1,000萬元物業做八成按揭，也需要家庭月入7萬多元才能通過壓力測試。「最緊要入息夠，若果買1,000萬樓，欠800萬元也是很大筆錢，最緊要未來收入穩定！」相信在公營機構或政府工作的人士最受惠，即使經濟下行，被裁員的風險也較低。

供應增 不應吊高賣

坊間有意見認為政策會將首置盤的定義改寫，以後800萬元也是首置盤。事實上，新政策公布當日，一些過往售600萬至800萬元的單位隨即反價，因業主恃着買家最新可造八成按揭。

不過，林本利相信政策不會大幅推升樓價，「需知道現在的土地和房屋供應大增，希望吊高來賣的人（業主）要考慮一下，未來供應會大增下，會不會重蹈八萬五的覆轍，很多人開頭不信，怎料後來（八萬五推倒樓市）威力很大。」前特首董建華在1997年提出8.5萬伙的建屋目標，結果樓市供應大增，加上1998年遭逢亞洲金融風暴，1997年至2003年間樓價跌足六成。

他奉勸有意賣樓的業主，要考慮未來樓市供應可能會大增，再加上現時香港反修例示威愈演愈烈，而中美貿易談判雖有初步共識，仍要慎防美國總統特朗普反悔，內外交困之下，「要賣樓就賣樓，不應吊高來賣。」

林本利直言，今次放寬按保僅限二手樓，其實是和地產商搶生意。因過往中價樓只有新盤透過財務公司二按，讓買家承造八成或九成按揭。現在連中價二手樓也可透過按保造高成數按揭是好事，「可以帶動到換樓，二手樓也好，一手樓也好，買家可以自己選擇。

想繼續做五成六成按揭也可繼續，不像過去限死了，現在多個選擇。」至於現在是不是置業好時機？林本利認為市民要考慮自身情況，包括供樓負擔能力，是否決心留在香港長期定居。

土地政策方向正確

今份施政報告對土地政策着墨不少，包括動用《收回土地條例》、公私營合作發展的「土地共享先導計劃」、「明日大嶼」人工島等，林本利認為土地政策方向正確，「全部都要做」，因建立土儲，有助穩定樓價。

「回看過去數據，香港樓價最平穩是2004年至2011年，大家都可以負擔得到。中原供樓負擔也是三成幾，好多樓200萬元也買到，當時樓價為何平穩？因為有很多居屋未賣到，而發展商手上—經過八萬五年代—有很多樓未賣得去，因為有很多房屋存量，樓價才可以平穩發展，所以香港要建立足夠的土地和房屋供應，便不怕樓價飈升。若樓價急跌，（居屋）就遲啲賣，政府自己可主導。若私樓平過居屋，就私人市場主導，最重要是房屋供應充足，政府可以調控。」

引例收地政府勝訴多

「我常說香港土地很足夠，問題是有沒有決心將農地棕地發展。」林本利認同政府今次出動《收回土地條例》這柄「尚方寶劍」，收回私人土地。特首林鄭月娥過往曾抗拒使用《收回土地條例》，2018年5月她出席立法會時表示，《收回土地條例》可能引致司法覆核，處理官司須一段長時間，最終土地無法有效釋放。

今次林鄭「打倒昨日的我」，林本利直言︰「現在證明（林鄭）過往所講的都是大話。」他指出，過往每次動用《收回土地條例》，即使上到法庭，因為興建公營房屋，涉及公眾利益，政府大多勝訴。

房屋及土地 供應政策全面睇

房屋

• 放寬首置按揭成數︰按證公司為首次置業人士提供九成按揭保險的樓價上限，由400萬元提升至800萬元；八成按揭貸款（包括自用樓換樓）的樓價上限由600萬元提升至1,000萬元

• 大增過渡性房屋︰預留50億元，未來3年合共提供1萬個過渡性房屋單位

• 房委會工廈改公屋︰房委會旗下工廠大廈擬重建為公營房屋

• 加快出售租置單位︰加快出售現時「租者置其屋計劃」屋邨中約4.2萬個未售出單位

• 續增資助出售房屋︰明年預售約1.2萬個居屋及「綠置居」單位；擬明年進一步增加「白居二」配額

• 再推首置盤︰於安達臣道用地推出第二個「港人首次置業」先導項目，由私人發展商提供約1,000個「首置」單位

• 賦予市建局新任務︰於市區重建項目提供更多「首置」或其他類別的資助出售房屋單位；擬明年初公布啟動重建公務員建屋合作社樓宇試點計劃

• 住青年宿位排公屋︰提供3,300個青年宿舍宿位，並放寬現行要求，容許租戶遞交或保留其個人公屋申請，在配額及計分制下繼續累積分數

土地

• 動用《收回土地條例》︰加快規劃，然後運用《收回土地條例》收回三類私人土地，發展公營房屋及「首置」。三類私人土地包括︰可能具發展潛力由私人擁有的新界棕地；於各區法定分區計劃大綱圖上已規劃作高密度房屋發展，但仍未有發展計劃的私人土地；及位於市區的寮屋區私人土地

• 續推「明日大嶼」︰搭建平台讓專業人士和青年人可參與構建「明日大嶼願景」下的交椅洲人工島，探討將人工島建屋計劃與香港市民住房訴求連繫

• 土地共享先導計劃︰公布「土地共享先導計劃」擬議框架，以期在2020年年初起接受申請

• 發展屯門內河碼頭︰重新規劃屯門西的沿海發展，包括考慮能否將包括內河碼頭的沿海地區作住宅發展

• 「一地多用」發展模式︰檢視逾300幅預留作單一公共設施的「政府、機構或社區」用地，以「一地多用」模式發展，並協助非政府機構善用其持有的土地

壓測「肥佬」仍可酌情批

除了放寬按保，按證公司同時調整了按保的入息限制審批要求，供款佔收入比率（DSR）不可高於50%，比原有放寬5個百分點。新按保計劃須增付15%按保費用，若業主未符合通過銀行壓力測試，仍可酌情處理批出，惟視乎個人還款能力及借貸紀錄等作額外保費調整。因應金管局指引，現時銀行審批樓按須進行加3厘壓力測試，即加3厘後供款佔收入比率不高於60%限制。

假設還款期30年、息率2.375厘計，若採用新按保，800萬元物業可造九成按揭，首期由原先320萬元（六成按揭）減至80萬元，家庭月入多於6.7萬元便符合壓測要求。1,000萬元物業可借八成按揭、即800萬元，首期由原本至少500萬元（五成按揭）降至200萬元，壓測後月入要求不少於7.4萬元。

人人上車 解社會怨氣？

觀乎特區政府近年的房屋政策，由綠置居，加快公屋「租置」，到今次放寬首置按揭成數，均可看到政府期望全民上車。究竟此舉能否紓解社會怨氣？「有層樓，對個地方歸屬感一定會強些，始終自己放了這麼多資產在此地，不會想亂。增加市民置業機會，這是應該的，但這是機會來的，市民不一定要選擇，最重要要看自己能力。」有指新按保是推市民接火棒，林本利直言，「沒有人迫你買（樓），不要買了樓，將來樓價大跌便怨政府，一定要搞清楚概念，買樓是投資，不買也可以租樓住。」他翻查統計處數據，過去十多年置業比率低了，他相信是很多人賣出了自住物業「落錯車」，一直未能重新上車，「希望這政策，可以鼓勵他們上返車，也容易上返車。」另一方面讓年輕人「容易啲上車，租金無咁貴，創業都容易啲，讓年輕人消消氣。」

不過，林本利直言現時香港最核心問題不是住屋，「市民不是單單希望安居樂業，特別是香港經濟發展到一個高度水平，自自然然會對民主、人權、法治、政府廉潔有訴求，一定要處理政制不公平，警隊形象低落等問題，如果搞唔掂，多多政策也不能吸引市民在此長期定居，很多人會移民、找後路。如果特區政府還有管治能力或意識，切切實實向中央政府反映港人的訴求。」他不滿今次施政報告隻字不提政制問題。

換樓客Alex︰賣家反價 自己賣樓也要加價

近期正部署換樓的Alex是今次放寬按保成數的受惠者。Alex和太太均為教師，家庭月入超過7萬元，他們兩公婆、兩個年幼子女加上外傭，5個人居於荃灣荃錦中心一個實用面積375平方呎的單位，地方已不敷應用，打算換一個三房單位。對於今次放寬按保成數，買樓價1,000萬元單位的換樓客可申請八成按揭，惟壓力測試下，家庭月入至少要7萬元，Alex一家負擔得到換樓價1,000萬元的單位，「用二、三萬元供樓，這比例（佔7萬元家庭月入）也接受到，因為租個靚少少的三房單位也要2萬多元。」雖然負擔得起，他也不打算這樣做，因為借800萬元，可算是一筆龐大的債務。

公布當日即加近一成

Alex自9月起已四出睇樓，目標是荃灣及美孚的三房單位，預算約800多萬元，他的盤算是近期樓價稍為回落，或可乘機執到筍盤。可是，他在施政報告公布前，看中的一個美孚新邨單位突然反價，該三房600多平方呎單位，業主原叫價850萬元，在施政報告公布當日，業主立即加價至930萬元，加價達9.4%。

「美孚新邨三房單位本來叫價800多萬元，現在全部已升至900多萬至1,000多萬元！」他估計這些業主是因為放寬按保成數而反價，「本身賣850萬元，買家只能借五成，升到930萬元買家仍可借八成，業主加價8%至10%也算合理。」因他自己也有這個考慮。

Alex搵樓的同時，也在放售自住的荃錦中心單位，「本身單位值600多萬元，因全屋裝修新淨，放盤時代理建議我賣600萬元，因為買家難借錢。」放寬按保計劃前，樓價600萬元仍可承造八成按揭，超過600萬元便要造六成按揭，故之前代理建議他賣600萬元。而現在即使樓價超過600萬元，首置人士仍可承造九成按揭，他預計準買家可借多一些，出手也會鬆手一些，故也打算賣貴8%至10%，以抵銷換樓單位的升幅。

推三大基建項目 明日大嶼再上榜

今年《施政報告》的焦點是土地及房屋，推《土地收回條例》加大「搵地」力度，繼續增加興建公屋及綠置居等。《施政報告》另一重點則是相關大型基建項目，包括三條鐵路延線線、屯門西沿海發展及明日大嶼人工島。香港自沙中線、港珠澳大橋及高鐵幾項大型基建項目落成後，對建築工人需求減少。在施政報告出台前夕，建造業議會主席陳家駒就敦促政府盡快審批建工程撥款，稱每年錄得2,500億元工程才能維持25萬建築工人的生計。

鐵路延線早已公布

《施政報告》內提及的基建項目都不是新規劃。三條鐵路延線早在2014年納入運房局的《鐵路發展策略》規劃內，這三條延線分別是東涌線延線、屯門南延線及新界東北北環線。去年港鐵（00066）更已就東涌延線向政府提交建議書，該延線將由現時東涌總站向西延長1.5公里至有人口逾2萬的逸東邨。

另一條屯門南延線會由現時屯門西鐵站南延2.4公里至屯門碼頭一帶，該處居住人口約9萬。5月時有消息指，政府會採用「鐵路及物業發展模式」，由政府另撥地給港鐵建樓，賣樓所得抵銷建鐵路的經費，估計工程造價約160億元。

有傳可能考慮撥出現時屯門泳池地給港鐵建樓，預計可建6,000至7,000個私樓單位及1萬個公屋單位，但搬走泳池就引起當區居民爭議。最後一條北環線連接現時的西鐵錦上路站及落馬洲支線增設的古洞鐵路站的新鐵路，全長10.7公里，配合古洞及粉嶺北一帶的新發展區，預計新發展區人口逾7萬人。

政府未棄填海造地

《施政報告》內提及的另一個基建項目是屯門西沿海發展，屯門西乃指龍鼓灘一帶，該處有發電廠、內河碼頭、約2,000人居住的舊村等，屬未發展區域，亦是進出屯門堆填區必經之地。特區政府稱會爭取撥款為龍鼓灘220公頃填海及周邊地方發展合併研究，考慮將河內碼頭沿海做住宅發展，這亦是去年「土地供應專責小組」的點心紙選項之一。

早在2015年土木工程處已做過龍鼓灘填海技術性研究。當時提出河內碼頭65公頃地「若全面改變為住宅區，可興建2.2萬個住宅單位，佔目前屯門17.2萬住宅單位的12.7%。」但是報告指毗鄰全為工業設施，這當然包括青山發電廠。

去年土地專責小組「點心紙」勝出選項「明日大嶼」1,000公頃人工島在今年的施政報告再出現，但人工島方案曾引起社會極大爭議，《施政報告》稱會搭建平台供專業人士及年輕人探討此計劃，並爭取立會撥款做研究。

「派糖」僅五招 低收入家庭較受惠

今年《施政報告》在風雨中「出台」，人人期望獲「派錢」的願望落空，「派糖」措施更是一隻手「數晒」。受惠階層主要是低收入家庭，唯一較多人受惠是增加交通補貼的比率及提高上限多100元。

一次過生活津貼︰在下個年度發放兩次房租現金津貼

受惠者︰非公屋、非綜援的低收入住戶、輪候公屋人士

調高在職家庭津貼︰將現時計劃下與工時掛鈎的住戶津貼由16.7%升至25%，兒童津貼增加40%。現時可每月領取3,200元的四人家庭，可增至每月4,200元。

受惠者︰低收入家庭

增加交通補貼︰將現時「公共交通費用補貼計劃」的補貼比率，由每月超過400元的1/4調升至1/3。補貼上限亦有由300元調升至400元。

受惠者︰全港打工仔

增加2,500個免費課餘託管名額︰放寬申請資格及提高資助額等

受惠者︰5,700名學童及其家庭

學生津貼恒常化︰每位學生每年獲發2,500元

受惠者︰90萬名中學日校、小學及幼稚園學生

#經濟 #民生 #地產

【智富雜誌】放寬按保 中產上車／換樓時機？

2019年《施政報告》在反修例風暴、中美貿易戰的陰霾下「出台」。人人期望「派糖」的願望落空，其餘「派糖」措施更是一隻手「數得晒」得5招。較多人能受惠的是提高交通補貼，補貼額由1/4調升至1/3，補貼上限由300元調高至400元。假設現時每月能拿到百多元補貼的市民，估計將可多領20、30元，夠吃個早餐。

土地及房屋依然是焦點。早已「放風」要推的《收回土地條例》，將加大「搵地」力度；房屋方面，特區政府增加各類公營房屋供應，尤其是讓市民購買的綠置居、居屋、「白居二」配額及出售公屋；私樓則放寬首置按保上限至九成，單位總價限制亦由400萬元改為800萬元，八成按揭樓價上限上調至1,000萬元。是否中產「上車」換樓時機？經濟學者林本利接受訪問，剖析放寬首置按揭利弊及對樓市影響。

基建則是施政報告的次重點，提出建設三條延線鐵路、研究屯門西龍鼓灘一帶的填海計劃及去年土地專責小組諮詢後提出的「明日大嶼」人工島。引起極大爭議的「明日大嶼」人工島方案寫入今年的施政報告，特區政府稱將建立平台供專業人士及年輕人討論。

整份施政報告無驚喜，特區政府冀以房屋解決因修例引發的政治及社會風暴，市民又會否「收貨」？

放寬按保細節

‧申請九成按揭的樓價上限由400萬元，放寬至800萬元；八成按揭則由600萬元，提升至1,000萬元，八成按揭可包括自用樓換樓按揭。

‧ 適用於已落成的住宅物業，不適用於樓花

‧ 供款佔入息比率以50%為上限，壓力測試以60%為上限

‧ 按原有保費（根據按揭成數及供款年期而定）額外再加15%（樓價800萬元，供款期30年，按揭成數90%，原有保費為4.35% ）

‧ 即日生效，以申請按揭日計算

‧ 目標為協助首置人士，不用借用發展商按揭上車，增加上車選擇

換樓客中產成新政贏家 林本利：不會大幅推升樓價

為協助首次置業人士，特首在施政報告宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限，首次置業人士申請九成按揭的樓價上限由400萬元提升至800萬元，申請八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元，後者包括自用樓換樓按揭，僅限於已落成物業。

物業投資經驗豐富的經濟學者林本利認為，對年輕首置者來說，未必需要買超過400萬元的單位，故今次放寬按揭成數，最大受惠者是薪高糧準的中產人士。有指新按保是推市民接樓市火棒，林本利直言今次令市民多了選擇，「沒有人迫你買樓，即使樓價大跌也不應埋怨政府。」

他說自己有一些學生家庭月入十幾萬元，卻因為首期不夠，仍未上車。尤其是不少人的家庭月入超過6萬元，不合資格申請居屋，例如教師、社工、護師、醫生、督察、AO等，「如果這些夫婦，做公營機構工作，月入已過6萬元，他們應該『自求多福』，用九成按揭買私樓，對政府（興建資助出售房屋）的壓力也少一些。」

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他認為，上述例子中，過往買1,000萬元的物業，需要預備500萬元首期，現在預備200萬元首期就夠，這些換樓客便多了300萬元可以用來投資，隨時可以多買一個物業。

當然，林本利也提醒這類換樓客，個人入息要夠穩定，若是購買1,000萬元物業做八成按揭，也需要家庭月入7萬多元才能通過壓力測試。「最緊要入息夠，若果買1,000萬樓，欠800萬元也是很大筆錢，最緊要未來收入穩定！」相信在公營機構或政府工作的人士最受惠，即使經濟下行，被裁員的風險也較低。

供應增 不應吊高賣

坊間有意見認為政策會將首置盤的定義改寫，以後800萬元也是首置盤。事實上，新政策公布當日，一些過往售600萬至800萬元的單位隨即反價，因業主恃着買家最新可造八成按揭。

不過，林本利相信政策不會大幅推升樓價，「需知道現在的土地和房屋供應大增，希望吊高來賣的人（業主）要考慮一下，未來供應會大增下，會不會重蹈八萬五的覆轍，很多人開頭不信，怎料後來（八萬五推倒樓市）威力很大。」前特首董建華在1997年提出8.5萬伙的建屋目標，結果樓市供應大增，加上1998年遭逢亞洲金融風暴，1997年至2003年間樓價跌足六成。

他奉勸有意賣樓的業主，要考慮未來樓市供應可能會大增，再加上現時香港反修例示威愈演愈烈，而中美貿易談判雖有初步共識，仍要慎防美國總統特朗普反悔，內外交困之下，「要賣樓就賣樓，不應吊高來賣。」

林本利直言，今次放寬按保僅限二手樓，其實是和地產商搶生意。因過往中價樓只有新盤透過財務公司二按，讓買家承造八成或九成按揭。現在連中價二手樓也可透過按保造高成數按揭是好事，「可以帶動到換樓，二手樓也好，一手樓也好，買家可以自己選擇。

想繼續做五成六成按揭也可繼續，不像過去限死了，現在多個選擇。」至於現在是不是置業好時機？林本利認為市民要考慮自身情況，包括供樓負擔能力，是否決心留在香港長期定居。

土地政策方向正確

今份施政報告對土地政策着墨不少，包括動用《收回土地條例》、公私營合作發展的「土地共享先導計劃」、「明日大嶼」人工島等，林本利認為土地政策方向正確，「全部都要做」，因建立土儲，有助穩定樓價。

「回看過去數據，香港樓價最平穩是2004年至2011年，大家都可以負擔得到。中原供樓負擔也是三成幾，好多樓200萬元也買到，當時樓價為何平穩？因為有很多居屋未賣到，而發展商手上—經過八萬五年代—有很多樓未賣得去，因為有很多房屋存量，樓價才可以平穩發展，所以香港要建立足夠的土地和房屋供應，便不怕樓價飈升。若樓價急跌，（居屋）就遲啲賣，政府自己可主導。若私樓平過居屋，就私人市場主導，最重要是房屋供應充足，政府可以調控。」

引例收地政府勝訴多

「我常說香港土地很足夠，問題是有沒有決心將農地棕地發展。」林本利認同政府今次出動《收回土地條例》這柄「尚方寶劍」，收回私人土地。特首林鄭月娥過往曾抗拒使用《收回土地條例》，2018年5月她出席立法會時表示，《收回土地條例》可能引致司法覆核，處理官司須一段長時間，最終土地無法有效釋放。

今次林鄭「打倒昨日的我」，林本利直言︰「現在證明（林鄭）過往所講的都是大話。」他指出，過往每次動用《收回土地條例》，即使上到法庭，因為興建公營房屋，涉及公眾利益，政府大多勝訴。

房屋及土地 供應政策全面睇

房屋

• 放寬首置按揭成數︰按證公司為首次置業人士提供九成按揭保險的樓價上限，由400萬元提升至800萬元；八成按揭貸款（包括自用樓換樓）的樓價上限由600萬元提升至1,000萬元

• 大增過渡性房屋︰預留50億元，未來3年合共提供1萬個過渡性房屋單位

• 房委會工廈改公屋︰房委會旗下工廠大廈擬重建為公營房屋

• 加快出售租置單位︰加快出售現時「租者置其屋計劃」屋邨中約4.2萬個未售出單位

• 續增資助出售房屋︰明年預售約1.2萬個居屋及「綠置居」單位；擬明年進一步增加「白居二」配額

• 再推首置盤︰於安達臣道用地推出第二個「港人首次置業」先導項目，由私人發展商提供約1,000個「首置」單位

• 賦予市建局新任務︰於市區重建項目提供更多「首置」或其他類別的資助出售房屋單位；擬明年初公布啟動重建公務員建屋合作社樓宇試點計劃

• 住青年宿位排公屋︰提供3,300個青年宿舍宿位，並放寬現行要求，容許租戶遞交或保留其個人公屋申請，在配額及計分制下繼續累積分數

土地

• 動用《收回土地條例》︰加快規劃，然後運用《收回土地條例》收回三類私人土地，發展公營房屋及「首置」。三類私人土地包括︰可能具發展潛力由私人擁有的新界棕地；於各區法定分區計劃大綱圖上已規劃作高密度房屋發展，但仍未有發展計劃的私人土地；及位於市區的寮屋區私人土地

• 續推「明日大嶼」︰搭建平台讓專業人士和青年人可參與構建「明日大嶼願景」下的交椅洲人工島，探討將人工島建屋計劃與香港市民住房訴求連繫

• 土地共享先導計劃︰公布「土地共享先導計劃」擬議框架，以期在2020年年初起接受申請

• 發展屯門內河碼頭︰重新規劃屯門西的沿海發展，包括考慮能否將包括內河碼頭的沿海地區作住宅發展

• 「一地多用」發展模式︰檢視逾300幅預留作單一公共設施的「政府、機構或社區」用地，以「一地多用」模式發展，並協助非政府機構善用其持有的土地

壓測「肥佬」仍可酌情批

除了放寬按保，按證公司同時調整了按保的入息限制審批要求，供款佔收入比率（DSR）不可高於50%，比原有放寬5個百分點。新按保計劃須增付15%按保費用，若業主未符合通過銀行壓力測試，仍可酌情處理批出，惟視乎個人還款能力及借貸紀錄等作額外保費調整。因應金管局指引，現時銀行審批樓按須進行加3厘壓力測試，即加3厘後供款佔收入比率不高於60%限制。

假設還款期30年、息率2.375厘計，若採用新按保，800萬元物業可造九成按揭，首期由原先320萬元（六成按揭）減至80萬元，家庭月入多於6.7萬元便符合壓測要求。1,000萬元物業可借八成按揭、即800萬元，首期由原本至少500萬元（五成按揭）降至200萬元，壓測後月入要求不少於7.4萬元。

人人上車 解社會怨氣？

觀乎特區政府近年的房屋政策，由綠置居，加快公屋「租置」，到今次放寬首置按揭成數，均可看到政府期望全民上車。究竟此舉能否紓解社會怨氣？「有層樓，對個地方歸屬感一定會強些，始終自己放了這麼多資產在此地，不會想亂。增加市民置業機會，這是應該的，但這是機會來的，市民不一定要選擇，最重要要看自己能力。」有指新按保是推市民接火棒，林本利直言，「沒有人迫你買（樓），不要買了樓，將來樓價大跌便怨政府，一定要搞清楚概念，買樓是投資，不買也可以租樓住。」他翻查統計處數據，過去十多年置業比率低了，他相信是很多人賣出了自住物業「落錯車」，一直未能重新上車，「希望這政策，可以鼓勵他們上返車，也容易上返車。」另一方面讓年輕人「容易啲上車，租金無咁貴，創業都容易啲，讓年輕人消消氣。」

不過，林本利直言現時香港最核心問題不是住屋，「市民不是單單希望安居樂業，特別是香港經濟發展到一個高度水平，自自然然會對民主、人權、法治、政府廉潔有訴求，一定要處理政制不公平，警隊形象低落等問題，如果搞唔掂，多多政策也不能吸引市民在此長期定居，很多人會移民、找後路。如果特區政府還有管治能力或意識，切切實實向中央政府反映港人的訴求。」他不滿今次施政報告隻字不提政制問題。

換樓客Alex︰賣家反價 自己賣樓也要加價

近期正部署換樓的Alex是今次放寬按保成數的受惠者。Alex和太太均為教師，家庭月入超過7萬元，他們兩公婆、兩個年幼子女加上外傭，5個人居於荃灣荃錦中心一個實用面積375平方呎的單位，地方已不敷應用，打算換一個三房單位。對於今次放寬按保成數，買樓價1,000萬元單位的換樓客可申請八成按揭，惟壓力測試下，家庭月入至少要7萬元，Alex一家負擔得到換樓價1,000萬元的單位，「用二、三萬元供樓，這比例（佔7萬元家庭月入）也接受到，因為租個靚少少的三房單位也要2萬多元。」雖然負擔得起，他也不打算這樣做，因為借800萬元，可算是一筆龐大的債務。

公布當日即加近一成

Alex自9月起已四出睇樓，目標是荃灣及美孚的三房單位，預算約800多萬元，他的盤算是近期樓價稍為回落，或可乘機執到筍盤。可是，他在施政報告公布前，看中的一個美孚新邨單位突然反價，該三房600多平方呎單位，業主原叫價850萬元，在施政報告公布當日，業主立即加價至930萬元，加價達9.4%。

「美孚新邨三房單位本來叫價800多萬元，現在全部已升至900多萬至1,000多萬元！」他估計這些業主是因為放寬按保成數而反價，「本身賣850萬元，買家只能借五成，升到930萬元買家仍可借八成，業主加價8%至10%也算合理。」因他自己也有這個考慮。

Alex搵樓的同時，也在放售自住的荃錦中心單位，「本身單位值600多萬元，因全屋裝修新淨，放盤時代理建議我賣600萬元，因為買家難借錢。」放寬按保計劃前，樓價600萬元仍可承造八成按揭，超過600萬元便要造六成按揭，故之前代理建議他賣600萬元。而現在即使樓價超過600萬元，首置人士仍可承造九成按揭，他預計準買家可借多一些，出手也會鬆手一些，故也打算賣貴8%至10%，以抵銷換樓單位的升幅。

推三大基建項目 明日大嶼再上榜

今年《施政報告》的焦點是土地及房屋，推《土地收回條例》加大「搵地」力度，繼續增加興建公屋及綠置居等。《施政報告》另一重點則是相關大型基建項目，包括三條鐵路延線線、屯門西沿海發展及明日大嶼人工島。香港自沙中線、港珠澳大橋及高鐵幾項大型基建項目落成後，對建築工人需求減少。在施政報告出台前夕，建造業議會主席陳家駒就敦促政府盡快審批建工程撥款，稱每年錄得2,500億元工程才能維持25萬建築工人的生計。

鐵路延線早已公布

《施政報告》內提及的基建項目都不是新規劃。三條鐵路延線早在2014年納入運房局的《鐵路發展策略》規劃內，這三條延線分別是東涌線延線、屯門南延線及新界東北北環線。去年港鐵（00066）更已就東涌延線向政府提交建議書，該延線將由現時東涌總站向西延長1.5公里至有人口逾2萬的逸東邨。

另一條屯門南延線會由現時屯門西鐵站南延2.4公里至屯門碼頭一帶，該處居住人口約9萬。5月時有消息指，政府會採用「鐵路及物業發展模式」，由政府另撥地給港鐵建樓，賣樓所得抵銷建鐵路的經費，估計工程造價約160億元。

有傳可能考慮撥出現時屯門泳池地給港鐵建樓，預計可建6,000至7,000個私樓單位及1萬個公屋單位，但搬走泳池就引起當區居民爭議。最後一條北環線連接現時的西鐵錦上路站及落馬洲支線增設的古洞鐵路站的新鐵路，全長10.7公里，配合古洞及粉嶺北一帶的新發展區，預計新發展區人口逾7萬人。

政府未棄填海造地

《施政報告》內提及的另一個基建項目是屯門西沿海發展，屯門西乃指龍鼓灘一帶，該處有發電廠、內河碼頭、約2,000人居住的舊村等，屬未發展區域，亦是進出屯門堆填區必經之地。特區政府稱會爭取撥款為龍鼓灘220公頃填海及周邊地方發展合併研究，考慮將河內碼頭沿海做住宅發展，這亦是去年「土地供應專責小組」的點心紙選項之一。

早在2015年土木工程處已做過龍鼓灘填海技術性研究。當時提出河內碼頭65公頃地「若全面改變為住宅區，可興建2.2萬個住宅單位，佔目前屯門17.2萬住宅單位的12.7%。」但是報告指毗鄰全為工業設施，這當然包括青山發電廠。

去年土地專責小組「點心紙」勝出選項「明日大嶼」1,000公頃人工島在今年的施政報告再出現，但人工島方案曾引起社會極大爭議，《施政報告》稱會搭建平台供專業人士及年輕人探討此計劃，並爭取立會撥款做研究。

「派糖」僅五招 低收入家庭較受惠

今年《施政報告》在風雨中「出台」，人人期望獲「派錢」的願望落空，「派糖」措施更是一隻手「數晒」。受惠階層主要是低收入家庭，唯一較多人受惠是增加交通補貼的比率及提高上限多100元。

一次過生活津貼︰在下個年度發放兩次房租現金津貼

受惠者︰非公屋、非綜援的低收入住戶、輪候公屋人士

調高在職家庭津貼︰將現時計劃下與工時掛鈎的住戶津貼由16.7%升至25%，兒童津貼增加40%。現時可每月領取3,200元的四人家庭，可增至每月4,200元。

受惠者︰低收入家庭

增加交通補貼︰將現時「公共交通費用補貼計劃」的補貼比率，由每月超過400元的1/4調升至1/3。補貼上限亦有由300元調升至400元。

受惠者︰全港打工仔

增加2,500個免費課餘託管名額︰放寬申請資格及提高資助額等

受惠者︰5,700名學童及其家庭

學生津貼恒常化︰每位學生每年獲發2,500元

受惠者︰90萬名中學日校、小學及幼稚園學生

#經濟 #民生 #地產

#メタルギアソリッド#METALGEARSOLID#メタルギア
概要
MSX2用として発売された前2作品とは異なり、ポリゴンを用いた3次元描写による潜入アクションゲーム。

物語のテーマは「GENE（遺伝子）」。

本作品のシナリオは、米国の『フォーチュン』誌にて「20世紀最高のシナリオ」と称され、小説版のキャッチコピーでも使われている。ハード性能を活かした映像の他、兵士の吐く白い息等の描写で極寒のアラスカへの潜入を演出。詳細な人物設定等も評価されている。ハードの移行により大きな進展を見せた本作は、ポリゴンによる3次元描写となった事に加え、3次元でなければ不可能な演出を盛り込んでいる。また、ゲーム内では実在する武器が使用されている。

ストーリー
シャドー・モセス島事件
アラスカ半島・アリューシャン列島・フォックス諸島沖の孤島、シャドー・モセス島において、ハイテク特殊部隊「FOXHOUND」とその傘下の次世代特殊部隊が突如として蜂起、同島の核兵器廃棄所を占拠した。彼等は「ビッグ・ボスの息子達」を名乗り、米政府に対して10億ドルとビッグ・ボスの遺体の引き渡しを要求。それが24時間以内に受け入れられない場合、シャドー・モセスにある核兵器を発射すると通告した。
政府は、元FOXHOUND司令官であり、元大佐でもあったロイ・キャンベルをこの鎮圧作戦の司令官として招集。それに従い、キャンベルは元FOXHOUND隊員であるソリッド・スネークを呼び戻した。スネークに依頼された任務は2つ。核兵器廃棄所に単身潜入し、人質として囚われたDARPA（国防省付属機関先進研究局）局長のドナルド・アンダーソンとアームズ・テック社社長のケネス・ベイカーの2名を救出すること。そして、テロリストの核発射能力の有無を調査し、事実ならばそれを阻止し、テロリストの武装解除をすること。伝えられた任務内容にきな臭いものを感じつつも、スネークは渋々任務を承諾する。アラスカ上空には強烈なブリザードが吹き荒れているため、パラシュートでの降下は不可能。オハイオ級原子力潜水艦で廃棄所付近まで接近した後、小型潜水艇を射出。島に最接近した所で潜水艇を破棄、後は泳ぎで島に上陸し、単独でのスニーキング・ミッション（潜入任務）を開始する。
開発及び発売年表
1994年 - メタルギアシリーズ第3作目として『メタルギア3（仮）』として開発開始。当初の発売予定プラットフォームはPlayStationではなく、『メタルギア』と『メタルギア2 ソリッドスネーク』でのMSX2で信頼があったパナソニックの3DO用ソフトでの発売予定であったと、HIDECHAN! ラジオ内で小島秀夫が語っている。
1995年1月17日 - 阪神・淡路大震災によるコナミ神戸本社（当時）の被災のため開発中断。
1996年 - 震災の痛手から立ち直り、開発再開。しかし、パナソニックがハードゲーム機産業から撤退したのに伴い、3DO用ソフトからライバル会社だったソニー・コンピュータエンタテインメントのハード機PlayStation用のソフトに変更された。その後、東京ビッグサイトで開催された東京ゲームショウ'96のコナミブースでプロモーション動画が初公開された。
1998年9月3日 - 発売。発売当日、秋葉原のゲームショップでは限定版を求めて100人近い行列ができ、昼過ぎには限定版が完売。すべての店に完売の文字が並んだ。
1999年6月24日 - PlayStation用ゲーム『メタルギアソリッド インテグラル』が発売。音声が全て英語吹き替えになり、難易度設定が追加され、全300ステージのVRトレーニングを収録した「VRディスク」が新たに追加されCD3枚組になった。新たなキャラクター遺伝子怪獣ゲノラも登場。PocketStationにも対応している。VRディスクでは本作のトレーラー映像を見ることも出来る。
2000年 - Microsoft Windows用ソフトとして発売されたが、アメリカなどでの販売にとどまり、日本では発売はされなかった。
2004年3月11日 - 本作を原案に、システムや演出、グラフィックやアクション性などを『メタルギアソリッド2』と同じレベルまで向上させたゲームキューブ用ゲーム『メタルギアソリッド ザ・ツインスネークス』が発売された。『ザ・ツインスネークス』には『メタルギアソリッド2』から登場した麻酔銃なども存在するが、ストーリーの関係上、元々死亡するキャラクターは麻酔銃で撃退しても変わらず死亡する結果となる。ゲームキューブ本体同梱版にはファミコン版『メタルギア』が収録されたディスクが付属していた。
2008年3月21日 - ゲームアーカイブスよりPlayStation 3、PlayStation Portableへの販売を開始。
2008年5月 - 007シリーズなどの執筆も手がけたレイモンド・ベンソンによる、小説版が角川文庫より発売。一部の変更や著者オリジナルの描写がなされているが、後に発売されたメタルギアソリッドシリーズの設定に基づいた描写が増えている。
2012年8月28日 - ゲームアーカイブス版がPlayStation Vitaに対応。PS Vita版『HD エディション』を購入し、『ピースウォーカー』のダウンロード版を購入することで、『メタルギアソリッド4』『メタルギアソリッドV』を除くメタルギアシリーズにおける小島秀夫監督作品（『メタルギア』から『メタルギアソリッド3』及び『メタルギアソリッドピースウォーカー』）までをPS Vitaでプレイする事が可能となった。
2013年7月11日 - 『METAL GEAR SOLID THE LEGACY COLLECTION』の発売に合わせ、『インテグラル』のゲームアーカイブス版が配信開始。単体でも購入できるほか、『LEGACY COLLECTION』には無償ダウンロードできるプロダクトコードが付属する。
登場人物
※配役は日本語版 / 英語版の順。

主人公とその関係者
ソリッド・スネーク
声 - 大塚明夫 / デヴィッド・ヘイター（英語版）
本作の主人公であり、元FOXHOUND隊員。本名はデイビッド、年齢は30代、身長182cm。FOXHOUND在籍中「アウターヘブン蜂起」を解決し、その後はCIA（中央情報局）のスカウトにより秘匿工作員（ディープ・カヴァー・エージェント）の非公式身分（ノンオフィシャル・カバー）として入局したが、局の体制に反発して約半年で退職。カナダに住んでいる時に「ザンジバーランド騒乱」を解決したことで二度も歴史に名が残らぬ殊勲者となった後はアラスカ山脈ツイン・レイクスの湖畔で一人暮らしをしていたが、傭兵としてキャンベルに半ば強引に呼び戻された。地味な色のバンダナと先折り煙草モスレムを愛用し、身を隠す道具としてダンボール箱に強い愛着を持つ犬橇使い。
ロイ・キャンベル
声 - 青野武 / ポール・エイディング
元FOXHOUND総司令官。年齢は60代。身長185cm。アメリカ海兵隊、グリーンベレー、デルタフォースを経て特殊部隊FOXHOUNDに入隊、自身の実戦経験から裏付けられた戦略立案能力を買われ副司令官となる。アウターヘブン蜂起後、ビッグ・ボスが行方をくらましたことで、総司令官の地位に昇格。昇格後はビッグ・ボスのアナログなFOXHOUNDを衛星などの技術を駆使したハイテク特殊部隊へと成長させた。ザンジバーランド騒乱後に退役していたが、シャドー・モセス島事件発生により米国政府の要請で現場へ復帰し、かつての部下であり友人でもあるスネークを呼び戻して作戦遂行を依頼する。作中では、アメリカ海軍のオハイオ級原子力潜水艦「ディスカバリー」に乗艦し、そこからスネークに指示をしていた。
ナオミ・ハンター
声 - 鶴ひろみ / ジェニファー・ヘイル
スネークの作戦サポート要員の一人。年齢は20代。身長165cm。FOXHOUNDのメディカルスタッフを務める遺伝子治療の専門家で、ATGC社社員の民間人だが、FOXHOUND隊員やゲノム兵の遺伝子治療を担当している。ベクターとなる転移遺伝子を発見し、遺伝子ターゲット法を考案。遺伝子治療の分野に貢献した功績がある。その職歴から敵情に最も詳しい人物として作戦に参加するが、FOXHOUND側のスパイであった。ローデシア独立戦争期のジンバブエにおいて両親を失い、そこで少年兵だったグレイ・フォックスに拾われた後、ビッグ・ボスの手でアメリカに移住した。幼少期に親を亡くした為に自身の出生を知らず、遺伝子から自らのルーツを探ろうと遺伝子分野に進み、中東で行方不明になったアメリカ人女性「ナオミ・ハンター」の戸籍を入手した。フォックスによるクラーク博士の殺害事件を隠蔽して彼を匿い、作戦前にフォックスに由来する怨恨で、不凍液注射の際に独自に調整を施した暗殺ウィルスFOXDIEをスネークに注射していた事も分かる。しかし、スネークと接していく内に、スネークのことやスネークとフォックスの関係について触れ、スネークへの心象が変わってゆく。
「シャドーモセスの真実」によると、彼女はスネークへの復讐の為DIA（国防情報局）が極秘に開発していた暗殺用ウィルス兵器であるFOXDIEの開発計画に自ら売り込みをかけ、開発に関わっていたリチャード・エイムズと利用目的で関係を結び、自らの知識や技術を用いて当時開発が頓挫していたFOXDIEを完成させたとされている。
メイ・リン
声 - 桑島法子 / キム・マイ・ゲスト
スネークの作戦サポート要員の一人である中国系アメリカ人。MITの現役学生。年齢は10代。身長160cm。画像・データ処理の専門家で、スネークが使用するソリトンレーダーや無線機の開発者でもある。キャンパス・ライフの傍らでフォートミードのNRO（国家偵察局）、ENPIC（国際写真解析センター）の技術者と共に画像処理や人工衛星によるエリント（電子諜報）やシギント（通信諜報）に携わる。ゲーム中ではセーブを担当。中国の故事・諺に詳しい。元はパイロット志望であり、MIT在学時に空軍のROTCを受けていたが、視力が低かった為に断念している。
名前の元ネタは香港映画『燃えよドラゴン』でブルース・リーの味方をする吹き矢でナイフを飛ばす美人諜報員から。
ナスターシャ・ロマネンコ
声 - 山田栄子 / Renee Raudman
スネークの作戦サポート要員の一人。年齢は30歳、身長171cm。フリーの軍事アナリスト。ウクライナ共和国出身で、チェルノブイリ原子力発電所事故での被曝体験から核兵器や武器について詳しい。核廃絶を願い国防総省に入り、START等の戦略核削減案を否定し、一貫して核兵器廃絶を訴える。DIA担当官を経てNSA（国家安全保障局）にも身を置くが冷戦後は役割を失い退局し、フリーの軍事評論家となる。現在は各種情報専門誌や米海軍雑誌等で執筆している。1996年には非核世界へ向けての現実的な方策を提言したキャンベラ委員会にアドバイザーとして参加した。スネーク同様タバコを愛するヘビースモーカーだが、スネークが愛飲しているモスレムを「軟弱な物」と評している。シャドー・モセス島事件後は地下に潜伏しながら「シャドーモセスの真実」を執筆し、『メタルギアソリッド2』に200ページ超というボリュームで内容が収録された。『メタルギアソリッド2』に登場するリチャード・エイムズの元妻でもある。
登場するのはこの作品のみだが、先述の『メタルギアソリッド2』と『メタルギアソリッド4』において、名前のみ登場する。作戦前にオタコンと会話し、月光の用途などについてアドバイスしていた模様。
マクドネル・ミラー（マスター・ミラー）
声
エンディング曲
https://music.apple.com/jp/album/in-my-room-single/1327673951
グッズ
https://teespring.com/stores/super-meteor

#メタルギアソリッド#METALGEARSOLID#メタルギア
概要
MSX2用として発売された前2作品とは異なり、ポリゴンを用いた3次元描写による潜入アクションゲーム。

物語のテーマは「GENE（遺伝子）」。

本作品のシナリオは、米国の『フォーチュン』誌にて「20世紀最高のシナリオ」と称され、小説版のキャッチコピーでも使われている。ハード性能を活かした映像の他、兵士の吐く白い息等の描写で極寒のアラスカへの潜入を演出。詳細な人物設定等も評価されている。ハードの移行により大きな進展を見せた本作は、ポリゴンによる3次元描写となった事に加え、3次元でなければ不可能な演出を盛り込んでいる。また、ゲーム内では実在する武器が使用されている。

ストーリー
シャドー・モセス島事件
アラスカ半島・アリューシャン列島・フォックス諸島沖の孤島、シャドー・モセス島において、ハイテク特殊部隊「FOXHOUND」とその傘下の次世代特殊部隊が突如として蜂起、同島の核兵器廃棄所を占拠した。彼等は「ビッグ・ボスの息子達」を名乗り、米政府に対して10億ドルとビッグ・ボスの遺体の引き渡しを要求。それが24時間以内に受け入れられない場合、シャドー・モセスにある核兵器を発射すると通告した。
政府は、元FOXHOUND司令官であり、元大佐でもあったロイ・キャンベルをこの鎮圧作戦の司令官として招集。それに従い、キャンベルは元FOXHOUND隊員であるソリッド・スネークを呼び戻した。スネークに依頼された任務は2つ。核兵器廃棄所に単身潜入し、人質として囚われたDARPA（国防省付属機関先進研究局）局長のドナルド・アンダーソンとアームズ・テック社社長のケネス・ベイカーの2名を救出すること。そして、テロリストの核発射能力の有無を調査し、事実ならばそれを阻止し、テロリストの武装解除をすること。伝えられた任務内容にきな臭いものを感じつつも、スネークは渋々任務を承諾する。アラスカ上空には強烈なブリザードが吹き荒れているため、パラシュートでの降下は不可能。オハイオ級原子力潜水艦で廃棄所付近まで接近した後、小型潜水艇を射出。島に最接近した所で潜水艇を破棄、後は泳ぎで島に上陸し、単独でのスニーキング・ミッション（潜入任務）を開始する。
開発及び発売年表
1994年 - メタルギアシリーズ第3作目として『メタルギア3（仮）』として開発開始。当初の発売予定プラットフォームはPlayStationではなく、『メタルギア』と『メタルギア2 ソリッドスネーク』でのMSX2で信頼があったパナソニックの3DO用ソフトでの発売予定であったと、HIDECHAN! ラジオ内で小島秀夫が語っている。
1995年1月17日 - 阪神・淡路大震災によるコナミ神戸本社（当時）の被災のため開発中断。
1996年 - 震災の痛手から立ち直り、開発再開。しかし、パナソニックがハードゲーム機産業から撤退したのに伴い、3DO用ソフトからライバル会社だったソニー・コンピュータエンタテインメントのハード機PlayStation用のソフトに変更された。その後、東京ビッグサイトで開催された東京ゲームショウ'96のコナミブースでプロモーション動画が初公開された。
1998年9月3日 - 発売。発売当日、秋葉原のゲームショップでは限定版を求めて100人近い行列ができ、昼過ぎには限定版が完売。すべての店に完売の文字が並んだ。
1999年6月24日 - PlayStation用ゲーム『メタルギアソリッド インテグラル』が発売。音声が全て英語吹き替えになり、難易度設定が追加され、全300ステージのVRトレーニングを収録した「VRディスク」が新たに追加されCD3枚組になった。新たなキャラクター遺伝子怪獣ゲノラも登場。PocketStationにも対応している。VRディスクでは本作のトレーラー映像を見ることも出来る。
2000年 - Microsoft Windows用ソフトとして発売されたが、アメリカなどでの販売にとどまり、日本では発売はされなかった。
2004年3月11日 - 本作を原案に、システムや演出、グラフィックやアクション性などを『メタルギアソリッド2』と同じレベルまで向上させたゲームキューブ用ゲーム『メタルギアソリッド ザ・ツインスネークス』が発売された。『ザ・ツインスネークス』には『メタルギアソリッド2』から登場した麻酔銃なども存在するが、ストーリーの関係上、元々死亡するキャラクターは麻酔銃で撃退しても変わらず死亡する結果となる。ゲームキューブ本体同梱版にはファミコン版『メタルギア』が収録されたディスクが付属していた。
2008年3月21日 - ゲームアーカイブスよりPlayStation 3、PlayStation Portableへの販売を開始。
2008年5月 - 007シリーズなどの執筆も手がけたレイモンド・ベンソンによる、小説版が角川文庫より発売。一部の変更や著者オリジナルの描写がなされているが、後に発売されたメタルギアソリッドシリーズの設定に基づいた描写が増えている。
2012年8月28日 - ゲームアーカイブス版がPlayStation Vitaに対応。PS Vita版『HD エディション』を購入し、『ピースウォーカー』のダウンロード版を購入することで、『メタルギアソリッド4』『メタルギアソリッドV』を除くメタルギアシリーズにおける小島秀夫監督作品（『メタルギア』から『メタルギアソリッド3』及び『メタルギアソリッドピースウォーカー』）までをPS Vitaでプレイする事が可能となった。
2013年7月11日 - 『METAL GEAR SOLID THE LEGACY COLLECTION』の発売に合わせ、『インテグラル』のゲームアーカイブス版が配信開始。単体でも購入できるほか、『LEGACY COLLECTION』には無償ダウンロードできるプロダクトコードが付属する。
登場人物
※配役は日本語版 / 英語版の順。

主人公とその関係者
ソリッド・スネーク
声 - 大塚明夫 / デヴィッド・ヘイター（英語版）
本作の主人公であり、元FOXHOUND隊員。本名はデイビッド、年齢は30代、身長182cm。FOXHOUND在籍中「アウターヘブン蜂起」を解決し、その後はCIA（中央情報局）のスカウトにより秘匿工作員（ディープ・カヴァー・エージェント）の非公式身分（ノンオフィシャル・カバー）として入局したが、局の体制に反発して約半年で退職。カナダに住んでいる時に「ザンジバーランド騒乱」を解決したことで二度も歴史に名が残らぬ殊勲者となった後はアラスカ山脈ツイン・レイクスの湖畔で一人暮らしをしていたが、傭兵としてキャンベルに半ば強引に呼び戻された。地味な色のバンダナと先折り煙草モスレムを愛用し、身を隠す道具としてダンボール箱に強い愛着を持つ犬橇使い。
ロイ・キャンベル
声 - 青野武 / ポール・エイディング
元FOXHOUND総司令官。年齢は60代。身長185cm。アメリカ海兵隊、グリーンベレー、デルタフォースを経て特殊部隊FOXHOUNDに入隊、自身の実戦経験から裏付けられた戦略立案能力を買われ副司令官となる。アウターヘブン蜂起後、ビッグ・ボスが行方をくらましたことで、総司令官の地位に昇格。昇格後はビッグ・ボスのアナログなFOXHOUNDを衛星などの技術を駆使したハイテク特殊部隊へと成長させた。ザンジバーランド騒乱後に退役していたが、シャドー・モセス島事件発生により米国政府の要請で現場へ復帰し、かつての部下であり友人でもあるスネークを呼び戻して作戦遂行を依頼する。作中では、アメリカ海軍のオハイオ級原子力潜水艦「ディスカバリー」に乗艦し、そこからスネークに指示をしていた。
ナオミ・ハンター
声 - 鶴ひろみ / ジェニファー・ヘイル
スネークの作戦サポート要員の一人。年齢は20代。身長165cm。FOXHOUNDのメディカルスタッフを務める遺伝子治療の専門家で、ATGC社社員の民間人だが、FOXHOUND隊員やゲノム兵の遺伝子治療を担当している。ベクターとなる転移遺伝子を発見し、遺伝子ターゲット法を考案。遺伝子治療の分野に貢献した功績がある。その職歴から敵情に最も詳しい人物として作戦に参加するが、FOXHOUND側のスパイであった。ローデシア独立戦争期のジンバブエにおいて両親を失い、そこで少年兵だったグレイ・フォックスに拾われた後、ビッグ・ボスの手でアメリカに移住した。幼少期に親を亡くした為に自身の出生を知らず、遺伝子から自らのルーツを探ろうと遺伝子分野に進み、中東で行方不明になったアメリカ人女性「ナオミ・ハンター」の戸籍を入手した。フォックスによるクラーク博士の殺害事件を隠蔽して彼を匿い、作戦前にフォックスに由来する怨恨で、不凍液注射の際に独自に調整を施した暗殺ウィルスFOXDIEをスネークに注射していた事も分かる。しかし、スネークと接していく内に、スネークのことやスネークとフォックスの関係について触れ、スネークへの心象が変わってゆく。
「シャドーモセスの真実」によると、彼女はスネークへの復讐の為DIA（国防情報局）が極秘に開発していた暗殺用ウィルス兵器であるFOXDIEの開発計画に自ら売り込みをかけ、開発に関わっていたリチャード・エイムズと利用目的で関係を結び、自らの知識や技術を用いて当時開発が頓挫していたFOXDIEを完成させたとされている。
メイ・リン
声 - 桑島法子 / キム・マイ・ゲスト
スネークの作戦サポート要員の一人である中国系アメリカ人。MITの現役学生。年齢は10代。身長160cm。画像・データ処理の専門家で、スネークが使用するソリトンレーダーや無線機の開発者でもある。キャンパス・ライフの傍らでフォートミードのNRO（国家偵察局）、ENPIC（国際写真解析センター）の技術者と共に画像処理や人工衛星によるエリント（電子諜報）やシギント（通信諜報）に携わる。ゲーム中ではセーブを担当。中国の故事・諺に詳しい。元はパイロット志望であり、MIT在学時に空軍のROTCを受けていたが、視力が低かった為に断念している。
名前の元ネタは香港映画『燃えよドラゴン』でブルース・リーの味方をする吹き矢でナイフを飛ばす美人諜報員から。
ナスターシャ・ロマネンコ
声 - 山田栄子 / Renee Raudman
スネークの作戦サポート要員の一人。年齢は30歳、身長171cm。フリーの軍事アナリスト。ウクライナ共和国出身で、チェルノブイリ原子力発電所事故での被曝体験から核兵器や武器について詳しい。核廃絶を願い国防総省に入り、START等の戦略核削減案を否定し、一貫して核兵器廃絶を訴える。DIA担当官を経てNSA（国家安全保障局）にも身を置くが冷戦後は役割を失い退局し、フリーの軍事評論家となる。現在は各種情報専門誌や米海軍雑誌等で執筆している。1996年には非核世界へ向けての現実的な方策を提言したキャンベラ委員会にアドバイザーとして参加した。スネーク同様タバコを愛するヘビースモーカーだが、スネークが愛飲しているモスレムを「軟弱な物」と評している。シャドー・モセス島事件後は地下に潜伏しながら「シャドーモセスの真実」を執筆し、『メタルギアソリッド2』に200ページ超というボリュームで内容が収録された。『メタルギアソリッド2』に登場するリチャード・エイムズの元妻でもある。
登場するのはこの作品のみだが、先述の『メタルギアソリッド2』と『メタルギアソリッド4』において、名前のみ登場する。作戦前にオタコンと会話し、月光の用途などについてアドバイスしていた模様。
マクドネル・ミラー（マスター・ミラー）
声
エンディング曲
https://music.apple.com/jp/album/in-my-room-single/1327673951
グッズ
https://teespring.com/stores/super-meteor

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【ストーリー】
シャドー・モセス島事件
アラスカ半島・アリューシャン列島・フォックス諸島沖の孤島、シャドー・モセス島において、ハイテク特殊部隊「FOXHOUND」とその傘下の次世代特殊部隊が突如として蜂起、同島の核兵器廃棄所を占拠した。
彼等は「ビッグ・ボスの息子達」を名乗り、米政府に対して10億ドルとビッグ・ボスの遺体の引き渡しを要求。
それが24時間以内に受け入れられない場合、シャドー・モセスにある核兵器を発射すると通告した。
政府は、元FOXHOUND司令官であり、元大佐でもあったロイ・キャンベルをこの鎮圧作戦の司令官として招集。
それに従い、キャンベルは元FOXHOUND隊員であるソリッド・スネークを呼び戻した。
スネークに依頼された任務は2つ。核兵器廃棄所に単身潜入し、人質として囚われたDARPA（国防省付属機関先進研究局）局長のドナルド・アンダーソンとアームズ・テック社社長のケネス・ベイカーの2名を救出すること。
そして、テロリストの核発射能力の有無を調査し、事実ならばそれを阻止し、テロリストの武装解除をすること。
伝えられた任務内容にきな臭いものを感じつつも、スネークは渋々任務を承諾する。
アラスカ上空には強烈なブリザードが吹き荒れているため、パラシュートでの降下は不可能。
オハイオ級原子力潜水艦で廃棄所付近まで接近した後、小型潜水艇を射出。
島に最接近した所で潜水艇を破棄、後は泳ぎで島に上陸し、単独でのスニーキング・ミッション（潜入任務）を開始する。

【登場キャラクター】

ソリッド・スネーク
声 - 大塚明夫 / デヴィッド・ヘイター（英語版）
本作の主人公であり、元FOXHOUND隊員。
本名はデイビッド、年齢は30代、身長182cm。FOXHOUND在籍中「アウターヘブン蜂起」を解決し、その後はCIA（中央情報局）のスカウトにより秘匿工作員（ディープ・カヴァー・エージェント）の非公式身分（ノンオフィシャル・カバー）として入局したが、局の体制に反発して約半年で退職。
カナダに住んでいる時に「ザンジバーランド騒乱」を解決したことで二度も歴史に名が残らぬ殊勲者となった後はアラスカ山脈ツイン・レイクスの湖畔で一人暮らしをしていたが、傭兵としてキャンベルに半ば強引に呼び戻された。
地味な色のバンダナと先折り煙草モスレムを愛用し、身を隠す道具としてダンボール箱に強い愛着を持つ犬橇使い。

ロイ・キャンベル
声 - 青野武 / ポール・エイディング
元FOXHOUND総司令官。年齢は60代。身長185cm。アメリカ海兵隊、グリーンベレー、デルタフォースを経て特殊部隊FOXHOUNDに入隊、自身の実戦経験から裏付けられた戦略立案能力を買われ副司令官となる。
アウターヘブン蜂起後、ビッグ・ボスが行方をくらましたことで、総司令官の地位に昇格。昇格後はビッグ・ボスのアナログなFOXHOUNDを衛星などの技術を駆使したハイテク特殊部隊へと成長させた。
ザンジバーランド騒乱後に退役していたが、シャドー・モセス島事件発生により米国政府の要請で現場へ復帰し、かつての部下であり友人でもあるスネークを呼び戻して作戦遂行を依頼する。
作中では、アメリカ海軍のオハイオ級原子力潜水艦「ディスカバリー」に乗艦し、そこからスネークに指示をしていた。

ナオミ・ハンター
声 - 鶴ひろみ / ジェニファー・ヘイル
スネークの作戦サポート要員の一人。年齢は20代。身長165cm。FOXHOUNDのメディカルスタッフを務める遺伝子治療の専門家で、ATGC社社員の民間人だが、FOXHOUND隊員やゲノム兵の遺伝子治療を担当している。
ベクターとなる転移遺伝子を発見し、遺伝子ターゲット法を考案。
遺伝子治療の分野に貢献した功績がある。
その職歴から敵情に最も詳しい人物として作戦に参加するが、FOXHOUND側のスパイであった。
ローデシア独立戦争期のジンバブエにおいて両親を失い、そこで少年兵だったグレイ・フォックスに拾われた後、ビッグ・ボスの手でアメリカに移住した。
幼少期に親を亡くした為に自身の出生を知らず、遺伝子から自らのルーツを探ろうと遺伝子分野に進み、中東で行方不明になったアメリカ人女性「ナオミ・ハンター」の戸籍を入手した。
フォックスによるクラーク博士の殺害事件を隠蔽して彼を匿い、作戦前にフォックスに由来する怨恨で、不凍液注射の際に独自に調整を施した暗殺ウィルスFOXDIEをスネークに注射していた事も分かる。
しかし、スネークと接していく内に、スネークのことやスネークとフォックスの関係について触れ、スネークへの心象が変わってゆく。
「シャドーモセスの真実」によると、彼女はスネークへの復讐の為DIA（国防情報局）が極秘に開発していた暗殺用ウィルス兵器であるFOXDIEの開発計画に自ら売り込みをかけ、開発に関わっていたリチャード・エイムズと利用目的で関係を結び、自らの知識や技術を用いて当時開発が頓挫していたFOXDIEを完成させたとされている。

メイ・リン
声 - 桑島法子 / キム・マイ・ゲスト
スネークの作戦サポート要員の一人である中国系アメリカ人。MITの現役学生。年齢は10代。身長160cm。
画像・データ処理の専門家で、スネークが使用するソリトンレーダーや無線機の開発者でもある。
キャンパス・ライフの傍らでフォートミードのNRO（国家偵察局）、ENPIC（国際写真解析センター）の技術者と共に画像処理や人工衛星によるエリント（電子諜報）やシギント（通信諜報）に携わる。
ゲーム中ではセーブを担当。中国の故事・諺に詳しい。元はパイロット志望であり、MIT在学時に空軍のROTCを受けていたが、視力が低かった為に断念している。
名前の元ネタは香港映画『燃えよドラゴン』でブルース・リーの味方をする吹き矢でナイフを飛ばす美人諜報員から。

ナスターシャ・ロマネンコ
声 - 山田栄子 / Renee Raudman
スネークの作戦サポート要員の一人。年齢は30歳、身長171cm。フリーの軍事アナリスト。
ウクライナ共和国出身で、チェルノブイリ原子力発電所事故での被曝体験から核兵器や武器について詳しい。
核廃絶を願い国防総省に入り、START等の戦略核削減案を否定し、一貫して核兵器廃絶を訴える。
DIA担当官を経てNSA（国家安全保障局）にも身を置くが冷戦後は役割を失い退局し、フリーの軍事評論家となる。
現在は各種情報専門誌や米海軍雑誌等で執筆している。
1996年には非核世界へ向けての現実的な方策を提言したキャンベラ委員会にアドバイザーとして参加した。
スネーク同様タバコを愛するヘビースモーカーだが、スネークが愛飲しているモスレムを「軟弱な物」と評している。
シャドー・モセス島事件後は地下に潜伏しながら「シャドーモセスの真実」を執筆し、『メタルギアソリッド2』に200ページ超というボリュームで内容が収録された。
『メタルギアソリッド2』に登場するリチャード・エイムズの元妻でもある。
登場するのはこの作品のみだが、先述の『メタルギアソリッド2』と『メタルギアソリッド4』において、名前のみ登場する。
作戦前にオタコンと会話し、月光の用途などについてアドバイスしていた模様。

マクドネル・ミラー（マスター・ミラー）
声 - 銀河万丈 / カム・クラーク
スネークの作戦サポート要員の一人。年齢は50代。身長183cm。
フルネームはマクドネル・B・ミラー。日系三世。SAS（英国特殊空挺部隊）、グリーンベレー、海兵隊のブーツ・キャンプ、FOXHOUNDのサバイバル教官を務めた後、アラスカ・スカウトの教官を務めている。
FOXHOUND時代は鬼教官と言われ、隊員達から敬意を込めてマスター・ミラーと呼ばれていた。サバイバル技術やアラスカの動植物、環境に詳しい。
物語終盤、本物のミラーは作戦の三日前に自宅でトレーニング中に毒ガスで殺害されており、作中でのミラーは髪をくくりサングラスを着用したリキッドであった事が判明する。
それ以前にも通信中で、スネークがミラーに言った覚えのない「スネークに東洋人の血が流れている」という事実に基づいた発言をしたり（この時、スネークはその事実を知っている事に違和感を覚えている）「死を懇願した時、勝敗は決まる」という終盤のリキッドの台詞と同じものを吐くなど、実は伏線が存在する。

ドナルド・アンダーソン / DARPA局長
声 - 佐藤正治 / Greg Eagles
DARPA（国防省付属機関先進研究局）の局長。年齢は50代。身長185cm。メタルギア開発計画の関係者の一人。
メタルギアの演習に参加していたが、FOXHOUNDの蜂起により人質となる。スネークと会話していたのはFOXHOUND隊員のデコイ・オクトパスであり、本物はスネークの作戦開始前にオセロットの拷問により既に死亡している。
なお、オセロットの拷問が行き過ぎたというのは表向きの話であり、実際はオセロットの正体や愛国者の情報を喋らせないための口封じのため、故意に殺害されたというのが真実である。

#メタルギアソリッド
#MGS