【經濟通】隔山買樓 留意稅務免中伏
近日美元下滑，變相即外幣升值，連帶海外資產亦自然水漲船高。加上移民亦為近期熱門話題，令港人海外置業的意欲大增。不過買外地樓始終隔山買牛，準買家必須留意各地稅務制度，以免買樓收租卻中伏失預算。本欄就介紹最近大熱的英國、不少內地留學生的美國，和經常被媒體與本港經濟相題並論的新加坡的稅務詳情。
英國
在英國，買樓的費用包括稅項(如印花稅及市政稅)、首期、產權轉讓費、測量費、按揭服務費用、保費、地租和服務費等。而賣出物業則要繳付資產增值稅，經紀費用連增值稅等。買賣總費用多少視乎購買的業權種類、買家的身分、物業的所在位置和樓宇狀況等多項因素。
1. 印花稅
英國買樓印花稅以累進稅率收繳，樓價愈貴頂層價值部分採用較高的稅率，首12.5萬鎊免稅。例如一間40萬鎊物業，舊制下印花稅為：2%X12.5萬鎊+5%X15萬=1萬英鎊。
不過，英國財相辛偉誠早前宣布樓市減辣，英格蘭及北愛爾蘭地區的50萬以下物業免印花稅（現時稅階見表），不過措施屬暫時性，只持續至明年3月底。
2. 非首置附加稅 (Surtax)
留意，無論是否英國居民，本身已有物業的非首置買家，需付額外3%附加稅(Surtax)，以上寬免未有將附加稅包括在內。除此以外也要留意，英國是全球徵稅國家，如果業主在本港曾置業並仍持有，在英首次買樓也算是再次買入，都不能享有附加稅豁免優惠。
另外，當明年蜜月期政策結束後，沒有居英簽證或居英權的外國人（包括港人）若買樓，會額外收取海外買家印花稅，類似香港的BSD。英國政府近日公布文件，列明英格蘭和北愛爾蘭徵收海外買家印花稅的細節。政府規定，一年內在英國居住時間少於183日，便會界定為海外買家，須徵收2%的海外買家印花稅。不過，若交易日後一年內，該買家在英國居住時間多於183日，可以申請退稅，有意定居英國的港人要留意相關操作。
3. 市政稅 (Council Tax)
在英國持有物業，每年都需向所屬地方政府繳交市政稅，類似香港的差餉，主要用作當區支付公共服務及設施，每年約1400至1800鎊不等。如果房屋用作出租，這筆費用可由物業合同簽署人，亦即租客支付，業主不用承擔。留意，不同地區會按情況免稅額各有不同，例如部分地區若租客全為全日制學生，業主便可以向當區政府申請豁免。
4. 資產增值稅 (Capital Gains Tax，CGT)
如同不少國家，在英國賣出物業、股票等資產，都要就售出資產時所獲的收益，繳納資產增值稅。若港人投資英國物業放租，日後如要出售物業，便要繳交CGT，而出售自住物業，則毋需繳納。
在英國，針對物業的CGT免稅額為每報稅年度12300鎊(英鎊．下同)。免稅額後首37500鎊以基本稅率計，基本CGT稅率是18%，即最多6750鎊；其後以高稅率計，稅率是28%。
假設物業買入是為30萬鎊，其後以50萬鎊沽出，即增長了20萬鎊，CGT便是約4.88萬鎊。
5. 代理費用需交增值稅 (VAT)
人不在當地，很多時買家都會找租務代理代業主找租客及解決租客的大小問題，例如睇樓或簽約。收費方面沒有特定標準，倫敦一般是每月租金收入的10%至12%（再加20%增值稅VAT），而曼城及列斯的收費大約是每月租金收入8%至10%（再加20%增值稅VAT）。
美國
除了英國，美國亦是港人海外買樓的其中一個熱門地。美國稅制分3層，包括全國性聯邦稅(Federal Tax)、州政府稅(State Tax)和地方政府稅(County Tax)。聯邦稅的稅率是全國劃一，州稅和地方稅則各地不同。全球徵稅適用於美國公民，因此除非是該國公民，否則並非全世界的收入均須向美國政府報稅。
1. 個人所得稅 (Income Tax)
若物業買來出租，業主便需繳稅，稅率平均約10至39.9%。個人所得稅分為聯邦稅和州稅，同樣各地稅率會有不同。留意，各州之中有7個州未有徵收個人所得稅，如華盛頓州(WA)、內華達州(NV)、佛羅里達州(FL)和德州(TX)等。
此稅是針對淨收入徵稅，因此與跟租務有關的費用可扣稅，例如出租廣告費、清潔、維修、保險、按揭利息、水電費及折舊等。海外業主扣稅項目也包括機票、住宿，作為來回美國實地視察物業的開支。至於折舊，根據美國稅例，物業價值隨時間磨損亦會是開支，住宅物業是27年半。
2. 物業稅 (Property Tax)
類似香港差餉，屬於州稅，稅率會按州政府評估物業價值，不會跟市值掛勾，亦會每年有所調整，加上不同州份會有分別，平均每半年繳1次，稅率大約是1%。
3. 資產增值稅
同樣，美國亦有資產增值稅，分聯邦稅和州稅，各地不同。如果是自住物業，每名成人住滿2年，可獲25萬美元的免稅額。
而根據第1031條款(1031 Exchange)，美國政府鼓勵市民資產增值的延後稅務措施，投資者賣出1個原有物業，若在180日或下年度報稅截止日期內，再購入另1個市值一樣或更高價錢的物業，可將應繳的資產增值稅轉移至新買入的物業。不過，若業主在1年內在物業居住超過2星期的話，措施就不適用了。
新加坡
與香港一樣，新加坡同樣受環球資金氾濫帶動，政府擔心樓價飆升，不時會為樓市加辣，年初就將「額外買家印花稅」(ABSD)稅率上調半成。
1. 印花稅
不論公民、永久居民還是海外買家，所有人在新加坡買樓都需繳付買家印花稅 (BSD)，稅款是根據單位市價作計算，稅率為1%至4%不等。
新加坡政府為打壓樓市炒風，另設有額外買家印花稅 (ABSD)。類似香港的辣招稅，外國人買入物業，需額外繳付20%稅款，公司買家則交25%。至於新加坡公民，則在購買第二個單位時，才需要繳ABSD。
至於永久居民，較海外買家置業稅階會稍低，但較公民為高，在購入第一套房時，要交樓價5%ABSD、第二套房以上就交15%ABSD。
以100萬新元（約564萬港元）的單位為例，港人就要先付22.46萬新元（126.58萬港元）印花稅（BSD連ABSD）。
#投資
全球豁免保費 在 [險種] [醫療/重疾/失能] 35歲女既有保單檢視/新保單規 - 批踢踢 ... 的推薦與評價
請詳述以下資訊：
一、性別：女
二、年齡：35歲
三、職業/工作內容：設計業個人接案
四、保障需求：實支實付.失能.重大傷病
五、保費預算：12000-24000元/年
六、健康告知：
(1) 最近２個月內是否曾因受傷或生病接受醫師治療、診療或用藥？否
(2) 過去２年內是否曾因接受健康檢查有異常情形而被建議接受其他檢查或治療？否
(3) 過去５年內是否曾因受傷或生病住院治療７日以上？否
(4) 是否已確知懷孕？否
(5) 過去５年內是否曾因患有下列疾病而接受醫師治療、診療或用藥？否
(心血管疾病/腦血管疾病/肺部疾病/肝臟疾病/腎臟疾病/甲狀腺疾病/精神疾病)
(6) 過去１年內是否曾因患有下列疾病，而接受醫師治療、診療或用藥？否
(胃部疾病/肝臟疾病/呼吸器官疾病/眼疾/婦女病)
(7) 目前身體機能是否有失明、聾啞及言語、咀嚼、四肢機能障害？否
(8)（成人）BMI 是否不在下列範圍：否
BMI＝16.5～28
七、常用交通工具：機車
八、預計規劃：
優先規劃第一支醫療實支實付
主約想用失能險或重大傷病補齊既有保單不足的部分
九、現有保險：都是小時後家人買的.主約皆期滿
保險公司：元大人壽
購買時間：86/12/08
商品名稱
主約：終身壽險(92前)
附約：人身傷害保險附約(92前)
附約：全福住院醫療終身保險附約乙型(92
[英文代號] LTPM000275
保額/計畫 200萬/100萬/1000元
期間 20年/76歲滿期/20年
保費：11550/年
保險公司：全球人壽
購買時間：86/05/31
商品名稱 新防癌終身健康保險
[英文代號] J7054587
保額/計畫 2單位
期間 20年期
保費：1590/年
保險公司：和泰產險
購買時間：每年自動續約.這張算是意外險.意外身故/失能100萬；意外實支實付限額3萬
商品名稱 安麗三倍安心專案
個人責任保險
[英文代號] H0-108-05102138-00013-PAL
保額/計畫 100萬
期間 1年
保費：1320/年
_____________________________________________________________________________
十、預增保險：主要想加買第一支醫療實支實付.
研究了元大/台壽/全球的實施實付+幾種主約搭配.加上預算考量.最後選定全球人壽
(若有建議元大或台壽的哪張失能/重疾主約+實支實付也請不吝提出）
保險公司：全球人壽
選擇一(業務協助檢視我既有保單後.依我需求/預算提出的組合建議）
商品名稱 主約
全球人壽失扶好照終身健康保險(G版) (LDG)
保額 1.5萬
期間 30年
保費 5865元
(或是保額買到3萬，保費會是11730
加總$27020微超出預算.不確定保額是否需要買到3萬）
商品名稱 附約
全球人壽醫療費用健康保險附約 (XHR)
保額 計畫五
期間 一年期
保費 4791元
商品名稱 LDG附加豁免
全球人壽臻鑫久久豁免保險費健康保險附約(B型)(XWB)
保額 102元
期間
商品名稱 主約
全球人壽醫卡照重大傷病終身保險 (DCA)
保額 340000元
期間 30年期
保費 10302元
商品名稱 DCA附加豁免
全球人壽臻鑫久久豁免保險費健康保險附約(B型)(XWB)
(業務建議DCA也加買豁免.這樣DCA就有雙豁免.DCA保費要1萬以上才能再加買豁免所以保額設定34萬-保費10302元.若啟動除了保費豁免外會貼現剩餘年間的保費*0.8）
保額 61元
期間
選擇一保費總金額：21121元
或LDG保額買3萬：27020元
選擇二(我自己又試著變動一些地方)
商品名稱 主約
全球人壽失扶好照終身健康保險(G版) (LDG)
保額 1.5萬
期間 30年
保費 5865元
(或是保額買到3萬，保費會是11730
加總$21921在預算內.不確定保額是否需要買到3萬）
商品名稱 附約
全球人壽醫療費用健康保險附約 (XHR)
保額 計畫五
期間 一年期
保費 4791元
商品名稱 附約
全球人壽失扶85定期健康保險附約 XDJ
保額 二萬
期間 一年期
保費 2220元
(加XDJ搭配.補DCA不足的地方)
商品名稱 附加豁免
全球人壽臻鑫久久豁免保險費健康保險附約(B型)(XWB)
保額 不確定多少/暫估150元
期間
商品名稱 主約
全球人壽醫卡照重大傷病終身保險 (DCA)
保額 十萬元
期間 30年期
保費 3030元
(此主約內容含有第1-6級失能豁免：
繳費期間因疾病或傷害失能，本險保費免繳契約繼續有效).所以保額買10萬就不再加買豁免.維持單豁免就好
選擇一保費總金額：16056元
或LDG保額買3萬：21921元
我研究很久之後
最後選出了這兩種組合
保障/保費有些微差異
請版友協助檢視不吝提供建議選哪個較佳
還是沒差？
或是改成其他什麼主約/附約在預算內讓保障更完善
謝謝
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.115.125.156 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Insurance/M.1593536348.A.848.html
... <看更多>