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【故園家書】為何懷念 屋邨樓梯叫賣衣裳竹的時代？
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回憶三、四十年前仍是「無王管」的公共屋邨社區，令人留下深刻印象的，或許是那種「亂中有序」的美、「亂中有情」的溫暖。

當中，在舊邨成長的一代應都知道，那年頭管理比較寬鬆，居民在屋邨範圍內做些無牌小生意、賺點生活費是常見的。樓梯叫賣便是其中一景：

衣裳竹，好靚嘅衣裳竹
磨鉸剪鏟刀，磨鉸剪鏟刀
喂，白糖糕，西米糕，好靚嘅白糖糕，西米糕
裹蒸粽，裹蒸粽
番薯糖水喂，番薯糖水

…………

今天回頭看，這種「無王管」其實是社會多元的一種表現。當年生活艱苦、工廠倒閉不時發生，但只要人們願意辛苦一點、揮點汗水，總能夠在社區空間做一點小本經營維持生計。

…………

相比今天，如果我們失去了僱主的聘用合約，創業卻又要承擔天價鋪租、屋邨商場也變了大財團連鎖店的天下，日子可以怎麼過？這一代人的出路，是否又比舊日變得狹窄？

當然，屋邨叫賣其實也衍生另一些問題，例如黑社會收陀地、對真金白銀在屋邨租鋪經營的商戶不公平等。因此，後來當局取締屋邨叫賣，實在也無可厚非、甚至自有情理。

關鍵是施政者如何關了一扇門、再開一扇門，不讓社會流動的機會減少？

【龔成問答信箱】（Q22101-22120）

Q22101：

龔sir 我今日做左進階班功課 有d問題想下，我用左莎莎既年報去計財務比率

1）我計到既ROE 分別係-26.4同-31.1, 但係你比的價值網同bochk 係-23.5 同-24.9，點解會有d分別呢？

2）EBITDA 利潤率 其實我唔係好識搵個EBITDA出黎 自己跟住年報計除息除稅除折舊後 都計唔到價值網 顯示既-3.85同-3.67億(價值網顯示2020年係正數

我諗應該係負數先岩？）個EBITDA利潤率 價值網 係-12.7同6.41，而bochk係 4. 06同5.47, 想請教下可唔可示範一下點計？

3）存貨週轉日數 我計到160，呢個數字同價值網差唔多，但bochk係106, 又係想請教下邊個數字先岩？

4) 關於杜邦分析法

2020年: 1.97 x 1.75 x - 9.02% ＝-31.1
2021年: 1.89 x 1.21 x - 11.5% ＝-26.3

ROE 2年都負數 不過2021負得冇得多 2021年純利率差左 不過財務槓桿 同總資產週轉率個數細左 所以負少左

我就唔係好明 總資產週轉率 應該愈大愈好 但係假設2021年都係1.75 (instead of 1.21) 咁計出黎個ROE負得仲勁 咁咪調返轉應該係愈細會愈好？請指教一下

龔成老師︰

1) 我相信係你和其他網站，係計個"發行股數"和"股東權益"出現分別。

因為每個網站的公式都不同的，就算發行股數都不同，計年頭？年尾？平均？加權平均？通常我睇財經網站，都唔會太著重d細數字，你了解大方向就得，同埋，不同財經網站的數據，一定會有d誤差，正常的。

2) 至於EBITDA利潤率，你可以參考BOC個數字。你可以用佢年報中"經營虧損"，再加翻"按性質分類之開支"中的折舊部份(2021年年報P.177)。但會有少少差別，可能係提取數據或匯價問題，影響不大。

價值網部份，都係用類似計法。但2021年數據，可能系公式不同，其實，一般網站在計算EBITDA時，都計左「使用權資產折舊」，但這並不是真正的折舊，所以數據的參考價值會低左。

其實較精準方法，我建議係用EBIT - 折舊，但這個折舊，應該排除左"使用權資產折舊"的數字，咁會更準確。2020和2021年EBITDA，應該為-7.6%和-10%。

2020年︰(-5.53 + 1.17) / 57.17 = 7.6%
2021年︰(-3.91 + 0.87) / 30.43 = 10%

3) 如果用我教法，拿年初和年末平均數計，答案係160。至於點解BOC會有分別，因為佢係計算存貨時，唔係用年初和年末平均數去計，所以有落差。

你照用160，咁就可以。

4) 你這個杜邦分析計算，係正確。你睇翻個3組數字﹐你會發現中間組數(營業額/總資產)，係變動最大。

你就會發現，企業這2年面對問題，係銷售數字出左最大問題，有明顯轉差情況。

之後，我地再睇翻客觀環境。由於這2年有社運和疫情影響，令到營業額受損，係正常。這些都係中短期因素，因此我地係分析企業質素時，唔洗過度在意。

至於你話總資產週轉率愈大，個ROE就會負得愈多，係正常。因為現時佢生意少左好多，但好多固定成本，好似舖租、人工等，唔係話停就停到。

佢現時基本上，每件貨品都係蝕住做。但當這些不利因素過去，營業額回復正常，有更多銷售單位去攤分這些固定成本時，就會令佢轉虧為盈。

這時候，每賣一件貨都係賺錢，自然會係總資產週轉率愈大愈好。

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Q22102：

你好 龔sir本人持倉如下：

778 @$10.3 x 5000
823 @$71 x 1500
941 @$83 x 500
968 @$13 x 8000

1177 @$4.5 x 12000
1928 @$41 x 2400
6823 @$10.5 x 10000

另月供5隻各$1000, 現值16萬多

3,285,823,1177,1299

本人50歲 月入33K 還有十年退休，想法是退休時將所有股票轉成有5厘息以上的收息股 作生活補貼

1) 這個組合有沒有問題？

2) 因為未來還有10年穩定收入 這組合是否過於保守？

謝謝 祝生活安康

龔成老師︰

1) 你持有和月供股票，都係有質素。但由於你50歲，係一個要為退休開始準備的年紀。

因此，你要將組合中的股票，慢慢轉成較保守組合。按年紀增長，慢慢加大收息股比重。目標係10年後退休時，組合100%係收息。

現有持股，暫時可以不用改變。但月供組合中，中生(1177)和比亞迪電子(0285)都係潛力股，風險對你而言，用點高，唔建議用佢地作為月供組合。

你可以將這2隻股票，換成為收息股，會較適合你現時的年齡配置。

收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）。收息基金(3110)，都可以。

還有些更有超過8%的高息股，但股價就略有風險，你可以小注考慮，例如佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、互太紡織（1382）等（記住，股價略波動，不能太過大注）。

另外，你要留意一下，你組合持股的佔組合比例。個別企業和行業，不要佔組合15%和30%以上，否則會有過度集中性風險。

你現時部份股票，係超過這個標準。但由於都係有質素股票，故不用沽出。用未來新資金，去慢慢拉平衡翻個比例，咁就可以。

現時大市只在合理區，每月月供之餘﹐緊記都要留少少現金，用來等大跌市出現時，可以去掃平貨。

2) 你大致上跟我所講的方法，去進行配置，增長力度就會配合到你年紀所需。

我假設投資回報有10%（連股息再投資），你每月投資$5000 + 55萬持股，10年後大約會增值至250萬。

你再將佢換成6%收息股，大約每月就會有1.25萬的現金流。你可以以此作為參考，調整自己投資計劃。

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Q22103：

我正在研究電動車和自動駕駛，有什麼介紹

對這個行業未來的看法

龔成老師︰

電動車方面，我自己一直較看好比亞迪（1211），係佢的電動車。

首先，電動車有環保的概念，這點令政府會加以幫助，而市民亦會支持，但其實，電動車真正的價值並非在環保，而是慳錢，用電比起用油平得多，因此只要各種配套都完善，車主沒有理由不選擇電動車。

只要有金錢利益推動，人們的習慣將輕易改變，在70年代的石油問題，完全改變了美國人使用汽車的習慣，由一向追求大汽車的習慣，轉變到鐘情於小排量慳油的日本車，令日本車大舉入侵市場，當其他車廠發覺時已經太遲，最終成就日本車霸主的地位。

雖然將來的油價難以估計，但到經濟好景，各國都大量用油的情況下，石油需求大增，電動車的優勢亦愈來愈明顯。

另外，比亞迪在中國發展電動車，可說是佔盡地利因素，因發展電動車必需要有完善的配套，政府的支持十分重要，另外，若政府肯帶頭使用對推廣很有幫助，現時比亞迪的電動巴士已經行走在中國多地的公路上，由公共交通開始發展，可見政府對電動車是正面及支持的，然而，中國政府在支持電動車背後亦有個重要因素，就是石油。

中國並非產油大國，未來的石油供應難以滿足中國的汽車需求，而發展電動車就成為辦法，同時中國在西藏擁有不少能生產電池的鋰資源，若能用電動車取代傳統燃油車，中國對石油的依賴可減少，對別國的依賴能減少，從整個國家發展的戰略角度分析，中國發展電動車的誘因並不少。

同時，中國是政府主導的國家，要建立配套及支持業界，比資本主義國家更容易（在西方國家，石油業的既得利益者並不希望見到電動車的出現）。

投資中國的企業有一個要點，就是順從中央的方向，這不是指個別一兩個政策，而是一個大方向，因這會對企業的長遠發展有重大的影響。

比亞迪在新能源汽車方面，經過幾年的發展開始有起色，混能車銷情理想，而電動大巴在政府支持下銷量亦理想，而部分歐洲國家亦開始試行比亞迪的電動大巴（這是有利的指標，因歐洲的標準甚高的），雖然只屬起步，但情況不錯。

現時比亞迪的新能源汽車遍佈全球6大洲、多個國家和地區，其中包括美國、德國、 英國、日本等主流汽車強國市場。

所以，我睇好這企業的電動車，但並不是一兩年就見到收成。

至於自駕技術，見集團都一直有同科技企業合作，相信發展上都係正面。

但這股經常都處略貴水平，大約去翻$135先算合理，如果真的好想買入，現價小注月供好了。始終現價投資風險高，回翻先考慮正式買入。

或者，你可留意下中國電車（2845），這基金的目標是追蹤Solactive中國電動車指數NTR「相關指數」表現緊密相關的投資回報。

持股中最重就係比亞迪A股（002594），以及與中國電動車產業有關的股票，中國因為能源問題，長遠一定要發展電動車，這是大方向，故此股有一定投資價值。

此股現價合理區頂至略貴。無貨可以現時入少少，到有明顯回調才再慢慢加注。

潛力度是有的，但會比較波動，如投資宜慢慢分注，可長線。

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Q22104：

老師你好！岩岩開始睇你既書，好似展開左我人生新既一頁，原來一直以來既理財觀念（淨係識得放錢係銀行儲）係好old school同好無效率。依家將你一本本書慢慢睇，希望可以快啲財務自由啦

小妹25歲，月入4萬，家用一萬，用一萬（下個月開始想用少啲儲多啲)，儲兩萬。

黎緊應該會同男友買樓，想買約7-800萬既樓，有首期，希望可以快啲供完，唔想負咁耐債，其實睇完書真係好唔想供樓，覺得要借錢再負咁耐債呢件事好矛盾，更無奈樓價愈黎愈唔合理，但又想有個安樂窩

1。儲蓄約15萬；需要再拎錢出黎投資嗎？

2。美股：少量voo

3。睇完老師你講既野，想試下月供股票
你覺得我每月供
$5000 （2800）平穩增長股
$5000 （3067）潛力股
如何？

4。如果二人都用呢個組合投資，可以加快供完層樓嗎（男友都係月入4萬）
希望你可以比啲意見我，謝謝呀！

龔成老師：

你現時25歲，係累積財富的黃金時期，你要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

你盡快加儲蓄到每月$2萬，是正確的。

1）你表示「有首期」，是否已另外預左一筆足夠的資金，去準備買樓，我假設你已準備好，餘下的$15萬就可以投資/等投資，不過，我會較建議你等完成買樓過程，先開始投資。

另外，現時低息環境，其實唔需要太急去還錢，你照正常速度去還錢就得，資金可以用作增值。

2）VOO可長線持有。

3）可以，這兩隻都是不差的選擇，但現時好睇你會幾時買樓，而決定投資多少，留現金多少。

4）你概念上不用想著「想盡快供完層樓」，你只要照正常速度去供樓就得。每月保持進行財富增值，照上述月供模式進行，就得。

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Q22105：

你好龔成老師, 首先感謝你的無私分享，令我有希望可以有天財務自由。

先跟你分享我的現況

工作方面：我今天25歲，月收入13K，上年原本收入18K，但因為轉行由低做起，希望將來可以收入更穩定，所以即使收入下降仍堅持轉行。

我亦有PT工作，大概月入3K。而今年9月我打算花約80K讀PT PGDE，預計2年後畢業後起薪點可以升至30K。

儲存方面：我答應自己每月要儲14K，預期3年後有500K。

資產方面：我現有資產350K，當中股票佔6成，3成是銀行定期，其餘是流通現金。股票比例:

1) 316, 買入價119, 股數419
2) 823, 買入價62.76, 股數131
3) 1177, 買入價7.73, 股數1414
4) 2388, 買入價24.4, 股數1447
5) 2800, 買入價26.37, 股數2301
6) 3067, 買入價17.6, 股數692
7) 3988, 買入價3.07, 股數3252

目標：我期望3年後可以儲到一百萬，與男朋友夾份置業再結婚。

1) 請問老師認為我的方法適當嗎? 有更快達到目標的方法嗎?

2) 請問老師認為我的股票比例恰當嗎? 有需要更集中投資/賣走哪隻股票嗎? 我暫時只有穩定地月供1177及3067各約$2000。謝謝你

龔成老師：

1）現時的股票與現金比例，適合的，持有的股票都是有質素的股，但你25歲，其實未必適合持有收息股，因此，中行（3988）這類收息股，就未必是最好的選擇。

至於大方向，基本上無問題的，但由於你轉左工，收入減少，你要睇下自己能否做到每月儲$14000的目標，如果可以做到，相信3年資產達至$100萬，可以的。

2）比例基本無問題，由於你3年後要資金，因此不能太過進取，你預潛力股與平穩增長，各佔一半就可以，潛力股不能太多，反而當你買完樓後，資金可以更長線投資，到時可以再增加翻潛力股的比例。

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Q22106：

Hi老師，最接近神的男人
因2年前無意中係fb識到你

另外，知道你聽過好多 多謝你的人留言，
我都一樣
我都好想多謝老師！同埋多謝我自己！

我有間居屋 供緊， 在職媽媽
小朋友x2 有一個工人姐姐
以前就算好慳好慳，
都儲得好小錢！

人工唔高 只是普通文職 ，
但我2年內竟然都儲到多達十萬以上！
都係你帶來的正能量影響

除左正職外，亦多層面地搵到額外收入（如投資，網上填問卷，任務/網店/etc....）
真係好多 原來增加收入來源係好重要
，
而我也揾到真正搵錢方法 好開心）
為了令自己收入更大，我偷時間去投資自己身上！去學習不同知識！
賺取更多額外收入！
多謝你無私奉獻

龔成老師：

哈哈，太誇張了，其實我做的事不是好誇張，我原本都是好普通的人，只是我比一般人更加努力，希望你都要明白，好多事情你都能做到的。

見到你有正面的影響就太好了，你最重要是保持進步，無論知識，以及財富。

你現時的方向正確，同時，你應該思考一些長遠增加收入的方法，例如自己在現時職位上的發揮，有無進步的空間，長遠的事業發展怎樣。在自己的能力上，以子職業上，都要從長遠角度出發，加油！

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Q22107：

你好，有些投資問題想求你指教

我月入3萬，太太月入7萬，有兩個3歲小朋友。我有層自住樓，貸款金額仲有500萬，每月供$18000左右。因為我人工唔夠借，所以太太是我擔保人。

另外，我太太和她的家人有層已供完聯名物業市值720萬，但她家人住緊。

現在，我哋想喺太太和家人的聯名物業按揭貸款，之後買入的士（的士牌連新車約$550萬）收租作投資，但我們現金儲蓄得50萬其餘就按揭借回來，你認為可行嘛？

以我的背景會唔會好大風險？還是作其他投資好呢？

謝謝你的賜教

龔成老師︰

我相信你年紀都唔係太大，應該係年青至中年人士的階段。

在這個年紀，其實借貸比例高少少，都係可以。你預總負債，最多可以去到總資產7成。從負債風險角度，只要你做到7成以內，風險水平都係可以接受。

所以，你要計一計數，所有負債，比起所有資產的市值計算。如果超過7成，就是開始高風險。

但你要留意，的士牌過往是增值類別，而家已偏向收息類別(增值都仍有，但不算多)。

本質上，的是牌可以不斷有租金收入，而這個租金都會按貨幣系統的向上，而不斷向上的，但行業近年出現了叫車程式等新的競爭模式，對佢點都有影響。

所以，在長遠計，佢的增長能力只是中等，視為收息類的資產會比較好。

以你們年青至中年年紀，我比較建議集中係一些較有增長力資產，例如一些有增長力的優質股。

投資的士牌唔係唔得，但佢增長力唔會好強，財富增值效果，現時未必有優質股咁好。

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Q22108：

龔成，你好啊！好緊張，希望你會答我呢個投資初哥問題

我目前有HKD80,000資金專門預留作為投資用途，宜家30歲，希望係2022年2月前投資而賺到HKD160,000;請問有咩嘢建議？

我之前有月供股票買盈富同CLP,都有小量投資美股，只限tesla, ARK及台積電。

Thanks!!!!

龔成老師︰

我地做財富增值，一般希望做到架合理回報，係每年增長10-15%。你現時這個目標(1年升倍)，用股票投資去做，風險會好大，較難達到。

而且，1年係一個好短架時間，就算再優質股票，都要時間升值。1年太短，好易會有股價波動風險，令最終回報不確定性好高。

如果你無其他增值方法，建議你按部就班，透過月供去買入優質股，去為自已資產作增值。

你過往投資股票，都係有質素，用來增值係可以。但以你30歲年紀，應以增值為主。中電(0002)增長力不高，未必太適合你。

建議你用「平穏增長股」 + 「潛力股」作組合，去創造一個增值平台。

現在你每月先用5成儲蓄做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

至於餘下的現金，就等機會，當大市出現一定程度的下跌，就可以動用現金去投資，在平宜價加大力度掃貨，然後長線投資。

另外，我建議你加強每月儲蓄，這是重要的。

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Q22109：

你好呀, 老師, 我今年29, 有以下兩件事情想各你請教:

1. 想與姐姐置業 兩人月入共7萬 流動資金約有100 萬, 本住青衣區, 想買樓齡不超過20 年的, 正考慮藍澄灣, 同埋想問2人自住, 建議入手呎價為多少

（實用面積為500呎會過大負擔嗎？ 想做9成按揭，另想問下老師你覺得此區樓宇有升值潛力嗎？ 由於是第一次置業，想先請教老師有何建議?

2. 另外，因父母抽到居屋，費用為200多萬， 父母正考慮做多少成按揭，如一次過付款，流動資金便所剩無幾，但做按揭又要俾利息，所以想請教老師

建議按幾成才合適呢？

謝謝你的解答!

龔成老師︰

1) 青衣區內大型屋苑唔算好多，成個區潛力度只算中等。但東大嶼計劃落實的話，有機會刺激到這區樓價上升。

藍澄灣質素算中等，佢距離港鐵站較遠，係一個扣分地方，但整體算係可以。

但你這個作為自住樓，我建議較從你自身需要作出發點，去作出考量。你要諗這間屋，係唔係適合你長遠需要，講緊係未來5-20年。

呎吋方面，只要唔好太細(少於300呎)，符合到你生活要求，咁就可以。另外，我地自住樓一定要堅守一個大原則，就係長線要"供得起"。如果可以的話，置業係無問題。

2) 現時貸款息口在低位，無論係你和你父母，我都建議盡量做高成數貸款，去空出更多資金，做財富增值。

如果你父母本身好怕風險，就將按揭成數調低，但其實在財富運用上，高成數會較好的。但要留意，你自己買物業時，高成數按要比按保，你要平衡翻。

雖然高成數按揭表面上，係要比多左利息，但我地要從機會成本做考慮。你利用低息貸款，空出來資金進行投資增值(投資優質股)，去爭取更大回報，相信長線財富增值效果會更理想。

同時，你父母都可以因此留下更多資金，以備不時之需。

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Q22110：

Hi 呀Sir你同唔同意1211黎緊要加強品牌宣傳，佢銷量好似唔夠多，我明白佢有技術，但始終作為買家都想要多人識既牌子咁。

比如比亞迪做公交車，人地買左會唔會覺得自己個檔次低左

龔成老師︰

其實比亞迪(1211)品牌，的確有改善空間，特別係在國際市場。

但由於佢有技術，這方面係佢主要勢所在，品牌雖然唔算好強，但無損其投資價值。

而且，集團將來未必只係集中係出售新能車，可以會慢慢加大電池和新能車相關技術銷售。故零售品牌的強弱，未必對佢影響十分大。

其實，比亞迪其中一個往後的發展，就是「賣電池」，即是同不同的車企合作，而這方面的發展，自己的品牌，未必是核心。

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Q22111：

龔成老師，你好！距離上次請教問題，原來已經有1年7個月，最估唔到既係呢段時間自己既資產價值升左有65%(105->175)。主要係將過去持有既現金部分轉左去股票+每月部分剩餘資金作月供

所以出現左較大既升值。

一、打算準備置業，而因為我目前有接近6成既資產都係股票，因此若要置業就需要放左一D股票，目前股票（買入價，未扣除過往收息）如下：

完美醫療[email protected]，24000股
騰訊700@408，400股
銀河[email protected]，1000股
盈富基金[email protected]，6910（月供緊10000）
中生製藥[email protected]，10000股
小米[email protected]，3000股
建設銀行[email protected]，10000股
阿里巴巴9988@176，100股
港鐵[email protected]，1449股(月供緊3000）
閱文[email protected]，406股

我有考慮既係因完美醫療同騰訊升幅較大，再接觸到較平宜價較難，所以計劃：

1.先放左升值潛力無咁大：如建設銀行、閱文集團；

2.現時買入價與成本價相距較近：港鐵、阿里巴巴、小米

3.再考慮剩餘（優先考慮銀娛，及部分盈富基金）的股票。

你覺得呢個安排會唔會較好？

二、由2019年11月開始月供到而家，見盈富基金佔現時比例較大，想降到3000/月，因為澳門月供股票成本較貴，50hkd/隻/月，

唔想月供分得太散，想10000就分別5000福壽園，5000港鐵。會唔會都可以？但若果成功置業，到時候可能只月供到3000-5000。

三、最近睇完你本《80後千萬富翁》，好有感觸，特別係我對現時份工完全感受唔到滿足感，甚至厭倦，現時一有時間就會睇報表，樓宇相關資訊，

目標向住有基本財務自由後辭職。感謝你本書再俾我動力去向股票，樓宇，老闆方向發展。

龔成老師︰

一) 你的策略，有部份需要修正。

我地考慮持有邊D股票，要從佢是否適合你、組合平衡性和現價平貴(而唔係睇買入價與成本價的差距)，去作出考量。

你還未到30歲，建行(0939)這類收息股，唔適合你。閱文集團（0772）確定性較高，可以減持少少。

完美醫療(1830)現價偏貴，加上佢佔你組合比重較高，我都建議你沽出部份。

至於餘下股票，持有價值差不多。若你有需要進一步套現，你可以按比例去每隻沽少少。

二) 你這個調整，都可以。暫時你就用你新的調整，去繼續進行月供。到你置業後，才按需要減少月供供款，就可以。

三) 本書能幫到你就好，記住要做好財富增值，唔係短時間可以做到的事。要保持學習、維持現有投資習慣，你自然會一步步走向財務自由。

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Q22112：

你好！ 家父將於4年後退休，佢想我幫佢用1百萬做投資，希望長期收息亦可有小許本金增長。

80% 穩定收息
303 vtech 15%
778 置富 15%
1310 香港寬頻 12%
941 中國移動 12%
2638 港燈 15%
2800 盈富 11%

20% 增長股票
1810 小米 7%
981 中芯 3%
823 領展 5%
066 港鐵 5%

請問以上可以嗎？定比例或股票有些轉換會更好？
Thanks！

龔成老師︰

由於你父親，尚有4年就退休，投資上應要較保守。

你現時持股和配置，大致上都可以。但盈富(2800)唔係收息股，佢派息平均只有2-3%，但有穏定增長力，可持有。

另外，中芯(0981)和小米(1810)雖有質素，但波動性較大，不宜持有太多，故不要再加注。

現時大市只在合理區，資金唔好盡用。最好留有部份，一方面，可以等大跌市出現時，用來掃貨。另一方面，你父親都應該留有一定現金，以備不時之需。

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Q22113：

龔成老師你好，我想請教下你，我已經賣左我既單位，宜家手頭上現金有130萬，我和先生的入息加埋有6萬，我地想買返樓

但係樓齡新少少已經去到700萬，供唔起，我地打算租住先但係又驚上唔返車，請問我地點做會好d？

龔成老師︰

若現時財政，不足以直接承擔心目中的理想單位，你有2個方法。

你可以先購買一個較細單位，之後放租去「以租養樓」或自住。另一邊，就用優質股繼續增大個資金，之後才用較高成數去買大屋，令自己可以供得起。

這樣做，可以有平倉樓市的效果。你們資產，相對受樓價波動的影響，就會較細。當你地將來再換物業，會較有預算。

另一個方法，就係直接用優質股去增值。現時以租金回報率計，股市值博率會較高，潛在回報都會較大。

但由於佢同樓市，唔係有直接關聯。若長線樓市升幅跑嬴股市，變相反而令你置業成本上升左，得不償失。

你要自己衡量下，邊個方法會較適合你。

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Q22114：

本人49歲，丈夫51歲，一子將升中學。夫婦兩月入約15萬。在何文田擁有一物業，以丈夫名下持有，仍欠銀行180萬。

我與丈夫現共有公積金約700萬。現金260萬，定期200萬，基金保險200萬。我自己有9手滙豐股票、1手工商，1手港交所。

丈夫常想多買一層樓，因現單位不夠住，想多買一間三房單位，何文田單位出租。但我想以我們的年紀，再重新供一間樓是儍事嗎？

最近見大埔一大屋苑800呎單位，售950萬，26年樓齡，可考慮嗎？

龔成老師︰

其實，每個人都有自住需要，一個適合家庭長線生活的物業，係需要的。你用現時方法，買入一間3房，再將現有物業放租，係可行。

你現時有一定的現金，只要利用作首期，餘下部分現金，你每月供款，我相信可以應付，但的確，每月支出會增加左，你要計好數。

而你現有物業按揭$180萬，將其放租，我相信每月都有基本的正現金流，可以幫少少你每月供樓部分。

另外，如果日後能善用公積金，無論作為部分還款，又或投資一些能產生現金流的工具，都能有助你供樓的。

但當你再買入一個物業時候，你成個財富組合，就會偏晒係物業類，出現過度集中性風險。故你在買入新物業後，長遠來說，加大翻優質股的投入﹐去令財富組合回復平衡。

另外，你現時持有股票，都係有質素。但你要留意，任何股票、任何行業，我們都不應太過集中，因為一個行業就算更有優勢，也有機會面對行業週期及突發風險，太集中會對你整個財富組合不利。

因此，你要建立一個平衡的投資組合，當中有不同的類別、不同的行業，這是最好的平衡風險方法。相同行業不可佔組合多於30%，而單一企業不要高過15%。

你現時明顯，係偏重左係銀行股，未來要加大其他行業股票佔比，去平衡翻個組合。

以下是一些適合你的股票，現價都在合理區，可分注入貨。

平穏增長股︰金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)

現時大市只在合理區，資金唔好盡用。要留有部份，等大跌市出現時，可以用來掃貨。

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Q22115：

龔sir，我是你的學生，想就爸媽的情況請問你意見：

爸媽是退休公務員，60歲，有長俸(每人每月約$15,000)。他們持有一個單位，市值約$1,000萬。下年中他們將搬來跟我一起住，請問他們應該：

(1) 將樓放租，租金大概$20,000/月，每月$2,000管理費；或

(2) 將樓放賣，將部份所得資金(大概$700萬)換入保守投資股票組合，希望有4-5%年回報，換取現金流。

請問那個方案較適合他們的情況？如是(2)，請問除了港燈般的公用股，還有那些是最穩健的收息股？因為就算領展置富這些近年都比較波動，謝謝

龔成老師︰

你父母由於會跟你同住，所以無自住樓需要，其實用分法1和2去處理，都係可以。

若你父母透過長俸和租金收入，已經足以應付基本生活支出，我會建議一動不如一靜，用方法1就可以。

相反，若現時長俸金額和他們生活開支，係有一段距離，你就可以考慮用方法2。

另外，你可以考慮將層樓加按，套現部份資金，去買收息股(最好係方法1，不足夠支付生活才用)。

但由於借貸始終有一定風險，唔好按太多，大約2成左右好了。同時你要明白，這樣會令你父母負債增加，風險會增加。

另外，如果你投資的股票不幸股價下跌，你就會出現「賺息蝕價」，對你不利。

同時間，如果日後加息，又或你收息股的派息減少，都會令你得到的息差回報收窄，你的回報會減少。

你要從實際情況和風險中，取一個平衡的方法。

以下是一些有質素的收息股，給你作參考。

目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）或收息基金(3110)都可以。

如果你能承受到風險，有些更有超過8%、10%的高息股，但股價就略有風險，要自己衡量，佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、互太紡織（1382）等（記住，股價略波動，只能小注）。

領展(0823)都可以考慮，但因為佢都有一定增長力，所以股息率未必太高，你要留意這點。

我較建議方法（1）。

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Q22116：

我想請教，以收息股為例

我既3號仔，早前收左利息，我係咪應該將息做investment ，Otherwise 就achieve 唔到個compound effect ?謝謝你

龔成老師︰

其實複息效應，係分2部份。第一部份，係企業賺到錢，攞去再投資在業務上，創造更多盈利。

另一部份，就係你所講的派息。這部份，就要投資者，將這筆資金去再投資，去創造更多財富。

但如果你持有股數不多，收到股息可能較少，不足以買1手股票。你可以將這些股息先儲起，到有一定數量，目標股票價值又合理，就可以出手。

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Q22117：

龔成老師: 現時持股組合中，有1928金沙 $33.9買入，但擔憂政治風險影響續牌，以至可能帶來毀滅性打擊，

眼見880 澳博股價下跌不少，值博率上升，請問是否換馬較好?

龔成老師︰

金沙(1928)無論在賺錢能力、規模、物業質素和協同性等等，都係優於澳博(0880)。

現價計，雖然澳博值博率係較高。但長線計，金沙(1928)增長相信會較好，我比較建議用金沙，作為長線投資目標。

至於澳門賭牌問題，我係課堂上，都有課程的同學們分享過。簡單而言，佢成功續牌機會，會係較大。

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Q22118：

龔sir, 有事想請教你意見。我將會離職，公積金約有40萬可選擇取回或者繼續存放於景順，目前都係放高風險的100%環球股票基金。

僱主供款30萬幾（我唔洗供），而家收益9萬幾。

請問我應該選擇取回所有現金再作其他投資？（扣取放回MPF的錢之後應該還有28萬左右可以取回）還是應該先繼續放，等個市好啲再取出？（佢五年內再隨時取回）, 先謝

龔成老師︰

首先，你按翻人生財富配置就得，睇翻自己年齡情況，是否適合說基金的風險度。

另外，你可以睇翻隻基金表現和目標，去做決定。

例如投資的資產類別、投資策略、風險程度、市場、費用成本、以及過往的表現。

你可以睇佢過往5-10年，如果回報係比主要投資市場高，有機會值得繼續放在公積金戶口投資。

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Q22119：

老師，請問你有沒有覺得最近市況有點過熱，大市市值有點偏高？

我留意到HSI的市值已高達17倍，比以前一般10-12高出不少，另外一流的公司市值升很多不在話下，但連不少質素很好的2線公司都有2-3倍的升幅，

例如中國軟件，中遠海控，這情況令我擔心市場正在開始形成泡沫。

針對這種情況，我繼續保留質素很好的公司，但我應該把手上投資組合中質素一般的股票賣出，換成現金還是換成較好質素的股票比較好？

現在我有1百萬股票，1百萬現金，我希望5年後能夠增值成1千萬，跟隨老師你的步伐，請問我怎樣做才可以達成目標。感謝你的時間和思考，如果上面寫得不夠清楚，請見諒。

另外一提，在我只有十萬時看百萬富豪，給予我希望及目標，最終我得到百萬，果然意念成就事實。

現在，我正在看千萬富豪這本書，給予我新的目標，而且我已經不會再覺得是希望，而是信念，必定能做到的信念。

感謝你，這些都是因為老師影響到我。

我現在是創業，會計師樓老闆之一，算是正在做創富類的工作吧。

我想變得更好。

龔成老師︰

先恭喜你，達成首個理財目標，成為百萬富翁。

由於近期恆指加入不少新成份股，令到PE合理區，都作出相應調整。你預13倍左右，算係合理區底部。

中國軟件國際(0354)和中遠海控（1919）係貴，但整體大市依然算係合理區，暫時唔見有好明顯泡沫。

你持有優質的股票，應長線持有。但較一般的股票，若持有比重較多，可以考慮換碼至其他優質股

其實，我地投資股票，就等同投資一間企業。係要時間，比佢慢慢成長。一般希望做到架合理回報，係每年增長10-15%。

你現時這個目標，用5年將財富由200萬，增值至1000萬，用股票投資去做，風險會好大，較難達到。

其實，正如《80後千萬富翁》書中所講，要致富其實有5條路，投資只係其中之一。

而生意，都係其中一個出路。一盤生意打理得好，回報係可以遠超投資優質股，所以你想達至你的1000萬目標，可以先從自己盤生意著手。

若再用空閒資金，才用來投資優質股和物業，令財富組合更平衡，咁就可以。

如果你這筆100萬資金，係已經諗住預留去投資優質股。你可以先儲起，因為現時大市只在合理區，你可以等有明顯回調時，才用來慢慢分注入貨。

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Q22120：

老師，不知不覺就過左2年多没有message你, 其間我有睇你書及留意你facebook

亦成為我這幾年的鼓勵，現在有些問題想請教你意見, 我同男友想在明年初結婚, 我們都打算未來幾年內移民, 我們打算未來1-2年生BB,

我男友想買樓, 他會用大部份積蓄, 但我反而叫他租樓住, 因為咁様，cash flow會較多, 而且怕幾年後樓價會跌, 放樓也不容易, 一買一賣涉及很多費用, 又要用錢装修

我們這個情況, 你會有甚麼建議? 贊成我男友買樓嗎？還是盡量租樓, 留多d cash係手?

因政局常變, 而買樓有3年禁售期, 因為我才建議男友租樓, 但他不喜歡租, 只想買, 你意見如何? 這刻可怎樣為將來同移民打算?

龔成老師︰

過幾年樓市升跌，無人知。從自住角度，若你係有實際生活需要，而有"供得起"，置業都係可以。因為除了優質股，物業都係一種資產，都係可以幫到你累積財富。

較理想的情況，就係在置業同時，可以留有一定優質股係手，保持增值。令成個財富組合，唔會過於遍重物業，因而造成過度集中性風險。

但其實，你距離移民只有幾年時間,如果移民時，你可能不會保留任何香港資產，我就建議你地租屋會較好。

加上一買一賣的成本高，同時無人知樓市到時是高是低。

因為本身樓市有一定波動性，加上装修和買賣成本都高，還有額外印花稅等問題。為幾年生活，而去置業，未必真係值得。

你反而用移民前的幾年時間，將資金投資一些優質股，去幫你移民前做些增值，相信會較好。

而你男友想買樓，我估有機會係從投資角度出發。但其實現時樓市算略貴，整體租金回報率不高。投資值博率計，會係股市會較高。若他真的有從投資角度考慮，你可以提一提他這一點。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

嗨大家，最近過得還好嗎？其實現在我已經很少發關於社會或政策等的評論，第一個是因為這社會太多人缺乏尊重的教養，二來是我的想法有時候比較主觀，但關於近期疫情看到的一些現象，一些特別的想法想要跟你們分享，不管是社會上或我身旁的朋友，有些言論與舉動我認為大家可以自我思考一下。
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先說一下每天接受資訊的方式，我會看當日中央疫情指揮中心的記者會或新聞稿，確認一下確診人數跟分佈，還有相關政策跟防疫規範，接下來其他的訊息可能就是來自朋友的貼文或限時動態等，僅此而已。
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首先我想要先點出一點，這次Covid-19疫情，我們共同的敵人是「新冠狀病毒Coronavirus」，不是你身旁的朋友、不是台灣人們、不是中華民國政府，更不是其他國家，我明白大家對於確診的恐慌心理與害怕，對於未戴口罩或者未做好自主管理的民眾，當然必須教育與懲處，但這不應該造成民眾之間的仇視與對立，危害到大家的生命危險是他的不對，對於暴力、對於激進言論，大家在出口之前還是需要三思。
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而對於政府政策不夠完善或能更好的地方，大家有權利做出建議、爭取與討論，但是不論是政府或者是台灣兩千三百萬人民，我們遭遇到的時間點跟事情都是一樣的，你站在你的角度你會有覺得不足的地方，他站在他的立場他會有認為犧牲的部分，但這時候公共的利益絕對是大於你私人的利益，沒有一項政策有辦法滿足兩千三百萬人民的需求，比方說第三級警戒的停業，你的營業損失，你的食材、成本、人力；學校停課，營業午餐農民的虧損、家長照顧的難處，線上課程設備的城鄉差距等，只要一脫離原本的日常很多問題的延伸這絕對是必然的，原本的你已經具備應付好所有平常會遇到的問題的能力，所以面對現在的狀況你才會手足無措，但在要求別人幫助與補償的同時，是不是自己也做出努力與調整，自我進步與成長，這樣大家都會更好一些，多一些包容，因為不是只有你遭受疫情的影響，我重申一次，我們的敵人，是病毒。
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沒有人的生活在此時此刻是輕鬆的，每個人都脫離了原本日常的作息，無法出去用餐、無法自由自在的活動，甚至口罩的悶熱感與疫情的恐慌感，沒有一個人是好受的，不要覺得只有你自己在遭受這樣子的日子，每個人都很努力的在配合防疫與努力在生活上找到出路，你絕對也可以，不是整天只是仇視與謾罵。
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再來就是，當然我對於我們國家的疫苗等部分也有些異議，但沒有必要一直把台灣值不值得驕傲這件事搬出來。台灣人的資訊量很自由很氾濫，導致太多人很健忘也很激進，去年2020年全球疫情最嚴重的日子，我們台灣防疫是世界爭相報導的典範，而意外是絕對機率上會發生的，再怎麼進步優秀的國家都會淪陷，尤其現在全球的疫情依舊嚴峻，沒有必要因為一件事情，或一點的錯誤就把國家價值或者人民的向心力拿出來評斷，ˋ每個國家不同，人民的風俗民情也不一樣，防疫政策不同，每個人都很努力，第一線醫療人員、政府官員，還有謹慎防疫的每一個人，所以批評與貶低我覺得是沒有必要的。
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長期處在家裡絕對讓很多人不適應，但其實並不需要一直鑽牛角尖的覺得說，沒辦法出去玩很痛苦、沒辦法聚餐歡樂很糟糕，這有什麼糟糕的呢我真的很不明白，現在疫情就是來了，沒有人希望他來但他就是來了，你這一生也不希望再碰上了，或許也不會有機會再碰上了，用這多出來與自己獨處的時間好好思考，好好規劃自己，像我就在想說疫情過後我想要做什麼事，我想要給自己什麼目標，我很期待，而疫情的當下，我可以躲在家偷偷充實自己，而不是放著自己懶散、墜落，不覺得這是很考驗你自己的能力與素養的時候嗎？每天只會謾罵與批評，太多人還是在努力的。
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對於承受壓力與風險的醫療人員，大家感謝之外管理好自己是最重要的事，對於承受損失的農民、孩子等，你能不能盡一點微薄的能力幫台灣人民更好，這或許也是你可以思考的問題。
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在恐慌的當下保持冷靜、對失控的世界秉持理性、在無依的獨處懷有自律、對需要的人們給予力量，這是你現在能做的，也是我在做的。
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其實我想要說的事情真的很多，但我相信會在這的你們都有思考的能力。
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祝台灣防疫順利，也祝每個看到這篇文章的你們，平安健康。
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#台灣 #台灣 #防疫 #疫情 #covid19 #自主管理 #平安健康 #taiwan #coronavirus #pandemic #virus #confirmedcases #台灣加油 #fighting #words #wordporn #writing #新冠狀疫情 #新冠狀病毒

立法會第三日辯論《施政報告》致謝議案，我就教育、青少年發展、市政服務及公務員福利待遇方面發表我的看法和意見。
教育局早前建議向全港公營及直資中學提供一筆過二十萬元津貼，讓學校推動STEM（科學、科技、工程及數學）教育。我歡迎這項建議，但政府亦須深入考慮一些實際操作問題，包括資源問題、學生興趣以及師資培訓等，才能有效加強STEM教育。至於專上教育方面，我希望政府加強監察自資院校的財政開支，並確保受資助的課程有足夠的師資和其他配套設施，以保證課程的質素。
同時，政府也應採取更多適切措施，協助學生建立積極正面的生活態度，支援學生精神和發展需要。
就香港地區規劃而言，我希望政府能夠重新檢視地區規劃與居民實際需要出現落差的問題，積極研究如何提升現有市政和文康服務。我曾再三在議會上要求政府正視居民的需求，在大圍興建綜合市政大樓，雖然我的議案獲得跨政黨支持和通過，但政府依然漠視我們的訴求，加上改善街市管理計劃進展緩慢，我認為政府有必要全面檢討現時對社區設施進行的規劃。
我亦感謝香港的公務員團隊過去一直盡心盡力服務市民，希望政府能繼續完善公務員的福利待遇，以維持公務員團隊士氣，以及優質的政府服務水平。
以下為我的發言全文：
主席，我會先講講教育和青少年發展。《施政報告》建議為每所公營中學提供一筆過20萬元的額外津貼，促進推行科學、科技、工程及數學(STEM)教育。對於政府在教育方面投放資源，我絕對歡迎，但希望政府同時考慮實際操作問題，撥款予學校推行有關計劃的時候，校方在其他資源方面是否能夠配合，包括是否有足夠教師和技術人員推行STEM教育？是否需要加強與STEM教育相關的師資培訓和再培訓？推行相關校本計劃會否加大教師的工作量，為他們帶來沉重負擔？如何提高學生學習STEM的興趣？以及學生修讀STEM學科的出路如何？這些問題政府都需要一併考慮。
專上教育方面，《施政報告》提出，增加資助考獲入讀大學資格的學生修讀指定專業或界別的自資學士學位課程，由現時每屆約1千名增加至3千名，一方面可以減少因大學學位不足而影響學生升學的情況，另一方面有助補充某些專業人才的不足，同時亦有助紓緩自資院校面對的財政壓力。然而，政府必須加強監察自資院校的財政開支，確保公帑運用得當，並應全面檢視現時在計劃下受資助的課程，是否有足夠的師資和設施，將來納入資助計劃的新課程，同樣應有充足的相關配套，以保證課程的質素。
主席，近日接連發生多宗學童自殺事件，不少人聽到這些新聞都會感到心痛。今年《施政報告》亦有提及要加強學生的心理健康，政府已於本學年開展「醫教社同心協作先導計劃」，由跨專業團隊協助學校支援有精神健康需要的學生。我會支持政府採取更多適切措施，預防學生自殺及促進學生的心理健康，同時希望政府繼續研究如何進一步減輕學生面對的學習和考試壓力，確保學生能夠在健康愉快的環境下學習和成長。
接下來，我會談談市政的問題。近年的《施政報告》都有提到要改善公眾街市營運及管理，但似乎一直未有好大的成效。今年《施政報告》指出，政府會繼續改善現有多個公眾街市的硬件和管理。過去，我多次在議會作出跟進，包括於去年11月提出議員議案及口頭質詢，促請政府在大圍興建綜合市政大樓，提供街市、康體設施、安老護老中心、幼兒園、停車場、圖書館等方便健全及殘疾人士使用的設施，議案獲得跨政黨支持和通過，但遺憾民政事務局局長和局方代表當時均未有出席答辯。
事實上，市政局和區域市政局解散後，民政事務總署負責部分地區服務提供和設施管理，公眾街市以至綜合市政大樓正是地區設施一部分，希望政府能夠重新檢視地區規劃與居民實際需要出現落差的問題，積極研究如何提升現有市政和文康服務，並應再三考慮在有需要地區興建綜合市政大樓，提供適切的社區服務和設施，滿足居民日常生活需要。此外，為抗衡領展獨大，社會有聲音要求政府考慮復建街市，並獲跨政黨支持，但《施政報告》只提出改善現有街市，根本沒有對症下藥。而政府改善街市管理計劃，進展亦十分緩慢。
不少居民對於很多社區設施和服務都有強烈訴求，因為他們實在忍受了很多年無街市、無圖書館、無球場、泊車位嚴重不足等，對他們的日常生活造成很大困擾。所以，按地區人口結構的變化，對社區設施進行規劃是非常重要。
《施政報告》指出，政府在未來5年會增建或重建26個體育及康樂設施的項目，另外會就15個項目進行技術可行性研究。政府增撥資源，在地區增建體育設施，我當然歡迎，同時亦希望政府能夠盡量做到資源平均分配，適切照顧各區居民的需要。有沙田區議員反映，現時大圍連一個康文署管轄的露天籃球場都無，我希望政府能夠全面檢視區內人口增長與康體設施需求的情況，完善現有地區規劃，增撥資源，為居民增建康體設施。
地區行政方面，我認為，單靠增加撥款並不是改善地區行政的良策。因為問題核心不是錢是否足夠，而是民政事務局過往未有做好統籌地區的角色，各區的部門各自為政，地區問題得不到妥善處理。或者今屆政府未必會積極回應這個問題，但我希望下屆特首和政府能夠正視有關問題，讓下屆民政事務局局長在地方行政上，能夠有更大的承擔，決心改善地區管理。
講完地區行政，現在我想講公務員方面。今年《施政報告》只有兩小段的篇幅談及公務員隊伍，新措施包括政府將加強為公務員提供的臨床心理服務，並增設專科牙科手術室。事實上，過去有不少公務員及工會曾向我反映公務員的福利待遇問題，包括醫療福利不足、服務質素和效率未如理想等，我希望政府能夠正視有關問題，全面檢視及完善公務員的福利待遇，以維持公務員團隊士氣，以及優質的政府服務水平。
主席，我認同特首在《施政報告》所講：「政府能夠落實各項惠民措施和推出公共服務，全賴一支團結高效、優質專業的公務員隊伍。」近年社會上的訴求越來越多，市民對政府的期望亦越來越高，加上近年政府就各個政策範疇，推出多項政策和措施，以回應和滿足市民的訴求和需要，令公務員的工作量增加不少，但他們都能夠保持，甚至繼續提升效率和服務水平，實在值得讚揚。期望公務員團隊能夠維持良好士氣，在下一屆政府繼續為市民提供高效、優質的服務。

今(1)日立法委員林佳龍在內政委員會針對台中中區都市更新問題質詢內政部蕭家淇次長與財政部。林佳龍指出，精省後，省有財產移轉為中央部會，多數財產移撥後與地方整體發展脫節，財政部應移轉原屬省府財產所有權予地方政府，或盡速無償撥用原屬省府之不動產用地予地方政府管理運用。

首先林佳龍質詢蕭家淇，過去省府用地移轉給中央後，中央只是管理，尤其在縣市合併後沒辦法配合都市整體規劃，阻礙都市的發展，例如台鐵高架捷運化後，台中火車站前面干城用地市政府無法管理運用，配合其他中區做整體的規劃。蕭家淇也同意，「市政府沒有這塊地很難做整體規劃」。

林佳龍問蕭家淇，台中縣市都合併升格了，相當過去的省政府，當時省府的財產與土地是不是應該要移轉至地方政府或無償撥用讓台中市做整體規劃運用?蕭家淇表示，在88年張溫鷹當市長時就爭取過了，中央財政部國有財產局當時沒有同意，由地方政府來管理效果是比較符合地方的需要。

財政部表示，干城重劃區國有土地很多，台中市的發展主要偏向西區，那個地方沒有發展，去年有兩塊地已經標售出去了。

林佳龍指出土地要活用，財政部把好好干城八公頃精華的用地，像切豆干化整為零標售出去，造成都市發展很多難以解決的問題，財政部這種說法是倒果為因，干城那塊地沒有發展是因為中央政府的土地使用限制讓台中沒有辦法做整體的規劃，導致土地荒廢、閒置甚至被賤買掉，這一區是台灣第一個市區改正區，中央政府竟然把寶地當作隨便的工商用地?!

林佳龍再問財政部，贊不贊成干城這塊地交由地方政府來整體開發?財政部回答，要看台中市有沒有需求。蕭家淇表示，政策的方向是絕對贊成的，但涉及那塊地不是公共設施用地，財政部一定要有償撥用，必須透過修法才能無償移轉。 林佳龍說他即將來提案修法，五都升格後，直轄市政府的都市重新規劃及整體發展需求日殷，行政院應移轉或無償撥用原屬省府之不動產用地予直轄市政府，以利各直轄市之健全發展。

林佳龍強調，省政府佔據非常多的地，現在台中市升格要有升格的配套。針對最近內政部都委小組通過台中火車站前面台糖、建國市場、國防部的南京新村等規畫改為廣兼停，林佳龍曾經質詢過交通部，台鐵表示政策上可以支持，但交通部要求有償撥用。林佳龍提出一個構想，若台鐵希望換地，就可以用干城的地來跟台鐵交涉，讓台鐵有出路，像跳棋一樣，讓整個土地的開發就活起來了。蕭家淇表示同意，台鐵前的土地變更為廣兼停，從車站發展來看是比較正面的，若這種做法是做最有效利用，並可結合鄰近的中區發展。

林佳龍表示，火車站前面結合中區，加上旁邊的干城與台糖地，大中區的概念就出來了，政府應該要以政策引導法令，法令引導行政，並反映在預算上，林佳龍將會提出相關的修法。林佳龍要求內政部提出這項政策的研議意見，提交報告給他本人。