<突圍黑心房市之主委日記>
主委日記10-1 守住每一毛血汗管理費 (貼心提醒 : 報名台北簽書會的朋友 一定要回信給出版社 不然 位子就留給後補囉)
誰也不能保證自己對社區的熱血能持續多久，我本來買屋時的打算是：找個不黑心的建商、投資客少的社區，只要能住得安心，跟鄰居老死不相往來也無妨，管委會叫我繳錢就繳，只要健身房游泳池這些公設能用就好，畢竟買屋時還在當記者，可是需要二十四小時待命的工作，沒有太多時間可以投入社區的工作。
當了主委之後，為了兼顧公私，我決定要把各項制度建立起來，日後不管誰來當管委會主委，都有一套現成的操作方案可供執行，就算是我不當委員了，社區還能運作得很順暢。
要做到此點，修改管理規約是第一件事，這份關係社區運作的規範文件，就藏在一般人買屋時從沒認真看過的合約書附件中，那都是建商東抄西抄拼湊出來的，而且建商為了有利於交屋後的點交，通常都會暗藏陷阱在裡面，但不用擔心，管理規約通通可以改，只要在區分所有權人大會中提出即可。
集合全部的住戶一起開會是一門學問，而且隨著房屋越來越舊，住戶會更懶得開會，很多社區要湊齊足夠的人數，都要準備抽獎、禮盒、出席費等名目，就因為如此，新社區一開始的幾次住戶大會就非常重要，要讓大家建立起對社區付出的習慣，而不是為了錢或獎品。
原有管理規約有兩項是我希望能馬上更改的，第一是出席人數，一開始的版本規定要三分之二的住戶出席，區分所有權人會議才算有效，但人要到的這麼齊有點困難，但規約中也標明，如果人數不足，管委會可另擇期再補開，此時只要五分之一人數即可開會。
以我的社區為例，只有第一次的人數有超過三分之二，而且這還包含建商未賣出的單位，為求日後會議能順利招開，第一次會議在選舉出管理委員之後，我馬上提出臨時動議，將三分之二改成二分之一出席即可。也幸好當初建商手上餘屋不多，頂多只有二十票，若是建商握有半數以上，第一屆管委會將完全受制於人。
有的社區選擇不改，因為五分之一的人數很容易達標，不來就是放棄，如果住戶連委託書都不想交出，就代表放棄住戶的權利，但這五分之一的人，就決定了整個社區的未來。
更有的社區利用高額的獎金吸引住戶來開會，尤其是管理基金越存越多的社區，出席會議就減免一個月的管理費，來參加的人就會很多，這些方法都沒有對錯，但我仍選擇多數決的方法，也就是超過半數的住戶來決定社區的前途，而也很讓我引以為傲的是，在本書出版前，我們的每一次區分所有權人大會，都可以達到半數以上的住戶出席，而且不用砸大錢來吸引大家參加，我的想法是，如果社區錢很多，直接退給住戶就得了。
如果你家的社區投資客多，必須防範建商結合投資客，利用五分之一住戶出席即可開會的條款，影響社區的營運，投資客根本不會認真跟建商點交，他們只想賺錢，管理費繳越少越好，通常會提出許多不利於自住客的方案，比如停用全部的設施、公共區域燈光全關掉、找打瞌睡老伯伯當管理員、取消垃圾清潔，反正投資客不住在這兒，管得爛住戶自己得追著垃圾車跑，跟他們無關。
要知道我們買社區大樓，圖的就是生活品質的提升，以前我住公寓時根本就沒有時間等垃圾車，常常一個月才倒一次，幾大包的黑色垃圾袋包好囤在鐵窗外推的空間，每回丟垃圾都像在搬家一樣拼命。
現在投資客很多，有時一買就是好幾戶，雖然得防範投資客們介入社區，但承租客也有他的權益，不該只是交由房東來決定，折衷方案是只限制主委、副主委、財務委員、監察委員為「一定要區分所有權人，也就是登記為屋主者，本人或配偶或二等親並且有居住事實者，方可擔任」。
為了防範投資客介入管委會運作，我在規約中加進一條：「含委託書之區分所有權超過全體五分之一者，超過部分不予計算。」這是反投資客、反壟斷、反建商，避免借由委託書獨大的條款。我們的社區一開始多數都是自住客，五分之一的門檻已經足夠，如果你家的社區一開始多數是投資客，也可以修改成十分之一、不得收委託書等等來進行防範。
多數投資客萬一買了不住又租不掉，就會想入主管委會來調降管理費、調降開支，或是A錢、包工程、收紅包，來攤回他們的投資成本，以上做法不但可以降低風險，也可把只想賺錢的投資客踢出管委會。
圖說 : 這是某一次社區舉辦的活動 好熱鬧的童玩區 而且租金非常便宜
公設未點交管理費 在 [請益] 管委會建商代管公設點交問題- 看板home-sale - 批踢踢 ... 的推薦與評價
各位好
最近小弟購買的社區準備開第一次區分所有權人會議
由於建商從交屋至今問題不斷，且消極修繕，因此希望能找第三方專業單位來點交公設，避免後續出問題才求助無門
但目前遇到一些問題，經過爬文、翻法條與詢問建管處後還是有些問題無法釐清
1.建管處說建商代管期間至與管委會完成公設點交，這期間建商還是得負責物業/清掃等責任，但法律並沒有規範這期間建商能否向住戶收取管理費，收不收都無法可管，若有爭議屬於民事糾紛，建議詢問律師。同樣的管委會也暫時沒權力收取管理費。是否正確?
2.若需要找第三方來點交公設必須先支付費用，然而在公設點交前管委會是拿不到起造人提撥的公共基金，也無管理費收入，其他社區是如何解決這個問題的? 若管委會決議請所有住戶預繳三個月管理費，之後移交管委會後前三個月免繳，是否有效力?
3.是否找第三方點交公設可由管委會決議，還是需在區權會提案表決通過? 若是需由區權會通過，2/3出席3/4贊成的門檻實在是非常高，通常建商又有部分產權，只要他們反對基本上就無法通過。這時可以因為他們是利害關係人，禁止參與表決嗎?
因為很多情況公寓大廈管理條例都沒有寫，建管處的人也是回應我這些部分屬於私權爭議，無法可管，因此想看看各位前輩是否有相關經驗能分享，謝謝!
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