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昨天央行祭出第二波選擇性信用管制，經濟日報記者採訪整理我的口述內容，今天3/19刊登在「名家觀點」，相關連結如下。由於需要登入會員閱讀，我特地轉貼如下，供參考。
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打炒房…央行玩真的

清大科技管理學院榮譽講座教授張金鶚口述，記者翁至威採訪整理

中央銀行打炒房，祭出第二波選擇性信用管制，證明央行不是「打假球」，而是「玩真的」，值得肯定。預料接下來，央行可能還會有第三波房市管制，尤其針對非自住貸款利率的調整。不過央行雖打前鋒，但打炒房能否有成效，還有賴內政部、財政部各部會通力合作。

央行昨日召開今年首季理監事會議，宣布新一波打炒房措施，包括針對公司法人購置住宅貸款最高成數一律為四成，並調整自然人第三、四戶以上購屋貸款最高成數；針對豪宅最高貸款成數也調降。

這是央行去年12月8日以來，第二波選擇性信用管制，顯見央行對打炒房政策持續且積極滾動式檢討，法人機構炒作情形嚴重，因而調低貸款成數，對豪宅也祭出手段，這些作法主要是透過貸款成數不斷漸進緊縮，達到壓抑投機炒作的效果。

觀察央行政策，其實是漸漸讓各界知道，央行很清楚地緊盯房市，也就是說，接下來央行很有可能還會有第三波房市管制，後續值得觀察。

目前央行出手的管制措施，力道還不到最強，接下來真正的關鍵，應是慢慢針對非自住貸款利率加碼提高，搭配第三戶、第四戶以上貸款成數減少，雙重壓力下，效果會更顯著。

此外，從央行釋出的訊息，以及近期各部會相關措施來看，政府鎖定打炒房的對象正是針對法人，觀察內政部公布的囤房數據，法人炒作的確是值得關注重點。

根據內政部統計去年底法人持有住宅情形，全國共1.3萬法人擁四房以上，合計擁有34.1萬住宅，占法人總擁房數73.6%，顯示法人擁房大戶比例不低，囤房現象較自然人嚴重，成為政府打炒房緊盯對象。

綜觀各部會，央行打炒房政策較為積極，都是率先跳出來，效果也明顯有感，然而政府打炒房仍有待跨部會共同合作，能做的事還很多。

舉例而言，內政部的實價登錄2.0，將門牌、地號完整揭露、預售屋全面納管且即時申報，修法雖已通過，但徒法不足以自行，日前才傳出台南高鐵站附近預售屋建案疑似炒作。

內政部對外表示，新版實價登錄預計7月1日上路，屆時能否落實才是關鍵，若預售屋申報造假、紅單繼續炒，內政部抓不抓得到？實價登錄2.0打炒房效果，取決於能否落實。

當然還有至為關鍵的財政部，在稅制這一塊，欣見財政部推出房地合一稅2.0，將短期交易延長到兩年，課以重稅，並納入炒作嚴重的預售屋。然而，房地合一稅修法若沒有與囤房稅搭配，效果將大打折扣。

財政部表示，考量租金轉嫁、避免殃及無辜等因素，囤房稅仍審慎研議中，也強調對囤房稅議題，不只稅率重要，稅基更重要。然而這樣的說法，也讓提高持有稅議題變成中央、地方互相推託，令人擔憂，中央地方應合作，囤房稅改革不該再停滯不前。

政府此次積極出手打擊房市炒作，絕對要落實相關措施，抑制炒作房地產歪風，並努力將資金活水流向其他產業，對於經濟也將產生正面效益。

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張金鶚
台灣政治大學地政系教授。美國麻省理工學院建築碩士、美國賓夕法尼亞大學都市及區域計劃碩士、博士，曾在英國瑞汀大學及格拉斯哥大學、瑞典國家建築研究中心、美國加州柏克萊大學及日本明海大學等學術機構做訪問學者。 張金鶚常受訪談論房價，他教人不要衝動購屋，認為房價和股價一樣，會上漲增值，同樣也會下跌，不合理的房價只是短期現象，長期定會恢復正常，購屋者不應該支持不合理的房價。

https://money.udn.com/money/story/12952/5328370

天下雜誌今天6/17最新出刊專題報導「全國房價、租金指數均創新高！小英的居住正義出了什麼問題？」記者訪問了我對此議題的看法。相關報導連結如下：
https://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5100753

四年前蔡總統針對房市提出三箭：8年內興建20萬戶只租不賣的社會住宅、健全租屋市場、還將對「不動產持有稅」全面改革。四年過去了，這三支箭成效如何？

截至2020年5月，新建社宅的目標12萬戶，目前只有4.6萬戶，完成率為38%；健全租屋市場的包租代管目標8萬戶，目前僅約8000戶，完成率更僅有1成。而全國不動產持有稅的稅基，與市價差距反而愈來愈大。

這三箭為何全部落靶？或者進一步問，應該要如何才能射中要害？

雖然各界有許多不同的看法，除了專訪內容外，在此我進一步補充：我始終認為沒有萬靈丹，可以一箭三鵰！唯有萬箭齊發，多管齊下，才有可能解決長久以來的房市困境。

因此，我認為不論「房屋」或「土地」，稅基乘上稅率才是要繳的稅負，故房地的「稅基」及「稅率」這兩者都要被檢討！房地產金融相關政策，包括「房貸成數」及「房貸利率」也都應該重新檢討。這其中又要嚴格區分「自住」與「非自住」的差別待遇，才能逐漸改善當前嚴重的房市問題。

除了財稅與金融多管齊下外，更重要的是「健全房地產的市場機制」，讓「租賃」及「買賣」兩個市場，包括預售新推個案及中古零售個戶，都要資訊透明，不能欺騙消費者，也不能形成「黒市」，消費者缺乏對市場及政府的「信任」！

「中央政府」各相關部會，特別包括內政部、財政部、央行及金管會與「地方政府」各局處都有責任，而非互推皮球，更重要的是民意機關本於監督職責，而非與利益團體相互掛勾，大家共同努力去面對當前台灣的高房價、高空屋率、低負擔能力等各種複雜且矛盾的房市問題。

台灣房地產已經造成嚴重的經濟及社會問題，根本關鍵是「政治凌駕專業」、「少數既得利益者綁架多數人民的基本權益」！惟有多數人民發揮共識，集體行動，展現力量，才能看到逐漸改革的曙光！

#房事問題修理站part2
#夫妻買房可以共同持有嗎？

請問夫妻買公寓新房，在登記過戶時是否可以房屋+土地聯名登記共有兩人名字(或只能一人登記房子，一人登記土地)呢？還是只能都登記同一個人的？會不會影響貸款成數？

=================我是分隔線================

答：可以兩人共同具名登記，分別共有，持分各1/2，另外金流以及稅賦要問專業合格的地政士，有些事情先準備起來，留存證明，可避免未來被多課稅。夫妻可以共同持有，但若之後要賣屋，自用增值稅會影響兩人ㄧ生一次，也可權狀登記一人，另一半用預告登記方式。