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【房客於屋內自殺，房東是否能求償？！】
🏠 房客於租屋處自殺，屬房屋內 #非自然死亡 之情況，民間習俗上該房屋會被認為不吉利，將嚴重降低民眾承租、使用該房屋之意願，甚至影響該房屋之客觀市場價值，導致價值減損之情況…房東是否能向自殺者之繼承人請求 #賠償 呢？
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👉🏻 http://www.glorylaw.com.tw/Spcolumncontent.aspx?SID=1074
#凶宅 #概括繼承
#損害賠償
#法院未必會准許
#防自殺條款
#惜命條款
#真誠專業愛
#王耀緯律師
#恩典法律事務所
＊珍惜生命，自殺不能解決問題，生命一定可以找到出路。
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📌 社團法人國際生命線台灣總會：http://www.life1995.org.tw/content.asp?id=6
#未見其明
高院似乎是從民法債編租賃關係中承租人的責任來看，認為承租人並不需要承擔房屋因為其行為所導致的經濟價值減損。
但是如果是以侵權行為作為請求基礎的話，就跟承租人的法定責任沒有關係了，對不對？
本案輕生的宋姓婦人，造成了房屋價值的減損，她的子女以及她的丈夫也繼承了他的財產。既然承繼了他的財產，至少在承繼財產的限度內，應該要對於房屋的減損，負起相關的責任。
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宋姓婦人在淡水租屋處輕生，張姓與任姓屋主對死者的蘇姓丈夫、兩名小孩提損害賠償訴訟，求償300萬元；士林地方法院認為租賃物的經濟價值損失應由宋婦繼承人負責，判照價全賠。蘇等人上訴，台灣高等法院認為房屋雖成「凶宅」，但實際無毀損、滅失或功能損壞，且死者有憂鬱症，丈夫等人除不知情也非她監護人，改判3人免賠。
https://udn.com/news/story/7321/5535327?fbclid=IwAR0Nsv1HbzRQcGGhHzH3nilbQiNCgwxbzt9IthzcwKVN4LAqtr96SseXMbY
【租屋變凶宅，承租人要賠償？】
日前有名女子將租屋處借給朋友居住，隨後朋友在屋內自殺使房屋變成凶宅，屋主因此提告承租人請求賠償房屋價差，最後判賠承租人要賠償屋主近五百萬元。這樣的判決有道理嗎?~
🎸房屋變成凶宅，屋主可以請求賠償
依照民法第184條第1項後段規定，故意以背於善良風俗方法，造成他人損害，要負損害賠償責任。
如果自殺讓房屋被認定成凶宅，因為一般社會大眾對於凶宅會有嫌惡、畏懼等心理因素，導致交易價值降低，屋主確實有可能依照這條規定來請求損害賠償。但是在自殺能不能算是「故意」侵害屋主的權利？法院有不同的看法。
曾有法院認為，自殺是為了殘害自己生命，不是為了要害別人房屋貶值，因此不能算是故意損害他人利益。也有法院認為，在自殺前應該能知道房屋會變成凶宅，但是還是抱持著「一死了之、無所謂、不在意的心態」，所以有間接故意。本案的法院就認為，自殺者是有故意的。（臺灣高等法院108年上字第209號民事判決參照）。
🎸在租屋處自殺，誰需要賠償？
而自殺者讓房屋成為凶宅而侵害了屋主的利益，那該由誰來承擔這筆賠償責任？除了自殺者的「繼承人」或「法定代理人」以外，房屋「承租人」可能也會需要負責。
因為在民法第433條還有規定，承租人的同居人、或是承租人允許使用租賃物的人，導致租賃物「毀損滅失」的話，承租人基本上要與行為人負同一損害賠償責任。
雖然房屋單純跌價，並不影響房屋物理上的使用，不符合法條「毀損滅失」的意思，但目前法院大多數見解認為，房屋因為變成凶宅而導致價值減損，其實程度並不亞於其物理上的毀損滅失，可以類推適用民法第433條規定。也就是是說，法院認為承租人還是需要賠償。
也就是因為這個規定，所以把租屋處借給朋友使用的這名承租人，對於朋友在屋內自殺導致房屋變成凶宅跌價所造成的損害，需要對屋主負擔損害賠償責任。
https://today.line.me/tw/v2/article/W6gkwL?utm_source=copyshare
160810蘋果掀房事第73集-凶宅大哉問
影片網址→https://youtu.be/uspWzZM4dCc
主持人─鄭婷方、陳宥里
來賓─台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源、天成律師事務所主持律師盧天成……↓
【房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？】
答：
1.租賃合約都會附加一條「凶宅條款」，出租期間，若發生凶宅，房客或房客的直系親屬需賠房價的20%，房屋價值由公正第三方認定。
2.買凶宅險。
【怎樣的死法會被認定成凶宅？】
答：法律標準嚴格，必須陳屍在專有處才行，主建物、附屬建物，如果是其他公設區域，不算凶宅。
【房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？】
答：可以啊？為何不可？過去不都發生過判例了？
租屋跳樓變凶宅
2011年11月20日，台中市王姓老翁在租屋處墜樓死亡，林姓房東認為王某是自殺身亡，致其房子成為凶宅而減損價格，提告要求王某家屬賠償賣屋價差140萬元；一審認為凶宅影響房價是主觀因素造成，缺乏因果關係下駁回，但台中高分院認為，老翁自殺與房屋跌價有關，判家屬應賠償66萬元定讞。
【到底凶宅是怎麼認定？】
資料來源─徐佳馨最新著作《30堂千萬房產課》
答：
內政部於97年7月24解釋「凶宅」認定標準，以便明示於不動產說明書中，減少紛爭。
「本建築物改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，(包括主建物及附屬建物)，曾發生兇殺或自殺死亡(不包含自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，即在專有部份有「求死行為」致死，(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」
104年10月，房仲業者開始使用的不動產說明書更具體指出，凶宅是「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。」也讓凶宅定義更為具體化。
舉個例子：某人從七樓跳到一樓，一樓是老張家後院，老張家和七樓都是凶宅，要是一樓是中庭花園，那就只有七樓是凶宅，但如果某人在家被殺，從家裡爬出來到電梯門口斷氣，那麼，七樓也不算凶宅。
【凶宅險，大家保的意願高嗎？值得保？】
富邦「特定事故房屋跌價保險」承保範圍
◎被保險人以外的人，於承保住宅內自殺並陳屍，或，在承保住宅內跳樓自殺當場身亡，但未陳屍於該處（自殺）
◎被保險人以外的人，在承保房屋內遭他人殺害並陳屍，或在承保住宅內被殺害，但未陳屍於該處（他殺）
◎被保險人以外的人，在承保住宅內10天以上被發現遺體
給付內容
◎跌價保額30萬元、清理費保額5萬元
◎跌價保額50萬元、清理費保額10萬元
註：清理費指超度誦經等法事
資料來源：富邦產險、《蘋果》採訪整理
【凶宅通常都便宜多少？】
答：法院過去的判例是房價約兩成，實際遇到的狀況賣家是折讓6~7折，買家的期望值是6~5折。不過，還是要看凶的程度如何？
若要購買凶宅，打幾折才會考慮購入？凶宅打5折 民調逾4成考慮買
9折 2.3%
8折 4.7%
7折 12.4%
6折 16.3%
至少打對折43.4%
低於對折18.6%
其它2.3%
註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【可接受曾在幾年內發生事故的凶宅？】
1年以下10.9%
1~5年28.7%
5~10年37.2%
超過10年21.7%
其它1.6%
註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【凶宅疑問TOP3】
1.房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？39.8%
2.怎樣的死法會被認定成凶宅？36.9%
3.房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？36.9%
註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場顧問
【買房時，如何得知是否為凶宅？】
網路51.5%
問房仲41.5%
問鄰居或管理員84.1%
其它1.5%
陳泰源補充：建議不要只google關鍵字「社區名+凶宅」，要google「社區名+凶殺or自殺or他殺or刑案」這樣會比較更容易搜尋到。(來自徐佳馨著作《30堂千萬房產課》)
註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【位於精華地段的凶宅，可以買嗎】
只要不介意凶宅，享受一樣生活機能，卻便宜入手，為何不能買？
【有人死在樓梯間、社區中庭有人跳樓死亡，算凶宅嗎？】
不算喔！要死在「專有部分」，若是公設、梯間，都不算。但如果跳樓到一樓中庭，如果中庭是住戶的專屬庭院，那一樓也算是凶宅喔！
【隔壁鄰居是凶宅，我家房價會被影響嗎？】
1.法律上是不會，但實際上多少還是會，有些人就是很介意，例如我實際的例子，我6月份原本成交一間房子，買家後來因為知道隔壁樓上有人從頂樓跳樓到中庭，連凶宅都不算，買家都介意，悔買，還被沒收斡旋金了。
2.房仲沒有主動告知「他戶」是凶宅的義務，所以建議消費者，如果介意，麻煩主動問。
【法拍屋有可能是凶宅嗎？】
1.當然有可能是，發生「大眾銀行&莊明玉」事件之前，很多黑心投資客就是利用法拍市場來漂白凶宅。先用便宜市價買凶宅，然後故意不繳貸款，故意被法拍，法院不擔保物件瑕疵，是不是凶宅，根本不用告知。然後有些人以為只是因為單純的屋主缺錢被法拍，所以買到便宜，誰知道，事後才知道誤買到凶宅。
2.但自從2014年5月21修法過後，就比較有保障囉~
資料來源：法拍凶宅海砂屋 須公告→http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20140521/35842908/
遭矇誤買悲劇 修法後可望避免
2014年05月21日
曾買到法拍凶宅的民眾莊明玉說，希望她是最後一個受害人。
何哲欣、蘇聖怡╱台北報導
立法院昨三讀通過《強制執行法》修正案，將「凶宅」列為法拍屋須明確揭露的事項，未來法院拍賣不動產時，都要記載、公告該建物的相關資訊，包括是否為海砂屋、輻射屋、建物內有非自然死亡等事項。曾買到法拍凶宅而無法向銀行貸款的台南民眾莊明玉說，修法方向非常好，讓制度更透明，以後才沒有糾紛，希望她是最後一個受害人。
銀行拒貸虧39萬
去年十一月，莊明玉繳了四十五萬七千元押標金，標下大眾銀行釋出的法拍屋，結果房屋竟是凶宅，她陸續找銀行貸款都遭拒絕，回頭找大眾銀行，也竟遭拒，只好棄標，還被扣了三十九萬元。莊女當時找綠委陳亭妃開記者會，痛斥銀行只會欺負小老百姓，其悲慘遭遇促成此次修法。
昨三讀通過的《強制執行法》規定，未來法院查封不動產時，查封筆錄要載明相關資訊，包括調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡，或其他足以影響交易的特殊情事及其他應記明之事項；法院拍賣不動產時，同樣也要公告上述相關資訊。
陳亭妃昨說，這是遲來修法，將來民眾面對法拍屋時，能有較對等資訊，減少買到凶宅的機率。
【購買凶宅，可以貸款嗎？】
要看銀行，很多銀行幾乎不給貸，有的勉強貸。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/162099252
