疫情期間，繳不出房租、店租怎麼辦❓
要解約卻要負擔高額解約金，還有什麼路可以走❓
這些問題，現行法律能幫到我們的非常少，一定要透過修法，才能讓「共體時艱」不是口號，具體協助弱勢者度過難關。
這篇文章來告訴大家，現行法律工具為什麼不夠，以及我們提出的修法草案，能夠怎麼幫助到大家。
ℹ️ 重點說在前面：
1️⃣現行民法有「情事變更」和「違約金酌減」的規定，但面對疫情遠遠不夠。
2️⃣五月本土疫情爆發前成立的契約，要有合理調整的空間。
3️⃣不動產契約，如果當事人不能協議減少租金或延期清償，要讓承租人可以無痛解約。
4️⃣租賃住宅出租人如果要以承租人積欠租金為由終止契約，疫情期間要有四個月的彈性。
*️⃣要讓房東的貸款等債務可以適度展延，作為3、4的配套措施。
——正文開始——
疫情期間，不少公司行號都受到影響，也讓眾多從業人員被迫減班休息甚至被解僱。不少在景氣尚可的情況下締結的民事契約，更因為大環境的變化，難以再依原本的約定繼續下去。
對於這樣的問題，有很多人問：法律上，能怎麼辦？
⚖️現行法律之下，能怎麼辦？
一、請求酌減違約金 💰
不少契約約定，如果沒有依照約定的時間和條件履行契約，就要給他方違約金。
👉 依據民法規定，如果債務已經部分履行，或者違約金真的太高的狀況下，都可以請求減少違約金。
⚠️ 注意
如果債務人已經「自願依約履行」，那就沒辦法在付錢之後，那對於已經付的部分，也不能請求返還。
💢 但是，並不是契約終止要給對方的錢，通通都是違約金。最高法院也有判決認為：「若當事人約定一方終止或解除契約時，應支付他方相當之金額，則以向後或溯及消滅契約為目的，屬於保留終止權或解除權之代價」。
例如租賃契約有時候會約定，承租人可以提早解約，但是要給房東剩餘月份的租金等等。如果法院認為不是違約金，就不適用「酌減違約金」的規定了。
二、依據情事變更調整契約
其次，針對契約成立後發生各種天災人禍或重大社會經濟狀況，民法有「情事變更」的規定。
👉 只要契約成立之後，出現各種不可預期的狀況，並讓原本契約的約定顯失公平，當事人可以告到法院，請法院變更金額高低或其他法律效果。
💢 但是，這條的規定非常嚴格，特別是「情事變更」、「非（契約成立）當時所得預料」這兩個要件。
以疫情為例，台灣早在去年1月15日就將肺炎列為法定傳染病，並在1月20日開設中央流行疫情指揮中心。WHO後來也在3月11日就宣布「全球大流行」。
在傳染病確定大規模爆發，台灣也陸續有確診案例甚至群聚感染的狀況下，究竟是不是「情事變更」都有問題，更不要說「非當時所得預料」。如果不符合法律規定，當事人也就無法請求法院調整契約。
👉 接下來，就是修法的事了。
❓ 法律還能怎麼修正？✒️
1️⃣ 讓被疫情影響且顯失公平的契約，有調整的法律依據
面臨疫情，有的契約當事人可以共體時艱。例如有房東主動減少租金、分期收租。但也有人堅持一毛不少，讓已經陷入困境的相對人，只能咬牙苦撐或無奈終止契約。甚至有人拿到政府紓困之後，馬上就得交給房東。
因此，我認為應該透過立法，讓契約可以變更的要件減化。只要在疫情確定爆發以前（5月10日）以前成立的契約，「受嚴重特殊傳染性肺炎影響，而依其原有效果顯失公平」，就要讓當事人「得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」。
2️⃣ 讓不動產承租人可以和出租人協議和無痛終止
不少不動產租賃契約約定，承租人如果要終止租約，必須給出租人違約金或者剩下租期的租金。因為這些條款，出租人其實享有非常有利的地位，也就沒有太多和承租人談判的動機。
面對這樣的狀況，應該要讓承租人有和出租人談判減少租金或延期清償的機會。如果雙方不能達成協議，也要讓出租人可以終止契約，而且不用負擔雪上加霜的任何違約金等負擔。
3️⃣ 租賃住宅承租人欠費終止契約，至少要到4個月的金額
相對於商業租賃，租賃住宅承租人可以說更為弱勢。面對減班休息甚至解僱的狀況，欠缺財務彈性的無殼蝸牛，更沒有迴旋的空間。
依據土地法、租賃住宅市場發展及管理條例等相關法律，只要承租人欠費到二個月以上的金額，出租人就可以終止租約。而隨著疫情管制措施的延長，這樣的狀況就可能越來越多。
為了讓租賃住宅的承租人有更大的彈性空間，避免馬上被終止契約而陷入更深的困境，應該適度延長欠費的最低標準。
4️⃣ 要讓房東的貸款等債務可以適度展延，作為配套措施
契約風險的重新分配，不該讓房東因此面臨財務困境。畢竟，某程度上是要求房東出力「紓困」。
因此，除了「紓困」的程度不能過當之外，更應該要讓願意和承租人協調或終止契約受限的房東，貸款等相關費用可以適度的展延清長期，並由政府補貼利息。
疫情之下，共體時艱不是口號，而是如何讓整體社會度過難關的關鍵。
我希望透過這樣的草案，拋磚引玉，讓大家一起來討論怎麼具體幫助最容易受到疫情影響的弱勢者。
——參考資料——
⚖️ 民法規定
情事變更：
民法第227條之2第1項：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」
違約金酌減：
民法第251條：
「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。」
民法第252條：
「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」
✒️ 邱顯智辦公室紓困條例修正條文草案 ✒️
紓困條例第9條之2草擬條文：
「中華民國一百一十年五月十日以前成立之契約，受嚴重特殊傳染性肺炎影響，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」
紓困條例第9條之3草擬條文：
（第1項）「不動產之承租人，受嚴重特殊傳染性肺炎影響致收入減少或全無者，當事人得協議於本條例施行期間減少租金或延期清償；不能協議者，承租人得終止契約，出租人並不得請求違約金或因契約終止而生之損害。」
（第2項）「租賃住宅出租人，以承租人遲付租金或費用為由終止租賃契約者，遲付之租金或費用未達四個月之租額時，不得於本條例施行期間提前終止契約。但承租人非因受嚴重特殊傳染性肺炎影響而難以支付租金或費用者，不在此限。」
（第3項）「前二項規定，於本條例修正施行前成立之契約，亦適用之。」
出租人提前終止契約 在 [房東] 提前合意終止的問題- 看板rent-exp - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
想請問一下，合意終止這條是寫
一、本契約於期限屆滿前，甲方"不得"終止租約；乙方"不得"終止租約。
二、前項終止租約，應於__個月前通知。一方未依約先期通知而逕行終止租約時，
應賠償他方新臺幣____元之違約金始得終止租約。
第二條有劃掉格子沒填。
現在遇到房客想提前走，拿疫情海關扣押網拍物沒收入當藉口，
房東方是不是可拒絕不理。
因為簽約前已經有明確告知，除房子有問題以外，確定能住滿一年再來。
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我老婆
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.231.107.207 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/rent-exp/M.1663588163.A.068.html
已經劃掉了。
其他能提前解約就是房子出問題，或是房客有危險物品等等那種。
但現在是房客自己現金流出問題(但這是他的藉口，房東不太相信)，
那如果現在房東拒絕房客提前離開，硬是要他住滿一年，這樣會是合理的嗎?
※ 編輯: x19005 (125.231.107.207 臺灣), 09/19/2022 20:06:00
我們是覺得房客只是來哀租金，想要房東降租，或是找到更便宜的地方，
應該沒有「提前終止租約之必要」，所以才不想理他。
但他應該會用網拍虧損理由來拖欠租金，太過頭的話我們才會去強制執行，
公證合約上還有連帶保證人，應該不會有問題。
※ 編輯: x19005 (125.231.107.207 臺灣), 09/19/2022 23:00:14
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