『南寮人熟悉的東大路回來了💪』
上禮拜連假有去南寮波光市集嗎?
這幾週台灣疫情趨緩、市民朋友假日解封就近出門走走,新竹市南寮新竹漁港除了魚鱗天梯之外,最近波光市集吸引大批民眾前往朝聖,讓新竹市交通處以及警察局啟動「東大路假日車輛疏導措施」,講白一點就是,當南寮漁港內停車位滿了,就會在外圍實施交通管制(出多少輛車,就進多少輛車)這讓東大路沿線店家非常不滿,我也收到很多陳情,希望能夠對交通管制放寬一點。
今天參加馬偕醫院旁停車場動工典禮,剛好看見市政府副市長、交通處停車管理科林科長以及交通工程科陶科長,我便向兩位請教,關於假日東大路進行交通管制,有沒有更好的方式,讓商家以及民眾都能夠順利、愉快。
我認為市政府很努力打造南寮成為大新竹市民假日散步的好去處,遊客活絡新竹南寮是好事,但因為交通管制使得動線打結,商家也怨言不斷,這對大家都不方便。
副市長給我回應是「南寮人熟悉的東大路會回來的」,市政府一聽到商家反應後便召開檢討會議,未來週末將不會實施交通管制,另外為了提高新竹漁港的汽機車周轉率,市府也規劃將漁港內部分汽車停車格改為機車停車格,並實施機車收費,落實使用者付費,也希望提高汽機車的周轉率,不會讓汽機車長期被停放。
更改交通管制後,這個週末將如何?讓我們繼續看下去,不可否認的是市政府對南寮改造的用心,但對於周邊商家也要聆聽民意,我持續關注這週末,大家有任何建言也歡迎指教。
新竹南寮17公里「家祥腳踏車出租」
海岸風情 海屋Cafe 老漁港新海鮮美式餐廳
新漁人碼頭&造船之家
同時也有33部Youtube影片,追蹤數超過18萬的網紅Aiky一點GO瘋旅行,也在其Youtube影片中提到,#卡悠峯瀑布 #屏東景點 #秘境瀑布 卡悠峯瀑布位於屏東縣獅子鄉,不過地理位置隱藏在深山中,交通不是那麼的便利,當時我從枋山市區騎車也花了快半小時才抵達,最主要是147-1縣道後段的路況不好,再加上路面窄小會車不易。 卡悠峯瀑布步道前幾前因為颱風而摧毀因而封閉了好長一段時間,當你走在步道的時候會看...
出租 停車場 在 龔成 Facebook 的精選貼文
【有長線投資價值的領展】
領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號:0823
股息率:3.9%
每股股息:$2.90
市值:$1500億
業務類別:地產業
集團主席:聶雅倫
主要股東:貝萊德(8.98%)
5年業績
年度:2017/2018/2019/2020/2021
收益(億):92.5/100/100/107/107
盈利(億):177/478/203/-171/11.9
每股盈利:7.93/21.7/9.56/-8.17/0.57
每股派息:2.28/2.50/2.71/2.87/2.90
(截至31/3為一個財政年度)
--企業簡介--
領展房地產投資信託基金,擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。
物業組合的零售設施主要為日常所需的需求,而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。
以市值計,領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金,亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。
--房地產投資信託基金(REIT)--
【圖1】--領展物業組合
領展為一隻房地產投資信託基金,而根據信託契約,領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%,另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。
在上述財務數據中,見到盈利數字反而比收入數字大,由於收入主要為租金收入,盈利則包括投資物業公平值變動,即物業賬面上的升值都會反映,由於物業估值近年上升了不少,故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅,就是由於香港近年的物業價值上升。
資產淨值只是評估領展價值的參考因素,估值上升雖令盈利數字上升,但不會為領展帶來實質收入,沒有真正的現金流,而在可分派給股東的部分亦不計算。
雖然估價有參考作用,但對實質盈利並非有直接幫助,故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理,故同樣難以反映真實面。
--去政府化。釋放價值--
【圖2】--物業分派資料
【圖3】--物業收入資料
領展在過往10年,租金保持上升,每年均有不錯的增幅,雖然不是暴升,但這種平穩上升的情況,證明是價值的逐漸釋放。
這反映領展在不斷市場化的前提下,賺錢能力不斷提升,能以市場價格去調整租金,而估值亦能與市場看齊,因為領展在上市前的賺錢能力很低,但上市後能提升賺錢能力,這正是價值的逐漸釋放,亦令領展成為優質股的特點之一。
不過要注意,領展已上市逾10 年,雖然釋放價值的過程仍未完結,但釋放較多價值的時期已經過去,即是高增長年代已過去,往後雖然仍有增長力,但將進入較為中度增長的年代。
--翻身商場提升價值--
自2005 年上市以來,領展已為數十個項目進行翻新,而接下來的5年,領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新,令資產價值及租金得以保持上升。
領展除了將原有的物業進行翻身,近年亦更進取地發展,近年完成的旺角彌敦道700號,就是其中一個例子。
領展以收購的模式取得物業,由於位置十分優質,於是領展將物業然後進行翻身,低層的部分,改建為商場「T.O.P」,善用了位置的優勢,大幅提升租金,從而令物業的價值上升。
【圖4】--「T.O.P」商場
在領展上市初期,可能因加租而令出租率受影響,但近年已轉成市場主導,加上領展管理亦已有一定經驗,故出租率不斷提升,由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入,又或是賺錢能力,多年來都不斷進步。
【圖5】--5年租金及租用率
由於領展擁有不少優質地點的商場,而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升,雖然不少已完成,但餘下的商場仍有這個優勢。
同時由於領展有一定規模,成本較易控制,在融資或其他方面都有一定優勢;領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%,成本絕對不高。
--發展前景--
發展方面,領展仍有空間。於2012 年,領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別,包括但不限於單幢式資產及綜合用途(以零售為主)之發展項目,但不包括酒店及服務式住宅。
2013 年,領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書,共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分,按估值計約佔領展超過1成,而領展本身已有資產本身已很龐大,發展其他項目相比整個領展來說,影響暫時未算明顯。
另外,由於領展對自由行等的依賴比其他商場少,始終較為貼近民生,因此租金收入相對其他市場物業會較平穩,就算整體物業市場租金下跌,對領展的影響亦只會有限,故往後的租金收入及派息都能平穩發展。
領展過往年代的管理策略,是持有物業,翻身物業,到了近年,開始變得較為進取,會進行物業買賣,亦會買入物業翻身,雖然領展在翻身物業有一定的經驗,但近年的策略,難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力,但又同時增加了風險,投資者要明白這點。
--疫情因素--
領展的核心業務是收租,疫情對業務都會有少少影響,但從領展的財務數據分析,影響並不算大。
加上疫情只是中短期情況,並不是長期性,因此,只是疫情慢慢過去,領展就會回到更理想的業務水平,投資者只是忽視中短期情況,集中分析長期價值,就可以。
--投資策略--
綜合而言,領展是理想的優質股,有一定規模,坐擁不少優質商場,而餘下仍有一些有條件提升的商場,故仍有一些潛力。加上此股派息穩定,因此無論是收息又或是增值方面,領展都擁有條件,長線甚至永遠持有都可。
由於此股優質,因此市場估值往往不平,而息率有時會處3.5% 以下,雖然預期股息會逐漸上升,但較有耐性的投資者,宜等息率達4% 才投資,而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。
現時的股息率水平,可理解為合理區約中間位置,對於追求平穩增長及收息的投資者,已可以分注投資,長線持有。如果本身有貨的投資者,只要長線持有就得。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
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租車只是想圖個私人空間
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#卡悠峯瀑布 #屏東景點 #秘境瀑布
卡悠峯瀑布位於屏東縣獅子鄉,不過地理位置隱藏在深山中,交通不是那麼的便利,當時我從枋山市區騎車也花了快半小時才抵達,最主要是147-1縣道後段的路況不好,再加上路面窄小會車不易。
卡悠峯瀑布步道前幾前因為颱風而摧毀因而封閉了好長一段時間,當你走在步道的時候會看見毀壞的步道,後來重建後又重新開放。
我是在潮州租機車騎到卡悠峯瀑布,路徑如下:
https://bit.ly/3yMrOfB
潮州機車出租店家選擇不多,我是在這一家租的
新玄車業有限公司
地址:屏東縣潮州鎮新生路60號
營業時間:周一至周六 9點30分至晚上8點,周日公休
電話:08-7883836(可事先打電話詢問有無車子)
沿著台1線公路往南騎,會經過品味軒休息站,長途行駛之下可以在這裡稍作休息,有便利商店、廁所以及後方的美麗海岸,無論你的目的地是哪裡,吃個東西、在海岸拍拍照再上路。
卡悠峯瀑布有一座小型停車場,約可以停20幾部車,有一間廁所可供遊客換衣服,因為來這裡的遊客不少都會下去泡水,在這裡叮嚀一下,自行評估狀況是否能下水,安全是最重要的。
卡悠峯瀑布舊稱「內獅瀑布」或「大門坑瀑布」,步道總長為510公尺,不過有八成的路段是要爬階梯,會稍微辛苦一點,當時我抵達終點觀景台花了約20分鐘。
卡悠峯瀑布算是一個有規模的瀑布,高低落差40公尺水氣很有威力,觀景台離瀑布有一段距離都能感受到清涼感。如果當天拜訪為好天氣,陽光直射瀑布會有彩虹出現,可惜近日南部都會有午後雷陣雨,當時我所在的時間是陰天,所以看不到這樣的美景。
由於是大瀑布,當你越靠近瀑布就可以感受到水氣的密集,彷彿下雨般從上面落下來,如果待久了整身是會淋濕的,你可以站在瀑布的側邊可以躲避,近距離欣賞瀑布。
瀑布下的水潭深度到成人的胸部,如果下雨可能會更深,可以的話在岸上泡泡腳清涼一下即可,真的要下水請準備好防護用具,讓自己從事水上活動更安全。
00:00 卡悠峯瀑布景色
00:42 騎車路景及租車資訊
01:10 品味軒休息站
02:28 枋山市區前往卡悠峯瀑布
03:55 抵達卡悠峯瀑布停車場並開始走步道
05:53 卡悠峯瀑布石碑題字
06:07 抵達卡悠峯瀑布
08:16 旅程心得
想要了解台灣的哪一處景點,可以在下面留言給我知道,我有時間就會抽空到當地做一個分享。
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