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【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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想像一下下面的情境：
「有一架飛機緊急降落，並且斷成三截。當機場濃煙密布，裡面每個人都了解到：我們得逃出去。這時候會發生什麼事？

A星球：乘客們轉頭就跟旁邊的人有沒有事。那些需要援助的人第一批獲救脫困。人們就算面對完全陌生的人，也願意奉獻自己的生命。

B星球：乘客們每一個人都只顧著自己的性命。恐慌整個爆發開來。出現大量的推擠，孩童、老人和行動不便的人，被人們踩在腳底下踐踏。

現在問題來了，你覺得我們活在哪一顆星球上？」



準備好了嗎，我要講答案囉。研究顯示，有97%的人都認為我們活在星球B上面，但事實的真相是，幾乎在所有的情況下，我們都是活在星球A上面。

—鐵達尼號沉沒的時候，電影的畫面非常慌亂，但事實上當時的目擊者回憶，沒有慌張恐懼的喊叫，也沒有人來回亂跑。
— 911恐怖攻擊事件，很多的案例是在大樓倒塌的時候，有人會讓比較重傷的人先離開說：「你先走」，就算到這種時候，也會有人釋出善意。

作者指出，人類好像都有一種「自私基因的迷思」，覺得人性本惡，只顧自己不顧別人。荷蘭生物學家Frans de Waal 提出了「飾面理論」（veneer theory），意思是說，文明是人類的假面具，當面臨利益衝突或者是有威脅的時候，這個面具就會破裂，然後展現出人類最醜陋的一面。
——以上整理引用自這本書的第p.24～p.25——

然而，這個理論忽略了幾件事情：

1.我們對於這個世界的想法和觀點，受到大量媒體曝光的影響（例如，這個世界是險惡的）
2.而我們被媒體塑造的想法，也會影響我們的行為（例如，不要輕易相信任何人）
3.最後就會形成自我驗證的預言（例如，當你和所有的人都維持距離，以避免受到傷害的時候，你會赫然驚覺，大家都對你不是很友善——廢話，因為你根本不讓大家靠近啊！）

奇怪的是，既然媒體的這些觀點跟想法是錯的，那為什麼會被保留下來呢？答案很簡單，因為我們都喜歡腥羶色、有爆點的東西，所以那些殺人擄掠、人性險惡的畫面和劇情，就會被選出來報導；甚至是很多心理學實驗說明「人類壞壞」（例如著名的史丹佛監獄實驗、米拉格萊姆的電擊實驗等等），都會讓人印象深刻，而忽略了背後還有許多研究的限制（例如，電擊實驗當中的研究參與者臉上其實漏出非常痛苦的表情）。換句話說，人性的黑暗面不只被重複的報導和強調，正面的部分也被經常的忽略，因為這樣子新聞才有版面、也才有賣點。

這並不是要我們輕易的去相信別人，恰好相反的是，而是要非常留意觀察自己的認知和環境因素是如何影響你的行為，以及你對世界的相信。

那麼，我們要如何對人類保持「正向、中性」的看法呢？作者在這本書當中，提出了幾個我覺得很不錯的觀點，可以給大家參考（整理引用自這本書的492頁到514頁）。作者談到的項目總共有10個，我只列舉了其中的3個（這本書真的很棒大家可以去買來收藏）：

1.有疑慮的時候，假設最好的情況。就像前面所說，如果你先假設最壞的狀況，就會進入自我驗證的預言，讓最壞的狀況「真的」發生——然而，這應該不會是你想要的結果。

2.思考雙贏的局面：這個是我最喜歡的一個項目。前面講起來好像世界非黑即白，但有一種可能是，人類既不是黑暗也不是光明的，而是介於兩者之間，光明黑暗同時都存在，自我感覺良好和自我感覺不好也同時存在。有些時候看似對立的兩方，好像只有一邊能夠獲得全部的利益，另外一邊一定會全盤皆輸，但如果退一步想，有可能會有雙贏的狀況。作者談到，像「原諒」就是一個例子：「其實原諒，就是釋放一個囚犯，而這個囚犯就是你。」你不一定要原諒讓你受傷的人，但如果你能夠真的放下跟原諒，那又會是另外一種層次的光景。

3.多問問題，並且嘗試了解和你意見不同的人為什麼會那種想法：倘若你遇到一些意見和你不同的人，試著想像那個人是你的「自己人」（和自己同一陣線），去感受他們為什麼這麼說或這麼做，說穿了就是同理。雖然這種方法不一定會讓你完全認同他的想法，但可以提供你另外一種多元的觀點去感覺，對方為什麼會那樣想。

看了這本書我發現，世界並沒有像烏托邦一樣那麼好，但也沒有我們想像那麼糟糕，那些關於人性黑暗的描繪有可能是真的，但也有可能只是人性的其中一個部分。選擇去看見人性當中比較慈悲的地方，就算黑暗不會消失，你也不會對人性太過失望。

#喜歡這本書的朋友可以在這裡買 #人慈
P.s.這本書真的很引人入勝，故事與研究兼具，而且嘻皮值🥸很高，超級厚一本，引用了非常多的實驗和故事，也挑戰了很多過往你以為是對的想法。閱讀的小建議是，鼓勵大家在看這本書的時候也思考一下書裡面說的是不是真的？用更高的層次，退後一步來看，或許會有更平衡的觀點。
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欸，阿富汗這個不是沒意見，是真的很忙，錄podcast、累積專欄的稿件，還有一些計畫，加上書架上未閱讀的數量，大概要到開學後才會比較有空碎念。

不過，為了轉換心情還是提一下，主要也是河道跟臉書，出現一堆啥米神奇的類比，像是趙少康的宣傳，唉

首先，打開地圖，現在Google earth有免費版，製作比例跟拉長度都很方便，再拿來比看看阿富汗跟台灣，哪裡一樣、不一樣。其次請自問，對阿富汗跟台灣，內部的政治制度、派系分布、權力跟軍力的強度，有沒有點概念(台灣的可能就是資源掌握度)。

如果以上兩個是沒概念，那我個人建議是，別去看什麼兩岸必將怎樣那樣的分析，因為根本沒有參考性。以我來說，阿富汗內部的狀況，大概近一年以上沒有追，所以塔利班之後到底會內戰還是幹嘛，我是不敢講(八卦私下分享倒可以)。

要做表面分析？可以。

1. 台灣周圍是海，阿富汗是內陸，地理條件完全不同。
2. 就戰略價值，台灣是海權必爭之地，阿富汗算是被遺棄的邊境，兩者也不同。
3. 對帝國的價值，各國都有不一樣，無法一概而論，就美國來說，阿富汗只要不繼續生產恐怖分子去恐攻美國，美國根本無所謂。

講下去很複雜，若要談整個大中東到中亞，為何那麼多聖戰士以殺美國人為樂，那絕對不是啥米反美情緒，要從背後的部落結構，不同文化的階級去看，名堂可多了。要下簡單的結語，就是極端教義派20年前拿到權力後，就想透過捅帝國一刀，來增強自己的短期優勢，結果搞到人家殺進來，根本智障。

要說是美國侵略阿富汗那更笑話，協助聖戰士打蘇聯那是因為冷戰，不懂冷戰就真的別講侵略不侵略。結束後阿富汗基本上就是被遺棄的世界，除了鄰國外，西方沒人在乎。不把冷戰背景考慮進去，任何的狀況類比，都不具參考價值。

真要說有什麼可以記取教訓的，就是記得人權跟各種進步價值，在這種hardcore的戰略規劃上，幾乎是不重要的。軟實力的重要必須建立在硬實力上，阿富汗就是最佳例子，極端伊斯蘭基本教義派，對各種女性權益與人權傷害，難道會比較少？可你曾聽到這些日子，那些大師們跟人權議員說了什麼。

拿來台灣講，就是先充實軍力，提高軍人地位(具體作法再說)，以及讓台灣擁有中國侵略不了的實力，才有能力談內部改革，不然共匪侵略成功，「你他X的什麼都沒有」。

基本上，從阿富汗撤軍，最早是小布希時代就在喊，畢竟眼前威脅解除，沒必要繼續打。奧巴馬年代就規劃撤軍方案，到宰掉賓拉登後，跟塔利班的利益衝突幾乎就不存在了。剩下的問題，多半屬於阿富汗內部，美國其實可以完全不管。

為何撤不了，這又是另一個大哉問，但跟冷戰時期蘇聯的撤不了，完全兩件事。川普時代規劃具體撤軍方案，交接給拜登，都有持續在跟塔利班談，所以撤退根本就不是什麼奇怪的事情，周邊國家早有準備，問題只出在撤的太難看。

理由很多，拜登這輩子都脫離不了西貢第二的標籤，所以也只能罵川普跟拖共和黨下水，俗稱兩黨共業，這台灣人應該很熟。要問我，那大概就是天真過頭，若當撤軍是第一等大事，早在上台後就開始動作，顯然是覺得撤軍沒那麼重要，才會弄到今天這田地。

也不用等未來，已經開始口水戰了，畢竟帝國顏面被丟的那麼慘，民主黨理由不找好一點，期中選舉不用玩了。有時候看某些人的解釋，真的是很無言，居然把軟實力看做可以凌駕硬實力之上的真理，還把反對者都貼上不懂國際政治奧妙的標籤，夠了。

最後，講一下台灣的狀況

統派那種疑美論，想要找個標準的話，不要去看最近很夯的于將軍，應該去看許劍虹。如果連他都都覺得深藍已經疑美過頭，那基本上就代表現在的統派，其實就跟共匪沒兩樣。

其他人，我想說的是，不只是在阿富汗，任何一個想要從歷史事件，找到相似點來套，或是用現在的案例去找古代的類比，都要很小心「完美一致」、「毫無破綻」這類的譬喻法。因為沒有兩件事情是一模一樣的，操作歷史的是人，試圖用大歷史來解釋「無可逆轉」者，這都有問題。

這可不是說自認台派的就很OK，一堆人嘴巴講厚植國力，結果真要提高國家經濟、國防等硬議題，馬上就硬起來，堅持要先將他心愛各種軟議題通過，聲稱國家安全與國防可以稍等一下。這在開玩笑嗎？

我看到網友討論曾蔭權是否能告得入的問題。做新聞的話，其實要找出當中的關鍵。852郵報找到那案例，但他都不敢評論。網友看這案的重點是錯誤。公職人員不當的判例，根據包智金判例，這有四個考慮因素。第一，該人必須是公務員，否則不會是公職人員行為不當。第二，他必須做錯了事。第三大因素是他不能無心地做的，而是willfully and intentionally，他是知道這樣做不對，仍有心、故意這樣去做。兩者有點分別。假如有件事知道是有問題，但卻放任地繼續去做。這是有意，但不是蓄意。蓄意是因為知道這樣做便沒有人知道他做錯，於是決定這樣做，這便是蓄意。所以這是需要willfully and intentionally。包智金判了不能有意或蓄意，必須同時有意和蓄意。第四點，這是造成了損害，甚至是嚴重的損害。這些案是考慮這四點考來判的。

網友的考慮是有點錯。首先，這不是指曾蔭權因為這些利益，即使不應發牌給DBC，也照樣發牌給DBC。做錯事不是在這一點上。又或者指他不應授勳也照樣授動那個何周禮。他做錯事的地方是這樣。曾蔭權是一個公務員，而所做的事有利益衝突，而他沒有申報出來。這已經是行為不當。告他行為不當，是不需要證明他因此得益或者蓄意扭曲法律而做一些錯的事。條例寫明，如果有利益衝突必須申報，而他不申報，所以這便是一個行為失當。

曾蔭權要辯護的是那是否需要申報。這件事無論如何都是發給DBC，而黃楚標當時也不是主事人，當時也不覺得這是一個重要的利益衝突。所以第一點要爭辯的是他是否willfully and intentionally還是只是一個錯誤的判斷，第一個爭論點必然在此。

當他應該申報而不作申報，而這件事給揭發，對政府整個誠信產生懷疑。這便是嚴重的損害。這本身已經是一個嚴重的後果，但這點也可以爭論的。

我覺得租屋這件事是一個重要的事，他太太付了八十萬的人民幣按金。他是不會不記得。控方也會批評曾蔭權做了四十多年公務員，不會不知道租屋和DBC有利益衝突。而他這樣做，是因為他恐怕別人知道他和黃楚標租屋而質疑他租屋是不是一個利益。這樣就是willfully and intentionally。所以我的意見是和大家不同的。

我不知道這官司會在甚地方進行，但如果像許仕仁那樣在高等法院進行，那會有陪審團。如果有陪審團就會入罪機會大很多。陪審團多是覺得會有罪。如果我是曾蔭權，我便會認罪，然後求情指自己是不小心做成，可能只判社會服務令。這罪是不是嚴重也很難判定。他和許仕仁不同的是，他沒有實際收到錢。這種行為失當性質又沒那麼嚴重。如果認罪和態度良好，社會服務令是視乎有沒有悔意。如果他日日去祈禱十六個小時，懺悔自己做得不對，處事粗疏。當日他又哭過，這樣很可能會判社會服務令。

不過整件事最慘的是，就是官司贏或輸，都沒有人敢再去接濟曾蔭權。因為會怕被懷疑賄賂。這官司可能要用千多萬，他那麼吝嗇，對他來講可能比死難受。他會月餅放進雪櫃放到第二年，等到收到新的月餅才把舊月餅辛送給下屬食。反正控告他，他已身敗名裂，應該會保住自己的錢。


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