「雙面」蛋殼公寓：示好租戶雪中送炭，損害房東趁火打劫？
一方有難，八方支援。
2020年1月，湖北武漢出現引人注目的肺炎疫情。
據不完全統計，包括阿里巴巴、京東、百度、騰訊、網易、搜狗、360、快手等在內的大陸數十家互聯網企業，第一時間紛紛伸出援手。
有的捐款，有的捐物，還有的依託自身物流優勢，投身一線疫情提供免費服務。
2020年2月3日，大陸互聯網長租公寓運營商蛋殼公寓也不失時機的對外發佈了《致蛋殼公寓租客的一封信》（以下簡稱《公開信》），對各地受肺炎疫情影響的租戶利益予以回應。......
應該說，在全國上下眾志成城抗擊疫情之下， 蛋殼公寓的舉措還是給不少租客帶來了一絲溫暖。
對於無法返回武漢的租客來說，堪稱「雪中送炭」。
但針對房東，在相關媒體上則傳出「蛋殼公寓以疫情為由單方要求增加一個月免租期，不予支付房東3個月房租」的說法。
如果上述傳聞屬實，那麼，蛋殼公寓針對房東端則有「趁火打劫」的嫌疑。
而這其實也已經反映出了大陸以蛋殼公寓等為代表的長租公寓模式，存在的弊端痛點。
或簡單說，長租公寓運營本身並不創造價值，賺的其實是房東與房客之間的租金差、時間差以及誘導租戶辦理「房租貸」後的利息差等多重收益。
模式爭議：長租公寓吃完房東再吃租戶，一本萬利？
在傳統租房模式下，即使有中介服務機構的介入，消費者或租戶租房子最多僅需要簽署兩份協議，一份是與房東簽署的房屋租賃協議，一份是與中介簽署的居間服務協議。
在更多的時候，這兩份協議可能就是一個協議，在房屋租賃協議中，把涉及到的中介居間服務費用，一併予以約定清楚。
因此，在傳統租房模式下，中介賺取的居間服務費用通常僅有「一個月的租金」，屬「一錘子買賣」。
房東與租戶之間的租金收付由雙方約定並直接操作，中介服務費市場規模與房屋的租賃周轉次數和其服務次數密切相關。
但是，在類似蛋殼公寓等長租公寓模式下，這些長租公寓平台可以輕鬆實現「吃完房東吃租戶」、「租戶租金預收一年，但轉付房東按月支付」。
值得一提的是，長租公寓平台與房東端簽署的資產管理或租賃代理協議中，每個年度都有類似「空置期」等約定。
而所謂「空置期」也就是長租公寓平台不向房東支付房租的期間，根據房屋類型不同，大概有1-3個月不等。
由於房屋租賃管理權掌握在長租公寓平台手中，其引導租客辦理租房貸之後，不僅實現了租金的快速回籠（通常為年付），而且還把未來一年甚至更長的租金提前收回。
長租公寓平台一手面向租戶通過租金貸等方式收齊一年租金，轉身給房東轉付租金時，付款週期為按月、按季或半年付等方式。
借助「房租貸」等模式，長租公寓平台相當於拿著應付房東的租金，不僅可以在房源端開展「競價搶房」競爭，實現「搶地盤」，還可以傳導至租客端，進一步推高某一小區、地區或城市的房屋租金。
租金減免：解房東之囊慷平台之慨，越俎代庖？
“双面”蛋壳公寓：示好租户雪中送炭，损害房东趁火打劫？
2020年1月17日，蛋殼公寓（DNK）正式登陸紐交所，發行價13.5美元，當日最高13.7美元、最低13美元，最終以13.5美元收盤，總市值約20億美元。
而在隨後的八個交易日中，蛋殼公寓股價持續探底，並在1月30日創上市新低，最低至12.01美元，較首日開盤價下跌超過了10%。
事實上，蛋殼公寓選擇在美上市，是因為可以對標美國EQR（Equity Residential Corporate Information）。
相關數據顯示，作為最大的上市公寓運營商，截至2017年底，EQR已投資305個物業，包括78611個公寓單元，主要分佈在波士頓、紐約、華盛頓特區、西雅圖、舊金山和加利福尼亞南部。
截至2020年2月5日，EQR的總市值約322億美元，股價長期在80美元附近波動。
可以看到，EQR總市值16倍於蛋殼公寓。
如果簡單以EQR作為對標對象，蛋殼公寓的股價還有較大的上漲空間。
但是，回歸大陸市場來看，蛋殼公寓的市場份額遠未達到「全面領先」的地位，比如，鏈家旗下的自如在北京等很多一線城市更具競爭優勢。
而蛋殼公寓要想複製EQR成功，必須在一線二線等人口淨流入的城市中佔據瓜分足夠大的市場份額，也就是形成壟斷地位，才能掌握租賃市場的租金定價權。
但是，由於大陸《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》的頒佈，包括蛋殼公寓等在內的各類長租公寓要想形成壟斷地位，甚至掌握定價權，變得越來越難。
簡單說， 如果各地嚴格執行該《意見》，蛋殼公寓等長租公寓平台基本都會被「打回原形」。
長租公寓需要回歸「中介」本位，其盈利模式或商業模式中利用「租金貸」模式變相歸集資金的模式，相當於被打了七折。
適逢大陸上下抗擊肺炎疫情期間，很多城市採取了封路、限行等多重措施，蛋殼公寓不失時機發佈《致蛋殼公寓租客的一封信》，以「租金減免」或「免費延長租期」的方式向租戶「示好」，自然博得不少人的掌聲。
但是，問題是作為房屋中介平台，其所謂「租金減免」之舉，是未經房東同意的「越俎代庖」之舉？還是無需房東同意的，其自擔成本的公益之舉？
“双面”蛋壳公寓：示好租户雪中送炭，损害房东趁火打劫？
如果蛋殼公寓減免租戶租金後，支付房東的租金也因此等額減免，相當於其行為屬「解房東之囊，慷平台之慨」，也就是通過損害房東利益，來「示好」租戶。
當然，如果該減免行為是房東意願，蛋殼公寓等長租平台代為實施，那麼，此處需褒揚的善舉主體應是房東而非長租公寓平台。
蛋殼公寓在《公開信》中表示，公司於春節期間就已開始聯繫房東尋求一定的免租期，並得到了部分房東的愛心支持。
那也就意味著蛋殼公寓現在面向租戶開展的「租金減免」措施，可能並未獲得全部房東的認可或同意。
那麼，蛋殼公寓現在的「借花獻佛式」租金減免措施，到底是「雪中送炭」，還是「趁火打劫」？
這可能需要有關部門調查清楚之後，才能做出準確結論。
【本文僅反映專家作者意見，不代表本報立場。】
李俊慧
作者： 李俊慧
現任： 中國政法大學知識產權研究中心特約研究員
簡介： 作者李俊慧先生為中國政法大學知識產權研究中心特約研究員，長期關注網際網路、智慧財產權，以及其相關監管政策和法律問題（大陸地區）。
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