城上水美社區辦理「第四屆區分所有權人大會」、結果、報到人數不足、擇期再召開第二次區權人會議........所以、今天就聊聊天吧！
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<突圍黑心房市之主委日記>
主委日記10-1 守住每一毛血汗管理費 (貼心提醒 : 報名台北簽書會的朋友 一定要回信給出版社 不然 位子就留給後補囉)
誰也不能保證自己對社區的熱血能持續多久，我本來買屋時的打算是：找個不黑心的建商、投資客少的社區，只要能住得安心，跟鄰居老死不相往來也無妨，管委會叫我繳錢就繳，只要健身房游泳池這些公設能用就好，畢竟買屋時還在當記者，可是需要二十四小時待命的工作，沒有太多時間可以投入社區的工作。
當了主委之後，為了兼顧公私，我決定要把各項制度建立起來，日後不管誰來當管委會主委，都有一套現成的操作方案可供執行，就算是我不當委員了，社區還能運作得很順暢。
要做到此點，修改管理規約是第一件事，這份關係社區運作的規範文件，就藏在一般人買屋時從沒認真看過的合約書附件中，那都是建商東抄西抄拼湊出來的，而且建商為了有利於交屋後的點交，通常都會暗藏陷阱在裡面，但不用擔心，管理規約通通可以改，只要在區分所有權人大會中提出即可。
集合全部的住戶一起開會是一門學問，而且隨著房屋越來越舊，住戶會更懶得開會，很多社區要湊齊足夠的人數，都要準備抽獎、禮盒、出席費等名目，就因為如此，新社區一開始的幾次住戶大會就非常重要，要讓大家建立起對社區付出的習慣，而不是為了錢或獎品。
原有管理規約有兩項是我希望能馬上更改的，第一是出席人數，一開始的版本規定要三分之二的住戶出席，區分所有權人會議才算有效，但人要到的這麼齊有點困難，但規約中也標明，如果人數不足，管委會可另擇期再補開，此時只要五分之一人數即可開會。
以我的社區為例，只有第一次的人數有超過三分之二，而且這還包含建商未賣出的單位，為求日後會議能順利招開，第一次會議在選舉出管理委員之後，我馬上提出臨時動議，將三分之二改成二分之一出席即可。也幸好當初建商手上餘屋不多，頂多只有二十票，若是建商握有半數以上，第一屆管委會將完全受制於人。
有的社區選擇不改，因為五分之一的人數很容易達標，不來就是放棄，如果住戶連委託書都不想交出，就代表放棄住戶的權利，但這五分之一的人，就決定了整個社區的未來。
更有的社區利用高額的獎金吸引住戶來開會，尤其是管理基金越存越多的社區，出席會議就減免一個月的管理費，來參加的人就會很多，這些方法都沒有對錯，但我仍選擇多數決的方法，也就是超過半數的住戶來決定社區的前途，而也很讓我引以為傲的是，在本書出版前，我們的每一次區分所有權人大會，都可以達到半數以上的住戶出席，而且不用砸大錢來吸引大家參加，我的想法是，如果社區錢很多，直接退給住戶就得了。
如果你家的社區投資客多，必須防範建商結合投資客，利用五分之一住戶出席即可開會的條款，影響社區的營運，投資客根本不會認真跟建商點交，他們只想賺錢，管理費繳越少越好，通常會提出許多不利於自住客的方案，比如停用全部的設施、公共區域燈光全關掉、找打瞌睡老伯伯當管理員、取消垃圾清潔，反正投資客不住在這兒，管得爛住戶自己得追著垃圾車跑，跟他們無關。
要知道我們買社區大樓，圖的就是生活品質的提升，以前我住公寓時根本就沒有時間等垃圾車，常常一個月才倒一次，幾大包的黑色垃圾袋包好囤在鐵窗外推的空間，每回丟垃圾都像在搬家一樣拼命。
現在投資客很多，有時一買就是好幾戶，雖然得防範投資客們介入社區，但承租客也有他的權益，不該只是交由房東來決定，折衷方案是只限制主委、副主委、財務委員、監察委員為「一定要區分所有權人，也就是登記為屋主者，本人或配偶或二等親並且有居住事實者，方可擔任」。
為了防範投資客介入管委會運作，我在規約中加進一條：「含委託書之區分所有權超過全體五分之一者，超過部分不予計算。」這是反投資客、反壟斷、反建商，避免借由委託書獨大的條款。我們的社區一開始多數都是自住客，五分之一的門檻已經足夠，如果你家的社區一開始多數是投資客，也可以修改成十分之一、不得收委託書等等來進行防範。
多數投資客萬一買了不住又租不掉，就會想入主管委會來調降管理費、調降開支，或是A錢、包工程、收紅包，來攤回他們的投資成本，以上做法不但可以降低風險，也可把只想賺錢的投資客踢出管委會。
圖說 : 這是某一次社區舉辦的活動 好熱鬧的童玩區 而且租金非常便宜
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參加內湖社區區分所有權人會議，雖然因人數不足流會，但還是很高興有機會跟大家交流。
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大家好，想請教兩個問題
問題一:
我今年初在管委會開會時，向管委會做了一個提案，
但當屆管委會認為他們無法替這個提案背書或是扛責任，
故要求我在區權會提案表決。
(實際依公寓大廈管理條例第六條規定，管委會是有權力同意的)
後續到了上週的區權會，
我們社區比較特別，分成A/B兩區(中間隔了一條巷子)
戶數共有A區36戶，B區68戶，我是住在B區這邊。
平常財政是A/B區各自獨立，再增設一個共同帳戶支付保全等費用，
但管委會只有一個。
我的理解是，既然大家都是同一個社區，同一個管委會，雖然這件事跟A區無關，
但A區的人也應該可以參與投票(規約內並沒有提到A/B區各自決議各自的事情)
可是會議主席現場是宣布，A區跟此案無關，僅由B區的人(68戶)投票。
最後現場投票結果，不同意28票，同意23票，廢票5票，
故大會宣布不同意此提案。
我想請教的是，我是否可以在會議記錄出來前，
主張依據公寓大廈管理條例第31條
「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其
區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例
占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」
不同意票數28票，未達總出席人數81戶的四分之三，此決議無效
(若只列入B區出席人數58戶，28票也是未達58的四分之三)
會想這樣做是因為好死不死，區權會上有人嗆說我意見這麼多幹嘛不自己當，
小弟就當上了這屆主委，所以想說如果可以推翻區權會的投票結果，
我就要在管委會想辦法通過此案XD
問題二:
社區規約明文規定，超過十萬元以上之花費需經區權會同意，
上屆管委會辦了一個工程，花了35萬，未經區權會同意，也沒有管委會的會議紀錄，
住戶是在每月的財務報表上才看到得知工程花費(事前只有施工公告)
在本屆區權會提出此疑慮時，管委會說因本案較緊急，故從權處理。然後就沒有了。
(但實際上本案並不是影響人身安全/房屋安全之工程)
想請問住戶事後是否有辦法做出什麼樣的抗議或是抵制?
以上問題再拜託解惑了，感謝!
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謝謝
2.規約上說了，有急迫性可以召開臨時區權會，而不是從權處理。
況且，本案根本就沒有急迫性，因為從公告施工(4月)時間到開工(7月)就過了三個月，
開始施工到完工(9月)又過了兩個月，真的有急迫性，不可能讓開工時間拖這麼久。
3.管委會要開會前都會公告時間/討論議題，從來沒有看過要討論這件事，
只有看到一紙施工公告寫了施工時間，也沒寫工程金額，
總不會要求住戶每次開會都去守著，確認這次要討論什麼吧?
4.很好奇的是，你不是我們社區住戶，怎麼這麼肯定管委會有開會討論這件事?
至少我目前去要(一)討論這件事的會議紀錄(二)廠商報價單(三)施工照片
(四)驗收紀錄，以上四個都是沒有的
5.我的問題從頭到尾都是，管委會如果不照規定花錢，住戶可以怎麼處理?
6.不管住戶今天關不關心這件事，管委會花公款就是要照規定來，這是我在意的點，
而且這不是生活在一個民主法治國家的國民該有的基本素養嗎?
難道說今天不去投票的國民，就不可以在意政府是不是違法花錢?
小股東不去參加股東會，就不可以關心董事長有沒有掏空公司?
把不關心(而且我不是不關心，是根本不知道要做這麼高金額工程)
跟不能有意見畫上等號，這年頭還會有這種想法真的很有趣。
※ 編輯: blcakic (114.37.181.250 臺灣), 10/20/2022 12:33:39
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