210622工商 如何讓銀行看得起你？買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學，買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要！尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房，讓我來分享與銀行交手的過程中，究竟有哪些眉角是要特別注意呢？
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線不能退讓。以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶需求」找房，預算其次，畢竟出錢的不是我，何況買家通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家，反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經高估自己的賺錢能力，買了高額儲蓄險，帶來長達6年的自虐式生活，但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後繼續找房，畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道，唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸，主要分4大項目：還款年限／年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期／寬緩期。以我從業10年的心得，影響這4個項目的因素，屋況其次，購買人本身才是重中之重！
如何讓銀行看得起你？
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99％」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成，而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒，又渴望賺取客戶的利息，兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高，導致銀行不願意放款太多時，如果購買人的財力證明夠雄厚，通常貸款仍不是問題。然而，每個人的工作性質不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例：我待的公司規模並不大，又是零底薪的業務型態，像我們這種人在買房時，銀行給的條件通常不太好，所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元，長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢；還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單，且不解約亦不申請保單質借；以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠，也沒使用過最低應繳金額，維持零負債及良好的信用評比。
我發現，現代銀行普遍已與時俱進，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權，讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點，對於收入不穩定的職業，如果希望爭取好的貸款優惠，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養！
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案，而還款年期的長短，攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說（通則非一定）：銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65−25＝40，也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說（通則非一定）：銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）的耐用年限為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越長。
以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但由於我具備「首購」身分，所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力，但不代表真的要繳滿30年，只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始，我找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，縱然我是VIP客戶，最高也只能貸6成，後來換國泰世華，沒想到它們最高能貸85成，這樣一來一回就差了25％，也就是將近250萬元的自備款！
不過每家銀行的政策都不同，且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠，並不代表明年也是喔！
房貸利率
每家銀行略不同，甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1：貸款7成，利率1.48％，無寬限期。
方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初，兆豐為了引誘我找它們申貸，只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是套房，加上我本身是零底薪的業務等因素，因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了，後來問朋友才知道，這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸讀者，不管如何，買房一定至少要找2家銀行，貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還，也就是2＋20＝總共22年。正解是，頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還；換句話說，原本可用20年攤還的本金，卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢，先樂後苦的概念。
我要強調，這並無所謂對或錯，只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例：他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，只要寬限期一到，就轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣無限循環，他可以永遠不繳本金，每月只付1萬元的利息，就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢，還可以去享樂或投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算，差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案？
兆豐的方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，房貸型壽險48600元。
國泰世華：貸款85成，利率1.31％，無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案，最後我選擇了國泰世華，而我的想法是這樣的。
如果選兆豐，代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可花用，同事也附和說：「3年很長，3年內會發生什麼事不知道，只繳利息，及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉，獲利了結，豈不爽快！」聽起來似乎很有道理。
只是，寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」；二來這是我人生的第1間房子，算是「起家厝」，我本來就打算長期持有；三是我把買房當存錢，所以沒有不繳本金的打算；四是小套房可以貸款85成，且不需購買房貸型壽險，某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他，反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上，而閒錢越多則越想作怪，這是人性。既然這樣，不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！
省出一棟房：24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》，台灣遊讀會股份有限公司提供)
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升 息 定存 解約 划算 嗎 在 [心得] 美金定存，提前解約的解說(適合小額存戶) - 看板CFP 的推薦與評價
美金定存，提前解約的解說
前陣子美國聯邦準備理事會（Fed）
在台北時間3月22日凌晨2點發布最新貨幣決策聲明，
結果如市場預期的升息1碼，
將聯邦基金利率的目標範圍從1.25%到1.5%
調高到1.5％到1.75％，是2018年以來首次升息。
如果您剛好手上有美金定存，
到底要不要解約，轉到利率較高的定存？
這個要自己實際去計算過才會知道。
利率走勢的『簡易』判斷，請參考下列文章[版上舊文]
[心得] 利率的死亡交叉是啥東東？
https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1450367275.A.B43.html
基本上，建議懂個大概就好，其背後的黑手還是央行跟聯準會，
利率的升降是他們說了算。
檯面上看得到的東西，都只會用『市場預期』來簡略帶過。
此文是寫給『小額存戶』看的，
若是VIP或大額的客戶，可以自己去跟銀行談(凹)美金定存利率。
或者自行多加比較，或上網查資料，底下只是舉例，
美金定存利率並沒有比市場高，純粹是以現有的資源與工具來投資。
之前美國升息，台灣卻反而降息，一堆人罵翻了，
聽說連儲蓄險的利率也跟著降。
當時央行總裁說台灣還有降息的空間，
個人的解讀是，台幣沒有升息的本錢......
利率本身是一把雙面刃，
升息，對定存的人，是好事，利息可以收多一點。
選擇固定利率的，只要算好既定的利息收入，是不會被扣到補充保費。
若選機動利率，又剛好很不小心的讓利息收入超過20000，
那被扣走補充保費後，未必會贏過固定利率的利息收益。
然而，升息對於有房貸的，有債務的，然後利率是非固定的，
就會有差別，利息可以少繳一點，相對的，房貸月付金就會下降。
台灣之所以沒有升息的本錢，其中一點是貸款的違約率。
利率每上升一個基點(0.01%)，就會增加多少信用違約率。
民間有一種說法是，要向銀行借錢，借到銀行不敢讓你倒。
另外，很多中小企業都是用一塊錢在做十塊錢的生意，
要這樣開槓桿，就必須要有銀行的幫忙，提供週轉金。
而銀行的收益，大部份都是來自於利息差的收入。
所謂利息差的收入就是，銀行透過定存吸收資金，
借給有需要的人或者是公司行號，並酌收一些規費，以及『利息』。
銀行收到利息之後，在依約(依照定存所約定的給付條件)，
付利息給民眾，如果您是按月給息，銀行就是按月付息，
整存整付，就是定存到期後，本金加利息轉入指定帳號。
假設銀行一年期定存1%，銀行的放款利率2%，
這中間的差異就是『利息差』，銀行是做貨幣仲介生意的，
從進貨與出貨這角度來微觀，銀行是做無本生意的。
也就是拿『存款人』的錢，去借給別人，並從中獲取利潤。
以上，算是定存為什麼會有利息收入的簡單解釋。
寫這篇文章的用意，是要跟各位聊聊，
萬一升息了，剛好我選的是固定利率，到底要不要解定存，
去換更高利率的定存單？
以美金為例，如果你只有定存六天以內，可以解掉沒關係，
以升息前的美金定存利率(03-27之前)，一千美金的定存來討論之
假設您美金定存設定一年利率 1.55%，結果不到七天，銀行調整利率了。
這時候把定存解掉，你頂多只損失這幾天的利息。
然後換上新的一年期定存利率就會是1.70%。
【 提前解約的損失要怎麼計算？ 】
市場謠傳『聯準會預備要漸進式升息』，不排除有繼續升息的可能，
註：可供參考與判斷的指標，固定利率(大) ＞ 機動利率(小)
但這個講的是美金，台幣利率會不會跟進，那就是另一回事了，
目前看來是脫勾的狀況。機動利率 ＞ 固定利率(台幣現況)
第一步，您要去先看，從定存的第一日起算，已經經過了多久的時間。
小弟獻個醜，弱弱的一千一百多美金的定存。
這是台企銀的網銀轉定存，牌告是 1.70%，一年期，固定利率。
不過實際上轉到美金定存裡面是變成 1.75%，打過０８００客服，
客服建議打去分行詢問。因此，為啥會差0.05%，就要等我問到答案，
才有辦法補上來。
台企銀的截圖
假設定存三個月過後，６月２２日聯準會又升息一碼（０．２５％）
美金的牌告利率，一年期來到１.９５％。(1.70 +0.25 = 1.95 )
這時候後『解定存』換單到底划不划算，會拿到多少利息？
答：其實並不會賺太多。如果有新的資金，那倒無坊。
如果台灣的銀行在７月９日過後開始升息，也就是７月１０日實施日期，
以上面的範例，４月９日的定存，假設在７月１３日解約。
這樣利息該如何計算？（註：定存金額改以１０００美金計）
【 觀念解說 】
一、雖然小弟是設定一年期的定存，但是實際上只有定存三個月，
又多幾天。（10、11、12、13，畸零天數為四天）
其利息的計算方式，並不是用1.75%打八折計算。
而是以你當時的牌告利率之三個月期的定存利率『再打八折』。
不是以新的利率來計算之。
根據截圖，所記錄的三個月期之定存利率為1.05％，
因此，解美金的定存可以拿到的利息為：
1000 X ( 1.05% X 0.8 ) / 12(一年) X 3(三個月) ＝ 2.10元
畸零天數：4天。註：畸零天數的利息依各銀行規定計算之。
1000 X ( 1.05% X 0.8 ) / 365(一年) X 4(天) ＝ 0.092元，
四捨五入後，應當為0.09元的利息錢。
合計為： 2.10 + 0.09 = 2.19元的利息
若您原本只設定三個月，本應可領到的利息為，
1000 X ( 1.05% ) / 12(一年) X 3(三個月) ＝ 2.625元
實際上的差距是不大的。
若用一年來比較
1000 X ( 1.75% ) ＝ 17.50元，17.50 / 12 X 3 ＝ 4.735
4.735 － 2.625 ＝ 2.11元，假設不解約，還可以多賺2.11元的美金。
二、若遇上『解定存，本金被倒扣』的情況。
如果您選擇的給息方式，是按月給息。
1000 X ( 1.75% ) / 12 ＝ 1.458元，(每一千美金的按月給息)
如果您是定存一萬美金，每個月就是領 1.458 X 10 = 14.58元
因為您已經領走三筆 (四捨五入後)1.46元的利息，共 4.38 美元。
若三個月就解約，銀行只需付您 2.1元的利息。
4.38 – 2.10 = 2.28(這是多付的)，多付給您的利息，就會從本金倒扣。
以結果論而言，您解約時，只會拿到 997.72元(要扣掉 2.28 美元)。
如果是整存整付，就不會有倒扣本金的問題。
按常理說，除非是把美元定存配置在退休規劃的投資組合中，
不然很少有人會選擇月配息。
另一種狀況是，金額太過龐大，就要用月配息來規避補充保費的課徵。
大多數的人買美金，都是為了讓錢變多(算投資)，或者繳美元保單。
繳美金保單的，就存短期定存即可，只要來得及扣款。
算是可以多賺一點點利息錢，加減賺。
若是要賺匯差的，等甜蜜點一到，就直接定存解掉換成新台幣。
外匯操作，小賺個3%，不是難事，只要你有耐心。
還有別自找麻煩，在別處造成資金缺口(例：融資券、保證金需求等等)，
最後只能砍掉外幣部位，去補救其它的部位。
第二步，自己算利息，去比較優缺利弊。
選機動好還是固定好？
關於這問題，因為我的資金算是相當有限，而且我不想殺死太多腦細胞。
也懶得去模擬多種狀況，所以都『直接選固定』。
如果您的資金有點龐大，可以花點時間設一些模擬條件比較看看。
不過提前解定存利息打八折，再怎樣，都不划算。
於是乎，賺利息錢只是附加的，主要目標是在賺匯差。
有句話各位可能聽過千百萬遍了，還是來複習一下吧！
當心『賺了利差，賠了匯差』。
以目前即期賣出價29.245(台灣銀行)，要賺 3%，
您就要等到銀行端的『即期買入價』來到 29.245 X 1.03 ＝ 30.122。
看到大於這個數字，就賣掉，大約會賺個3%多。
【 外幣的交易手續費 】
可能有人會很好奇，外幣買進與賣出，到底有沒有手續費？
實際上是有的，不過大多數人都沒注意到罷了，
當您要向銀行買美金的時候是看『即期匯率本行賣出』(台灣銀行的網頁)
然後要把美金賣回去給銀行的時後，
要去看『即期匯率本行賣買入』(台灣銀行的網頁)，
這中間會有0.1元(新台幣的價差)，這個就是隱藏在其中的手續費。
而且是以量計價，如果您今天買了10萬美金(292萬4500元)，
就會產生1萬台幣的價差。
如果馬上賣回去給銀行，你只能拿到 291萬4500元。
這中間的價差，就是銀行沒先收的手續費，認真討論的話，
算是後收手續費的投資，至於要如何運用到『免手續費』，
就端看您是如何操作自己的投資部位了。
ameryu. 2018-04-10 #
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.239.234.153
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1523299474.A.52A.html
央行被逼到無路可退的時候，他還是要順應民意，微微升息意思意思一下。
房板，應該有大神寫過分析文吧!?
房價要穩定的先決條件是基本工資不漲。
建商漲價的理由，千百萬種，最常用的就是我們是要高級食材。
七包一千五的水果？？？
現在東西都漲價了，我們幾乎沒有什麼利潤......這是銷售人員的說法。
你還能夠保有這份工作，就代表公司還是有賺錢的，
如果賠錢，早就惡性裁員，斷尾求生了。
另外，基本工資的說詞，你很難反駁，
因為基本工資的調漲，所以我們的建造成本就會增加很多，
而且那些都是付現金的，我們的利潤已經抓的很薄，採取薄利多銷的策略。
然後你就看著他們的經理，把保時捷停好，優雅的走進辦公室。
請問你會相信他們沒有賺錢？
很多企業的老闆都會說，我們公司沒賺錢，結果自己買地蓋豪宅。
這說法，是政府種下的因，然後要全民買單，無條件接受這惡果。
另外，若要分析房地產，我需要親自走一趟該行政區域，只能小範圍的討論。
關於房地產的分析文，我沒辦法只透過google到的資訊，
就寫出分析文，至少要現場勘景多次，才不失偏頗。
在台灣的外幣轉帳(跨行)，好像也要收三段手續費，
利用資訊落差的套利模式，早期好像可行，現在都是電腦同步更新。
這樣不太容易賺到錢。
※ 編輯: ameryu (36.239.234.153), 04/10/2018 10:08:33
謝謝IAmaMouse大大的回覆。
※ 編輯: ameryu (36.239.234.153), 04/10/2018 20:57:49
原來如此，因為我是賭他一年之內會回到30.xx以上，有賺就要烙跑了。
這次做自動續存，是因為發生了一點冏事，在連續假期之前，
外幣定存剛好到期，然後工作忙到忘了手動續存，
整整浪費了五天＝＿＝！美金定存的最短週期可以是七天定存。
不過利息真的不多就是了，算是實驗性質的定存，正在研究美金版的循環式定存。
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