我買房子的經驗
我的工作室因為擴大的關係，換了好幾個地方，也因為這樣，碰過非常多的房東。
如果你有看過我寫的書，就會知道我遇上的房東大部份都很爛，只有非常、非常少數是不錯的！
像是房子原本就有漏水問題，房東花了一大筆錢修好之後，跑來找我付一半的錢，我心想：
「這人腦子有問題嗎？」
所以我受不了了，決定工作室用買的，再也不用和這種人囉唆。
不過買房子不是隨隨便便的事，我不想當冤大頭，所以先去上了一些房地產的課，以免買到爛房子，或是買太貴。
上完課，接下來就是實戰，直接和房屋仲介見面看屋！
有的仲介老實可靠，有的仲介舌燦蓮花，幸好我做生意好幾年了，所以比較能看得出來仲介有沒有在騙我。
有一次，我看到士林有一間屋況還不錯的房子，標價大約是1900萬台幣，到了現場看完房子之後，我問仲介：
「之前有人開過價嗎？」
仲介說：
「有啊，之前有人開到1800，屋主不願意。」
在看這間房子之前，我查過那一區的實價登錄，知道就算是1800，這房子還是偏貴，所以我說：
「這價格太貴了。」
房仲說：
「不然你想要多少錢？」
我計算了一下這房子的合理價格，然後跟仲介說：
「1500~1600左右，才比較合理。」
房仲一聽，馬上大聲的說：
「不可能啦！屋主不可能會同意的。而且我告訴你，屋主開的價格已經很低了，你在這一區找不到這麼便宜的房子啦！」
房仲的氣勢非常強，像是要一口把我給吃了。
我說：
「不是吧，這一區同樣屋齡、同樣類型的房子，一坪的價格最多就是賣43~46萬元，你這開價已經超過非常多了。」
房仲楞了一下，沒想到我有做功課，可是她馬上恢復鎮定，又大聲的說：
「我跟你說啦，你看到那些一坪45萬的房子，屋況都爛到不能住人，你怎麼跟這間房子比？不能這樣比啦年輕人！」
我的語氣也開始硬了起來：
「我這價格不是亂開哦，我是已經有把屋況給算進去了，我一個一個算給你看。」
然後我算給他聽，地板鋪的磁磚大概是多少錢，弄好兩間狀況不錯的廁所要多少錢，氣密窗多少錢，天花板裝潢……等等通通算出來，然後跟房仲說：
「屋況最爛的房子一坪43~45萬，我開的價格，是已經有把這些裝潢費幫你加上去了，可是你總不可能叫我付100%的裝潢費吧？扣掉一些折舊的錢，全部算完我才跟你說1500~1600的價格，這可不是亂砍。」
房仲沉默了一陣子，語氣開始軟化：
「好啦，我知道啦，可是屋主不願意賣啊……」
因為剛剛見識到房仲氣勢凌人的一面，所以我有把握，如果房仲站在我這邊去說服屋主，贏面會提高不少，所以我說：
「今天不是我亂砍價，問題是屋主那邊賣的價格脫離現實太遠了，請你幫我跟屋主說一下。」
房仲說：
「好吧，先下斡旋，我去談談看。」
我除了買自己住的房子以外，因為工作的需求，工作室也買了兩間，所以和房仲交手的經驗不少，其中一件事非常重要，那就是一定要做功課。
查房子的實價登錄是最基本的，用網路Google一下就可以知道最近幾年，那一帶的房子大概都賣多少錢，甚至可以看到你想要買的房子，屋主當初是用多少錢買的。
（如果是太久之前買的，就查不到了）
查了實價登錄，你會發現有些房仲很老實，跟你說這一區房子的真正價格賣多少，你也會看到有些房仲很會用話術，挑這一區最貴的房子跟你說最近的成交價。
然後你也可以找懂裝潢的朋友，瞭解一下各種材質、施工的基本價格，才不會被房仲用屋況好的藉口，來提高房價。
另外，有時候不是房仲要騙你，而是屋主會騙房仲。
例如屋主會跟房仲說，這屋子的電線最近有全部換新，房仲就會這樣跟客人說，很少有房仲去查證是不是真的換新。
確認電線有沒有換新很容易，只要打開電箱看看電線的年份就知道了，只是有些電箱需要用工具開，看房的時候記得帶工具，房仲通常都會答應讓你打開來看。
在大部份的情況下，我們是沒辦法和屋主見面的，全部的流程幾乎都是透過房仲，所以怎麼讓房仲站在我們這一邊是關鍵，而不是被房仲和屋主給聯手吃死。
做功課最重要的，就是要讓房仲知道你是懂的，不要再騙你了，這樣他才會反過來幫助你，去和屋主談價格。
畢竟有些房仲，話術真的太多了，像是我自己住的房子，當初也是用很合理的價格買到的，不久前有個房仲帶著客戶，去看我隔壁要賣的房子，我因為好奇也跟過去看看。
房仲不知道我是鄰居，我隨口問了一句：
「屋主有期望什麼價格嗎？」
房仲說：
「他期望的價格跟開價差不多。」
有在台灣買房的人都知道，開價通常都會比實際價格高，很少、很少會有開價和實際價格差不多的情況。
我說：
「這開價太高了吧？」
我自己的房子才買不久，隔壁的格局和我一模一樣，但是我買的價格等於是他的開價打了6折。
房仲馬上說：
「沒有喔，你看看他的隔壁，當初賣的價格就和這價格差不多！」
房仲指的隔壁是我的另一邊，當初那一戶就是當了盤子，格局大小也是一模一樣，花了非常貴的錢買房子！
房仲很聰明，不跟客人說我這間買到的價格（因為便宜合理），偏偏要挑整個社區買最貴的那戶來跟客人說。
聽完他這樣講，我也不再多說什麼，因為我未來只想跟值得信任的房仲合作，沒必要和他再多打交道。
p.s. 那戶當盤子買貴的住戶，他們不久前把房子賣掉了，賠了好幾百萬，所以買房子真的要盡量談到合理的價格，不然會很慘。
p.p.s. 開頭我看的那間工作室，也順利用合理價格成交了
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又見大可以 實 價 登錄 在 Re: [閒聊] 實價登錄到底有沒有意義- 看板home-sale 的推薦與評價
如果今天台灣的房子像外國大都市,都是投資人在持有.
那實價登陸漲的時候助長.跌的時候助跌.
因為他會讓投資人更快取的波動資訊..
但台灣非投資人佔大多數之外.
投資人當中,菜鳥外行人又佔大多數(無腦亂屯屋,房子買就對了)
然後不動產永遠都是賣家市場,這個有講過懶得再提.
反正就是屋主決定價格...屋主影響力遠大過買家,一個屋主影響力大過20個買家.
這樣就糟糕了.
屋主又都外行人和非投資人,那他們基本上賣房子都是看"最高成交價",然後再加一點..XD
然後如果成交比較低的,就裝死不看不算..
反正漲都要算,跌都不算..!!成交高的才算,成交低的不算..
也以至於實際登陸對助漲比較明顯.跌反而影響力很弱.
這都出至於屋主心態的關係.
因此實價登陸目前都會變成"最低價定錨"
然後這時候更糟糕的就是.
房子有屋況,有座向格局等等.
所以本來同樣一個社區就有高有低.
但實價登陸又不會附照片...
造成例如這邊成交都在600,有人翻新成交660.
之後其他屋主都認為,他家值660,所以之後都要賣660...
然後屋況很爛也成交了630...
阿幹,這樣屋況好的又說他家比較好,所以想要成交在680..
因此......你一定知道我在講哪個社區...阿就正勤國宅..XD
所以最近上漲的速度很快,很多是這樣來的.
你看2016的時候很悲觀,但房價並沒有因此被壓跌,反而只是平盤一下.
但是今天要上漲,就抓狂的漲.
這就更不用說前幾年的公寓.
我們投資客是最愛撿便宜,買便宜,最愛殺價殺到見骨的動物.
並且,我以前講過,投資客的奧義在"買便宜"...
因為買才是投資客要做的事情.
賣..只是嘴巴出一個價無腦丟給仲介去賣...
所以投資客彼此,你看都在討論"買"...不討論賣...
所以投資客真正的功力都在"怎樣買便宜"....
這是一堆外行人誤解的地方,以為投資客最會的就是把房子賣貴..XD
喔不,最愛把房子賣貴,想一大堆藉口房子有多棒要賣天價的,都是自住戶.
投資客只會,自住戶要賣多少,我跟她賣一樣的價格,但我屋況比他好..XD
因此,我們投資客每天都在挑戰殺到見底,買最低價.
就會發現前幾年的公寓.
因為投資客買廢墟,賣高價,買廢墟,賣高價.
廢墟買200,翻好轉手賣320...
結果過幾個月,廢墟就漲價到230,只好買230賣360.
再過一段時間,挖哩,怎麼廢墟漲到250...
這我相信所有投資客都很清楚我再說甚麼.
實價登陸上面有200阿,問題你就買不到阿...
然後像公寓這種量很少的物件,基本上投資客都是整個市區"全部"的公寓都看過資料.
勤快一點的是只要打電話問仲介,知道底價不太豪洨,就全都"看"過屋..!!
對...把整個市中心2/3F的公寓全部一間不漏的看過屋其實只要幾天就辦到了.
在這種情況下,投資客其實可以非常深刻的感受到.
實價登陸的低價都是隱形的.都看不到的.
屋主永遠都只看到最高價.
尤其像我有一段時間不斷的買到高雄"延吉街"(我也不知道為啥..XD)
結果.某一個廢墟屋主拿著我自己剛賣掉的另一間公寓的賣價,要當底價賣我..
這件事情同樣發生在之前我玩北鹽埕區的物件的時候.
另外還發生一次在鳳山.
拿我賣掉的價格要把廢墟用這個價格賣我..XD...
這就是實價登陸的威力.
他都不會看到我買入時的垃圾價,都只會看到我賣掉後的高價(間隔10個月左右)
所以實價登陸有助跌嗎??
太難了.....
問題發生在,屋主組成都不是投資人..!!
因為不是投資人,所以貪心沒有極限.
(投資人會知道貪心的極限該在哪,因為超過極限就只是作夢,作夢是沒意義的)
因此.
之前不是在討論甚麼實價登陸修正條例甚麼鬼的.
在我們投資客眼裡根本無所謂.
所以都懶得參與討論..XD
阿愛登載就登載,不愛登載就不登載.
對我們沒影響,對房價"下跌"也沒影響.
各位開心就好.
而真正極度反彈實價登陸詳載的.
除了被害妄想症,整天國家要控制他們資料的那一群外.
就是那些"賣房子不想讓人知道"的...XD
偷偷脫產,偷偷賣房子,賣了房子手上有錢,房子賣掉不住那邊之類的人...
這些人才是那些極度反對實價登陸實名制的那群人..
至於我們投資客根本懶得理這件事情..
另外實價登陸很容易淪為炒作工具.
對於鎖定區域炒作者.
他只要故意拉高兩三筆成交價.
立刻整個區域的屋主都高潮,跟著掛高價賣.
因此如果你這一區買了不要太多,五間就好.
你就每兩三個月自己左手賣右手一間高價.
也不用作太多,做3次就好.
順便洗高房地合一的基底價(5%賣出費用折抵)
之後五間就可以爽爽賣在更高價位點上.
這個手段目前只有極少區域有再用.
但已經有看到過幾次.
其實炒房集團應該很容易就可以使用這個手段洗價格.
我是不知道那些老師啊,大師阿,師傅阿,海鮮阿...
怎麼沒有善用這個手段去洗行情??
反而看到有實際操作的,大多都是個人或是封閉性小集團.
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 115.43.19.29 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1596516218.A.399.html
你自己左手賣右手,只有稅金相關成本.
但是可以墊高5%的房地合一基底價格.
所以對中短期而言,是有意義的.
你中期的房地合一也要抽到20%.
所以換手成本相抵之後,其實你支出並沒很多.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 08/04/2020 12:55:40
會十戶全都開高價,然後掛在那邊很久,直到都賣掉...XD
我玩大悅不就經典狀態.
幾十戶掛賣,我還不是賣一間的利潤從機車機車最後賺到一台國產車...
少數想要急跑賤賣的,在一開始就賣掉跑了,過一段時間,全都是掛高價稱在那邊.
沒有一個屋主低頭...!!!
對喔,到現在大悅591上還有超過50筆掛賣.
(當然有重疊的物件,不過掛賣戶應該也是雙位數)
但我已經clean!!!
就代表這50筆掛賣的屋主,都想賺的比我還多..
現在量都太大了.
高雄之前平衡量我抓2400..
現在我都上修到2600...
高雄成交量沒連續兩三個月跌破2600都算是大量交易.
但現在每個月都在3xxx上下跳.
至於大量當中有變多變少,但那個變化其實無所謂.
2016最低量我忘了是1400還是1200...雖然只touch到一個月.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 08/04/2020 13:10:58
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