精實地價查估 居住正義一環
2016-11-07 02:45聯合報 楊宗憲／屏東大學不動產經營學系副教授（屏東市）
內政部表示，目前規畫的精進地價查估制度計畫，主要目的是為精進公部門地價查估技術，同時於「基準地價」查估過程導入不動產估價師之專業，使公部門地價更具公信力，並非直接當成地價稅或土地增值稅的稅基。記者游智文／攝影
內政部擬推動「精實地價查估方案」，希望透過不動產估價師與大數據分析的結合，獲取較為精準的土地價格，未來將取代公告地價及公告現值制度，值此地價稅開徵時期，引發部分人士質疑將增稅打房，本人研究房地產價格多年，認為內政部此舉是改革的正確方向。
過去實施公告地價及公告現值二價制度，價格的產生過程跟時序不同，不僅無效率，也造成一地多價的困擾，內政部欲以較有效率的估價技術，利用實價登錄資料庫，通過不動產估價師及大量估價等方法，強化地價查估工作，改變當前公告土地價格不合理的亂象，讓地價決定更具有代表性，值得鼓勵。
部分市場人士質疑大量估價技術不夠精確，而否定上述方案的必要性。實際上國內大量估價技術的準確性已經與國際水準相近，甚至部分技術已獲得發明專利的肯定，大量估價技術亦已有多個國家廣泛運用在不動產價格的查估上；未來搭配不動產估價師的介入，可以合理且有效率的決定各種土地的價格，以更為科學化及效率化的方式查估地價，這本來就是政府應該進行的工作，應該給予支持。
此外，未來若地價查估方式改變後，稅負與稅制應如何調整，相信各界可以更廣泛討論，並使配套更為完整。但要注意的是，我國由於地價稅及房屋稅偏低，長期以來不僅變相鼓勵投機，也惡化地方財政；以台北市為例，縱使今年公告地價大幅調漲，地價稅的實質稅率平均仍僅萬分之四，遠低於國際平均一％的標準，且七成以上之稅額仍在四千元以下，應仍屬可負擔範圍。報載有台中西屯地主稱地價稅自五萬漲至廿萬，但從其稅單揭露的地號查詢實價登錄顯示其土地市值可能近三億，價值三億土地過去僅繳五萬元地價稅，這正凸顯台灣房地價如此高昂的原因。財政部也聲明未來稅基將透過打折方式處理，避免傷及無辜。
我國的不動產價格制度長期偏離現實是眾所皆知的事實，因此造成的房地價不合理上漲也造成廣大民怨，如今要走向正常的道路或許將引起既得利益者的反抗，但防堵市場的投機不也是居住正義的一環嗎？稅制改革或可併同稅基與稅率通盤檢討，而內政部願意以更好的方式強化土地價格的代表性，這是重要的基本工作，應給予支持。
