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❤️【疫情下 學收息】【第一篇】【索羅斯都投資~低利率下收息與看漲-FH富時不動產ETF(00712)】【文末轉發+抽書】
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❤️談到不動產REITs一般投資人會以為是投資一籃子不動產， 但其實不動產REITs分兩類:
1.權益型REITs:資金投資一籃子不動產，收入來自於租金，目前台灣掛牌不動產投資信託都屬於權益型REITs
2.抵押型房貸REITs(Mortgage Reits ): 簡稱為mREITs，其獲利模式-槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差
抵押型房貸REITs主要是投資房貸債券而非不動產建築物本身，以政府機構發行的不動產抵押貸款證券做為主要投資標的，由於政府機構發行的不動產抵押貸款證券違約風險較低，收益率也僅略高於政府公債，這類不動產抵押型REITs會透過藉由將房債債券抵押給金融機構取得額外資金，並利用借入資金再投資的再融資操作，槓桿5-8倍以上賺取倍數利差，簡單來說:mREITs獲利來自於槓桿投資房貸債券扣除短期利率後的利差，並乘上倍數，目前台股唯一檔掛牌抵押型REITs: FH富時不動產ETF(台股代碼00712)

❤️甚麼是美國不動產抵押債券?
美國不動產抵押債券以投資標的區分為商用不動產抵押證券和住房不動產抵押證券
 商用不動產抵押證券顧名思義抵押品為商業大樓/商場/辦公室等非住宅用的商業不動產，其債券配息來源為商場租金/辦公室租金
 住房不動產抵押證券，其債券配息來源為房貸借款人的償還的利息與本金，住房不動產抵押證券以發行機構來分，可分為政府機構發行房貸證券Agency MBS 跟民間機構發行房貸證券Non-Agency MBS(說明 房貸債券Mortgage-Backed Security 簡稱MBS) ，其中 Agency MBS有美國政府隱性擔保所以違約風險低，目前大部分的抵押型房貸REITs，旗下資產組合標的都是以Agency-MBS為主，也就是美國政府機構發行的房貸債券
政府機構發行房貸證券Agency MBS，美國政府發行機構有三家: 吉利美（Ginnie Mae)、房地美 （Freddie Mac）、房利美（Fannie Mae），在2008年之前僅有吉利美（Ginnie Mae)為美國政府所有，但2008年後另外兩家也被美國政府接管，目前Agency MBS信用評等都接近於美國政府信評，機構房貸抵押證券可視為經美國政府擔保的債券，另外美國政府接管後放貸標準及相關審查機制均參照美國政府，因此只有優質的借款人才能取得貸款，另一方面大幅降低了違約風險
❤️抵押型房貸REITs價格漲跌因素
投資人要怎麼觀察抵押型房貸REITs未來的價格走勢? 有兩個觀察指標
1.長短天期利差:
由於抵押型房貸REITs獲利模式是槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差，所以若投資的長期房貸債券利率越高/借款成本越低，獲利就越高
2.不動產房貸證券違約率:
因為抵押資產為房貸證券，若房貸證券違約率提升或是價格暴跌，將會被迫追繳保證金，降低槓桿或被迫斷頭清算

❤️2021年抵押型房貸REITs三大有利市場因素:
抵押型房貸REITs目前市場存在三大有利因素為
1.聯準會持續每月持續購買400 億美元MBS
根據2021年4月聯準會會議內容: 聯準會承諾每個月將持續購買至少 800 億美元美國公債、和至少 400 億美元房貸擔保證券 (Agency MBS) ，這對房貸擔保證券市場價格提供支撐，也對抵押型房貸REITs資產價格提供支撐
2.美金長短天期利差擴大
目前由於聯準會維持零利率，故目前短期借款利率很低，但長期殖利率隨近期經濟重啟通膨走升，長短天期利差擴大，所以抵押型房貸REITs受惠長期利率走升，利差擴大、獲利越大
觀察短天期利率指標美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor與長天期利率指標美國10年期美債殖利率
• 2020年4月美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率1.41%/美國10年期美債殖利率0.65%,長短利率差距為負利差0.76%
• 2021年5月18日美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率0.16%/美債殖利率1.64%,長利率差距為正利差1.48%
• 2020年5月前長短利差為負利差/2020年5月後為正利差且正利差持續擴大

3.不動產景氣熱絡
標準普爾 Case-Shiller 房價指數顯示，2021年 1 月全美主要大城市平均住房房價年增長為 11.2%，創 2006 年 2 月以來的最高漲幅，至於商業不動產隨著各州在夏季逐漸重啟經濟活動，預期商業不動產價格也會跟著回升

❤️抵押型房貸REITs: 高配息+ 參與美國房貸證券低違約風險收息上漲潛力
FH富時不動產(台股代碼00712)為台灣唯一一檔抵押型房貸REITs，從2020年5月美國大力購買公債及房貸擔保證券 (Agency MBS) ，股價由:2020年5月29日股價10.17元,至2021年5月18日股價14.24元上漲40%
FH富時不動產為季配息，發放的配息在扣除繳給美國政府的股息預扣稅額30%後，過去1年的配息率為4.86%-11.76% 之間，而各期間報酬率可參考下表。配息率降低有一部分因素為股價持續上漲，但其最新的配息率4.86%仍高於一般債券ETF及股票型ETF，在目前低利環境下，抵押型房貸REITs以低違約風險，不動產抵押債券+槓桿投資賺利差的投資模式，適合追求高配息與潛在價格上漲空間的投資人可以考慮FH富時不動產
*配息率計算方式：以各季度每單位配息金額除以各季度最後除息前交易日。
各期間報酬率(含息)
三個月 六個月 一年 二年 三年
18.25% 42.13% 63.85% -10.78% 1.25%
資料日期：2017/08/09–2021/04/30
資料來源：投信月報 MissQ整理
以上內為純粹個人投資組合經驗&研究之分享，內容範例僅供教學使用，閱讀本文時每位讀者應行量自身投資知識/經驗程度/資金應用，金融市場過去績效不代表未來績效
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富時不動產ETF (00712) 為台股掛牌的配息王, 索羅斯基金2020年也投入這ETF 旗下資產不動產抵押債券 除了收息今年以來更上漲超過14% 配息+收息 有機會達2位數的報酬!
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💡1:04 MissQ觀察這檔ETF/投資時機
💡3:21富時不動產ETF (00712) 基本介紹
💡3:55配息率高的原因
💡5:06 影響富時不動產ETF 漲跌的因素
💡7:06如何配息? 哪一季配的比較多? 相關稅賦
💡8:29 2020 疫情下重挫的原因
💡9:56 索羅斯基金2020年也投入不動產抵押債券大賺
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(1)零基礎學習: Smart自學網-穩健收息贏家特別股/REITs/債券ETF 3部曲
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0036.《分析銅價&黃豆的投資機會》
今年受疫情影響，娛樂型產業(與石油相關)尚未完全復甦，
卻讓製造業與建築業的需求大增(兩者皆為用銅量大的產業)，使近期銅價的表現突出，

在糧食作物的供給方面，
受到氣候異常讓農作物收成不佳(供給降)，及全球缺貨櫃(運費上漲)，
使國際黃豆供應吃緊，黃豆報價持續走升。

最近股市動盪不安，由於股市跟原物料的表現相關性低，
基於資產配置分散風險，投資人可考慮切入銅以及黃豆的投資機會，
剛好街口投信有發行這兩項原物料「期貨型 ETF」，分別為：
街口道瓊銅ER指數股票型期貨信託基金(證券代號：00763U)
街口標普高盛黃豆ER指數股票型期貨信託基金(證券代號：00693U)

以上這兩檔都可在平常下單股票的證券APP在證券市場中買賣交易，
目前 00763U 股價一張約 3 萬元左右，00693U 則一張約為 2.4 萬，入手價格還算親民。
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顧名思義，兩檔期貨型 ETF 追蹤的指數都是「海外期貨指數」，分別追蹤：
美國紐約商品交易所(COMEX)的高級銅期貨契
美國芝加哥期貨交易所(CBOT)之黃豆期貨契約
投資人如果想要直接投資海外期貨，除了會有匯率波動、交易時差、轉倉與追繳保證金等問題，處理上較為麻煩，另外則是保證金的金額較高，
若透過 ETF 來投資，可解決上述問題，
但缺點就是每年有經理費等內扣成本，以這兩檔來說，
以 2020 年來說，總費用率分別為：
00763U 1.67%
00693U 1.25%
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在報酬表現的部分，這兩檔 ETF 近一年(截至三月底的資料)的報酬為：
(資料來源：街口投信月報)
00763U 69.65%
00693U 53.36%
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最後，對於期貨型 ETF ，老師給的投資小叮嚀：
期貨型 ETF 較不適合長期持有，
主因波動較大，期貨本身並無法創造價值，適合短線波段操作，
基金經理人需依指數規則將成分期貨定期轉倉，轉倉成本可能產生損失，
另外，畢竟是追蹤期貨，仍與現貨會有價差，
以上是投資人想要投資期貨型 ETF 商品，需要謹慎評估的。
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【龔成問答信箱】（Q18441-Q18460）

Q18441：

龔sir你好! 股票班後獲益良多非常感謝!
不過最近想請教一下以下問題

1. 新意網對於將來大數據普及等因素我相信會表現會持續向上, 但系龔sir講過公司發展要睇派息率,留幾多盈利再作投資,而新意網息率將近80%, 是否可以判斷已經成熟吾會再高速增長?

而且系「有地就可以放server」既情況下, 數據中心業務相較下好似難以有獨特性, 好似現時香港既迷你倉甘, 普及後未來競爭會吾會好大?

2. 以市盈率評估企業價值個陣要加上預測比率走向, 而潛力股既預測比率不單難以判斷而且各差距都好大,

好似我而家用過往比亞迪既PE & 盈利然後預測佢要上升100%先可以去到先前估值既$100為合理頂

請問有咩方法可以驗證或者更準確甘評估行業,環境, 或者公司政策改變會對企業有咩程度既影響?

感謝龔sir!

龔成老師：

1）佢的派息比率的確較高，所以，管理層的定位，未必是高增長，而是平穩增長類，睇翻佢近年的情況，都會有發展的，建立新的數據中心，不過，就未必是全力發展的狀態。

至於大環境方面，其實要建一個數據中心，要合符一些要求的，近年香港政府批出這方面的土地並不多，但需求大，令已有地者如新意網（1686），的產品有加價能力。

就算要將工廈改建也不易，因為不少工廈有些要求不合，例如特定的結構及負重要求，所以令供應仍是不足。當這行業發展，就會對原有企業有利。

這股可定義為水桶1至2之間的類別。

2）對於一些潛力行業，估值會較難，就算是專業的分析報告，也經常出錯，市場對該股的估值往往有好多的分歧。你可以盡量用不同的方法去進行參考，令估值更加立體。

利用市盈率估值率估值法，要分析一能「推算出來的EPS」，能反映到將來的盈利情況，可能是2、3年後的數目，而不能只用過往平均數。

同時，可以利用市盈增長率作為參考。

而DCF估值，就要有較強的「預估往後現金流」的能力，要設定合理的增長率，但不能假設永遠增長，要用二段折現，或三段折現模式。由於這方面較量計錯，因此計算後，都只能參考，不能盡信。

無論上述那一個方法，例如市盈率，其實最重要是一價個「預測」概念，你要自行預測，往後的EPS，利用這個數去分析估值基礎，從而得出平貴。

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Q18442：

龔sir，對於抽居屋我有擬問。假設抽中咗，買居屋係咪一個增加自己資產嘅做法？

因為居屋冇得出租，唔可以做收租樓，定還是我需要補地價之後先至真係成為資產？如果我依一刻其實未有需要置業，其實係咪唔應該抽居屋？謝謝龔sir

龔成老師：

居屋在投資的角度，不算是很好的投資項目，因為限制多，同時市地都會認為，居屋的質素不及私樓，因此投資價值會低左。

一般來說，居屋的自住價值較高，而投資價值則較一般。

如果你長遠都要自住，都有實質需要，就可以考慮居屋，始終佢可以幫你用較少的資金與現金流，就能解決到「住」的問題，你就可以留更多資金去出面作其他投資。

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Q18443：

龔sir，你所以嘅書我都買晒來看了！

你本優質潛力股內的股票，我有跟住買(823,2388,548 )但我因為貪利息，所以無買其他少利息股(2382,1211,285)，其實我是否行錯策略?

其實是否應有心水的優質股在合理價內都入一手，咁就唔會錯過?謝謝

龔成老師：

好呀！你一定要睇晒，同埋「用」！

你在配置上有少少問題，我地決定買那些股票，要基於：1）自身情況，2）質素，3）平貴。

第一，你要了解翻自己的年齡與風險承受程度，如果你較年輕，就應該投資潛力股與平穩增長股，而唔應該投資收息股。

另外，你唔能夠只夠股息，而是要計算平貴。

這刻你先要睇了解翻自己的年齡與風險承受程度，決定財富組合的配置方向，如果是適合你的優質股，其實你都可以買少少先，只要合理價就得，當然，你買入之後，仍要有現金剩。

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Q18444：

我今年25歲，本身人工不算太高，想進取時又怕蝕好多，所以往往買股票每隻都係投資幾萬數內...見九龍建業1送2.67保利達就諗住收到股後售出，覺得賺少少都叫好好了。咁我而家有兩手，係咪就已經夠了？

同埋其實仲有咩好買？見美團阿里都貴......

龔成老師：

你犯了一般散戶都會犯的錯，就是「賺少少就放」。

我地投資，決定幾時賣出，並不是基於「現金數目」，而是企業質素、前景、平貴，資金運用等。

如果你未能掌握，最簡單的做法，就是升一倍，賣一半。

投資是好需要你的「理性」，你要克服心理問題。

九龍建業（0034）都有質素的，可以長線持有，質素不差，但就不是高增長類。

至於是否足夠，要睇翻你本身的財富組合，長遠目標與配置方法。我地買股票，並不是炒賣，而是建立長期的財富配置。

現時你可以考慮盈富（2800），以及恆生科技ETF（3088）（但這股這刻唔算平，要分注，或月供，慢慢買入）。這兩隻基金都是適合長期儲貨的。

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Q18445：

老師，你好，我29歲，我看了你第一本百萬富翁，現在打多左份工，我現在每月可存$26000，$18000做月供會太多嗎？

現在只在看你的書，而知識不是太多所以先月供，之後再報你的課堂，希望先儲一點現金等市下跌試再入手。

可以幫我睇睇月供組合，需如何調整？感謝。
2800 盈富基金 $6000
0823 領展房地產 $2000
1177 中生製藥 $2000
2382 舜宇光學 $2000
3033 南方恒生科技ETF $2000
0788 中國鐵塔 $2000
1211 比亞迪$2000

打算現在入市以下:
2382 舜宇光學 1手
0788 中國鐵塔 4手
0590 六福 2手
0175 吉利汽車 2手
適合嗎？感謝

補充一下，我睇你本書愈睇愈有衝勁，好大反思，感謝你，好期待之後再開星期六班

龔成老師：

如果你本身有一定的投資實力，就可以減少月供金額，留多少少現金，令你有更多資金，自行以把握買賣時機的做法去運作。

如果你投資實力不算高，同時無太多時間去研究股票，你現時的月供金額。適合。

而你現時月供的，都是優質股，比例無問題，你只需要長期進行就得。

至於打算入市的幾隻，都是有質素的，現價唔算貴，你可以分注投資。要留意，這刻大市未算平，你要同時留有一定的現金，等機會先用。

我間中都會開星期六班的，通常一年開1、2次，星期六下午時間。

下次可能在下年。

你或者可以預早留位，只要whatsapp 55457212我同事，打「留位星期六班」就得。我地有具體資料就會 whatsapp。

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Q18446：

呀sir, 想問下有邊幾隻股，現價合理值博率高ge潛力股可以買入？

舜宇光學，比亞迪電子，吉利汽車，中國鐵路前景如何？

龔成老師：

上述的幾隻股，都有一定的質素，比亞迪電子（0285）現價唔平，可以等回翻D先。

至於另外3隻，你都可以考慮，前景正面。現時都在合理價，都可以進行投資。

舜宇光學（2382）長遠仍有增長力，不過中短期相信會比較波動。

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Q18447：

多謝你花寶貴時間嘅建議
我較早之前係3662反彈減持咗一小部份
開始分注買入2382並長線持有
因為即使華為影響 我仍然睇好未來電話如ar對鏡頭技術持續需求同埋假設未來無人駕駛開始普及對車載鏡頭需求

目前手持仲有阿里巴巴 領展 九龍倉置業 金沙
希望開始改變自己投資習慣
將大部份投資資金用作長線投資

你嘅分析對好多人都有好大啟發 多謝你無私嘅分享

龔成老師：

你的方向正確。

我地分析時，應該睇企業長遠的發展，投資者要有長遠眼光，而不是只集中這刻。舜宇光學科技（2382）的確有長線投資價值。

至於其他股票，都是有質素的，你都可以長線持有。

方向正確！保持進步！

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Q18448：

龔成老師，多謝你！我現在每月收入大約3.4萬, 2022年就會達4.3萬左右。現在資產（股票加現金）約35萬。

我家住公屋，由於最近房協有新居屋，我有考慮用綠表申請，購買大約4-4.5百萬的房子，首期20萬，每月往後約供1.7萬。

所以想請問老師你認為我應該把現在的資金投資到買居屋嗎？（假設成功抽到）還是應該用這幾年時間透過股票滾大資金？謝謝你！

龔成老師：

如果有合適的資助房屋可以購買，你的確可以買入。

長遠來說，擁有自己的物業始終較好，你的目的是自住，因此只要你喜歡該物業，認為自己會住得舒服，就可以買入。

當然，你都要睇翻自己的負擔能力，買樓「供得起」是最大的原則，比分析樓價升跌更重要。

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Q18449：

老師，我在約2年前開始分段買3988 均價約3.5
其實追post見到老師對內銀既解讀係 “增長力不高 所以買入心態只以收息為主”

但股價自幾年前開始持續陰跌到而家 請問您點睇3988 應趁現價低殘繼續溝貨嗎？ 長線是否有可能“返回家鄉”？ 謝謝

龔成老師：

中行（3988）在本質上，是收息股，因此唔好對股價有太大期望。

另外，近年銀行業的賺錢能力有所減弱，壞賬增加，令股價下跌，相信要過1、2年，經濟好轉後，股價就會有增長（不過都唔好太大期望）。

我地決定加注與否，要睇幾個因素，記住，並不是「拉低平均買入價」為目的。

第一，要分析這股的質素，如果無質素，就再跌都唔加。中行都可以。

第二，這股的類別，如潛力或增長或收息類等，是否與你的財富組合匹配，比例是否適合。

第三，你要先計算加注後，這股佔你股票組合的比例會否太多，因為同一行業，同一股票。不能佔股票組合的比例太多。

第四，你要在加注後，仍有現金剩。

記住，重點不是「拉低平均價」，而是組合比例與配置。

你想「返回家鄉」是一個錯誤的投資觀念。

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Q18450：

你好 想問AIa 長線投資好嗎？73入左

龔成老師：

友邦保險（1299）不差的，企業有一定的質素，有品牌、有規模，生意雖然做到較大，但仍有增長力，不過就不是高增長，只是平穩增長。

不過盈利就有少少波動，但這都正常，因為保險公司有投資相關收益，所以這亦會令股價略為波動。

前景方面，正面的，佢保持不同市場的發展，利用本身的品牌去加強新市場業務，而長遠的市場仍有增長潛力。

這股有長線投資價值，現價就處合理區，你長線持有無問題。

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Q18451：

可以介紹下香港既旅遊 酒店 零售股？

龔成老師：

酒店可留意下富豪產業信託（1881）。

富豪產業信託其實都有質素的，是不錯的收息股。但佢地其他房託，會波動少少。加上酒店中短期的風險較大，不過，現時以投資值博率的角度分析，其實都有投資價值。

睇翻佢持有酒店物業投資組合，持有8間酒店以收取當中的租金收入，4間在香港島，2間在九龍，1間在沙田，1間在香港國際機場。整體來說不過不失，位置與質素都不算差。

雖然酒店業務有波動，但由於富豪產業的收入模式是收取較穩定的協定租金，因此波動較少，令過往的可分派收入保持平穩上升狀態，過往股息大致穩定，但到近期，當然會好波動。

因此，預佢中短期弱，長期則無問題。

至於零售，可以留意下六福（0590）。

我地當分析企業時，要從長期角度分析，自由行對六褔有很大影響，中短期一定好弱，不過從長期來看，自由行點都會慢慢好轉，這只是時間問題，這企業亦會因此而回勇。

當然，最重要是企業「捱得過」這關，而六福是無問題的。

現時投資，等到自由行好轉，長線。都有投資值博率。

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Q18452：

龔成Sir你好，想請教下，我36歲早兩年朋友介紹我睇龔sir既書，兩年前開始月供股票。以前因一向無投資，希望可以40歲頭得到人生第一個一百萬，我這年紀遲嗎？

每月供1398工商5000元，3煤氣4000元，剛入三手1810小米，現另每月可儲蓄5000元。

希望龔sir可以比d方向及意見，謝謝。

龔成老師：

有心唔怕遲，不過，你最好調整一下投資方向。工行（1398）是收息股，未必適合你，因為現時你應該要「增值」，煤氣（0003）原有的貨可持有，但由於增長力比過往略有減少，因此你可以轉其他股去進行月供。

至於小米（1810），可以持有。

你之後的投資方向，應該投資「平穩增長股」+「潛力股」。

你可以考慮盈富（2800）、銀娛（0027）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果想增長力高少少，可考慮：阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、比亞迪（1211）、中生製藥（1177），但就要明白波動性比上述會高左，同時風險大左，你要自己平衡。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q18453：

龔sir你好！本人31歲，有穩定收入，有家庭，有一間自住物業，價值900萬，仲有400萬要供，現可每月儲2萬蚊，現金30萬，股票2x萬。我有兩個問題想請教你。

1. 因家庭需要（換大少少）我想五年內更換物業，即使賣左現時物業，可能要補多200百萬先夠做首期，以現時狀況，可以嗎？

但本人另一想法是利用儲到的錢作投資增值，到底那策略較合適？

2.這是我的股票組合，可否給我一點建議：

0788 10000股 1.61入
1038 500股 47.15入
1177 2000股 9.96入
1211 439股 46.1入（供2000/月）
1800 4000股 5.41入

1810 2000股 12.94入
1829 10000股 2.95入
2342 4000股 3.1入
3800 30000股 0.39入
9988 100股 215入
2800 1000股 25.32入

Thank you

龔成老師：

1）由於自住樓不會產生現金流，雖然物業本身都有增值能力，但比起你投資其他工具（能得到增值與現金流），你較遲先轉到較大的物業會較好。

當然，如果你有實際需要，都可以轉。

你可以現時，利用你手上的現金、股票，盡力滾大資金，到了5年後，就賣出現有物業，以及利用增值後的資金，買較大的物業。

2）至於你的股票組合，大致上無乜問題，都是有質素的股票。

中國機械工程（1829）、保利協鑫能源（3800）質素一般般。長遠最好賣出。另外，你可以增加多少少盈富（2800）。

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Q18454：

龔sir，你好，想請教一下儲蓄保，圖中呢隻我喺2017年買(25歲)，每年3243USD，現已交左4次錢，為12972USD，此產品係供10年，總數32430USD。
　
我初初係全無投資知識，純粹想儲錢之用，但呢幾年開始睇多左報章／書／你嘅facebook平台等等，開始吸收到少少理財嘅知識，再睇返呢隻產品，內心有少少不安同不爽，想請問下你到底我該如何自處？
　
1) 本金32430USD，供10年，但要第25年時間左右先拎得返本金(保證金)。
　
2) 當初投保時，agent的確有講解最悲觀和最樂觀情況，但我被佢樂觀情況偏好影響左，心中計法係(保證金+非保證金)除2得到中位數。
　
3) 我深信就算環球經濟再好，最樂觀情況都唔會出現，我好大機會係喺最悲觀情況下得到保證金，假設我70歲時想退保，我將得到50525USD嘅保證金，但我嘅代價係用45年時間去得到總回報50%左右呢個結果，值得嗎？
　
4) 現在處於兩難局面，我已供4年，還有6年需要供，目前保單面值只有4324USD，但我已付出12972本金，假設退保，將蒙受66%左右嘅損失，假設不退保，我還需要繳付19458USD嘅本金，到底我應該點作出決定？
　
請教你了龔老師

龔成老師：

1）這類產品其實回報一向都不高，你可以視為財富組合中，防守的部分，但你預佢回報不會高。

我地理財，可以攻守兼備，部分防守是可以的，但就不用太多，因為應該集中資金進攻。

2）你而家反而應該問題，較差、最差的情況會點，用這個作為參考。考慮不同情況下，該資金回報是否合自己的投資目標。

3）值博率只是一般。

當然，佢的角色是一些較為防守性產品，這特別就是回報不高。因此，你唔應該持有太多，但如果在財富組合中佔一小部分，都可以的。

4）我相信這產品並不是零價值的，你要從長遠的角度，以及配置的角度分析。如果只佔你組合少少，其實都可以。

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Q18455：

龔成你好，我係來自澳門既後生仔。睇完你本五年買樓開始計劃。

最近睇到一個係皇朝區（類似中環）的樓盤，6年樓，環境都好符合書中所講，但有個點係對面就有兩間賭場。呢個點想知點分析

樓下有當鋪 珠寶店，酒店等等

龔成老師：

近商業地區、交通方便的地方，一定有投資價值，當然，你要同時考慮人口密度、嘈音等問題。

如果長遠的定位不變，基本上有長遠投資價值的。之後就是睇租金回報率，比較同區同類的物業，以了解這刻的平貴度。

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Q18456：

你好，老師。 關於投資方面，我是新手，想問多少少
請問月供最低嘅入場費係幾多?

始終只係學生，想問問如果幾百蚊可唔可以買到盈富基金?

龔成老師：

一般的銀行，月供金額最少是$1000，另外，你要問清楚手續費，如果手續費佔比太高，就唔值得做。

如果真的資金不足，就不要供，儲多少少現金先。

你新手，較適合投資ETF，盈富（2800）是其中之一，另外，恆生科技ETF（3088）都可考慮（不過這基金現價唔平，宜等，或分注慢慢入。

3088的入場費約$2000，相信你都可以考慮，但同樣要留意手續費佔比。

另外3088的風險比2800高，因此，在組合的配置，應該要比2800少。

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Q18457：

龔成老師，本人現時持有1398及少量2822，其實想有收息回報，本人月入3萬，想儲多d錢，因手上現金只有6萬元。

1. 想每月6000月供股票，邊隻好，2800？

2. 1398及2822想長線持有，可以嗎？1398平均價$5.6,賬面蝕緊錢。謝謝

龔成老師：

1）盈富（2800）是最好的選擇，如果你想增加組合增長力，可加少少恆生科技ETF（3088）（但你都要明白會將風險度增加左）。

2）工行（1398）都有質素，但佢就只是收息股，增長力不強。你長線投資可以的，不過股價要慢慢先上翻去。

至於南方Ａ５０（2822），中短期會較為波動，不過長遠仍是正面，都有長線持有的價值，可以守。

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Q18458：

你好! 近日開始見到你嘅文章，想請教，問題如下:

1. 本人仲有10年退休，根據個人現時情況，你有乜建議?

2. 手上滙豐是否值得繼續持有? 還是止蝕換馬? 月供滙豐要停止嗎?

3. 如何分配改善目前月供股票組合? 有意增加月供港交所金額及新增月供盈富，有其他建議嗎?

--持有現金約180萬，大部分儲蓄在公司福利社，年利率有2-3厘

--2015年起月供滙豐，現持有大概6000股

--現每月儲約2萬在公司福利社，另月供$5000滙豐，近月開始加上$2000港交所，$2000港鐵
先多謝回覆賜教!

龔成老師：

1）以你的年齡，其實已開始為退休做準備，但同時，財富仍有增長力（但不是進取），因此，你可以投資「平穩增值股」+「收息股」。

現時的$180萬，其實可以動用$50萬-$100萬去投資股票（當然要睇翻你的風險承受程度）。

你要分注投資，同時留下一半資金（例如，你打算入$80萬股票，暫時只能將$40萬分注投資，餘下$40萬等機會）。

同時，你可以做月供股票，供「平穩增值股」+「收息股」，但就隨著年齡增加，慢慢增加收息股的比例。

你可以考慮盈富（2800）、銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

同時，可以建立一個收息股的組合，目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0005）、置富（0778）、陽光（0435）都可以。

另外在5年後，可以停止買入平穩增長股，並慢慢將資金集中在收息類股。

2）如果你現時匯豐（0005）佔你組合比例太多，就應該停，同時，將部分股轉去工行及恆生，等你有平衡的組合，這會較好。

3）你月供港交所（0388）、港鐵（0066）無問題，可長線。你可以可考慮我上述所講的平穩增長股。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q18459：

老師，想請問1608偉能，係唔係可以繼續 keep 住持有？

同埋睇完你寫既80後百萬富翁，應該跟住睇邊本
真係多謝你回覆！睇你既書真係學到野！

龔成老師：

偉能集團（1608）利用自主系統設計及集成能力去設計、集成及銷售燃氣及燃柴油發動機式發電機組與發電系統。

睇翻佢的資料，客戶包括工業級及電力級分佈式發電站、政府、住宅及商業樓宇、數據中心、酒店、建築工程、採礦業、鐵路項目及電訊項目等。

大部分來自中國內地、新加坡、香港、阿聯酋、南韓及菲律賓等地。發展能力都有的，見佢過往的生意與盈利增長理想。

不過，股價上落大，同時現時估值唔算平，都是當中的風險。

如果你持貨不過多，勉強可持有。

理財要不斷學習的，保持進步啦！

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Q18460：

你好龔成老師，想請教一下1057 浙江世寶，因見佢最近一次業績由虧轉盈，所以買入此股。

但買入後股價不斷下跌，想請教此股份可否繼續持有?

龔成老師：

浙江世寶（1057）近年的確有虧轉盈，這是利好因素。

不過，從整體企業的業務上，過往發展上分析，唔見有好大的獨特優勢，賺錢能力不強。加上規模不大，整體上唔能夠稱為優質股。

長遠的投資價值，暫時睇，唔見得好好。

你最好等佢反彈時賣出，策略上會較好。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

200709三立iNEWS 松蔦青語鬧糾紛 陳泰源指控卓家雄偽造文書私吞危老容獎
影片網址→https://youtu.be/baXx8J1xndc

#松蔦青語恐一屋二賣地主呼籲與建商和解前買家請慎思
#大家地產目前是一案建商
#大家地產董事長卓家雄偽造文書盜用印章私吞危老容獎

【大家地產聲明稿 之 地主回應】

第一、民國106～109年間，地主方多次詢問建商，本案是否有/能申請危老容獎？

106年11月30日line對話，蘇義閔先生表示：「已問過建築師，可以符合的條件幾乎沒有」。還強調「你好，我也好，只要是大家有利的，我一定會做。」這不就證明蘇義閔企圖隱瞞地主申請危老容獎，也認為容獎應按比例分？

108年10月24日新聞報導（自由時報）本基地通過28％危老容獎。

108年11月26日line對話，謝欣芸小姐（大家地產代表）堅稱：「這不是我們的基地ㄟ」。

而卓家雄也始終否認並謊稱本案是「103年」的「合建」，所以無「法」適用「106年」的「危老」。

直到紙包不住火，才改口主張：拿「地主的」土地、房子、印章申請的危老容獎與地主無關。

第二、上網搜尋「寶吉第建設」即可找到多筆坑殺消費者等新聞，寶吉第因聲名狼籍無法再招搖撞騙同時為躲避求償才宣布破產，與地主毫無關係。

本案原是寶吉第建設主導，民國105年卓家雄已是起造人之一（共同開發商），寶吉第宣布破產後，卓家雄為了賣本案（松蔦青語）才特地成立新公司（大家地產）。

而時任「寶吉第建設總經理“蘇義閔”先生」至今仍為本案「唯二」負責人，因此，地主方高度質疑此舉猶如「借屍還魂的寶吉第2.0版」，不僅欲謀奪地主財產，連無辜的消費者們恐怕早已落入圈套。

第三、大家地產聲明稿指稱「地主多要80坪與5.2個車位」純屬憑空杜撰，請拿出證據並鉅細靡遺描述，若無法舉證，記者若「平衡報導」反中黑心建商之計。

相反的，根據契約，地主應該拿到的「合建保證金695萬8千元整」被黑心建商施以詐術，不僅1塊錢都沒有拿，還損失至少108坪（建物約68.66坪+車位至少40坪）！

明明地主方才是受害苦主，怎變成貪心多要？若真貪得無厭，又怎會是最早簽署同意的地主？

第四、地主方為獨棟透天厝，以1層使用約70坪、3層樓破兩百坪換算，若不參與合建持續整棟收租，從搬遷日起算可收租金是上千萬元，因此，地主方只拿到約七百萬元搬遷補助費，是足足7折後的誠意讓利。

另外，地主搬遷後、建物拆除前，卓家雄長達約1年半「代理房東」持續收租，租金落入大家地產口袋，以及交屋後建商應依約幫地主負擔40％房屋稅與地價稅，卓家雄也都不繳，讓地主全額吸收，這些怎隻字未提？

第五、不論地主方分得坪數為何，均有書面，而且是不包括危老容獎之下所形成的協議。如今危老容獎全遭建商侵吞，建商卻反指地主方已經拿到很多坪數及車位，試問：地主方分得的，難道不是建商願意給的？地主方目前所分得的，跟危老容獎有關嗎？此部分不容張冠李戴、混淆視聽，請卓家雄親自說明：究竟拿著地主方的房子申請了多少容獎放到自己口袋？

俗話說「殺頭生意有人幹，賠錢生意沒人做」，如果本案因地主貪婪，卓家雄經精打細算後判斷本案賠本，為何在寶吉第破產後仍「萬般懇求」地主與之續約並同意「概括承受」？莫非卓家雄已經知道可以透過危老重建申請容積獎勵才勇往直前？

第六、信託契約裡「只有蓋章無簽名」的文件日期是107年1月12日，可是家雄，我們那時根本還不認識你啊？

還記得，寶吉第總經理蘇義閔於107年3月6日透過line表示你（卓）想跟地主方認識嗎？你是忘記？還是害怕想起來？地主方手上拿的是「親筆簽名」加用印的正版原件，真金不怕火煉，歡迎比對字跡。

至於契約文件如何被偷天換日？如同要老百姓破解魔術般困難，黑心手法，只有黑心建商才知道，地主方無法解答。

第七、截至至今，無論是官網、代銷案場、網路、紙本文宣等包含大家地產於109年6月17日回函所附上的選屋表，皆顯示仍是面寬3.3米的4間店面。然於109年7月1日接獲記者聯繫後自知理虧，才終於表示願意按照契約走，地主方表示感謝：回頭永遠不嫌晚。

另善意提醒：倘若地主方店面與本案其他間店面相較，有多出來的樑柱，還是深度不齊、高度不一、甚或是天花板有異常管線存在，地主方會連同建築師一併提告求償。

第八、地主尚未選屋建商就先行銷售，此舉已堪稱「前無古人，後無來者」，大家地產以「無約定公開銷售需以地主完成選屋為前提」為由欲撇清一屋二賣疑慮，在有實務經驗的業者看來，極為牽強。

第九、再次提醒消費者，地主有「主動」選屋的權利而非「被建商強迫」選屋，換言之，一旦地主選了已經賣掉的房子，該房立刻變成「爭議屋」而無法交屋。而信託銀行（瑞興）表示僅能承諾不提供房源之入款帳戶，但無法保證大家地產不會私下賣屋。

地主方早已發函選屋，而大家地產仍不按照契約進行，無法選屋的責任應由建商承擔。為了避免一屋二賣，地主方在此呼籲卓家雄公布「已賣掉房源」自清，否則單以一紙聲明無法消弭大眾疑慮。也請建商正式且積極回應地主提出的選屋戶別及坪數。

第十、地主方曾委請市議員陳怡君主持協調會，建商代表於現場表示「這裡不是談判的地方」，從頭到尾只讓地主方唱獨角戲，就連陳怡君議員連番質問，建商也一概不予回應，地主有整段錄音檔證明建商毫無誠意。

地主／陳俊發、胡淑惠 聲明

長子／陳泰源 代筆

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/07/200709inews.html

200709民視快新聞 松蔦青語恐一屋二賣？地主呼籲：與建商和解前請慎思購買

【大家地產聲明稿 之 地主回應】

#松蔦青語恐一屋二賣地主呼籲待與建商和解後再買

#大家地產目前是一案建商

#大家地產董事長卓家雄偽造文書盜用印章私吞危老容獎

第一、民國106～109年間，地主方多次詢問建商，本案是否有/能申請危老容獎？

106年11月30日line對話，蘇義閔先生表示：「已問過建築師，可以符合的條件幾乎沒有」。還強調「你好，我也好，只要是大家有利的，我一定會做。」這不就證明蘇義閔企圖隱瞞地主申請危老容獎，也認為容獎應按比例分？

108年10月24日新聞報導（自由時報）本基地通過28％危老容獎。

108年11月26日line對話，謝欣芸小姐（大家地產代表）堅稱：「這不是我們的基地ㄟ」。

而卓家雄也始終否認並謊稱本案是「103年」的「合建」，所以無「法」適用「106年」的「危老」。

直到紙包不住火，才改口主張：拿「地主的」土地、房子、印章申請的危老容獎與地主無關。

第二、上網搜尋「寶吉第建設」即可找到多筆坑殺消費者等新聞，寶吉第因聲名狼籍無法再招搖撞騙同時為躲避求償才宣布破產，與地主毫無關係。

本案原是寶吉第建設主導，民國105年卓家雄已是起造人之一（共同開發商），寶吉第宣布破產後，卓家雄為了賣本案（松蔦青語）才特地成立新公司（大家地產）。

而時任「寶吉第建設總經理“蘇義閔”先生」至今仍為本案「唯二」負責人，因此，地主方高度質疑此舉猶如「借屍還魂的寶吉第2.0版」，不僅欲謀奪地主財產，連無辜的消費者們恐怕早已落入圈套。

第三、大家地產聲明稿指稱「地主多要80坪與5.2個車位」純屬憑空杜撰，請拿出證據並鉅細靡遺描述，若無法舉證，記者若「平衡報導」反中黑心建商之計。

相反的，根據契約，地主應該拿到的「合建保證金695萬8千元整」被黑心建商施以詐術，不僅1塊錢都沒有拿，還損失至少108坪（建物約68.66坪+車位至少40坪）！

明明地主方才是受害苦主，怎變成貪心多要？若真貪得無厭，又怎會是最早簽署同意的地主？

第四、地主方為獨棟透天厝，以1層使用約70坪、3層樓破兩百坪換算，若不參與合建持續整棟收租，從搬遷日起算可收租金是上千萬元，因此，地主方只拿到約七百萬元搬遷補助費，是足足7折後的誠意讓利。

另外，地主搬遷後、建物拆除前，卓家雄長達約1年半「代理房東」持續收租，租金落入大家地產口袋，以及交屋後建商應依約幫地主負擔40％房屋稅與地價稅，卓家雄也都不繳，讓地主全額吸收，這些怎隻字未提？

第五、不論地主方分得坪數為何，均有書面，而且是不包括危老容獎之下所形成的協議。如今危老容獎全遭建商侵吞，建商卻反指地主方已經拿到很多坪數及車位，試問：地主方分得的，難道不是建商願意給的？地主方目前所分得的，跟危老容獎有關嗎？此部分不容張冠李戴、混淆視聽，請卓家雄親自說明：究竟拿著地主方的房子申請了多少容獎放到自己口袋？

俗話說「殺頭生意有人幹，賠錢生意沒人做」，如果本案因地主貪婪，卓家雄經精打細算後判斷本案賠本，為何在寶吉第破產後仍「萬般懇求」地主與之續約並同意「概括承受」？莫非卓家雄已經知道可以透過危老重建申請容積獎勵才勇往直前？

第六、信託契約裡「只有蓋章無簽名」的文件日期是107年1月12日，可是家雄，我們那時根本還不認識你啊？

還記得，寶吉第總經理蘇義閔於107年3月6日透過line表示你（卓）想跟地主方認識嗎？你是忘記？還是害怕想起來？地主方手上拿的是「親筆簽名」加用印的正版原件，真金不怕火煉，歡迎比對字跡。

至於契約文件如何被偷天換日？如同要老百姓破解魔術般困難，黑心手法，只有黑心建商才知道，地主方無法解答。

第七、截至至今，無論是官網、代銷案場、網路、紙本文宣等包含大家地產於109年6月17日回函所附上的選屋表，皆顯示仍是面寬3.3米的4間店面。然於109年7月1日接獲記者聯繫後自知理虧，才終於表示願意按照契約走，地主方表示感謝：回頭永遠不嫌晚。

另善意提醒：倘若地主方店面與本案其他間店面相較，有多出來的樑柱，還是深度不齊、高度不一、甚或是天花板有異常管線存在，地主方會連同建築師一併提告求償。

第八、地主尚未選屋建商就先行銷售，此舉已堪稱「前無古人，後無來者」，大家地產以「無約定公開銷售需以地主完成選屋為前提」為由欲撇清一屋二賣疑慮，在有實務經驗的業者看來，極為牽強。

第九、再次提醒消費者，地主有「主動」選屋的權利而非「被建商強迫」選屋，換言之，一旦地主選了已經賣掉的房子，該房立刻變成「爭議屋」而無法交屋。而信託銀行（瑞興）表示僅能承諾不提供房源之入款帳戶，但無法保證大家地產不會私下賣屋。

地主方早已發函選屋，而大家地產仍不按照契約進行，無法選屋的責任應由建商承擔。為了避免一屋二賣，地主方在此呼籲卓家雄公布「已賣掉房源」自清，否則單以一紙聲明無法消弭大眾疑慮。也請建商正式且積極回應地主提出的選屋戶別及坪數。

第十、地主方曾委請市議員陳怡君主持協調會，建商代表於現場表示「這裡不是談判的地方」，從頭到尾只讓地主方唱獨角戲，就連陳怡君議員連番質問，建商也一概不予回應，地主有整段錄音檔證明建商毫無誠意。

地主／陳俊發、胡淑惠 聲明

長子／陳泰源 代筆

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/07/200709.html