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3萬人工、70萬、40歲 – 浪費了前半生
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本人40歲，月入30000，太太無工作，有兩小孩。有一層國內物業，市值4,000,000人民幣，準備放售，放售後減去本人有一些貸款，應該尚餘700,000港幣。母親剛剛以綠表抽倒居屋，打算幫母親供。小時候不想事，浪費了前半生…
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【理財個案--多個物業轉按加按達致財務平衡】

龔成老師，你好！本人45歲，有2個小朋友，4歲及7歲，同先生經營生意1- 2年，現每月盈利約12萬。

家庭及學費支出約5萬，有7個住宅物業收租，市值約2830萬，扣除供樓約餘1萬多，其中有2個是國內物業，供13000,冇租金的。

有保險經紀介紹，可將部分物業轉按，從而套現180-200萬，再購買投資基金，例如惠理基金，聯博按揭收益基金，平均有7-9厘回報，供樓收租之餘，每月有2萬至3萬多，額外利息，這種投資方式可做嗎，風險大嗎？

另本人想有一個穩健的投資組合，不知應如何分配比較適合，因小朋友還細，想為他們的教育做好儲備，以及我們也希望盡快做到財務自由。謝謝老師提點

個案重點：
‧45歲,有2個小朋友
‧經營生意,每月盈利約12萬。
‧有7個住宅物業


重點目標：
‧想有一個穩健的投資組合
‧物業應否轉按
‧財務自由

龔成老師分析：

我地最重要的，是做好財富的平衡分配，以及控制好負債比率。

你可以計計你加按後，負債對資產的比率是多少，即是你各項的總負債，除以你總資產的市值計算。

如果比率已經超過6成、7成，就有少少高，雖然你的年齡仍可承受風險，但要取平衡。如果加按後的比率，仍只是4成以下，咁反映風險不高，都算在高接受的水平。

另外要考慮的，是按息的成本，國內物業加按的利息高於香港物業，你要睇翻加按那些物業，以及利息如何，如果利息高，無明顯的息差回報，那就不值得做。

至於加按後的資金，是否投資上述基金，則是另一個問題，你要睇翻佢虧損的機會率，雖然佢話回報有7%-9%，但世上無免費午餐，就算佢話每月派不錯的利息，但如果價格波動，就有可能出現「賺息蝕價」，得不償失，所以要了解清楚。

上述的做法，一定會提高了你的風險，問題是「是否仍在可承受的範圍」。

至於小朋友部分，你可以簡單做月供股票，去累積財富，集中在平穩增值股就得，例如盈富（2800）、港鐵（0066）、金沙（1928）、長建（1038）、中銀（2388），長期月供就得。

另外，如果這刻你物業資產的比例太多，就不要再增持，反而加強股票方面的資產，會令你組合更為平衡。

龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者
‧ 《經濟一週》理財真人Show節目擔任致富教練
‧ 曾接受多個傳媒訪問
‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年
‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富
‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條
‧ 《經濟一週》、《華富財經》專欄作家
‧ 證券業持牌人士
‧ 股票課程導師，學生人數逾4,000人
‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上
Facebook專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

若然你有問題想向龔成老師發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成。

3萬人工、70萬、40歲 – 浪費了前半生
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港珠澳大橋開通，投資者於大灣區尋找物業投資機會。今集 #我要做屋主 Joyce 會分享 3 個港人於國內買樓時容易忽略的地方。如有任何關於物業投資的問題，可以留言給，Joyce 和我們會盡力解答。

#大灣區 #港珠澳 #國內物業 #大陸樓市 #按揭

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