關於 國民住宅貸款辦法 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

4/30下午受邀參加審計部「各級政府推動社會住宅興辦計畫執行情形專案調查計畫」專家訪談，沒想到只有邀請我一個人，由副廳長主持，共有七位審計部同仁一起諮詢面談，感覺好像接受博士論文口試一般，很特別的經驗。

審計部事前準備工作詳細，業務單位報告初步調查內容，然後提出：政策推動、法規制度及實際執行四大面向七項問題諮詢內容。相關報告內容及討論題綱如下：

業務單位報告

我國當前住宅與房市問題包含高房價、高空屋、高自有率及社會住宅短缺，難以滿足青年及弱勢家戶的基本居住需求。為解決上述問題，政府推動只租不售之社會住宅政策，結合政府興建與包租代管的供給方案，增加政府住宅政策供給面資源，同時透過包租代管民間閒置住宅，讓租屋市場成為無力購屋者正常居住消費之選擇方式，進而發揮租屋與購屋市場相互調控的均衡機制，並健全租屋市場以制衡房價過度上漲的效果，對穩定住宅市場與安定人民居住，具有重大意義。內政部爰報經行政院於106年3月6日核定「社會住宅興辦計畫」，預計於106至113年，由住宅基金支應約307億6,000萬餘元，分2階段辦理，第1階段（106至109年）目標於109年達成直接興建4萬戶、包租代管4萬戶，合計8萬戶社會住宅；第2階段（110至113年）目標於113年達成直接興建12萬戶、包租代管8萬戶，合計20萬戶社會住宅。

據內政部不動產資訊平臺網站所載，第1階段社會住宅興辦計畫執行情形，其中社會住宅直接興建部分，截至109年10月13日止，包含既有、新完工、興建中、已決標待開工、規劃及招標中之社會住宅計4萬2,665戶，與第1階段計畫目標尚符；社會住宅包租代管部分，截至109年9月30日止，媒合計1萬1,055戶，分別為第1期5,157戶及第2期5,898戶，惟其執行情形與計畫目標1萬戶及2萬戶有大幅落差。又為落實社會住宅第2階段目標，行政院於109年9月28日原則同意內政部所報「社會住宅興辦計畫」第1次修正草案。據載，直接興建社會住宅部分，增加中央協助辦理先期規劃、內政部營建署協助地方政府代辦工程或代為營運管理，由國家住宅及都市更新中心（下稱住都中心）直接興建及營運管理、協調國營事業參與興辦等模式，預估將由中央主導推動300處約6萬戶之社會住宅，經內政部指示由住都中心興辦。

鑑於住宅法及行政院國家永續發展委員會108年7月「臺灣永續發展目標」、核心目標11「建構具包容、安全、韌性及永續特質的城市與鄉村」之第1項具體目標為「確保所有的人都可享有適當、安全及可負擔的住宅及基本生活所需的服務，並改善弱勢棲所」，已揭櫫我國住宅政策為使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境，以保障國民居住權益。本部爰辦理「各級政府推動社會住宅興辦計畫執行情形」專案調查，期發掘其問題癥結，俾提出適切建議意見，增進執行效能，發揮審計積極功能。

一、政策推動面向：

(一)為使國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境，政府目前係透過住宅補貼（包含租金補貼、自購住宅貸款利息補貼及修繕住宅貸款利息補貼等）、直接興辦社會住宅、社會住宅包租代管等協助機制辦理。

諮詢重點：鑑於目前住宅補貼、社會住宅、社會住宅包租代管之申請及補助條件均不相同，請問政府目前政策擬定或執行方向是否可以達到保障或改善經濟或社會弱勢居住權益並提升其居住環境品質之目標？有無待檢討或加強策進的地方？

(二)99年開始之社會住宅運動，聚焦於爭取保障弱勢者之基本居住權益，挑戰政府長期傾向「市場機制」之住宅政策思維，經過10年努力，我國社會住宅存量占總住宅存量之比率，從99年之0.08％，提升至109年10月之0.19％。現政府訂定8年20萬戶社會住宅政策目標，推估其數量仍僅占全國住宅存量之2.23％。

諮詢重點：請問我國社會住宅存量占總住宅存量之比率多少才適宜？政府應如何於保障弱勢者之基本居住權益與國家財政負擔間取得平衡？

二、法規制度面向：

(一)住宅法於106年1月11日修正，將原第3條社會住宅應提供至少10％以上比率出租予具特殊情形或身分者之規定，修正為第4條提供至少30％以上比率出租予經濟或社會弱勢者，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者之規定。又據「我國少子女化對策計畫」支持生養的住宅策略，將積極協調地方政府於後續完工之社會住宅，保留一定比率提供新婚、育有子女者優先承租。

諮詢重點：請問就目前供需情形，前開規定提供至少30％以上比率出租予經濟或社會弱勢者是否足夠？另如再保留一定比率提供新婚、育有子女者優先承租，是否會造成資源排擠效應？

(二)依住宅法第11條第3項規定，中央主管機關應於105年12月23日修正之條文施行後2年內，完成相關租金資料或價格蒐集、負擔基準及補貼金額計算方式之建立等規範。

諮詢重點：請問政府對上開法令規範修正情形，是否能滿足或確保弱勢家戶取得減輕經濟負擔之居住機

三、執行面向：

(一)近來臺北市明倫社會住宅44坪三房型月租（含管理維護費，4萬500元）引發社會關注，使得各界對於社會住宅之租金計算訂定方式有諸多討論。

諮詢重點：
1.興建社會住宅自償率之訂定標準將連帶影響租金計收金額，合理及妥適之自償率為何？又無法自償部分之資金缺口應如何填補，才不會加重政府之財政負擔？

2.住宅法第25條第3項規定：「社會住宅承租者之租金計算，主管機關應斟酌承租者所得狀況、負擔能力及市場行情，訂定分級收費基準，並定期檢討之」。又據內政部興辦社會住宅出租辦法第10條規定：「社會住宅之租金訂定方式如下：一、本部得評估成本效益，參酌國有財產相關規定租金計算，或委託三家以上不動產估價師事務所查估後評定市場租金水準。二、本部得參酌社會住宅所在地直轄市、縣（市）政府所定分級收費規定，及承租者所得狀況、負擔能力訂定分級收費，不得逾市場租金水準。」惟查目前各地方政府對社會住宅租金訂定原則及分級收費標準不一，是否會影響經濟或社會弱勢之居住權益？另社會住宅租金應如何計算及訂定較適當？承租者的負擔能力及市場行情應如何評估？是否應有一致性的評估標準或原則？

(二)政府鑑於全國各市縣除臺北市以外，住宅供給率均呈現供應大於需求之情形，且部分市縣低度使用住宅數量略多，爰推動以包租代管方式興辦社會住宅，於社會住宅興辦計畫中訂定8年8萬戶之目標。106年先由6直轄市政府辦理試辦計畫，目標1萬戶；108年第2期擴大由6直轄市、14縣（市）政府及住都中心辦理，以提供弱勢租屋能有更安穩的居住環境。惟據內政部不動產資訊平台資料顯示，截至109年9月30日止，媒合計1萬1,055戶，分別為第1期5,157戶及第2期5,898戶，執行情形與計畫目標1萬戶及2萬戶有大幅落差。

諮詢重點：請問包租代管執行成效不佳之問題癥結為何？政府應如何因應？

四、綜合面向：
諮詢重點：請問您認為社會住宅要達到永續經營，須具備之條件及考量因素有那些？對於我國目前社會住宅興建及營運有何建議或應改善之事項？


我花了一整個下午二個半小時很詳盡分享我的看法。七位同仁輪番提出問題，我則從理論研究到實務經驗分析各項諮詢重點。這是一場難得詳盡的討論對話，我能夠暢所欲言，大家相談甚歡。個人退休之後，參與這次諮詢的感覺非常不錯。

希望透過這次審計部的諮詢意見，最後能對社會住宅的未來政策有所助益！

109年度租金補貼第二次受理 110年1月18日至110年2月5日

詳細內容：依據：
一、內政部109年6月12日台內營字第1090809733號函。
二、自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法第3條。

公告事項：
一、受理申請期間：自110年1月18日(星期一)起至2月5日(星期五)止。
二、本次租金補貼辦理戶數(附件一)：本市2,833戶。
三、租金補貼額度：以實際租金金額核計，每戶每月最高補貼金額詳附件二，補貼期限最長12期（月）。
四、評點方式：詳住宅補貼評點基準表(附件四之一)。
五、申請方式：申請人於受理期間，填寫申請書並備妥相關文件，於受理截止日前，以下列方式提出申請：
(一)臨櫃申請：至本府住宅發展處（本市桃園區力行路300號）申請。
(二)線上申請：採線上申請方式者，申請人於受理期間，至內政部建置住宅補貼線上申請作業網站(https://has.cpami.gov.tw/subsidyOnline)提出申請。
(三)掛號郵寄申請：申請文件以掛號郵件寄送者，其申請日之認定以郵戳為憑。六、受理申請之機關或單位（附件五）：申請人租賃住宅所在地或欲租屋地之直轄市、縣（市）政府。
七、申請書取得方式及應檢附書件：(一)從內政部營建署網站專區下載【內政部營建署網站首頁（網址：https://www.cpami.gov.tw）右側→「重要政策」→「住宅補貼專區」】申請書表。(二)至直轄市或縣（市）主管機關免費索取申請書表。(三)應檢附書件請詳閱自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法申請書表及問與答內容。
八、申請資格：
(一)本補貼所稱家庭成員，指下列經直轄市、縣(市)主管機關審認者：
１、申請人。
２、申請人之配偶。
３、申請人之戶籍內直系親屬。
４、申請人配偶之戶籍內直系親屬。
５、申請人或其配偶孕有之胎兒。
６、申請人父母均已死亡，且其戶籍內需要照顧之未成年或身心障礙兄弟姊妹。
７、本補貼所定兄弟姊妹，應無配偶。
８、本補貼所定戶籍或戶籍內，為同一戶號之戶內。
(二)申請住宅補貼者，應具備下列各款條件：
１、中華民國國民，且符合下列規定之一：
(１)已成年。
(２)未成年已結婚。
(３)未成年，已於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家。
２、家庭所得及財產應符合住宅補貼對象一定所得及財產標準（附件六之一）。
３、家庭成員之住宅狀況應符合條件：家庭成員均無自有住宅。
４、申請時家庭成員均未接受政府其他住宅補貼。
５、租金補貼申請人之家庭成員正接受政府租金補貼、為社會住宅或政府興辦之出租住宅(如包租代管)承租戶，該家庭成員應切結取得自購住宅貸款利息補貼或租金補貼資格之日起，自願放棄原租金補貼、承租社會住宅或政府興辦之出租住宅。
九、依稅捐稽徵法第23條及第30條規定，稅捐徵收期間為5年，稅捐稽徵機關或財政部賦稅署為調查課稅需要，得向有關機關要求提示有關文件，故租金補貼之機關不得拒絕提供租金補貼之租賃契約資料。為鼓勵住宅所有權人出租住宅予租金補貼戶，依住宅法第3條第3款規定，公益出租人即住宅所有權人將住宅出租予符合租金補貼申請資格，經直轄市、縣(市)主管機關認定者，享有房屋稅、地價稅等稅賦優惠；若符合租金補貼申請資格者同時為接受租金補貼者，住宅所有權人尚享有綜合所得稅減免，以提高其提供住宅予經濟或社會弱勢戶之意願。詳請可向本府1999 服務熱線洽詢。
十、本府為避免申請資料或其他虛偽不實情事發生，主管機關於審核住宅補貼案時，得依行政程序法第36條規定，請申請人提供相關證明文件。
十一、本公告係申請審查前置作業，預算若未獲通過，將不予核撥經費執行。十二、其他事項悉依「住宅法」、「自建自購住宅貸款利息及租金補貼辦法」、「住宅補貼對象一定所得及財產標準」、及「整合住宅補貼資源實施方案」辦理。
聯絡人　：幫工程司 郭光明
聯絡電話：03-3324700-1102
傳真號碼：3324668

「居住正義」不能夠導向「買房正義」，小黨在這件事上頭往往搞錯了方向。

居住正義在歐洲的實踐方式，在於藉由社會住宅的普及，達到居住權的保障，同時也消除不同族群之間的隔離感。在法國，社會住宅的比例是18%左右，如果是在巴黎，則來到21%。確保有足夠的公共居住空間讓國民租用，絕對有益於社會穩定和生育率。在台灣，社會住宅比例僅僅只有全國住宅總量的0.08%，就連炒作房地產專門的美日都有6%到8%，這才是小黨要去努力推動且有著力點的政策。

至於打房，可能不是簡單立法就可以達成目的。台灣大多數的房屋都是貸款購買，貿然以公權力介入，控制房屋在自由市場上作為流通商品的價格，最簡單的問題是金融秩序可能會產生混亂。原先向銀行貸款購買的物件因政府介入大幅度降價了，但貸款尚未結清，那銀行是要自行吸收差額？還是追回貸款？

藉由興建一定比例的社會住宅，讓國民長期申租，且只租不賣，才有辦法藉由自由市場的消費行為自然的調節房價。再者，歐洲國家能夠控制房價，多半是在憲法中有居住權障作為法源，以德國為例，就是因為基本法中有提到居住權，才能夠往下去衍生出一系列控制房價的法律，而中華民國憲法幾乎沒有相關內容，貿然改變房屋作為自由交易商品的本質，影響之大無法評估。

讓勞動者和受僱者有房屋可以長期承租，比起將台北市的房價壓低，相對容易。而且房價要多低才能讓一般人買得起，符合所謂的「正義」，也是很值得討論的問題。以台北的一個正常上班族而言，也許會說房價要低到一千萬以下，才可能較無壓力的購買。但除了大屯火山爆發、戰爭或共產制度之外，大概沒有任何人有辦法讓台北的房屋短時間、全面性的降價到每戶一千萬以下的水準吧。

在台灣的現狀下，與其不斷訴求「人人買得起房」的烏托邦幻想，不如監督政府逐年提高社會住宅的比例和興建量，逐步讓住房從一種「必須購買的商品」的迷思和社會地位象徵中解放出來，才是真正有可能實踐且具意義的政策方案。