青埔昨天六塊商業地標售出之後,未來的房屋估價將來到48~61萬,很多人都不看好,不看好的點就是一直漲,漲到建商用百億在搶地..那你只花1~2千萬在怕什麼?
青昇420 領航南路上﹝每坪137.8萬得標﹞
房屋估價計算
【商業區二 容積率300%】
‧坪效= 300%*1.2(容積獎勵)*1.6(公設)*1.2(增額容積) = 6.9(每坪可蓋6.9坪)
‧土地成本= (137.8萬+15萬)/6.9=22.1(每坪土地成本)
‧房價= (22.1+13建築成本)*1.15 (15% 管銷 發票 代銷)*1.2 (20% 建商獲利) = 48.4萬
青芝146 青塘園對面 ﹝每坪151萬得標﹞
房屋估價計算
【商業區一 容積率240%】
‧坪效= 240%*1.2(容積獎勵)*1.6(公設)*1.2(增額容積) = 5.5(每坪可蓋5.5坪)
‧土地成本 = (151萬+15萬 代金) / 5.5 =30.2(每坪土地成本)
‧房價= (30.2+14建築成本)*1.15(管銷 代銷 發票)*1.2(建商獲利) = 61萬(單坪售價)
註：以上有幾點屬於浮動成本,包括不同建商不同建材就有不同建築成本
土地成本房價 在 [新聞] 地價翻倍漲營建成本增3成建商：房價難- 看板home-sale 的推薦與評價
連結：
https://tw.appledaily.com/property/20210521/SDQ2DPZR6ZCYTBP7EFPAZCOREE/
內文：
漲！漲！漲！全台各區房價不斷上揚，也讓民眾買房難度提升。房價變貴感受在這波全台
房市不斷創價潮中，例如近2年南台灣地價更呈現翻倍漲，原物料漲幅至少3成，都讓購屋
族感受特別深刻。專家分析，中南部各區大型建設不斷，如產業園區設置雖帶動就業機會
，也拉抬工資，房價難跌成定局。
房價近年漲幅有多驚人？可從內政部公布數據看出端倪，《蘋果新聞網》統計近10年六都
平均房價，台北市每坪均價從52萬元提升至59.2萬元，漲幅約13.8%，其他新北、桃園、
台中、台南與高雄等五都，去年房價則均創歷史新高，與10年前相比漲幅落在34.3~59.8%
，可見房價變貴對於中南部民眾感受相對北部深刻，主因是過去屬低基期房價，但目前基
期持續拉高。
房價持續創新高，與建商推出的新建案房價越來越貴有關，由於建案成本包括土地取得成
本，以及各類營建成本、管銷、利潤，當成本高漲時，房價勢必也大幅上揚。
依據內政部地政司公布近3年各都會區地價總指數發現，若以2018年3月底為基期，至2020
年9月底六都全部呈現提升，其中台南地價總指數更提高到104.34。
台南地價漲幅的離譜，可觀察歸仁高鐵特區，該區位屬武東段，近年因受中央大力發展沙
崙智慧科學城下而地價爆漲，依據實價登錄揭露，近4年每坪土地均價分別為8.77萬元、
16.08萬元、22.92萬元與31.23萬元，從2018年起每年地價平均每坪成長6~8萬元，近4年
地價漲幅達256%。
地價大漲已成事實，但建商礙於經營不得不高價購地，然後轉嫁成本給購屋族已成常態。
從過去幾年各地方政府依法標售抵費地，往往標脫率都超過9成，甚至出現百分百標脫，
如遠雄建設為卡位楠梓高雄大學特區，以高於底價53%搶地；上揚國際所屬清景麟建築團
隊以溢價8成，購入台南東區新都心精華地；春福建設以溢價115%搶下台南歸仁高鐵特區
土地等。
除地價大漲，營建成本不斷上升也導致建商難評估未來房價精準度。高雄市不動產開發商
業同業公會理事長黃烱輝指出，營建成本不斷飆高，加上缺工缺料問題已發生很長時間，
甚至雙北近年來最大公共工程、捷運南北環出現沒人投標現象，主因就是營建成本難以估
計。
從土地成本大漲，到營建成本包括模板、泥作、水電等價格均上揚，光銅線漲幅就達5~6
成，黃烱輝表示，「以過去2年為例，中南部土地地價翻倍，營建成本至少漲3成，造就新
屋房價不斷提高。」
《蘋果新聞網》查詢行政院主計處包括營造工程物價、工資與設備指數也發現，近年包括
水泥、砂石、金屬、木材、塑膠、油漆、機電、雜項等指數均挑戰新高，甚至再創新高，
而工資與機具設備租金也在今年首季創下歷年高點。
高雄市不動產開發商業同業公會統計，跟3年前相比地下室連續壁施工費漲8成，模板費大
樓每坪已來到1萬元；鋼筋綁紮每公噸工資從3000元來到4500元；土方每立方從200元漲至
500~650元；鋼筋每公噸1.4萬漲至1.8萬元；混泥土每立方1300元漲至2100~2400元；砂石
漲幅從每立方450元增至650~750元；機電與水電工程因原物料上漲及工資增加約3~5成。
上揚國際高雄業務四處總經理施棟瀝指出，房價無法下跌主因是原物料與營建成本上漲，
過去10年各類建材每年平均有5~8%漲幅，而目前全台灣各區都有許多產業園區建置，勞工
需求量大，以台南為例南科效應因台積電而起，但當台積電設廠勢必工人需求大幅提升，
而廠房設置有著精確施工期，為搶到勞工勢必要調高薪資才能有工班進駐。
這類現象也會發生在高雄富邦人壽龍華國小BOT開發案、「義享天地」B館等大型工程，施
棟瀝表示，「目前低利環境加上地價與原物料高漲，短期難有房價下修空間，民眾若要購
屋如礙於高房價，可透過選購預售屋，在工程期以存錢心態繳納期款，降低購屋負擔。」
（葉家銘／綜合報導）
心得：
CECA大開釋過了房價未來只漲不跌
還沒入場的要小心跟不上未來漲幅
因為疫情代銷/建商/房仲禁止看房
想要買房子的人物件提早鎖籌碼了…
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