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📌臺灣租賃法上押租金規定修正芻議
http://www.angle.com.tw/news/post28.aspx?ip=5205

　　租賃實務上最為困擾、然而民法上並未規定、但租賃住宅條例予以明文之押金（民法學說實務上多稱為押租金、土地法稱為擔保金），其於租賃住宅條例生效後與民法、土地法在適用之疑問，並試著建議在民法修正相關條文，以解決實務問題之立法芻議。吳從周教授詳論法律問題演進，以及各法規之規範內容，輔以司法實務之解釋，通篇流暢精彩，值得一讀。

◎本文出處：臺灣租賃法上押租金規定修正芻議，吳從周，月旦民商法雜誌第70期
　
📙民事法學與法學方法(一)至(八)冊，共8冊｜吳從周
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📙特種租賃、使用借貸與訴訟費用——民事法學與法學方法第六冊｜吳從周
http://www.angle.com.tw/book.asp?BKID=5718
　　
📙租賃專題研究(一)(二)(三)｜吳從周 等
http://qr.angle.tw/lwf
　　
　　
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#青年以及弱勢租客不要怕

#修法拒絕惡房東

#讓租屋市場不再是個黑市

#強化糾紛處理機制

我最近接到 #青年租屋族 陳情，遇上 #惡房東張淑晶 卻求助無門！所以今日早上我與陳情人詹庭琪小姐、Ｓ小姐，還有長期關心相關議題的崔媽媽基金會、住盟、OURs召開記者會，並要求內政部地政司及行政院消費者保護處出席說明。

詹庭琪小姐五年前上大學第一次租房就遇上張淑晶，為了3萬押金訴訟耗時五年，即使現在勝訴，仍因張淑晶已 #脫產 而拿不回賠償金。當年曾求助 #公所調解委員會、地方政府 #消保官、消保調解委員會，卻都求助無門。張淑晶甚至藉故對詹小姐提告 #民事訴訟 求償十萬元，也提告 #刑事 的詐欺、侵占和偽造文書，連 #她的父母親都被告！

另一位受害者S小姐，租屋時房東以「遙控看房」、「LINE紀錄簽約」、「分身簽約」等方式神隱不出面，後來一查才發現原來房東就是張淑晶！租屋過程中，房東不告知電表度數，就索取每個月2千元電費， #天花板水泥塊掉下來砸到人，也遲遲不處理修繕。如今租約即將到期，她只希望不要有更多人受害。

我發現，目前租客遭遇糾紛，除了向民間團體諮詢，有三種處理機制， #但實務上都有缺陷。

第一、 #向各縣市地方消費者服務中心申請調解。但各地方政府消費者服務中心、消保官受理租賃糾紛的態度也很消極，儘管2016年後行政院消保處已拍板，即使個人房東反覆出租也是「企業經營者」，但現在除了雙北市、桃園市較為積極，其他縣市可能以租賃糾紛不屬於消費爭議為由拒絕，導致租客求助無門。而且即使召開消保調解，房東也可能神隱不出現。

第二、 #向地方政府不動產糾紛調處委員會申請調處。但不動產糾紛調處本來是用來處理土地權利糾紛的，一季才召開一次。所以即使2018年修法改為免費，也乏人問津，租客最多的台北市近二十年來案件數仍持續掛零。而且跟消費爭議調解一樣，都可能因對方拒不出席而難以進行，結果也無法直接約束雙方。

第三、只有在 #租約違反定型化契約規範時，主管機關可以要求房東改正、開罰，但只適用於租約違法的情況，且即使開罰，如果房東扣住押金不還，租客如詹小姐仍只能尋求昂貴的訴訟途徑；或者就只好自認倒楣，認賠了事。

我認為，青年、弱勢租屋族缺乏資源，往往處於協商弱勢，不能當作單純的私人糾紛，應該要積極保障。譬如參考現行《勞資爭議處理法》規定，修法建立簡便有效的調處機制，也要 #強制雙方 有出席調處的義務、 #拒不出席即可依法開罰，甚至進一步建立有結果拘束力的仲裁制度。也應該強化民間協助調解糾紛的機制，鼓勵良性溝通。否則 #訴訟昂貴，租客未必能負擔。

我現場也對出席的行政院消保處、內政部地政司提出兩大要求：

第一，依照消費者保護法，房東只要反覆從事出租行為就是「企業經營者」，租客即應 #獲得消保法保障。現在各縣市態度消極， #行政院消保處 應要求各地方消保官依法積極協助租客處理糾紛，並強化人員對租賃議題的認知，善用調解建議書等權責促使雙方調解。

第二，如果租約違反定型化契約，地方政府可要求房東限期改正，否則最高可罰三十萬元，但租客可能不清楚相關規定， #內政部地政司 應加強宣導，來強化租客談判籌碼。針對目前不動產糾紛調處成效不彰、 #租賃專法無罰則 等問題，地政司也應通盤檢討，納入 #未來修法補強。

除了要求中央檢討修法，我作為立法委員，後續也會提出草案，讓 #租賃專法升級2.0， #強化保障租屋族權益！

#實質監督
#提出解方

【告狀俠Q&A】
房東租屋遇到惡房客怎麼辦?

繼上次討論過房客問題後，今天要來替大家解疑有關房東權益的問題，許多房東都會遇到房客積欠房租、逾其不搬離的情況，而面臨這樣的情況許多房東都會因為租約沒有公證，而必須面臨長久的訟累，但到底租約公證後的租賃契約有甚麼好處與甚麼要注意的呢?

Q:房屋租約公證有甚麼好處?
A:租約公證後，雙方如有約定租金給付、租約期屆滿後交還房屋、違約金等符合公證法第13條規定的約定，如有一方不遵守，可以依照契約向執行法院聲請強制執行，而免於長久的訴訟程序，如訂定五年以上的租約，依法也要公證後始有買賣不破租賃的原則適用，公證時公證人也會審視契約是否有違反法令、闡述雙方權利義務、查明房屋權利歸屬、雙方身分、保存租賃契約原本至少15年，還可以做為子女學區認定，對於雙方皆有眾多好處及減少紛爭，尤其對於房東來說更是利大於弊的選擇。

Q:房屋租期尚未屆滿，但房客卻拒付租金，強制執行除了支付租金外，能夠請對方返還房屋嗎?
A:依據公證法第13條第一項規定:
當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：
一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。
二、以給付特定之動產為標的者。
三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者 。
四、租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。
所以如房客拒付租金但租期尚未屆滿，並不能以公證書強制執行請對方返還房屋，返還房屋除了租期已滿外，必須透過法院認定事實，並取得勝訴判決與確定證明後才有辦法強制執行返還房屋喔!

Q:那如果租期(約定1年)未滿，簽約時我有收房客3個月的押金，房客不付租金我應該怎麼做?
A:這時候還是必須要回歸到民法與土地法的規定，一般多數的『定期租賃』的情形(比如：約定一年的租賃期間)，參照土地法第99條規定，押金以兩個月為限，且超過兩個月之部分，房客得主張抵付房租。一般押金多以2個月為限，如果房東簽約收3個月押金，則房客可以主張以1個月的押金抵扣房租，押金扣除完後未繳租金達2個月以上並經催告後才可以終止租約，在本件情形下，房客必須欠租3個月後(因為房客可以主張以1個月的押金抵償房租)，經催告仍不付租金，房東才可以終止租約哦。而催告的方式會建議於租金逾3個月未給付後，以存證信函催告請房客於文到5日內給付租金，如逾期不給付將終止租約，而房客如未給付也不搬走，最後就要透過法院來起訴房客，經過民事訴訟取得勝訴判決後，再聲請強制執行，而前面建議以存證信函方式為之，正是因為案件到了法院後，存證信函可以當作證據為證明的方法。

但如果案件情況一樣是定期租賃，而房東簽約時所收的押金只有2個月，那就没有沒有溢付押金的情況，則房客就不能主張用押金抵充房租！只要遲付租金之總額已達2個月之租額，經定相當期限催告，房客於其期限內不為支付者，房東即得終止租約。

而催告方式，以簡訊、MAIL雖然都可以，但還是建議以存證信函的方式催告，因為在租客堅持不搬的情況下，還是只能透過法院來認定事實，取得勝訴判決與確定證明後，才能聲請強制執行，而前面建議以存證信函方式為之，正是因為案件到了法院後，存證信函在證據的保全與爭議方面問題較少，且以存證信函的方式，也比較容易讓租客願意正視問題(當然遇到盧到底，就只能關關難過關關過了)。

不過當租約有公證過的情況，如果租客不付租金的情況，離租期屆滿的時間剩下不多，這時候可就要好好考慮是否要走這樣的程序，畢竟訴訟過程可不是只有燒錢、燒時間還燒神。

因為租客在法律上會因為通常較為弱勢，受到的保障也相對多了一些，此時房東要找好租客，除了在法律上要知道甚麼保障自己外，最重要的真的是只能靠自己慎選租客了。