【整改清算】香港地產商十大高危「#壟斷行為」
外電指地產商受中央施壓引起全城烘動，地產股亦隨著恒大爆煲而大跌。其實所謂「遊戲規則已經改變」並非重點，「壟斷行為」一詞才是對地產商來說可以內容無限擴充的紅線，如何才構成「壟斷行為」暫時沒有任何定義，以下嘗試探討香港地產商十大最高危的潛在「壟斷行為」，從而預視香港地產商將會否/如何遭到整改清算。
￭ 1 #囤積居奇
單是四大地產商抬面有上千公頃土儲，估計仍有大量未登記、仍然掌控在俗稱「艇仔公司」的中介手上的土儲，亦未完全反映入公司年報， 圈地規模遠超枱面所及。
這些土地資源本來是尋常百姓的家園、自給自足的農田、自然生態的棲息地，都被囤積高度集中化起來。這些囤起來的土地資源無論有多不適合作發展，現時都歸咎政府阻礙他們點地成金，也不讓出來還原各種用途，為社會作業及自然環境重建生機。只肯短借出來作過度屋，收回之後又能借機變豪宅。
地產商的囤積壟斷，並不限於公開在公司年報上的一千公頃土地儲備，還有每年囤起上萬個已建成空置單位。本來針對此問題的《一手樓空置稅》條例草案，準備好通過最後都可以失踪泡湯，繼續容許地產商將手上空置單位待價而沽，彰顯了後國安法時代地產影響力仍然法力無邊。
￭ 2 #壟斷式圈地
除了大規模囤地自肥，過往在新界的圈地模式也很可能構成所謂「壟斷行為」。
一直以來透過在新界與村長「打好關係」，大地產商之間已形成了無形的收地地盤，亦令其他潛在競爭者無法進場，明顯的例子如新界東北及洪水橋，明顯有著分區割據之收地格局。加上還有政府配合的規劃選址及原址換地，大大鼓勵了地產商進一步圈地壟斷。
土地業權外，亦透過不限於「田地生產」的手法，從小業主手上集中化市區業權作重建，亦成功爭取放寬強制拍賣門檻的政策，大大加強收購議價能力，掃平中下階層在舊區的生存空間。
￭ 3 #操控衣食住行每個環節
過往談到「地產霸權」，一般都指不單是在住屋問題上由地產主導，而是在交通運輸、電子消費、物業管理、飲食娛樂、城市活動，深植日常生活的每個環節，各種服務選擇、物價水平、生活質素都牢牢挾制在地產商手中，連街市規劃也可以操縱。
真正的霸權壟斷莫過於市民根本無法決定自己的民生大小事，而當今被套上「壟斷行為」的罪名，很可能就是因為他們在各行各業霸佔龍頭地位，未有全面「讓」給「其他競爭者」入場所致。
￭ 4 #公眾輿論帶風向
地產利益不只在政治體制及大大小小的政策委員員內，過往還透過籠絡「經濟學者」、地產經紀、退休高官等知名人士，透過媒體版位、董事袍金、團體資助、政黨捐獻、評論專欄、顧問研究的方式，讓社會各界都有專業打手或代理人協助主導社會輿情，帶出有利地產商利益的論調，實現公眾輿論的壟斷。過往遇上反對地產利益的社會聲音，曾有抽廣告、發信傳媒及團體作「提示」的做法。
透過以上的廣泛動員做到轉移視線、sideline反對聲音的效果，過去成功創造出「土地不足」、「地權複雜」、「收地困難」、「環保霸權」、「補地價 = 白做」、「一日最衰都係辣招」等論調，令地產利益能夠以公眾利益之名滲透香港日常議題，主導土地房屋施政。
而當今還能保有「帶風向」的權力，在全面管治權下當然會被理解為新時代香港隱患。
￭ 5 #利益主導政府施政
當今各種被質疑為地產利益度身訂造的土地房屋政策，例如土地共享、原址換地、發水露台、強拍門檻、加大濕地發展密度，放寬祖堂地等，都會獲得過政府大力幫手背書成訂立， 一般都會以「地產商發功」來形容背後難以得知的政策制訂過程，卻可從「許士仁案」、「梁展文案」反映這種「功力」並非空穴來風。
人脈財力使然，這亦未必是能透過削阻地產商在特首選舉的影響力，就能輕易破除，這些都應該會被明眼人看在眼內。
￭ 6 #區位租值壟斷
壟斷不僅只在資源上、媒體中，還能透過主導基建配套達到區位上的壟斷，令區域中心地段全面配合地產利益，才能有效收割小市民的租值。
這樣就不停留於大地產商的行為，領展、港鐵、市建局三座大山顯然也是加劇城市空間階級化及房屋問題的元兇，不過暫時仍未有在輿論上分享著地產商相同的待遇。
￭ 7 #阻礙政府收地與發展
近年提出10塊私人地事隔兩年有7塊擱置，1,000公頃未發展棕地不斷避開地產商土儲只額外收得47公頃，可以預視背後現今依然有著巨大的收地力場，守護著他們愈儲愈多的土地儲備。
事實上，過往有不少案例發展商動輒進行司法覆核及上訴，發展商成功率亦相當高。明明收回土地條例是最難以挑戰的尚方寶劍，政府一直都避開而選擇更貴更破壞的填山填海。
現今恆隆地產陳啟宗試圖甩獲反指土地短缺全因反對派，但明顯土地發展最有力的反對派，其實就是地產商本身，這並不是發展商憑口就能帶過的事實。
￭ 8 #非正規掠地起豪宅
地產商不僅會大手收購公共事業如電力、巴士、媒氣等行業進行壟斷，更甚者是「不務正業」，利用這些公共事業大搞地產，懂得將旗下/合作團體的巴士廠、變電站、碼頭、機樓、科學園區、教堂等公共設施申請改劃成私樓住宅項目，如同黨媒所形容恒大在不同省市「以車圈地」的騙地模式。
這除了大大影響香港賣地庫房收益及公地公用的潛力，變相廉價搶地，將原有批租作公共用途的土地變成私樓豪宅圖利。
￭ 9 「#智商勾結」
還有透過私下「捐獻」或參與某某智庫組織，一方面能因慈善牌可獲免稅優惠，另一方面亦能借助他們影響政府施政，製造對地產利益更有利的政策環境，一石二鳥，可謂「智商勾結」，但這些行為大眾是看到的，亦可理解是另一種助長壟斷的行為。
￭ 10 #大孖沙「#鋤Dee會」
根據不少過往報導，傳聞大地產商們曾私下組成「鋤Dee會」，有傳成員包含恒大許家印、「重慶李嘉誠」張松橋、「大劉」劉鑾雄等大地產商，這種富豪「共富」的合作模式，方便在過往地產股票市場大手交易，互惠互利做Deal。
不論鋤Dee會是否存在，或者是否已經在新時代香港式微，外人不得而知，但若然還有這個沒有社團註冊的「團伙」，今時今日也很有可能以「壟斷行為」被取締。
小結：風聲已聞 危難未至
現時其實只聞風聲草動，未有實質行動，但現今地產商還想以小恩小惠打發就算，更想借機以解決住屋問題之名大撈一筆，現屆仍較親地產界時或尚可蒙混過關，靠拿劏房業主Slumlord祭祭旗，但長遠且看「壟斷行為」的紅線如何變化，如何換莊，畢竟香港地產收益供養不同利益版塊，政商之間還是你中有我的利益共同體。
想留意更多有關地產商壟斷行為：
【本研Podcast】Ep57 - 施壓中 - 地產商就嚟冇得玩？
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土地經濟學重點 在 [心得] - 看板Examination - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
一、背景
錄取107年地特三等地政分發於南部，本身為北部國立大學文組非本科系應屆畢業，於大四那年10月開始準備，選擇地政類科一方面是因為大學畢修曾修過相關考科課程，且對考科當中估價、經濟學方面較有興趣，認為唸起來較容易上手，加上本身科系畢業後不具顯著的一技之長，在想回南部工作的驅使之下，選擇考公職。
一年多來參加過的考試有107地政士(練筆)、107高考(差5分)、107經濟部職員(分發台糖)、最後是107地特三等地政，土地法相關法系太龐大，自修對我來說難度太高，所以選擇直接報補習班，當初在高點許老師跟首宇陳老師之間做抉擇，最後選擇高點許老師，因為看重他在不動產估價與土地經濟學的教學方式，而我的大學同學選擇陳的函授，在107高考他錄取後我有跟他借來參考了陳的土登與土法，我認為陳的法條扎根蠻確實的，許的則是可以很靈活的思考很多純法條看不出的問題，兩者各有優點。
二、成績
國文 申 41 測 16 57
法學知識與英文 58
土地法規 59
土地登記 72
土地政策 48
民法 80
土地經濟學 66
不動產估價 64
平均 63.37 錄取標準 56.03
三、準備方式
大四那年因為白天還有學校的課程跟打工，念書時間幾乎集中在晚上，所以我進度就跟著補習班的面授課程在跑，邏輯性的觀念盡量在課堂上搞懂，課程中有提到的法條則在課後背完。補習班課程大概在地政士考前一個月結束，剛好學校課程也結束，此時我大概是早中晚分配給自己3小時的閱讀時間，一週內各個專業科目都要接觸到，保持對題目的敏銳度，考前一個月盡量以考古題去做訓練，避免接觸到太艱澀冷門的法條突增緊張感。
土地法
土地法能考的範圍實在太大，所以也是我花最多時間鑽研的一門科目，研究歷年的考古題可以發現，題目通常會兩題入門題與兩題較艱深的題目，因此我給自己定的標準為55分，除了掌握住基本題之外，困難題也要盡力點出相關法條來搏取分數。過去考古題重點很常擺在土法34-1的變化題、優先購買權、重劃徵收相關權利救濟，近年則是有關權利取得(原始、繼受)、土地登記的三大效力、土地法44~46-3與地籍測量實施規則、都市更新、國土計畫法在使用許可管制與民眾參與間的相關法條規定與過往非都管的不同…等相關問題常出現，而我在分發後受訓的單位長官提到，測똊q與地政息息相關，這也許是地籍測量實施規則在土地法不能放掉的原因。土地法是我每天必碰的科目，土地登記、土地政策都與土地法相關，因此土策我幾乎都是與土法一起準備，重點法條(土34-1、46-2、46-3、73-1)、土徵條例、國土計畫法，我是盡力背到意思完整，考前再以考古題去大量練習申論寫法。
土地登記
土地登記我覺得是一門有點靠死背條文的科目，歷年考古題有出現的條文、與民法物權、繼承相關條文盡量以一字不漏的標準來背完整，熟稔考古題至少能取得不低的分數，但高考題型很常出現有一題冷門條文的類題，因此我抓70分為適當的分數。土登一開始唸對我這種非本科初學者很痛苦，因為條文所描述的概念雖然具體，但對未接觸過登記實務甚至不懂謄本的人來說可能很抽象，除了背好條文讓自己有充足的彈藥之外，將考古題解答蓋起來再試著填擬答是我測試是否有融會貫通的方法。近年常考題型有土登的三大效力、更正塗銷登記的差異性及其權利救濟方式這些題型
，一定要背到爛，抵押權的相關登記方式與共有物使用管理登記等，都可以多看。
民法
民法對地政考科很重要，一定要打好民法的根基才能在土法、土登有好分數，高點的老師上得很好，幾乎能在課堂搞懂觀念，因此下課後就是將法條背熟便是，民法在考古題中變化不大，但單背法條絕對無法應付考試，我在7月的高考便是因為這樣而考爆民法。買一本集民法考古題爭點大成的參考書是必須的，很多困難、在寫題目時感到模稜兩可的題型幾乎都從爭點去出，在準備民法考科不能投機，雖然地政的題型往往著重在物權，但如107地特便出得很平均，因此除了債編，建議大家有時間還是能將民法準備的全面一點比較保險，平常也可以多瀏覽律師事務所網站，其中刊
登不乏繼承、物權等等的實務範例都相當實用。
土地經濟學
我很喜歡這門科目，但也因為花比較少時間準備，對經濟圖形的敏銳度不夠而在7月那場考得不好。高點許老師的書籍幾乎將所有可能出現的圖形都列出來了，只要看懂那些圖形表達的意義，能在空白紙上自行畫出，並於題目敘述下聯想到該使用何種經濟圖形，這科就能取得不錯的分數，土地經濟學常有結合時事所出的題型，因此平常可以多看地產相關新聞，有些考試委員有在新聞媒體發專欄的也要多留意，代表那是學者關注的現象。這門考科以一本許老師的講義來準備就很足夠，最重要的是能在考場上實際應用畫出那些經濟學圖形。
不動產估價
不動產估價不僅要背條文還要懂計算公式，大概是我僅次於土地法，所花上的準備時間第二多的科目，一開始一定要搞懂三大估價方法的概念與其應用的地方，接著再去了解其公式的推導，還有必考的土地開發分析法，這邊熟練後至少能有40分的分數，再來是各項名詞解釋、宗地估價、區分所有建物估價的流程一定要背熟，接著再把地價調查估計規則、土地徵收補償市價查估辦法的程序盡量全部背熟，估價要背的條文真的不少，像今年地特一口氣四題全部都是靠背誦條文來作答的題型，而沒有計算題，因此不僅要搞懂計算公式地運用，估價相關法條更是盡量全部記熟比較保
險。
土地政策
土策我看過很多板上前輩的準備方法，多半沒有花很多時間在這門科目，且我認為這門考科寫考古題的效用不高，分數也很難拿到高分，因此我抓50分，準備方法最主要還是平常要有關注土地問題的時事，追蹤一些專頁或新聞專欄，了解可能的出題委員教授近期關注的議題，國土計畫法、租賃住宅、都更危老等等，我認為土策中法條的立法目的一定要了解，答題傾向試著貼合題目所闡述的方向去寫，言之有物的適當批判時事政策，應該都能拿到一半的分數。
四、結語
考試那段期間很常來國考版吸取前輩經驗，因此簡單回饋一點心得給有興趣準備地政考科但同樣身為非本科系的考生，因為平時沒有做筆記習慣，比較習慣在書上直接以便條或折頁做簡要重點，且書也已經送給有需要的人，故沒有辦法提供筆記，但有需要的考生如想了解更詳細的準備方法或是專業科目的問題，還是可以站內信問我，今年考試也快到了，預祝各位耐心看完文章的考生能金榜題名。
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