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<新聞> 瑞銀全球房地產泡沫指數2020：慕尼黑和法蘭克福是全球最被高估的房地產市場

傳說中，炒房會重罰還是有重稅的德國、瑞士、法國，都成了房地產泡沫指數名列前茅的國家。

之前才提到，英國首相強生（Boris Johnson）要推出低首付貸款，讓英國人都買得起房子，一邊推負利率，一邊鼓勵買房。

歡迎來到大炒房時代。

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歐元區是房地產市場過熱程度最高的地區。慕尼黑和法蘭克福排名第一。巴黎和阿姆斯特丹緊隨其後，在德國兩個城市旁邊冒著泡沫風險。同樣，蘇黎世，多倫多和香港也顯示出高度失衡。與去年相比，溫哥華的住房市場目前處於高估範圍，與倫敦，舊金山，洛杉磯以及較小的紐約共享同一領土。波士頓，新加坡和迪拜仍然很有價值。華沙也是如此，這是首次納入研究。芝加哥仍然被低估，並且是規模上唯一的市場。

平均而言，在過去四個季度中，所分析城市的通貨膨脹調整後的年度價格增長率已經加快。在許多歐洲大都市地區，慕尼黑，法蘭克福和華沙的價格上漲了5％以上。除悉尼外，亞洲和美洲城市的價格增長均保持在低至中個位數的範圍內。馬德里，舊金山，迪拜和香港是唯一價格下跌的城市。上一次價格負增長的城市是2006年。

房屋存量嚴重過剩拖累了中國的經濟增長，政府正在設法讓外來務工人員購買庫存房屋。此前中國領導人已經放寬了稅收和首付要求。目前正在採取新的措施來提供房貸。一直以來令農民工無法紮根大城市的嚴格法規，也已經有所放寬。

領導人希望吸引洪啟文（音）這樣的人來購房。洪啟文現年32歲，在中國北部陝西省西安市經營一間小糕點店。陝西省已表示，將提供房貸和其他幫助來促進人們——尤其是外來人員——購房，貸款總額為91億美元。

但洪啟文的情況很能說明中國的這項行動存在怎樣的困難。他來自中國東部的農村地區，有兩個年幼的孩子。他並不打算在西安購房。「我就像落葉，總是要歸根的，」他說。「落葉歸根」是一句中國俗語。

住房過剩是中國經濟的最大拖累之一，因此也是全球經濟增長的主要拖累之一。房屋空置降低了人們進一步投資的意願，令全國各地的起重機和建築工人無事可干。

官方數字顯示，去年中國房地產投資接近1.5萬億美元。房地產行業對經濟的影響已經很大，而經濟學家說，如果把鋼鐵和傢具製造業這樣的相關行業也計算在內，影響還會更大。但增長已經陷入停滯。十多年來兩位數的增長已經成為過去，中國的房地產投資比去年同期增長了僅僅1%。

住房過剩的確切規模尚不得而知。中國統計了全國範圍內可供銷售的平方米數字。政府數據顯示，未售出的住宅去年達到了452萬平方米的高點，是2011年規模的兩倍多，這個面積相當於紐約中央公園的130倍。美國的普通家庭一般是獨門獨戶，但中國家庭通常是住在居民區的公寓里。

住房過剩的真正狀況，可能會比官方數字顯示的更為嚴重。「如果我們把尚沒有開工建設的，或新開工的項目用地考慮在內，住房過剩的壓力將會更大，」上海易居房地產研究院研究員嚴躍進說。

這個問題的根源在於，八年前，為了免受全球金融危機的影響，中國掀起了借貸和支出的熱潮，用6110億美元的支出重新點燃了增長勢頭，但是鋼鐵、水泥、玻璃廠，以及空置住宅，全都出現過剩。加之中國投資者也在尋找保存財富的方式，就進一步加劇了這種過剩。

問題最嚴重的是中國的欠發達城市。而在富裕的城市，比如北京、上海和南方製造聖地深圳，房價快速上漲，分析師也在警告有可能存在泡沫。

現在，中國領導人似乎全神貫注在積壓房屋上。報導稱習近平去年11月表示，「房地產市場去存量」和「促進行業持續發展」是未來一年的重要任務。中國中部城市武漢的官方報紙《長江日報》把去存量任務形容為「殲滅戰」。

政府部門已做出回應，制定了降低契稅、降低首付等多項措施。官員們面臨著壓力：中國的一個省政府警告縣、市級的官員，如果去存量失敗，他們將被「追究責任」，但沒有具體指明處罰方式。

官員們認為，動員中國的億萬農民工是解決方案的一部分。他們中很多人來自農村，沒有城市戶口，也就沒有享受社會服務、醫療保健補貼、公立學校教育和購房權利。這種制度的最初目的是避免中國的城市被農民工淹沒。

現在，省級政府正在鼓勵農民工留下來，很多都側重在專為農民工制定的措施上。在中部省份河南，政府為農民工在城市購房提供補貼，讓他們更容易獲得城市戶口。在安徽蕪湖，政府已經承諾要讓農民工更容易申請到商業銀行貸款。

這些政策針對的另一個目標人群是何勇（音）這樣的人，這名28歲的司機來自吉林農村，那是一個與朝鮮和俄羅斯接壤的省份。他希望將來可以結婚，在附近人口25萬的城市琿春定居，自己做生意。相關鼓勵政策尚未被引入他所在的地區，但他希望有朝一日能從這些政策里受益。

「在這兒，沒人願意嫁給你，住在村裡，」何勇說。「我們都希望有一天能住到城裡。當農民太辛苦了，也賺不了什麼錢。」

儘管如此，政府這項努力可能並不容易實現。北京理工大學經濟學教授胡星斗表示，農村居民對於移居城市這件事猶豫不決，因為鄉村的各項服務正在改善的過程中，而且他們擔心會拿不到土地補償，也擔心欠發達城市缺少工作機會。

那位西安糕點店老闆洪啟文，目前在西安租了一套公寓，但不打算在西安定居。他說，因為污染和交通擁堵，城裡的生活讓人難以忍受。他還表示，如果想的話，他也許能在一個小城市買套不大的房子。他說最終他還是會回到江西的鄉下老家。

「年輕的時候，我嚮往城市裡的生活，因為村裡很多去了城裡的人都誇那裡怎麼好，說到處都是新鮮東西，」他說。「但我到城裡生活後，卻非常想念老家，不能完全適應這裡的生活方式。」